צמצום שיטת הערכת שווי הקרקע על סמך ערך עודף.

התקנות מנותקות מהמציאות.

סעיף ג', נקודה 5, סעיף 159 לטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) קובע את העיקרון לקביעת מחירי קרקעות בשיטת העודפים כדלקמן: "שיטת העודפים מיושמת על הערכת חלקות קרקע שאינן חקלאיות ואזורים שטרם הושקעו בהם תשתית טכנית או עבודות בנייה נבנו בהתאם לתוכנית הבנייה המפורטת, למעט המקרים המפורטים בנקודה ד' של סעיף זה."

יש צורך לקבוע את שיטת השיורית שתיושם בעת הערכת שווי חלקת הקרקע בעלת פוטנציאל פיתוח.

לאחרונה, גם טיוטת התיקון לצו ממשלתי 44/2014 בנושא תמחור קרקעות צמצמה את היקף התיקון בדומה להוראות בטיוטת חוק הקרקעות (המתוקן). עם זאת, עקב התנגדויות רבות מצד הציבור ומומחים, ועדת הניסוח של הצו המתוקן 44/2014 קיבלה ותיקה תוכן זה לאחר מכן, תוך שמירה על התקנות הנוכחיות. משמעות הדבר היא ששיטת העודפים מיושמת על הערכת חלקות קרקע בעלות פוטנציאל פיתוח עקב שינויים בתכנון או המרת ייעוד קרקע, כאשר ניתן לקבוע את סך הכנסות הפיתוח המשוערות ואת סך העלויות המשוערות.

למעשה, שיטת העודפים היא שיטה לקביעת ערך קרקע על סמך השימוש הפוטנציאלי שלה לפיתוח עתידי, ולא על סמך השימוש הנוכחי שלה כמו בשיטות ההשוואתיות או ההכנסה. שיטת העודפים משקפת את ערך השוק של הקרקע המוערכת, כולל גורמים כגון: ייעוד השימוש בקרקע; מונח השימוש בקרקע; צפיפות הבנייה; גובה הבנייה; מקדם השימוש בקרקע; ומשקפת את הערך המעשי של תזרימי מזומנים בהשקעות, ייצור ועסקים. לכן, לדעת עסקים רבים, זוהי גם שיטת שווי נדל"ן מודרנית, בהתאם לנהלים הבינלאומיים, מכיוון שהיא יכולה לשקף בבירור את האופי הפיננסי של פרויקט נדל"ן, כולל עלויות, הכנסות ורווחים.

יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או, העריך כי התקנה המיישמת את שיטת העודפים לקביעת מחירי הקרקעות בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן מתעלמת מקטגוריה חשובה מאוד: קרקע חקלאית. בהצטטט את המקרה של פרויקט האזור הכלכלי המיוחד שקבוצת סאמה דובאי (איחוד האמירויות הערביות) רשמה בעבר להשקעה במחוז פו ין בהשקעה כוללת של עד 250 מיליארד דולר, מר לה הואנג צ'או ניתח: בתוך שטח קרקע של עד 300,000 דונם, יש קרקע חקלאית; אם סוג זה של קרקע לא מוזכר, לא ניתן לחשב דמי שימוש בקרקע. אף פרויקט פיתוח עירוני אינו מורכב אך ורק מאדמה שאינה חקלאית; זוהי תמיד קרקע לשימוש מעורב.

לכן, התקנה הנ"ל רחוקה מדי מהמציאות ומובילה לתוצאה שניתן לפתח רק פרויקטים קטנים של נדל"ן ומתחמי דיור קטנים. לא ניתן לבנות אזורים עירוניים גדולים. יתר על כן, לאחר שהקרקע החקלאית הוסבה לאזור עירוני, תעשייתי או מגורים, היא אושרה באופן טבעי על ידי הרשות המוסמכת, ובכך מספקת בסיס איתן ליישום שיטת העודפים בעת חישוב דמי שימוש בקרקע.

