भूमि मूल्य सूची की "गाँठ" खोलने की आवश्यकता:

3 जुलाई की सुबह, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय द्वारा वर्ष के प्रथम 6 माह के लिए आयोजित नियमित प्रेस कॉन्फ्रेंस में भूमि मूल्य प्रबंधन एवं संचालन से संबंधित कई मुद्दे उठाए गए।

उल्लेखनीय बात यह है कि नई ऊंची भूमि मूल्य सूची के कारण भूमि उपयोग के प्रयोजनों में परिवर्तन करते समय लोगों के पास अपने दायित्वों को पूरा करने के लिए पर्याप्त वित्तीय क्षमता नहीं होती है।

लोगों की क्षमता से परे

यह तथ्य कि लोगों के पास भूमि उपयोग के प्रयोजनों को परिवर्तित करने के लिए भुगतान करने हेतु पर्याप्त धनराशि नहीं है, भूमि की कीमतों और सामर्थ्य के बीच अंतर के बारे में खतरे की घंटी बजा रहा है, विशेष रूप से ग्रामीण और पहाड़ी क्षेत्रों में।

एक विशिष्ट मामला मिन्ह क्वांग कम्यून (अब बा वी कम्यून) के कोक डोंग ताम गाँव में रहने वाले श्री दीन्ह कांग फुओंग के परिवार का है। मार्च 2025 में, बा वी ज़िले की जन समिति ने एक निर्णय जारी किया, जिसमें श्री फुओंग को बारहमासी फसलों के लिए 210 वर्ग मीटर से ज़्यादा ज़मीन के इस्तेमाल के उद्देश्य को दीर्घकालिक भूमि उपयोग अवधि वाली ग्रामीण आवासीय ज़मीन में बदलने की अनुमति दी गई।

स्थानीय भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करना वर्तमान में कई परिवारों की पहुँच से बाहर है। उदाहरणात्मक चित्र

हालाँकि, अनुच्छेद 8, डिक्री संख्या 103/2024/ND-CP में निर्धारित गणना पद्धति के अनुसार, श्री फुओंग का भुगतान करने का वित्तीय दायित्व भूमि मूल्य सूची में आवासीय भूमि और कृषि भूमि की कीमत के बीच के अंतर के बराबर है, जो 4,337,000 VND/m² के बराबर है और कुल भुगतान की जाने वाली राशि लगभग 900 मिलियन VND तक है। यह राशि बा वी कम्यून जैसे पहाड़ी क्षेत्र में एक परिवार की क्षमता से परे है। काफी विचार-विमर्श के बाद, श्री फुओंग अपने वित्तीय दायित्व को पूरा नहीं कर सके और उन्होंने उद्देश्य में बदलाव न करने का अनुरोध किया।

लोगों की याचिका के आधार पर, बा वी जिले की पीपुल्स कमेटी ने (1 जुलाई को दो-स्तरीय सरकारी मॉडल के आधिकारिक संचालन से पहले) भूमि उपयोग उद्देश्यों के रूपांतरण की अनुमति देने वाले निर्णय को रद्द करने का निर्णय जारी किया।

कई इलाकों में भी ऐसी ही स्थितियाँ देखने को मिल रही हैं। विन्ह शहर ( न्घे आन ) में रहने वाले श्री त्रान दुय डोंग और उनकी पत्नी श्रीमती गुयेन थी होंग ने बताया कि जब उन्होंने कब्रिस्तान के बगल में 300 वर्ग मीटर की बगीचे की ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलने के लिए आवेदन किया, तो उन्हें यह नोटिस पाकर आश्चर्य हुआ कि उन्हें लगभग 4.5 अरब वियतनामी डोंग (VND) भूमि उपयोग शुल्क देना होगा। श्री डोंग ने बताया, "मेरे परिवार को कर चुकाने की बाध्यता पर कोई आपत्ति नहीं है, लेकिन लगभग 1.5 करोड़ वियतनामी डोंग (VND/वर्ग मीटर) की ऐसी संग्रह दर के साथ, हम अपनी पूरी ज़िंदगी में पर्याप्त बचत नहीं कर सकते।"

उपरोक्त जैसी कहानियां दर्शाती हैं कि कई स्थानों पर वर्तमान भूमि मूल्य सूची वास्तविक सामाजिक -आर्थिक स्थिति और लोगों की भुगतान क्षमता को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं करती है, विशेष रूप से ग्रामीण, पहाड़ी और वंचित क्षेत्रों में।

अच्छी खबर

भूमि प्रबंधन विभाग (कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय) की उप निदेशक माई वान फान के अनुसार, 2024 के भूमि कानून के तहत भूमि मूल्य ढाँचे को हटाना एक महत्वपूर्ण कदम है, जो भूमि की कीमतों को बाज़ार के करीब लाने और रियल एस्टेट प्रबंधन एवं विकास में पारदर्शिता सुनिश्चित करने में योगदान देगा। हालाँकि, वास्तव में, कई इलाकों ने बाज़ार में भूमि की कीमतों में बदलाव के साथ तालमेल नहीं बिठाया है, जिसके कारण भूमि मूल्य सूचियों में अद्यतनीकरण की कमी है और वे वास्तविकता के करीब नहीं हैं।

भूमि प्रबंधन विभाग (कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय) की उप निदेशक माई वान फ़ान स्थानीय इलाकों की भूमि मूल्य सूचियों पर चर्चा करती हुई। फोटो: लिन्ह लिन्ह

