11 मई को, डोंग नाई शहर की पीपुल्स कमेटी ने 2026 के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक को विनियमित करने वाला निर्णय संख्या 03/2026/QD-UBND जारी किया। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक बाजार में भूमि की कीमतों में उतार-चढ़ाव, बुनियादी ढांचे के विकास और निवेश आकर्षण को प्रभावित करने वाले कारकों को दर्शाने वाला एक माप है।
गैर- कृषि भूमि की कीमतों में मामूली वृद्धि दर्ज की गई।
उपर्युक्त निर्णय के अनुसार, गैर-कृषि भूमि (आवासीय भूमि, उत्पादन, व्यवसाय, सार्वजनिक और निर्माण भूमि आदि) में बाजार में उतार-चढ़ाव के लिए समायोजन कारक क्षेत्र, भूमि के प्रकार, स्थान और बुनियादी ढांचे की स्थिति के आधार पर 1.03 से 1.39 गुना तक होता है।
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| राष्ट्रीय राजमार्ग 1ए के किनारे स्थित भूमि क्षेत्र, विशेष रूप से डोंग नाई शहर से गुजरने वाले खंड में, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक स्थिर है। |
कृषि एवं पर्यावरण विभाग के अनुसार, इस गुणांक प्रणाली को विकसित करने के लिए, परामर्श इकाई ने हजारों विभिन्न सड़क खंडों और भूमि स्थलों का सर्वेक्षण और मूल्यांकन किया। इसका उद्देश्य भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब लाना था, जिससे सरकार द्वारा निर्धारित कीमतों और लेन-देन की कीमतों के बीच महत्वपूर्ण अंतर को कम किया जा सके। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक में एकसमान वृद्धि नहीं हुई, बल्कि बुनियादी ढांचे में निवेश वाले क्षेत्रों और कम कनेक्टिविटी वाले उपनगरीय क्षेत्रों के बीच स्पष्ट अंतर दिखाई दिया।
जिन सड़कों के मूल्य में पिछले भूमि मूल्य सूची की तुलना में 1.39 गुना की सबसे अधिक वृद्धि हुई है, वे मुख्य रूप से उन क्षेत्रों में केंद्रित हैं जहां परिवहन अवसंरचना या अंतर-क्षेत्रीय संपर्क में महत्वपूर्ण परिवर्तन हो रहे हैं, जैसे कि सुओई चोन - बाऊ कोई सड़क (बाओ विन्ह वार्ड) और सोंग ट्राउ - काय गाओ - सोंग थाओ सड़क (ट्रांग बॉम वार्ड)। यह रियल एस्टेट बाजार के उस नियम को दर्शाता है कि जहां भी अवसंरचना का विकास होता है, भूमि की कीमतों में तदनुसार परिवर्तन होता है।
लगभग 1.03-1.19 गुना के कम समायोजन गुणांक वाली सड़कें मुख्य रूप से उपनगरीय क्षेत्रों या सीमित कनेक्टिविटी वाले स्थानों में स्थित हैं, जिनमें ट्रान बिएन वार्ड की सड़कें भी शामिल हैं। इन कम समायोजन स्तरों का कारण बुनियादी ढांचे या शहरीकरण से मजबूत विकास कारकों की कमी है।
डोंग नाई में भूमि मूल्य गुणांक विकसित करने वाली परामर्श इकाई, एमएचडी वैल्यूएशन कंपनी लिमिटेड के निदेशक श्री ट्रान खान डू के अनुसार, हालांकि अंतर है, समायोजन मार्जिन अपेक्षाकृत कम है, जो 0.36 गुना है। इससे पता चलता है कि डोंग नाई में गैर-कृषि भूमि की कीमतें स्थिरता की ओर अग्रसर हैं, जिससे लोगों और व्यवसायों के वित्तीय दायित्वों पर कोई बड़ा झटका नहीं लगेगा।
कई प्रमुख क्षेत्रों में विभाजित, समायोजन गुणांक शहरी विकास के स्तर को सटीक रूप से दर्शाते हैं। उदाहरण के लिए, बिएन होआ वार्ड में, गुयेन वान लुंग स्ट्रीट पर उच्चतम गुणांक 1.17 गुना तक पहुँचता है, जहाँ प्रति वर्ग मीटर इकाई मूल्य 20 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक है; लॉन्ग थान वार्ड में, ले डुआन स्ट्रीट पर उच्चतम समायोजन गुणांक 1.17 गुना है, जहाँ प्रति वर्ग मीटर इकाई मूल्य 28.6 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है; न्होन ट्राच वार्ड में, फुओक थिएन क्षेत्र में उच्चतम गुणांक 1.23 गुना तक पहुँचता है।
ऊपर उल्लिखित समायोजन गुणांकों से यह आसानी से देखा जा सकता है कि आवासीय भूमि, उत्पादन और व्यवसाय के लिए भूमि और निर्माण परियोजनाओं की कीमत प्रत्येक क्षेत्र की बुनियादी ढांचागत कनेक्टिविटी, शहरीकरण और वास्तविक निवेश आकर्षण क्षमता के अनुसार बढ़ती है।
कई क्षेत्रों में कीमतें स्थिर हैं।
परामर्श फर्म के आकलन के अनुसार, यह समायोजन मुख्य रूप से परिवहन अवसंरचना में परिवर्तन या नए शहरी विकास वाले क्षेत्रों तक ही सीमित है। वहीं, पुनर्वास क्षेत्रों, शहरी क्षेत्रों, औद्योगिक क्षेत्रों और औद्योगिक समूहों में भूमि मूल्य समायोजन गुणांकों को काफी हद तक स्थिर रखा गया है ताकि वे सामान्य बाजार स्तर के अनुरूप हों और निवेश, विशेष रूप से प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) को आकर्षित करने में प्रतिस्पर्धात्मकता बढ़ाई जा सके।
कृषि एवं पर्यावरण विभाग के उप निदेशक श्री डिएप ट्रूंग वू ने कहा कि नए समायोजन गुणांक को शीघ्र जारी करने से भूमि उपयोग शुल्क, भूमि पट्टा शुल्क, भूमि खाली कराने के लिए मुआवजे और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी की प्रक्रिया में तेजी आएगी। यह एक महत्वपूर्ण कारक है क्योंकि डोंग नाई शहर में कई बड़े पैमाने की प्रमुख परियोजनाएं लागू की जा रही हैं।
नगर पार्टी समिति के स्थायी समिति सदस्य और नगर जन समिति के उपाध्यक्ष गुयेन तुआन अन्ह के अनुसार, भूमि अब केवल प्रशासनिक प्रबंधन की वस्तु नहीं रह गई है, बल्कि सामाजिक -आर्थिक विकास और निवेश आकर्षित करने के लिए एक विशेष रूप से महत्वपूर्ण संसाधन बन गई है। वास्तव में, वर्षों से अवसंरचना परियोजनाओं में सबसे बड़ी बाधाओं में से एक भूमि की कीमतों और वित्तीय दायित्वों का निर्धारण रहा है। जब प्रत्येक सड़क के लिए समायोजन गुणांक विस्तृत रूप से जारी किया जाएगा, तो गणना प्रक्रिया अधिक पारदर्शी और तेज हो जाएगी। नगर जन समिति के नेता ने यह भी कहा कि यह भूमि मूल्य गुणांक प्रत्येक सड़क के लिए भूमि मूल्य तालिका के अनुसार और राष्ट्रीय सभा के प्रस्ताव और सरकार के आदेश की भावना के अनुरूप विकसित किया गया है।
11 मई को, डोंग नाई शहर की पीपुल्स कमेटी ने वर्ष 2026 के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांकों को विनियमित करने वाला निर्णय संख्या 03/2026/QD-UBND जारी किया। गुणांक तीन प्रकार के हैं: गैर-कृषि भूमि के लिए बाजार उतार-चढ़ाव के आधार पर समायोजन 1.03-1.39 गुना और कृषि भूमि के लिए 1.08-1.45 गुना; योजना के आधार पर समायोजन 1-1.15 गुना; और भूमि मूल्यों को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों के आधार पर समायोजन 0.9-1.05 गुना।
रियल एस्टेट बाजार के लिए, भूमि मूल्य गुणांकों को उनके वास्तविक मूल्य के करीब समायोजित करने से भूमि उपयोग शुल्क, हस्तांतरण कर, पंजीकरण शुल्क और यहां तक कि भूमि संबंधी उल्लंघनों के लिए जुर्माने से प्राप्त राजस्व में वृद्धि होगी। इसके अलावा, जब भूमि की कीमतें अधिक सटीक रूप से निर्धारित की जाएंगी, तो इससे सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने, मूल्य मुद्रास्फीति को कम करने और रियल एस्टेट बाजार तथा सतत शहरी विकास के लिए एक स्थिर आधार बनाने में मदद मिलेगी।
डोंग नाई रणनीतिक अवसंरचना परियोजनाओं की एक श्रृंखला के कार्यान्वयन के साथ विकास के एक नए चरण में प्रवेश कर रहा है। यह भूमि मूल्य समायोजन गुणांक भूमि अधिग्रहण को बढ़ावा देने, निवेश पूंजी आकर्षित करने और साथ ही भूमि संसाधनों के मूल्य को पुनर्परिभाषित करने का एक महत्वपूर्ण आधार है।
होआंग लोक
स्रोत: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202605/bien-dong-gia-dat-theo-he-so-dieu-chinh-moi-c130751/
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