हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची और विचारणीय मुद्दे।

Công Luận•23/08/2024

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बाजार मूल्यों के करीब रहना आवश्यक है।

भूमि कानून 2024 के अनुसार, जो 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी है, स्थानीय निकायों को 31 दिसंबर, 2025 तक पुरानी भूमि मूल्य सूची लागू करने और 1 जनवरी, 2026 से नई भूमि मूल्य सूची लागू करने की अनुमति है। नई मूल्य सूची भूमि मूल्य ढांचे से बंधी नहीं होगी और इसे बाजार मूल्यों के लगभग समान विकसित किया जाना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी संशोधित भूमि मूल्य सूची के मसौदे पर राय आमंत्रित करने वाला पहला शहर था। संशोधित भूमि मूल्य सूची में कीमतें पुरानी कीमतों की तुलना में काफी अधिक हैं, थू डुक सिटी में 10-15 गुना, न्हा बे, बिन्ह चान्ह, कैन गियो और कु ची जिलों में 10-20 गुना वृद्धि हुई है। होक मोन जिले में, कई सड़कों पर भूमि की कीमतों में 15-30 गुना वृद्धि का अनुमान है।

इस मुद्दे पर सैविल्स के विशेषज्ञों का मानना है कि हो ची मिन्ह सिटी की भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं बढ़ी है और अक्सर वास्तविक बाजार मूल्य से काफी कम है। इस लंबे समय से चले आ रहे मूल्य अंतर ने "दोहरी मूल्य निर्धारण" प्रणाली को जन्म दिया है, जिसके परिणामस्वरूप कई गंभीर परिणाम सामने आए हैं।

सैविल्स हो ची मिन्ह सिटी की कंसल्टिंग सर्विसेज की निदेशक सुश्री डो थी थू जियांग के अनुसार, यह मुद्दा राज्य के लिए भूमि प्रबंधन को कठिन और जटिल बना देता है। उन्होंने उदाहरण देते हुए कहा, "उदाहरण के लिए, नोटरीकृत अनुबंध में घोषित मूल्य और वास्तविक लेनदेन मूल्य के बीच के अंतर का अक्सर भूमि हस्तांतरण कर को कम करने के लिए उपयोग किया जाता है। या, एक अन्य मामले में, बाजार मूल्य से कम भूमि मूल्य सूची के आधार पर वार्षिक भूमि किराया चुकाने से राज्य के बजट को नुकसान हुआ है।"

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची और विचारणीय मुद्दे (चित्र 1) — सुश्री डो थी थू जियांग, परामर्श सेवाओं की निदेशक, सैविल्स हो ची मिन्ह सिटी

सैविल्स के विशेषज्ञों ने यह भी कहा कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास में कई कठिनाइयाँ आती हैं, विशेष रूप से भूमि अधिग्रहण और स्थल की सफाई के चरण में। बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित न करने वाली भूमि मूल्य सूचियों के आधार पर मुआवजे के कारण देरी, असंतोष और प्रभावित लोगों को वित्तीय नुकसान हुआ है, जिससे भूमि विवाद और मुकदमेबाजी लंबी खिंच गई है।

इन लगातार बनी रहने वाली समस्याओं के कारण, सुश्री जियांग का मानना है कि बाजार आधारित भूमि मूल्य नियमों को लागू करना अपरिहार्य और आवश्यक है। यह प्रगतिशील परिवर्तन पिछली सीमाओं को दूर करने में सहायक होगा और प्रणाली में पारदर्शिता और निष्पक्षता सुनिश्चित करेगा। विशेष रूप से, बाजार मूल्यों के अनुरूप भूमि मूल्य, मुआवजे और सहायता स्तरों के संबंध में लोगों के बीच आम सहमति को बढ़ावा देकर, विशेष रूप से महत्वपूर्ण अवसंरचना विकास परियोजनाओं में, मुआवजे और भूमि अधिग्रहण प्रक्रिया को सुगम बनाएगा।

प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची पर टिप्पणी करते हुए, सैविल्स के विशेषज्ञों ने यह भी बताया कि प्रस्तावित भूमि मूल्यों और वास्तविक लेन-देन मूल्यों में अभी भी काफी अंतर है। उदाहरण के लिए, काओ थांग स्ट्रीट (जिला 3) पर, बाजार मूल्य लगभग 525 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है, जबकि प्रस्तावित मूल्य केवल 330 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है। इसी प्रकार, टैन थांग स्ट्रीट (टैन फू जिला) पर, लेन-देन मूल्य लगभग 150 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है, जबकि प्रस्तावित मूल्य 90 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है। कुल मिलाकर, प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य का केवल 60% या कुछ क्षेत्रों में 70% तक ही पहुंचती है, जो एक महत्वपूर्ण अंतर को दर्शाता है।