आने वाले समय में, कई इलाके 2024 के भूमि कानून के अनुसार नई भूमि मूल्य सूचियाँ जारी करेंगे, जिनमें बड़े उतार-चढ़ाव की आशंका है। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने वित्त मंत्रालय को एक रिपोर्ट भेजी है, जिसमें अभी से लेकर 2025 के अंत तक भूमि की कीमतों के प्रबंधन के लिए कई समाधान प्रस्तावित किए गए हैं। विशेष रूप से, इसमें इस बात पर ज़ोर दिया गया है कि इलाकों को बाज़ार के घटनाक्रमों पर कड़ी नज़र रखनी चाहिए, भूमि की कीमतों में उतार-चढ़ाव को तुरंत अपडेट करना चाहिए; प्रत्येक भूखंड के लिए धीरे-धीरे एक भूमि मूल्य डेटाबेस तैयार करना चाहिए; यदि वर्तमान भूमि मूल्य सूची अब उपयुक्त नहीं है, तो उसे अनुच्छेद 17, डिक्री संख्या 71/2024/ND-CP में दिए गए निर्देशों के अनुसार समायोजित करना चाहिए; 1 जनवरी, 2026 से प्रभावी 2024 के भूमि कानून के अनुसार एक नई मूल्य सूची विकसित करते समय आम सहमति सुनिश्चित करने के लिए व्यापक परामर्श आयोजित करना चाहिए।

साथ ही, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय ने भूमि मूल्य सूची के दायरे और आवेदन के विषयों का विस्तार करने; उन मामलों को सीमित करने का प्रस्ताव दिया है, जहां विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित किए जाने चाहिए; वित्तीय दायित्वों की गणना में प्रत्येक एजेंसी की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना; अचल संपत्ति बाजार पर समग्र प्रभाव का आकलन करने के लिए प्रासंगिक कानूनों की समीक्षा करना।

जाहिर है, अगर ज़मीन की कीमत बढ़ती है और लोगों की आय, खासकर ग्रामीण इलाकों में, उसके अनुसार नहीं बढ़ती, तो नतीजा यह होगा कि कई परिवार "बदलाव की अनुमति तो है, लेकिन ऐसा नहीं कर पा रहे" वाली स्थिति में आ जाएँगे। दरअसल, ज़मीन की कीमत की समस्या सिर्फ़ तकनीकी गणना या क़ानून के पालन का मामला नहीं हो सकती, बल्कि इसे जीवन स्तर, सामर्थ्य और सामाजिक समानता के समग्र संदर्भ में देखा जाना चाहिए।

स्थानीय भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करना वर्तमान में कई परिवारों की पहुँच से बाहर है। उदाहरणात्मक चित्र

भूमि मूल्य सूची का निर्माण लोगों की पहुँच के साथ-साथ होना चाहिए, ताकि ऐसी स्थिति न आए जहाँ अच्छी नीतियाँ व्यवहार में न आएँ या बोझ बन जाएँ। कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के प्रतिनिधि ने इस बात पर ज़ोर दिया कि भूमि मूल्य सूची के समायोजन के लिए एक उचित रोडमैप की आवश्यकता है, जिसमें प्रत्येक प्रकार की भूमि के लिए उपयुक्त क्षेत्रों और स्थानों की पहचान की जाए और जिस पर समाज की सहमति होनी चाहिए।

इस घटनाक्रम पर प्रतिक्रिया देते हुए, वित्त मंत्रालय की प्रतिनिधि, लोक संपत्ति प्रबंधन विभाग (वित्त मंत्रालय) की उप निदेशक गुयेन थी थोआ ने कहा कि स्थानीय क्षेत्रों से प्राप्त रिपोर्टों का विश्लेषण करने के बाद, मंत्रालय एक व्यापक मूल्यांकन करेगा, कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय के साथ समन्वय करके कानून के प्रावधानों की समीक्षा करेगा और उनमें संशोधन प्रस्तावित करेगा। निकट भविष्य में, वित्त मंत्रालय डिक्री संख्या 103/2024 (भूमि उपयोग शुल्क और भूमि लगान पर विनियम) के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरण करने वाले मसौदा डिक्री पर टिप्पणियाँ आमंत्रित कर रहा है। विशेष रूप से, मंत्रालय संक्रमणकालीन मामलों को संभालने के लिए अनुच्छेद 52 में खंड 6 जोड़ने का प्रस्ताव करता है।

विशेष रूप से, यह अनुपूरक उन परिवारों और व्यक्तियों पर लागू होता है जो भूमि उपयोग के उद्देश्य को, घर के साथ एक ही भूखंड में कृषि भूमि (जिसे पहले बगीचे की भूमि के रूप में पहचाना जाता था, घर के साथ एक ही भूखंड में तालाब था, लेकिन आवासीय भूमि के रूप में मान्यता प्राप्त नहीं थी) से आवासीय भूमि में बदलते हैं।

वित्त मंत्रालय ने प्रस्ताव दिया कि भूमि उपयोग शुल्क आवासीय भूमि की कीमतों और कृषि भूमि की कीमतों के आधार पर भूमि उपयोग शुल्क के बीच अंतर के 50% पर एकत्र किया जाना चाहिए, उस समय जब सक्षम प्राधिकारी भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने वाला निर्णय जारी करता है।

स्रोत: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html