भूमि अटकलों पर रोक, परियोजनाओं को "निलंबित" करना

1 अगस्त, 2024 से, निर्धारित समय से पीछे चल रही परियोजनाओं को बिना किसी मुआवजे के रद्द कर दिया जाएगा। इस नियमन से निवेशकों का "सफाई" होगी, ज़मीन की अटकलों पर रोक लगेगी और "निलंबित" परियोजनाओं से निपटा जा सकेगा।

आईएफसी वन साइगॉन परियोजना (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) 17 वर्षों के बाद भी पूरी नहीं हुई है।

भूमि सट्टेबाजी रोकने के लिए कड़े कदम, परियोजनाओं को "निलंबित" किया गया

हाम नघी - टोन डुक थांग स्ट्रीट (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) के कोने पर एक "स्वर्ण भूमि" पर स्थित, आईएफसी वन साइगॉन परियोजना (जिसे पहले साइगॉन वन टॉवर के रूप में जाना जाता था) एक छोटी अवधि के हलचल भरे पुनरारंभ के बाद अभी भी अधूरी है।

6,672 वर्ग मीटर भूमि पर निर्मित, जिसमें 5 बेसमेंट, 3 तकनीकी तल और 41 मंजिलें हैं, IFC वन साइगॉन का निर्माण 17 साल पहले शुरू हुआ था, लेकिन 5 साल की सुस्त कार्यान्वयन के बाद, 2011 में, परियोजना का निर्माण आधिकारिक तौर पर बंद कर दिया गया। कई बार स्वामित्व परिवर्तन के बाद भी, IFC वन साइगॉन अपना काम पूरा नहीं कर पाया है। इस परियोजना का ज़िक्र कई बार उन परियोजनाओं की सूची में किया गया है जो शहर की छवि को खराब करती हैं।

बेन थान मार्केट (HCMC) के ठीक सामने, चहल-पहल वाले मेट्रो स्टेशन नंबर 1 पर, एक कच्चा कंक्रीट ब्लॉक है जिसे वन सेंट्रल साइगॉन (जिसे पहले "स्पिरिट ऑफ़ साइगॉन" के नाम से जाना जाता था) कहा जाता है। यह वाणिज्यिक केंद्रों, कार्यालयों, अपार्टमेंट्स, सुपर अपार्टमेंट्स और 6-स्टार होटलों का एक परिसर है, जिसका कुल क्षेत्रफल 8,500 वर्ग मीटर से ज़्यादा है। यह बेन थान चतुर्भुज पर स्थित है, जो डिस्ट्रिक्ट 1 के ठीक बीच में एक प्रमुख स्थान है और जिसमें 4 अग्रभाग हैं। इस परियोजना के भी कई मालिक बन चुके हैं, लेकिन यह अभी तक पूरी नहीं हुई है।

इसी तरह, ट्रुंग थुय लैंकेस्टर कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेशित लैंकेस्टर लिंकन परियोजना (जिला 4) 2017 में शुरू हुई थी, लेकिन भूमिगत निर्माण के बाद, इसे "ठप" कर दिया गया। वहीं, डीएचए कंपनी की डी-वन साइगॉन परियोजना (गो वाप जिला) को 2016 में मंज़ूरी मिल गई थी, लेकिन आज तक यह सिर्फ़ एक खाली प्लॉट ही है।

2024 भूमि कानून के नए बिंदुओं में से एक है उन परियोजनाओं पर प्रतिबंध लगाना जो उद्देश्य बदलती हैं, भूमि उपयोग अधिकारों को मान्यता देती हैं, और भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करती हैं, जबकि पिछले कानून में केवल उन परियोजनाओं के उल्लंघन के कारण भूमि निरस्तीकरण लागू किया गया था जिन्हें भूमि आवंटित या पट्टे पर दी गई थी।

ये हो ची मिन्ह सिटी में कई वर्षों से "निलंबित" परियोजनाओं के कुछ उदाहरण हैं। 2013 के भूमि कानून के अनुसार, निवेश नीति के निर्णय को मंज़ूरी मिलने के बाद, किसी परियोजना को लागू करने के लिए 12 महीने का समय दिया जाता है, या यदि अवधि बढ़ाई जाती है तो 24 महीने का। यदि यह अवधि पार हो जाती है और परियोजना लागू नहीं होती है, तो उसे रद्द कर दिया जाएगा। हालाँकि, इन परियोजनाओं को रद्द करना आसान नहीं है, खासकर जब उद्यम ने उस भूमि पर बुनियादी निवेश किया हो।

2024 के भूमि कानून (1 अगस्त, 2024 से प्रभावी) में कई सख्त नियम हैं। उदाहरण के लिए, यदि किसी निवेश परियोजना का उपयोग हस्तांतरण की तारीख से लगातार 12 महीनों तक नहीं किया जाता है, या जिसकी भूमि उपयोग प्रगति निवेश निर्णय में बताई गई प्रगति से 24 महीने पीछे है, तो उसे रद्द कर दिया जाएगा।

यदि भूमि का उपयोग नहीं किया जाता है या निर्धारित समय से पीछे चल रही है, तो निवेशक को अधिकतम 24 महीने का विस्तार दिया जाता है और उसे राज्य को अतिरिक्त राशि का भुगतान करना होता है। विस्तार अवधि के बाद भी, यदि भूमि का उपयोग नहीं किया जाता है, तो राज्य भूमि, भूमि से जुड़ी संपत्तियों और भूमि पर निवेश लागत के लिए मुआवजा दिए बिना उसे पुनः प्राप्त कर लेगा।

"अप्रत्याशित घटना" के मामले को ध्यान में रखना आवश्यक है

भूमि संसाधनों के पुनर्जनन के लिए रुकी हुई परियोजनाओं को पुनः प्राप्त करना आवश्यक है, लेकिन विशेषज्ञों के अनुसार, कई वर्षों तक चलने वाली कानूनी प्रक्रियाओं जैसे अप्रत्याशित परिस्थितियों के मामलों को भी ध्यान में रखना आवश्यक है। क्योंकि, व्यवसाय स्वयं भी निर्माण, बिक्री और पूँजी वसूली के लिए जल्द से जल्द कानूनी प्रक्रियाएँ पूरी करना चाहते हैं।

दाऊ तू अख़बार से बात करते हुए, गमुडा लैंड वियतनाम के निदेशक मंडल के अध्यक्ष, श्री एंगस ल्यू ने आकलन किया कि भूमि कानून 2024 में विस्तार अवधि समाप्त होने के बाद क्रियान्वित न होने वाली परियोजनाओं के लिए भूमि पुनर्ग्रहण संबंधी नियमन भूमि संसाधनों की बर्बादी से बचने के लिए है। हालाँकि, कुछ मामलों में, विस्तार अवधि लंबी हो सकती है, जैसे कि कोविड-19 महामारी के दौरान।

ले थान कंस्ट्रक्शन कंपनी लिमिटेड के महानिदेशक, श्री ले हू न्घिया ने अपने व्यावसायिक अनुभव से कहा कि वास्तव में, अप्रत्याशित घटना के कई मामले होते हैं। उदाहरण के लिए, अधिकारियों से संबंधित धीमी प्रक्रियाओं के कारण व्यवसाय परियोजनाओं को लागू नहीं कर पाते हैं। इसलिए, श्री न्घिया के अनुसार, भूमि कानून को निर्देशित करने वाले आदेश में इस विषयवस्तु को पूरक और स्पष्ट किया जाना चाहिए, अन्यथा, कई मामलों में, व्यवसायों को "अन्यायपूर्ण" रूप से मार दिया जाएगा।

श्री नघिया ने बताया, "जैसे ही हमने परियोजना दस्तावेज प्रस्तुत किए, हमें एक समय-सीमा दर्ज करनी थी, लेकिन निवेश स्वीकृत होने के बाद भी हम इसे तुरंत लागू नहीं कर सके, क्योंकि निवेश लाइसेंस के लिए आवेदन करने और अन्य प्रक्रियाओं में कई साल लग गए।"

जो व्यवसाय परियोजना के निर्धारित समय से पीछे होने पर भी परियोजना कार्यान्वयन जारी रखना चाहते हैं, उनके लिए शुरुआती बिंदु यह है कि कानून प्राकृतिक आपदाओं, शत्रु हमलों जैसी अप्रत्याशित परिस्थितियों के कारण होने वाली देरी के लिए शर्तें निर्धारित करता है, और यदि यह साबित हो जाता है कि अधिकारियों या सार्वजनिक कर्तव्यों का पालन करने वालों की गलती के कारण परियोजना में देरी हुई है, तो इसे रद्द नहीं किया जाएगा। हालाँकि, व्यवसाय यह भी सुझाव देते हैं कि मार्गदर्शक आदेशों में, उन व्यक्तियों और संगठनों के लिए अधिक विस्तृत नियम और विशिष्ट प्रतिबंध होने चाहिए जो अप्रत्यक्ष रूप से परियोजना को निर्धारित समय से पीछे धकेलते हैं।

2024 के भूमि कानून में कड़े नियमों के साथ-साथ, 2023 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में निवेशकों की वित्तीय स्थिति से जुड़े कई बदलाव किए गए हैं। उदाहरण के लिए, 20 हेक्टेयर से कम भूमि उपयोग वाली परियोजनाओं के लिए, रियल एस्टेट व्यवसायों के पास कुल निवेश पूंजी के कम से कम 20% की इक्विटी पूंजी होनी चाहिए, 20 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि उपयोग वाली परियोजनाओं के लिए, कुल निवेश पूंजी के कम से कम 15% की इक्विटी पूंजी होनी चाहिए, और निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए पूंजी जुटाने की क्षमता सुनिश्चित करनी चाहिए।

यदि कोई रियल एस्टेट व्यवसाय एक साथ कई परियोजनाओं को क्रियान्वित करता है, तो उसके पास सभी परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु प्रत्येक परियोजना के लिए उपरोक्त अनुपात सुनिश्चित करने हेतु पर्याप्त इक्विटी पूँजी आवंटित होनी चाहिए। इसके अतिरिक्त, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 में क्रेडिट बैलेंस सीमा, कॉर्पोरेट बॉन्ड आदि जैसी शर्तें भी निर्धारित की गई हैं।

ऐसे सख्त नियमों के साथ, व्यवसायों को किसी परियोजना को शुरू करने से पहले सावधानीपूर्वक गणना करनी चाहिए, ताकि अप्रभावी निवेश, परियोजना में ठहराव और संसाधनों की बर्बादी से बचा जा सके।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html