भूमि मूल्य विनियमन की "अड़चन" को दूर करने की आवश्यकता है:

3 जुलाई की सुबह, कृषि और पर्यावरण मंत्रालय द्वारा आयोजित वर्ष के पहले छह महीनों के लिए नियमित प्रेस कॉन्फ्रेंस में, भूमि की कीमतों के प्रबंधन और विनियमन से संबंधित कई मुद्दे उठाए गए।

गौरतलब है कि जमीन की कीमतों में भारी वृद्धि के कारण, बहुत से लोगों के पास जमीन के उपयोग के उद्देश्य में बदलाव करते समय अपनी जिम्मेदारियों को पूरा करने के लिए वित्तीय साधन नहीं हैं।

आम लोगों की पहुंच से परे

जमीन के उपयोग के उद्देश्य को बदलने पर लोगों के पास भुगतान करने की क्षमता न होने की वास्तविकता, जमीन की कीमतों और वहनीयता के बीच असमानता के बारे में चिंताजनक संकेत दे रही है, खासकर ग्रामीण और पहाड़ी क्षेत्रों में।

इसका एक विशिष्ट उदाहरण श्री दिन्ह कोंग फुओंग का परिवार है, जो मिन्ह क्वांग कम्यून (अब बा वी कम्यून) के कोक डोंग ताम गांव में रहते हैं। मार्च 2025 में, बा वी जिला जन समिति ने एक निर्णय जारी किया जिसमें श्री फुओंग को बारहमासी फसलों के लिए उपयोग की जाने वाली 210 वर्ग मीटर से अधिक भूमि के भूमि उपयोग उद्देश्य को दीर्घकालिक भूमि उपयोग अवधि के साथ ग्रामीण आवासीय भूमि में बदलने की अनुमति दी गई।

स्थानीय भूमि मूल्य सूचियों के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की प्रक्रिया वर्तमान में कई परिवारों के लिए बहुत कठिन है। (उदाहरण चित्र)

हालांकि, डिक्री संख्या 103/2024/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 8 में निर्धारित गणना पद्धति के अनुसार, श्री फुओंग का वित्तीय दायित्व भूमि मूल्य तालिका में आवासीय भूमि और कृषि भूमि के मूल्य के बीच का अंतर है, जो 4,337,000 वीएनडी/वर्ग मीटर के बराबर है, और कुल देय राशि लगभग 900 मिलियन वीएनडी है। यह राशि बा वी कम्यून जैसे पहाड़ी क्षेत्र में रहने वाले किसी परिवार की वित्तीय क्षमता से कहीं अधिक है। बहुत विचार-विमर्श के बाद, श्री फुओंग अपना वित्तीय दायित्व पूरा करने में असमर्थ रहे और उन्होंने भूमि उपयोग परिवर्तन की प्रक्रिया को आगे न बढ़ाने का अनुरोध किया।

जनता की याचिका के आधार पर, बा वी जिले की जन समिति ने (1 जुलाई को दो स्तरीय सरकार मॉडल के आधिकारिक कार्यान्वयन से पहले) भूमि उपयोग के उद्देश्यों के रूपांतरण की अनुमति देने वाले निर्णय को रद्द करने का निर्णय जारी किया।

कई इलाकों में ऐसी ही स्थिति देखने को मिल रही है। विन्ह शहर ( न्घे आन प्रांत ) में रहने वाले श्री ट्रान डुई डोंग और श्रीमती गुयेन थी होंग ने बताया कि जब उन्होंने कब्रिस्तान के बगल में स्थित 300 वर्ग मीटर बगीचे की जमीन को आवासीय भूमि में बदलने के लिए आवेदन किया, तो उन्हें यह जानकर आश्चर्य हुआ कि उन्हें भूमि उपयोग शुल्क के रूप में लगभग 45 लाख वियतनामी नायरा का भुगतान करना होगा। श्री डोंग ने बताया, “मेरे परिवार को कर देने में कोई आपत्ति नहीं है, लेकिन लगभग 15 मिलियन वियतनामी नायरा प्रति वर्ग मीटर की दर से, हम जीवन भर काम करने के बाद भी पर्याप्त बचत नहीं कर पाएंगे।”

ऊपर दी गई कहानी जैसी कहानियां दर्शाती हैं कि कई जगहों पर मौजूदा भूमि मूल्य सूचियां वास्तविक सामाजिक -आर्थिक स्थिति और लोगों की सामर्थ्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती हैं, खासकर ग्रामीण, पहाड़ी और पिछड़े क्षेत्रों में।

अच्छी खबर

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के भूमि प्रबंधन विभाग की उप निदेशक माई वान फान के अनुसार, 2024 के भूमि कानून के तहत भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करना एक महत्वपूर्ण कदम है, जो भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब लाने और अचल संपत्ति प्रबंधन एवं विकास में पारदर्शिता सुनिश्चित करने में योगदान देता है। हालांकि, वास्तविकता में, कई स्थानीय निकाय बाजार में भूमि की कीमतों में होने वाले उतार-चढ़ाव के साथ तालमेल नहीं बिठा पाए हैं, जिसके परिणामस्वरूप भूमि मूल्य सूचियां पुरानी और अवास्तविक हो गई हैं।

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के भूमि प्रबंधन विभाग की उप निदेशक माई वान फान स्थानीय क्षेत्रों में भूमि मूल्य सूचियों पर चर्चा कर रही हैं। फोटो: लिन्ह लिन्ह

आने वाले समय में, कई स्थानीय निकाय 2024 भूमि कानून के अनुसार नई भूमि मूल्य सूचियाँ जारी करेंगे, जिससे कीमतों में काफी उतार-चढ़ाव आने की आशंका है। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने वित्त मंत्रालय को एक रिपोर्ट प्रस्तुत की है, जिसमें 2025 के अंत तक भूमि मूल्यों के प्रबंधन के लिए कई समाधान प्रस्तावित किए गए हैं। इन समाधानों में स्थानीय निकायों के लिए बाजार के घटनाक्रमों पर बारीकी से नजर रखने और भूमि मूल्य में होने वाले उतार-चढ़ाव को तुरंत अपडेट करने की आवश्यकता पर बल दिया गया है; प्रत्येक व्यक्तिगत भूमि पार्सल के लिए धीरे-धीरे भूमि मूल्य डेटाबेस का निर्माण करना; डिक्री संख्या 71/2024/ND-CP के अनुच्छेद 17 में निर्देशित अनुसार, यदि वर्तमान भूमि मूल्य सूचियाँ अब उपयुक्त नहीं हैं, तो उन्हें समायोजित करना; और 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी होने वाले 2024 भूमि कानून के तहत नई भूमि मूल्य सूचियाँ विकसित करते समय आम सहमति सुनिश्चित करने के लिए व्यापक परामर्श आयोजित करना शामिल है।

साथ ही, कृषि और पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि मूल्य तालिकाओं के दायरे और अनुप्रयोग के विषयों का विस्तार करने; विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण की आवश्यकता वाले मामलों को सीमित करने; वित्तीय दायित्वों की गणना में प्रत्येक एजेंसी की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करने; और अचल संपत्ति बाजार पर समग्र प्रभाव का आकलन करने के लिए संबंधित कानूनों की समीक्षा करने का भी प्रस्ताव रखा।

स्पष्ट है कि यदि भूमि की कीमतें काफी बढ़ जाती हैं जबकि लोगों की आय, विशेषकर ग्रामीण क्षेत्रों में, उसी अनुपात में नहीं बढ़ती है, तो इसका परिणाम यह होगा कि कई परिवार ऐसी स्थिति में आ जाएंगे जहां उन्हें "भूमि को परिवर्तित करने का अवसर तो मिलेगा लेकिन वे इसे वहन नहीं कर पाएंगे।" वास्तव में, भूमि की कीमतों का मुद्दा केवल तकनीकी गणना या कानूनी अनुपालन का मामला नहीं हो सकता; इसे जीवन स्तर, वहनीयता और सामाजिक समानता के समग्र संदर्भ में देखा जाना चाहिए।

स्थानीय भूमि मूल्य सूचियों के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की प्रक्रिया वर्तमान में कई परिवारों के लिए बहुत कठिन है। (उदाहरण चित्र)

भूमि मूल्य सारणियों में सुधार जनता की सुगमता के साथ-साथ होना चाहिए, ताकि ऐसी स्थितियों से बचा जा सके जहां अच्छी नीतियां लागू न हो पाएं या बोझ बन जाएं। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रतिनिधियों ने इस बात पर जोर दिया कि भूमि मूल्य सारणियों को समायोजित करने के लिए एक उचित कार्ययोजना की आवश्यकता है, जिसमें प्रत्येक प्रकार की भूमि के लिए उपयुक्त क्षेत्रों और स्थानों की पहचान की जाए और सामाजिक सहमति अनिवार्य हो।

इस घटनाक्रम के जवाब में, लोक संपत्ति प्रबंधन विभाग (वित्त मंत्रालय) की उप निदेशक सुश्री गुयेन थी थोआ ने कहा कि स्थानीय निकायों से प्राप्त रिपोर्टों को संकलित करने के बाद, मंत्रालय एक व्यापक मूल्यांकन करेगा और कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के साथ समन्वय स्थापित करके कानून में विनियमों की समीक्षा करेगा और संशोधन प्रस्तावित करेगा। वर्तमान में, वित्त मंत्रालय अध्यादेश संख्या 103/2024 (भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क को विनियमित करने वाला) के कई अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करने वाले मसौदा अध्यादेश पर राय मांग रहा है। विशेष रूप से, मंत्रालय संक्रमणकालीन मामलों को संबोधित करने के लिए अनुच्छेद 52 में खंड 6 जोड़ने का प्रस्ताव करता है।

विशेष रूप से, यह पूरक उन परिवारों और व्यक्तियों पर लागू होता है जो एक ही भूखंड में स्थित कृषि भूमि (जिसे पहले एक ही भूखंड में स्थित बगीचे या तालाब की भूमि के रूप में पहचाना जाता था, लेकिन आवासीय भूमि के रूप में मान्यता प्राप्त नहीं थी) के भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदलते हैं।

वित्त मंत्रालय का प्रस्ताव है कि भूमि उपयोग शुल्क आवासीय भूमि की कीमतों और कृषि भूमि की कीमतों के आधार पर भूमि उपयोग शुल्क के अंतर के 50% की दर से उस समय वसूला जाना चाहिए, जब सक्षम प्राधिकारी भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने वाला निर्णय जारी करता है।

स्रोत: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html