हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची और विचारणीय मुद्दे

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बाजार मूल्यों पर टिके रहना आवश्यक है।

1 अगस्त, 2024 से प्रभावी 2024 भूमि कानून के अनुसार, स्थानीय लोगों को 31 दिसंबर, 2025 तक पुरानी भूमि मूल्य सूची लागू करने और 1 जनवरी, 2026 से नई भूमि मूल्य सूची लागू करने की अनुमति है। नई मूल्य सूची भूमि मूल्य ढांचे द्वारा नियंत्रित नहीं होगी और इसे बाजार मूल्य के करीब लाने के लिए बनाया जाना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी, समायोजित भूमि मूल्य सूची के मसौदे पर राय मांगने वाला पहला इलाका है। समायोजित भूमि मूल्य सूची में कीमतें पुरानी मूल्य सूची से काफ़ी ज़्यादा हैं, जैसे कि थू डुक सिटी में, कीमतें 10-15 गुना बढ़ गई हैं; न्हा बे, बिन्ह चान्ह, कैन गियो और कू ची ज़िलों में, कीमतें 10-20 गुना बढ़ गई हैं। अकेले होक मोन ज़िले में ही कई सड़कें ऐसी हैं जहाँ ज़मीन की कीमतें 15-30 गुना बढ़ने की उम्मीद है।

इस मुद्दे पर, सैविल्स के विशेषज्ञों का कहना है कि हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की कीमत सूची बाज़ार मूल्य के अनुरूप नहीं है और अक्सर वास्तविक बाज़ार मूल्य से काफ़ी कम होती है। लंबे समय से चले आ रहे इस मूल्य अंतर ने "दो-मूल्य" प्रणाली को जन्म दिया है, जिसके कई गंभीर परिणाम सामने आए हैं।

हो ची मिन्ह सिटी में सैविल्स कंसल्टिंग सर्विसेज़ की निदेशक सुश्री डो थी थू गियांग के अनुसार, यह समस्या राज्य के भूमि प्रबंधन को कठिन और जटिल बना देती है। "उदाहरण के लिए, नोटरीकृत अनुबंध में घोषित मूल्य और वास्तविक लेनदेन मूल्य के बीच के अंतर का उपयोग अक्सर भूमि हस्तांतरण कर को कम करने के लिए किया जाता है। या अन्य मामलों में, बाजार मूल्य सूची से कम भूमि मूल्य सूची के आधार पर वार्षिक भूमि किराया चुकाने से राज्य के बजट में नुकसान हुआ है," सुश्री गियांग ने उद्धृत किया।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची और विचारणीय मुद्दे, चित्र 1 — सुश्री दो थी थु गियांग, परामर्श सेवाओं की निदेशक, सैविल्स एचसीएमसी

सैविल्स के विशेषज्ञों ने यह भी कहा कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास में भी कई कठिनाइयाँ आईं, खासकर भूमि अधिग्रहण और साइट क्लीयरेंस के चरणों में। भूमि मूल्य सूची के आधार पर मुआवज़ा राशि, जो बाज़ार मूल्य के करीब नहीं है, प्रभावित लोगों के लिए देरी, असंतोष और वित्तीय नुकसान का कारण बनी है, जिसके कारण भूमि को लेकर लंबे विवाद और मुकदमे चल रहे हैं।

इन लंबित मुद्दों के कारण, सुश्री गियांग का मानना है कि बाज़ार के सिद्धांतों पर आधारित भूमि मूल्य सूची लागू करना अपरिहार्य और आवश्यक है। यह प्रगतिशील परिवर्तन पिछली सीमाओं को दूर करने में मदद करेगा और व्यवस्था में पारदर्शिता और निष्पक्षता सुनिश्चित करेगा। विशेष रूप से, बाज़ार मूल्यों के करीब भूमि मूल्य सूची, विशेष रूप से महत्वपूर्ण बुनियादी ढाँचा विकास परियोजनाओं में, समर्थन और मुआवज़े के स्तर पर लोगों के बीच आम सहमति को बढ़ावा देकर, मुआवज़ा और स्थल स्वीकृति प्रक्रिया को सुगम बनाएगी।

प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची पर टिप्पणी करते हुए, सैविल्स के विशेषज्ञों ने यह भी कहा कि प्रस्तावित भूमि मूल्य और वास्तविक लेनदेन मूल्य के बीच अभी भी एक महत्वपूर्ण अंतर है। उदाहरण के लिए, काओ थांग स्ट्रीट (जिला 3) पर, बाजार लेनदेन मूल्य लगभग 525 मिलियन VND/m2 है, जबकि प्रस्तावित भूमि मूल्य केवल 330 मिलियन VND/m2 है। टैन थांग स्ट्रीट (टैन फु जिला) पर, लेनदेन मूल्य लगभग 150 मिलियन VND/m2 है, जबकि प्रस्तावित मूल्य 90 मिलियन VND/m2 है। सामान्य तौर पर, प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य की तुलना में केवल लगभग 60% तक पहुँचती है, कुछ अन्य क्षेत्रों में 70% तक पहुँचती है, जो दर्शाता है कि अभी भी एक महत्वपूर्ण अंतर है।

आवेदन करने से पहले विचार करने योग्य मुद्दे

सुश्री दो थी थू गियांग ने कहा कि 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 159 के अनुसार, भूमि मूल्य सूची का उपयोग 11 मामलों में किया जाता है। इसके अतिरिक्त, पुनर्वास सहायता एवं व्यवस्था पर 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 109 और अनुच्छेद 111 भी भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि की कीमतों का उपयोग करते हैं। इस प्रकार, हो ची मिन्ह सिटी की प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची सीधे तौर पर दो अलग-अलग समूहों को प्रभावित करेगी, लाभकारी और हानिकारक दोनों।

लाभार्थियों में वे लोग शामिल हैं जिन्हें भूमि पुनः प्राप्त होने और पुनर्वास की व्यवस्था होने पर राज्य से सहायता प्राप्त होती है (भूमि कानून 2024 के अनुच्छेद 109 और 111 के अनुसार)।

प्रभावित समूह में वे परिवार और व्यक्ति शामिल हैं जिन्हें मान्यता प्राप्त हो गई है और जिन्होंने अपने भूमि उपयोग के उद्देश्य बदल दिए हैं। पिछले भूमि कानून 2014 के अनुसार, सीमा के भीतर और बाहर की भूमि के बीच वित्तीय दायित्वों का आकलन अलग-अलग तरीके से किया जाता था: सीमा के भीतर की भूमि के लिए, इसकी गणना भूमि मूल्य तालिका के अनुसार की जाती थी, और सीमा के बाहर की भूमि के लिए, इसकी गणना विशिष्ट भूमि मूल्य के अनुसार की जाती थी।

हालाँकि, वर्तमान भूमि कानून 2024 अब यह भेद नहीं करता, बल्कि पूरे क्षेत्र पर भूमि मूल्य सूची के अनुसार मूल्य लागू होगा। इस प्रकार, प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची के अनुसार मूल्य वर्तमान भूमि मूल्य सूची से कई गुना अधिक होने से, इस सीमा के भीतर क्षेत्र पर वित्तीय दायित्वों की लागत बढ़ जाएगी। प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची वर्तमान भूमि मूल्य सूची से कई गुना अधिक होने से, इस क्षेत्र पर वित्तीय दायित्वों की लागत बढ़ जाएगी।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची और विचारणीय मुद्दे, चित्र 2 — हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के तत्काल लागू होने से कई समूह के लोग प्रभावित होंगे।

हो ची मिन्ह सिटी की प्रस्तावित भूमि मूल्य सूची, जिसके 1 अगस्त, 2024 से लागू होने की उम्मीद थी, को आगे के विचार के लिए स्थगित कर दिया गया है। सैविल्स के विशेषज्ञों का मानना है कि यह स्थगन उचित है, क्योंकि प्रस्तावित मूल्य सूची पुरानी मूल्य सूची की तुलना में काफ़ी बढ़ गई है और इसे कम समय में लागू किया जाना प्रस्तावित है। इससे प्रभावित समूहों पर भारी वित्तीय दबाव पड़ता है। इसलिए, सभी पक्षों के हितों को संतुलित करने के लिए, विशेष रूप से लोगों के अधिकारों की सुरक्षा को प्राथमिकता देते हुए, भूमि मूल्य सूची के निर्माण और लागू करने पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है।

इसके अलावा, ज़मीन की कीमतें तय करने के तरीके अभी भी एक समान और सरल नहीं हैं। कुछ उच्च-मूल्य वाले क्षेत्रों में, ज़मीन की कीमत तालिकाएँ बनाने की विधि सभी मार्गों के लिए एक निश्चित गुणांक गुणन जैसी ही लगती है।

उदाहरण के लिए, जिला 1 में, सभी स्थानों और मार्गों पर 5.0 का गुणक लागू किया गया है। परिणामस्वरूप, डोंग खोई स्ट्रीट की प्रस्तावित लागत VND810 मिलियन/मी2 (वर्तमान VND162 मिलियन/मी2 की तुलना में) है, और हाई बा ट्रुंग स्ट्रीट (बाख डांग घाट से गुयेन थी मिन्ह खाई तक) की लागत VND484 मिलियन/मी2 (वर्तमान VND96.8 मिलियन/मी2 की तुलना में) है। इसी प्रकार, जिला 4 का गुणक 11.3 और जिला 5 का 5.58 है।

सुश्री गियांग ने कहा, "यह दृष्टिकोण मूलतः पुरानी मूल्य सूची को लागू करने तथा उसे गुणांक K से गुणा करने से भिन्न नहीं है, इसलिए यह भूमि कानून की भावना के अनुरूप प्रत्येक मार्ग के बाजार मूल्य को सही रूप से प्रतिबिंबित नहीं करता है।"

अंत में, सुश्री दो थी थु गियांग ने कहा कि यद्यपि भूमि मूल्य सूची को बाजार मूल्य के अनुरूप अद्यतन करना एक महत्वपूर्ण कदम है, फिर भी वर्तमान प्रस्ताव में और सुधार की आवश्यकता है। इस पद्धति को केवल सामान्य गुणांक लागू करने के बजाय प्रत्येक क्षेत्र के लिए अधिक परिष्कृत और विशिष्ट बनाने की आवश्यकता है। इस नई प्रणाली की दीर्घकालिक सफलता सुनिश्चित करने के लिए एक क्रमिक, पारदर्शी परिवर्तन आवश्यक है जो सभी हितधारकों के हितों को सुनिश्चित करे।

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स्रोत: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html