חשב את ריבית ההלוואה בזהירות

בהקשר זה, לאחרונה, בטיוטת ההחלטה בנושא הון מועדף לפיתוח דיור ציבורי, הציע משרד הבינוי חבילת אשראי של 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי בהלוואות מועדפות, שצפויה ליצור פריצת דרך עבור מגזר הדיור הציבורי.

בעיות בחלוקת אשראי

בתחילת אפריל 2023, בהחלטה 338/QD-TTg, אישרה הממשלה את יישום הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2025". במטרה לשאוף להשלמת כ-1,062,200 דירות ביישובים עד שנת 2030. מתוכן, 428,000 יחידות יושלמו בתקופה 2021-2025; 634,200 יחידות יושלמו בתקופה 2025-2030.

הצעת משרד הבינוי לחבילת אשראי בסך 100 מיליארד דונג וייטנאמי מתאימה בהקשר של מחסור בהון לפיתוח דיור ציבורי. צילום: ת'אן האי

כדי ליישם את הפרויקט, הממשלה אישרה גם את הצעת בנק המדינה (SBV) להקצות 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי ל-4 בנקים מסחריים משותפים שייקבעו על ידי המדינה, עם ריבית הלוואה של 8.7% לשנה למשקיעים ו-8.2% לשנה לקונים ושוכרים של דיור ציבורי. החל מ-1 ביולי 2023, כל 6 חודשים, ה-SBV יודיע על ריבית ההלוואה המועדפת לבנקים המסחריים המשתתפים, כלומר ניתן יהיה לקבוע את הריבית בהתאם לשוק.

כאשר בנק המדינה קובע ריבית נמוכה רק ב-1.5-2% לשנה מהרמה הכללית להלוואות לטווח בינוני וארוך, סדרה של בנקים מסחריים (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank ו-HD Bank) הגישו בקשה "לחלוק את העוגה" כאשר סכום ההרשמה להשתתפות בתוכנית עומד על 5,000 מיליארד דונג וייטנאמי לכל בנק, מה שמעלה את מקור הון התמיכה בריבית ל-145,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

לרוע המזל, לאחר כמעט 20 חודשי יישום, חבילת אשראי זו נדחתה על ידי אנשים משום שהתקנות שקבע בנק המדינה אינן מתאימות ליכולתם הפיננסית. לכן, לאחר פעמים רבות של "שקילות והערות", בתחילת ספטמבר 2024, החליט בנק המדינה להוריד את הריבית ל-7% לשנה למשקיעים ול-6.5% לשנה לרוכשי דירות.

עם זאת, על פי ההערכה, הרגולציה על ריביות כאלה עדיין גבוהה מדי עבור רוכשי בתים, כך שעד כה חבילת אשראי זו עדיין במצב איטי, הדבר מודגם בדו"ח המפורט של משרד הבינוי על יישום חבילת האשראי המועדפת בסך 120,000 מיליארד דונג וייט לדיור ציבורי.

באופן ספציפי, עד סוף הרבעון השלישי של 2024, רק 34 מתוך 63 יישובים החזיקו במסמכים שהכריזו על 83 פרויקטים זכאים להלוואות מועדפות בפורטל המידע האלקטרוני, עם יתרת הלוואות כוללת ששולמה של 1,783 מיליארד דונג וינדי (מתוכם לקוחות עסקיים: 1,633 מיליארד דונג וינדי; רוכשי דירות: 150 מיליארד דונג וינדי), המהווים כ-1.1% מסך הון התמיכה הרשום.

"יישום פרויקטים של דיור חברתי מתמודד כיום עם קשיים רבים. ברבעון השלישי של 2024 לבדו, בכל המדינה יושמו 8 פרויקטים, בהיקף של 4,960 יחידות; 3 פרויקטים שאושרו למדיניות השקעה, בהיקף של 2,676 יחידות; ורק פרויקט אחד הושלם חלקית, בהיקף של 200 יחידות. באמצעות סינתזה של דוחות מיישובים, משנת 2021 ועד סוף הרבעון השלישי של 2024, בכל המדינה השלימו 79 פרויקטים של דיור חברתי, בהיקף של 42,414 יחידות; 131 פרויקטים החלו להיבנות, בהיקף של 111,687 יחידות" - מסר מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון ונדל"ן (משרד הבינוי) הואנג האי.

יש לתת עדיפות לרוכשי דירות.

אם בהתבסס על הנתונים המצטברים שדווחו על ידי משרד הבינוי, עד כה יש בכל המדינה רק מעל 143,000 דירות דיור ציבורי שהושלמו ונמצאות בבנייה, היעד של 428,000 דירות בתקופת הפרויקט 2021-2025 הוא כמעט בלתי אפשרי, מכיוון שבפחות מ-13 חודשים, רק "נס" יכול להשלים עד 258,000 דירות חדשות. יש להאריך את החלום של בעלות על בית בקרוב עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדים.