" שלא לדבר על כך שיש כיום סיווג של אדמות שנלקחו מהים, כולל מקרים שבהם המדינה מבצעת את העבודה ישירות ומקרים שבהם אנשים פרטיים עושים זאת. אז איזה סוג של אדמה נלקחת מהים? האם מדובר באדמה לא חקלאית או באדמה חקלאית עם פני מים? לדוגמה, לגונות המשמשות לחקלאות ימית הן אדמות חוף עם פני מים. לקרוא לזה אדמה לא חקלאית זה לא נכון; זה צריך להיות אדמה חקלאית", ציטט מר צ'או, והציע להחיל את שיטת העודפים גם על שטחי אדמה חקלאית, אולי תוך התאמתה לטיוטת התיקון הנוכחית לצו 44: "שיטת העודפים מיושמת להערכת חלקות אדמה עם פוטנציאל פיתוח עקב שינויים בתכנון או המרת שימושי קרקע כאשר נקבעים סך הכנסות הפיתוח המשוערות וסך העלויות המשוערות."

בהתאם לפרקטיקה הבינלאומית

מר נגוין דה פואנג, סגן יו"ר איגוד הערכת השווי של וייטנאם, מאמין כי יישום שיטת העודפים לקביעת מחיר הקרקע של קרקע עם פוטנציאל פיתוח הוא מבוסס מדעית, עולה בקנה אחד עם נוהגים בינלאומיים, והכרחי בקביעת מחירי הקרקע בווייטנאם כיום. שיטה זו משמשת בדרך כלל להערכת מגרשים עם פוטנציאל פיתוח כאשר אין עסקאות עבור מגרשים דומים, מה שמקשה על יישום שיטות השוואה או שיטות אחרות. שימוש בשיטת חישוב מחירי קרקע למגורים ולאחר מכן הכפלתם ביחס האחוזים בין מחירי קרקע למגורים לסוגי קרקע אחרים בטבלת מחירי הקרקע אינו בר ביצוע.

לאחרונה, כאשר משרד משאבי הטבע והסביבה ניסח וביקש חוות דעת על תיקונים לצו 44, הועלו הצעות רבות, והוא היה מרוצה מאוד מכך שהסוכנות שילבה אותן ושמרה על שיטת העודפים הנוכחית. לכן, טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן), שגם היא נוסחה על ידי סוכנות זו, צריכה לבחון מחדש את התקנות בנוגע לשיטת העודפים כדי להתיישר עם התקנות הנוכחיות. יישום שיטת העודפים רק על קרקעות שאינן חקלאיות יהיה קשה ליישום, מכיוון שעבור קרקעות בעלות שימוש מעורב בעלות ערך גבוה, יהיה קשה מאוד ליישם שיטות אחרות.

לדוגמה, השיטה ההשוואתית ישימה רק על בניינים נמוכים ולא ניתן ליישם אותה על בניינים רבי קומות, מבנים רב-תכליתיים או נדל"ן תעשייתי. בינתיים, שיטת ההכנסה ישימה רק על קרקע חקלאית, המתאימה בעיקר לקרקע המשמשת לגידולים חד-שנתיים... לכן, התקנות כפי שנוסחו יגרמו לעיכוב בפרויקטים העולים על 200 מיליארד דונג וייטנאמי. נכון לעכשיו, לרוב פרויקטי הנדל"ן יש הון השקעה גדול מאוד. יתר על כן, תקנה זו עלולה לגרום להפסדים משמעותיים לתקציב המדינה עקב הרחבת היקף החלקות הכפופות לשיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע...

מר לה הואנג צ'או הציע עוד כי הממשלה צריכה לשקול תיקון של שיטת העודפים, שהיא שיטה לקביעת מחירי קרקעות על ידי הפחתת עלויות הפיתוח הכוללות המשוערות של חלקת קרקע או אזור מסך הכנסות הפיתוח המשוערות בהתאם לתוכנית השימוש בקרקע ולתוכנית הבנייה המפורטת שאושרו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות, במקום "בהתבסס על השימוש היעיל ביותר בקרקע (מקדם שימוש בקרקע, צפיפות מבנים, מספר קומות מרבי של הבניין)" כפי שנקבע בטיוטה.

פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, סבור כי הערכת שווי קרקעות היא תחום מתמחה ביותר. נכון לעכשיו, חסרות בטיוטת החוק שיטות הערכה רבות. לכן, החוק לא צריך לפרט שיטות מפורטות להערכת שווי קרקעות, אלא רק לקבוע כי יש ליישם אותן בהתאם לתקני השווי הוייטנאמיים שכבר פורסמו. תקנים אלה צריכים לכלול שיטות שווי שונות, כל אחת מתוארת בפירוט יחד עם ההליכים, התהליכים והקריטריונים הנלווים.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm