חשבו בזהירות את שיעור הריבית על ההלוואה.

על רקע זה, משרד הבינוי הציע לאחרונה חבילת הלוואות מועדפות בסך 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי בטיוטת ההחלטה בנושא הון מועדף לפיתוח דיור ציבורי, אשר צפויה ליצור פריצת דרך עבור מגזר הדיור הציבורי.

מכשולים בחלוקת אשראי

בתחילת אפריל 2023, בהחלטה 338/QD-TTg, אישרה הממשלה את יישום הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021 - 2025". המטרה היא לשאוף לסך של כ-1,062,200 יחידות דיור שהושלמו עד שנת 2030. מתוכן, 428,000 יחידות יושלמו בתקופה 2021 - 2025, ו-634,200 יחידות בתקופה 2025 - 2030.

הצעת משרד הבינוי לחבילת אשראי של 100 טריליון וונד מתאימה לאור המחסור הנוכחי במימון לפיתוח דיור ציבורי. (צילום: ת'אן האי)

כדי ליישם את הפרויקט, הממשלה אישרה גם את הצעתו של הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) להקצות 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי לארבעה בנקים מסחריים ייעודיים על ידי המדינה, עם ריביות הלוואות למשקיעים של 8.7% לשנה ולקונים/שוכרים של דיור ציבורי של 8.2% לשנה. החל מ-1 ביולי 2023, ה-SBV יודיע מעת לעת על ריביות הלוואות מועדפות לבנקים מסחריים משתתפים מדי שישה חודשים, כלומר הריביות עשויות להיות כפופות לתנודות בשוק.

מכיוון שבנק המדינה של וייטנאם קובע ריביות נמוכות רק ב-1.5-2% בשנה מריבית השוק הכללית להלוואות לטווח בינוני וארוך, מספר בנקים מסחריים (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank ו-HD Bank) הגישו בקשה "לחלוק את העוגה", ונרשמו להשתתף בתוכנית עם 5,000 מיליארד וונד עבור כל בנק, מה שהעלה את סך ההון לתמיכה בריבית ל-145,000 מיליארד וונד.

לרוע המזל, לאחר כמעט 20 חודשי יישום, חבילת אשראי זו נדחתה על ידי הציבור משום שהתקנות שקבע הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) אינן מתאימות ליכולותיהם הפיננסיות. לכן, לאחר דיונים רבים, בתחילת ספטמבר 2024, החליט ה-SBV להוריד את הריבית ל-7% לשנה ליזמים ול-6.5% לשנה לרוכשי דירות.

עם זאת, על פי הערכות, הריבית שנקבעה עדיין גבוהה מדי עבור רוכשי דירות, ולכן חבילת אשראי זו נותרה לא פופולרית עד היום. עדות לכך היא הדו"ח המפורט של משרד הבינוי על יישום חבילת האשראי המועדפת בסך 120,000 מיליארד וונד לדיור ציבורי.

באופן ספציפי, נכון לסוף הרבעון השלישי של 2024, רק 34 מתוך 63 יישובים פרסמו מסמכים בפורטלים האלקטרוניים שלהם המפרטים 83 פרויקטים הזכאים להלוואות מועדפות. יתרת ההלוואות הכוללת ששולמה הייתה 1,783 מיליארד דונג וינדי (מתוכם 1,633 מיליארד לקוחות עסקיים; 150 מיליארד רוכשי דירות), המהווים כ-1.1% מסך הון התמיכה הרשום.

"יישום פרויקטים של דיור חברתי מתמודד כעת עם קשיים רבים. ברבעון השלישי של 2024 לבדו, המדינה ראתה 8 פרויקטים בעיצומם, בהיקף של 4,960 יחידות; 3 פרויקטים קיבלו אישור השקעה, בהיקף של 2,676 יחידות; ורק פרויקט אחד הושלם חלקית, בהיקף של 200 יחידות. על פי דיווחים מיישובים, משנת 2021 ועד סוף הרבעון השלישי של 2024, המדינה השלימה 79 פרויקטים של דיור חברתי, בהיקף של 42,414 יחידות; ו-131 פרויקטים החלו להיבנות, בהיקף של 111,687 יחידות", הודיע ​​הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן (משרד הבינוי).

יש לתת עדיפות לרוכשי דירות.

בהתבסס על נתונים מצטברים של משרד הבינוי, רק מעל 143,000 יחידות דיור ציבורי הושלמו או נמצאות בבנייה עד כה ברחבי המדינה. לכן, היעד של 428,000 יחידות דיור לתקופה 2021-2025 בפרויקט כמעט בלתי אפשרי להשגה, שכן רק "נס" יוכל להשלים 258,000 יחידות דיור חדשות בפחות מ-13 חודשים. החלום של בעלות על בית עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדים יתעכב עוד יותר.

לדברי לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), דיור ציבורי הוא מדיניות מרכזית של המפלגה והמדינה. הדבר בא לידי ביטוי עוד יותר בנחישות לתקן ולהשלים את חוק הדיור משנת 2023, את חוק הקרקעות משנת 2024, ואת מספר צווים מנחים, על מנת להבטיח אחידות ועקביות בתקנות לדיור ציבורי.

עם זאת, למנגנונים של מקורות אשראי מועדפים לפיתוח דיור ציבורי עדיין יש חסרונות רבים המעוררים דאגה, דהיינו היעדר "הון ראשוני" או, אם זמין, התקנות מחמירות למדי, מה שמקשה או בלתי אפשרי עבור אנשים זכאים לגשת אליו.

"צו ממשלתי 100/2024/ND-CP קובע את רמת ההון, שיעורי הריבית המועדפים, התנאים ותשלום ההלוואות לפרויקטים של דיור ציבורי (7.92% לשנה למשקיעים בדיור ציבורי המוכרים או שוכרים-רוכשים; 6.6% לפרויקטים של שכירות בלבד), ויוצר תנאים נוחים למשקיעים לגישה למקורות אשראי מועדפים ליישום פרויקטים. עם זאת, במכתב רשמי 4524/NHCS-TDSV מיום 1 באוגוסט 2024, מבנק המדיניות החברתית, המבוסס על צו 100/2024/ND-CP, ריבית ההלוואות של 6.6% לשנה לרוכשי בתים נחשבת גבוהה", הצהיר מר לה הואנג צ'או.

בהינתן המצב הנ"ל, על מנת להרחיב את מקורות ההון המועדפים לפיתוח דיור ציבורי, טיוטת ההחלטה בנושא מקורות הון מועדפים לפיתוח דיור ציבורי, אשר משרד הבינוי מבקש כעת חוות דעת ממשרדים וסוכנויות לפני הגשתה לממשלה לפרסומה, מציעה יישום חבילת הלוואות מועדפת בסך 100,000 מיליארד דונג וייט ממקורות הון אג"ח, בתוקף למשך 5 שנים. זוהי הפעם הראשונה שמשרד הבינוי מציע להחיל חבילת דיור ציבורי באמצעות הנפקת אג"ח.

בהתאם לכך, הריבית על חבילת אשראי מועדפת זו תהיה שווה לריבית על הלוואות למשקי בית עניים כפי שיקבע ראש הממשלה בכל תקופה; תקופת החלוקה תימשך עד לחלוקת חבילת האשראי כולה, אך לא תעלה על 31 בדצמבר 2030.

בדיון בנושא זה, אמר נגוין דה דייפ, סגן יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי, כי הצעת משרד הבינוי בטיוטת ההחלטה בנוגע למקורות הון מועדפים לפיתוח דיור ציבורי היא פורצת דרך משום שהיא מרחיבה את מקורות הון הפיתוח ויוצרת הזדמנויות לרוכשי דיור ציבורי. עם זאת, יש צורך גם להבהיר את התקנות בנוגע לשיעורי הריבית עבור חבילת אשראי זו, שבה רוכשי הדירות נמצאים במרכז ויש לתת להם עדיפות.

"אם הריבית על חבילת האשראי של 100 טריליון וונד תהיה זהה לריבית על הלוואות למשקי בית עניים כפי שנקבע על ידי ראש הממשלה בכל תקופה, בהתבסס על צו 100/2024/ND-CP, שהיא 6.6% לשנה, עדיין יהיה קשה לעודד אנשים ללוות כסף לרכישת דיור ציבורי כרגע, מכיוון שריבית ההלוואות לפי החלטה 486/2023/QD-TTg הייתה רק 4.8% לשנה", אמר מר נגוין דה דיפ.

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, הציע כי הממשלה תשקול לאפשר את המשך יישום ריביות ההלוואות בשיעור של 4.8% לשנה כפי שנקבע בהחלטה 486/2023/QD-TTg של ראש הממשלה. נכון לעכשיו, הבנק למדיניות חברתית מיישם את "תוכנית ההלוואות לתמיכה במשקי בית עניים בדיור" בריבית של 3% לשנה, ולכן עדיף להחיל ריבית הלוואות של 3-4.8% לשנה עבור אלו הרוכשים או שוכרים דיור ציבורי, כדי לעודד רוכשי דירות, לעורר את השוק וליצור מוטיבציה למשקיעים להאיץ את יישום הפרויקט.

 

הצעת משרד הבינוי לחבילת אשראי בסך 100,000 מיליארד וונד מתאימה מאוד לאור המחסור הנוכחי בהון לפיתוח דיור ציבורי. עם זאת, יש ללמוד לקחים מהניסיון הברור של חבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד במסגרת החלטה 33/2023/NQ-CP, שלא הצליחה למשוך לווים. באופן ספציפי, יש ללמוד בקפידה את התקנות בנוגע לתנאי ההלוואה ושיעורי הריבית כדי להבטיח שהן מתאימות לנסיבותיהם בפועל של האנשים.

ד"ר Nguyen Huy Thanh - מומחה פיננסי

מקור: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html