לדברי יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או, דיור ציבורי הוא מדיניות מרכזית של המפלגה והמדינה. הדבר בא לידי ביטוי עוד יותר בנחישות לתקן ולהשלים את חוק הדיור 2023, חוק הקרקעות 2024 ומספר צווים מנחים במסגרת החוק, תוך סינכרון ואיחוד של התקנות לדיור ציבורי.

עם זאת, למנגנונים של מקורות אשראי מועדפים לפיתוח דיור ציבורי עדיין יש חסרונות רבים, אשר ראויים לדאגה, דהיינו היעדר מקורות "הון ראשוני" או קיומן של תקנות מחמירות, כך שהנכסים אינם יכולים או מתקשים לגשת אליהם.

"צו 100/2024/ND-CP של הממשלה קובע: רמת הון, ריבית מועדפת, משך זמן ותשלום הלוואות לפרויקטים של דיור ציבורי (7.92% לשנה למשקיעי דיור ציבורי למכירה, רכישה-חכירה; 6.6% לפרויקטים להשכרה בלבד), יצר תנאים למשקיעים לגישה למקורות אשראי מועדפים ליישום הפרויקט. עם זאת, בהודעה הרשמית 4524/NHCS-TDSV מיום 1 באוגוסט 2024 של הבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית, המבוססת על צו 100/2024/ND-CP לרוכשי בתים, ריבית ההלוואה של 6.6% לשנה היא גבוהה" - מר לה הואנג צ'או ציין את דעתו.

לנוכח המצב הנ"ל, על מנת להרחיב את מקורות ההון המועדפים לפיתוח דיור ציבורי, בטיוטת ההחלטה בנושא מקורות הון מועדפים לפיתוח דיור ציבורי, אשר משרד הבינוי מתייעץ איתה עם משרדים וענפים לפני הגשתה לממשלה לפרסום, הוצע ליישם חבילת מועדפים של 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי להלוואות ממקורות הון אג"ח, שתחול עליה למשך 5 שנים. זוהי הפעם הראשונה שמשרד הבינוי מציע ליישם חבילת דיור ציבורי באמצעות הנפקת אג"ח.

בהתאם לכך, שיעור הריבית של חבילת אשראי מועדפת זו יהיה שווה לשיעור הריבית למשקי בית עניים כפי שייקבע על ידי ראש הממשלה בכל תקופה; תקופת החלוקה תהיה עד למימוש מלא של חבילת האשראי, אך לא יעלה על 31 בדצמבר 2030.

בדיון בנושא זה, אמר סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי, נגוין דה דיפ, כי הצעת משרד הבינוי בטיוטת ההחלטה בנוגע להון מועדף לפיתוח דיור ציבורי היא פריצת דרך משום שהיא מרחיבה את מקור הון הפיתוח ויוצרת הזדמנויות עבור רוכשי דיור ציבורי. עם זאת, יש צורך גם להבהיר את התקנות בנוגע לריביות ההלוואות עבור חבילת אשראי זו, שבה רוכשי בתים הם במרכז ויש לתת להם עדיפות.

"אם ריבית ההלוואות של חבילת האשראי בסך 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי שווה לריבית ההלוואות למשקי בית עניים שנקבעה על ידי ראש הממשלה בכל תקופה, בהתבסס על צו 100/2024/ND-CP בשיעור של 6.6% לשנה, יהיה קשה לעודד אנשים ללוות כסף לרכישת דיור ציבורי כרגע, מכיוון שריבית ההלוואות לפי ההחלטה הקודמת 486/2023/QD-TTg הייתה רק 4.8% לשנה" - אמר מר נגוין דה דיפ.

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, הציע כי הממשלה תשקול לאפשר את המשך יישום התקנה על ריבית הלוואות של 4.8% לשנה, בהתאם להחלטה 486/2023/QD-TTg של ראש הממשלה. נכון לעכשיו, הבנק הווייטנאמי למדיניות חברתית מיישם את תוכנית "הלוואה לתמיכה במשקי בית עניים עם דיור" בריבית של 3% לשנה, ולכן עדיף להחיל את ריבית ההלוואות עבור קונים ושוכרים של דיור ציבורי בשיעור של 3-4.8% לשנה, כדי לעודד קוני בתים, לעורר את השוק וליצור מוטיבציה למשקיעים להאיץ את יישום הפרויקט.

 

הצעת משרד הבינוי לחבילת אשראי בסך 100 מיליארד דונג וייטנאמי מתאימה מאוד בהקשר של המחסור הנוכחי בהון לפיתוח דיור ציבורי, אך יש גם ללמוד מהלקח הברור מחבילת האשראי בסך 120 מיליארד דונג וייטנאמי במסגרת החלטה 33/2023/NQ-CP ללא לווים, שבה יש צורך ללמוד בקפידה את התקנות בנוגע לתנאים, ריביות ההלוואות... בהתאם לתנאים בפועל של האנשים.

ד"ר Nguyen Huy Thanh - מומחה פיננסי

מקור: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html