कार्यान्वयन से पहले विचार करने योग्य बातें

सुश्री डो थी थू जियांग ने कहा कि 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 159 के अनुसार, 11 मामलों में भूमि मूल्य सारणी का उपयोग किया गया है। इसके अतिरिक्त, 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 109 और 111, जो सहायता और पुनर्वास व्यवस्थाओं को विनियमित करते हैं, भी भूमि मूल्य सारणी से भूमि मूल्यों का उपयोग करते हैं। इसलिए, हो ची मिन्ह सिटी के लिए प्रस्तावित भूमि मूल्य सारणी दो अलग-अलग समूहों के लोगों को प्रत्यक्ष रूप से प्रभावित करेगी, सकारात्मक और नकारात्मक दोनों तरह से।

लाभार्थी समूह में वे लोग शामिल हैं जिन्हें भूमि की पुनः प्राप्ति और पुनर्वास की व्यवस्था होने पर राज्य से सहायता प्राप्त होती है (2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 109 और 111 के अनुसार)।

प्रभावित समूह में वे परिवार और व्यक्ति शामिल हैं जिनकी भूमि का उपयोग मान्यता प्राप्त कर परिवर्तित हो चुका है। 2014 के पूर्व भूमि कानून के अनुसार, आवंटित सीमा के भीतर और बाहर की भूमि के लिए वित्तीय दायित्वों का आकलन अलग-अलग तरीके से किया जाता था: सीमा के भीतर की भूमि की गणना भूमि मूल्य तालिका के आधार पर की जाती थी, जबकि सीमा के बाहर की भूमि की गणना विशिष्ट भूमि मूल्यों के आधार पर की जाती थी।

हालांकि, वर्तमान भूमि कानून 2024 में यह अंतर नहीं किया गया है; पूरा क्षेत्र भूमि मूल्य सूची के अधीन होगा। इसलिए, प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची, जो वर्तमान भूमि मूल्य सूची से कई गुना अधिक है, अनुमत सीमा के भीतर के क्षेत्र के लिए वित्तीय दायित्वों को बढ़ाएगी।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची और विचारणीय मुद्दे (चित्र 2) — हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची का तत्काल कार्यान्वयन कई समूहों के लोगों को प्रभावित करेगा।

हो ची मिन्ह सिटी में प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची, जो 1 अगस्त, 2024 से लागू होनी थी, को आगे विचार-विमर्श के लिए स्थगित कर दिया गया है। सैविल्स के विशेषज्ञों का मानना है कि यह स्थगन उचित है, क्योंकि प्रस्तावित मूल्य सूची पिछली सूची की तुलना में काफी अधिक है और इसे अल्पकालिक अवधि के लिए प्रस्तावित किया गया है। इससे प्रभावित समूहों पर काफी वित्तीय दबाव पड़ता है। इसलिए, भूमि मूल्य सूचियों के विकास और कार्यान्वयन में सभी पक्षों के हितों को संतुलित करने के लिए सावधानीपूर्वक विचार-विमर्श की आवश्यकता है, जिसमें नागरिकों के अधिकारों की सुरक्षा पर विशेष जोर दिया जाना चाहिए।

इसके अलावा, भूमि की कीमतों को निर्धारित करने के लिए अपनाई जाने वाली विधियाँ अभी भी असंगत और सरलीकृत हैं। कुछ उच्च मूल्य वाले क्षेत्रों में, भूमि मूल्य सारणी बनाने की विधि में सभी सड़कों पर एक निश्चित गुणांक लागू करना शामिल प्रतीत होता है।

उदाहरण के लिए, जिला 1 में, सभी स्थानों और सड़कों पर 5.0 का गुणक समान रूप से लागू किया गया है। परिणामस्वरूप, डोंग खोई स्ट्रीट के लिए 810 मिलियन वीएनडी/मी2 (वर्तमान 162 मिलियन वीएनडी/मी2 की तुलना में) और हाई बा ट्रुंग स्ट्रीट (बेन बाच डांग से गुयेन थी मिन्ह खाई तक का खंड) के लिए 484 मिलियन वीएनडी/मी2 (वर्तमान 96.8 मिलियन वीएनडी/मी2 की तुलना में) का प्रस्ताव है। इसी प्रकार, जिला 4 में गुणक 11.3 और जिला 5 में 5.58 है।

सुश्री जियांग ने कहा, "यह दृष्टिकोण मूल रूप से पुरानी मूल्य सूची को लागू करने और उसे गुणांक K से गुणा करने से अलग नहीं है, इसलिए यह भूमि कानून द्वारा निर्धारित प्रत्येक सड़क के बाजार मूल्य को सही मायने में प्रतिबिंबित नहीं करता है।"

संक्षेप में, सुश्री डो थी थू जियांग का मानना है कि बाजार मूल्यों को दर्शाने के लिए भूमि मूल्य सारणियों को अद्यतन करना एक महत्वपूर्ण कदम है, लेकिन वर्तमान प्रस्ताव में और सुधार की आवश्यकता है। कार्यप्रणाली को सामान्य गुणांकों को लागू करने के बजाय अधिक विशिष्ट और प्रत्येक क्षेत्र के अनुरूप बनाने की आवश्यकता है। सभी हितधारकों के हितों को सुनिश्चित करने वाला एक क्रमिक, पारदर्शी परिवर्तन इस नई प्रणाली की दीर्घकालिक सफलता की गारंटी के लिए आवश्यक है।

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स्रोत: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html