הנפקת אישורי בעלות עבור דירות יוקרה עדיין נתקלת בקשיים.

כמעט חודשיים לאחר כניסתו לתוקף של צו 10/2023/ND-CP, אשר תיקן ומשלים מספר סעיפים בצווים המנחים את יישום חוק הקרקעות (צו 10), דא נאנג וחאן הואה, שני היישובים עם המספר הגדול ביותר של וילות תיירות ודירות נופש (קונדוטלים) במדינה, עדיין לא קיבלו אף קונדוטל אחד תעודת בעלות (המכונה גם ספר ורוד). הסיבה העיקרית היא היעדר חוזרים מנחים.

קביעת נהלים

מר וו צ'י הייאו, סגן מנהל המחלקה למשאבי טבע וסביבה (TN-MT) של מחוז חאן הואה , אמר כי צו 10 מאפשר לקוני נכסים כגון מלונות דירות, דירות משרדים ודירות נופש על קרקעות מסחריות ושירותיות לרשום זכויות בעלות. עם זאת, נכון לעכשיו, אין תהליך לקבלה ועיבוד של בקשות. לכן, המחלקה מפתחת תהליך זה ושולחת אותו למחלקות הרלוונטיות לקבלת הערות, ותערוך דו"ח לאישור הוועדה העממית של מחוז חאן הואה לפני קבלת בקשות רשמית.

יתר על כן, כדי למנוע סיבוכים וקשיים במהלך היישום, המחלקה בוחנת כעת חוזי מכירה של דירות נופש כדי לזהות תרחישים אפשריים. "זהו נושא חדש מאוד; התייעצנו עם יישובים רבים אחרים, אך לאף אחד מהם אין עדיין הליך ספציפי. לכן, פרויקטים רבים נרשמו להגיש בקשה לתעודות שימוש בקרקע, אך ביקשנו מהם להמתין עד שייקבע הליך ספציפי לפני הגשת בקשותיהם כדי למנוע עיכובים. לאחר הגשת הבקשות, המחלקה תמשיך להשוות אותן לתקנות כדי לקבוע האם הן עומדות בקריטריונים לזכאות להנפקה", הצהיר מר הייאו.

פרויקט הדירות קוקוביי דא נאנג מושעה זמנית וממתין להנפקת אישורי בעלות. צילום: BICH VAN

מר פאם נאם סון, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר דא נאנג, אישר גם כי האזור טרם הנפיק אישורי זכויות שימוש בקרקע עבור אף פרויקט של דירות נופש, משום שהוא ממתין לחוזרי הנחיה. לדברי מר סון, בזמן שהוא ממתין לחוזרי ההנחיה, המחלקה אוספת מספר מכשולים לשליחה למשרד משאבי הטבע והסביבה לצורך פתרון הדרגתי.

באופן ספציפי, תת-המחלקה לניהול קרקעות במחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר דא נאנג קבעה כי, על פי התקנות, תקופת השימוש בקרקע עבור פרויקטים של בנייה המשמשים למטרות אירוח תיירותי, כולל דירות נופש, נקבעת ל-50 שנים ממועד קבלת הקצאת קרקע, חכירת קרקע או המרת ייעוד קרקע למשקיע. עם זאת, פרויקטים של בנייה המשמשים למטרות אירוח תיירותי לרוב כוללים שלב הכנה ארוך להשקעה, כך שאם תעודות שימוש בקרקע מונפקות על סמך תקופת השימוש בקרקע, לפרויקטים רבים נותרו רק כ-40 שנים, או אפילו פחות מ-40 שנים.

לכן, מחלקת ניהול הקרקעות מבקשת ממשרד משאבי הטבע והסביבה לספק הנחיות נוספות בנוגע למשך השימוש המוענק לרוכשי דירות נופש. במקביל, מוצע לפתור בעיה זו על ידי אי מתן זכות השימוש בעבודות בנייה למטרות אירוח תיירותי על סמך משך השימוש בקרקע, אלא על סמך משך השימוש בבנייה מרגע תחילת השימוש בבניין. מטרה זו היא להבטיח את זכויות הרוכשים, וכן להגביר את היעילות החברתית-כלכלית, לשחרר משאבים, להתגבר על קשיים ולקדם את שוק הנדל"ן.

יתר על כן, לחוזי רכישת דירות נופלות גם כמה בעיות, כגון: פרויקטים רבים אינם מסווגים כקרקע מסחרית או שירותית אלא כ"קרקע למגורים ללא יצירת יחידת מגורים" - סוג של קרקע שאינה נכללת בחוק; בחוזי רכישת דירות רבים אין ציון ברור האם הנכס צמוד לקרקע או רק הנכס שעל הקרקע...

הקונים ממשיכים לחכות.

על פי חברת Nha Trang Bay Construction Investment Joint Stock Company, המשקיעה בפרויקט Panorama Nha Trang ואחת החברות הראשונות בקאן הואה שהשקיעו בנדל"ן של אתרי נופש, מאז 2019 ועד היום, הגישה החברה יותר מ-11 ערעורים לוועדת העם המחוזית של קאן הואה בבקשה להנפקת תעודות עבור למעלה מ-1,000 רוכשי דירות נופש בפרויקט Panorama Nha Trang.

בעקבות פרסום צו 10, שקבע תקנות ספציפיות וברורות יותר בנוגע להליכי מתן אישורים לפרויקטים של בנייה המשמשים למטרות לינה תיירותית, המשקיע מקווה שהרשויות המקומיות יישמו בקרוב את ההליכים להנפקת אישורי בעלות על מנת לספק תמיכה מרבית ללקוחות שרכשו דירות נופש.

משקיעים רבים בפרויקטים של דירות נופש בעיר דה נאנג מרוצים גם הם מהכרזת צו 10 ומקווים כי הנפקת אישורי בעלות תיושם בקרוב. מר וו טהאנה נגה, סגן המנכ"ל של חברת Thanh Do Investment Development and Construction Joint Stock Company (משקיע בפרויקט קוקובי, מחוז נגו האן סון), אמר כי עד כה, הרשויות טרם פרסמו הנחיות ספציפיות להנפקת אישורי בעלות עבור דירות נופש.

עם זאת, על פי מחקרו, לאחר צו 10, שלח משרד משאבי הטבע והסביבה מסמך ליישובים המספק הנחיות לגבי יישום הצו. המסמך ברור יחסית, אך עדיין לא ברור כיצד משרדי רישום מקרקעין מקומיים ייישמו אותו.

לדברי מר נגה, בפרויקט קוקוביי יש יותר מ-1,000 יחידות דיור מושעות כעת. "אם הנפקת תעודות בעלות תהפוך למציאות, זה יהיה נהדר עבור פרויקטים של דירות. קוני בתים מצפים לקבל את התעודות הללו. ברגע שיקבלו אותן, השוק הזה בוודאי יהפוך לתוסס יותר. לקונים יהיה יותר ביטחון והעסקאות יהיו מוצלחות יותר", קיווה מר נגה.

כדי לזרז את הנפקת אישורי זכויות שימוש בקרקע, הוועדה העממית של מחוז חאן הואה פרסמה זה עתה החלטה המכריזה על רשימה מתוקנת ומשופעת של הליכים מנהליים בתחום הקרקעות הנמצאים תחת סמכותה של מחלקת משאבי הטבע והסביבה. בהתאם לכך, הוועדה העממית המחוזית מאפשרת למחלקת משאבי הטבע והסביבה לקבל רישומים ולהנפיק אישורי זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בתים ונכסים אחרים הקשורים לקרקע (הידועים בדרך כלל כתעודות זכויות שימוש בקרקע) לאלו המקבלים העברות זכויות שימוש בקרקע, רוכשים בתים ועבודות בנייה בפרויקטים של פיתוח דיור ופרויקטים עסקיים של נדל"ן שאינם פרויקטים של פיתוח דיור. זמן הטיפול בהנפקת האישור הוא 30 יום ממועד קבלת בקשה תקפה מהמשקיע ו-15 יום להנפקת האישור לאלו המעבירים זכויות שימוש בקרקע, רוכשים בתים ועבודות בנייה.

החמרת התקנות על פעילות עסקי דירות.

על פי ועדת העם של מחוז חאן הואה, ביישוב יש 26 פרויקטים עם 12,100 דירות תיירות ויותר מ-2,580 וילות תיירות, בעיקר באזור באי דאי. בנוסף ליישום הנפקת אישורי בעלות, ועדת העם של מחוז חאן הואה פרסמה גם מסמך המבקש מהרשויות הרלוונטיות להדק את הפעילות העסקית של שירותי אירוח הקשורים לדירות קונדוטל ווילות תיירות.

מָקוֹר: https://nld.com.vn/kinh-te/so-hong-cho-condotel-van-vuong-20230717211225963.htm