भूमि की अटकलों और रुके हुए प्रोजेक्टों को रोकना।

1 अगस्त, 2024 से, निर्धारित समय से पीछे चल रही परियोजनाओं को बिना किसी मुआवजे के रद्द कर दिया जाएगा। यह नियम निवेशकों का "शुद्धिकरण" करेगा, भूमि की कालाबाजारी को रोकेगा और रुकी हुई परियोजनाओं का समाधान करेगा।

आईएफसी वन साइगॉन परियोजना (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) 17 साल बाद भी अधूरी है।

भूमि की अटकलों और रुके हुए प्रोजेक्टों पर अंकुश लगाने के लिए कड़े कदम उठाएं।

हाम न्घी और टोन डुक थांग सड़कों (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) के कोने पर स्थित प्रमुख रियल एस्टेट पर, आईएफसी वन साइगॉन परियोजना (जिसे पहले साइगॉन वन टॉवर के नाम से जाना जाता था) एक संक्षिप्त अवधि के हाई-प्रोफाइल पुन: लॉन्च के बावजूद अधूरी बनी हुई है।

6,672 वर्ग मीटर के भूखंड पर निर्मित, जिसमें 5 तहखाने, 3 तकनीकी मंजिलें और 41 मुख्य मंजिलें हैं, आईएफसी वन साइगॉन का निर्माण 17 साल पहले शुरू हुआ था, लेकिन 5 साल की सुस्ती के बाद, परियोजना का निर्माण आधिकारिक तौर पर 2011 में रोक दिया गया। कई बार स्वामित्व परिवर्तन के बावजूद, आईएफसी वन साइगॉन अधूरा ही रहा। इस इमारत का नाम बार-बार उन परियोजनाओं की सूची में आता रहा है जो शहर की सुंदरता को धूमिल करती हैं।

बेन थान मार्केट (हो ची मिन्ह सिटी) के सामने, व्यस्त मेट्रो लाइन 1 स्टेशन के ठीक बगल में, वन सेंट्रल साइगॉन (जिसे पहले द स्पिरिट ऑफ साइगॉन के नाम से जाना जाता था) नामक एक कच्ची कंक्रीट की इमारत खड़ी है। यह एक मिश्रित उपयोग वाला परिसर है जिसमें एक शॉपिंग मॉल, कार्यालय, अपार्टमेंट, लग्जरी अपार्टमेंट और एक 6-सितारा होटल शामिल हैं, जो कुल 8,500 वर्ग मीटर से अधिक भूमि क्षेत्र में फैला हुआ है। यह जिला 1 के मध्य में एक प्रमुख स्थान पर स्थित है, जिसके चारों ओर से सड़कें खुलती हैं। परियोजना कई बार बेची जा चुकी है, लेकिन इसके पूरा होने की कोई तारीख अभी तक नजर नहीं आ रही है।

इसी तरह, ट्रुंग थूई लैंकेस्टर कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेशित लैंकेस्टर लिंकन परियोजना (जिला 4) 2017 में शुरू हुई थी, लेकिन भूमिगत निर्माण पूरा होने के बाद यह रुक गई। और डीएचए कंपनी द्वारा 2016 में स्वीकृत डी-वन साइगॉन परियोजना (गो वाप जिला) आज तक केवल एक खाली जमीन के रूप में पड़ी है।

2024 के भूमि कानून की नई विशेषताओं में से एक भूमि उपयोग रूपांतरण, भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता और भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से संबंधित परियोजनाओं पर प्रतिबंध लागू करना है, जबकि पिछले कानून केवल उन परियोजनाओं में उल्लंघन के कारण भूमि सुधार पर लागू होते थे जहां भूमि आवंटित या पट्टे पर दी गई थी।

ऊपर दिए गए उदाहरण हो ची मिन्ह सिटी में कई वर्षों से अटकी हुई परियोजनाओं के कुछ उदाहरण मात्र हैं। 2013 के भूमि कानून में यह प्रावधान है कि निवेश नीति संबंधी निर्णय स्वीकृत होने के बाद, परियोजना को लागू करने के लिए 12 महीने का समय दिया जाता है, या अवधि बढ़ाए जाने पर 24 महीने का समय दिया जाता है। यदि इस अवधि के भीतर परियोजना लागू नहीं होती है, तो उसे रद्द कर दिया जाएगा। हालांकि, इन परियोजनाओं को रद्द करना आसान नहीं है, खासकर तब जब उद्यम भूमि पर पहले ही बुनियादी निवेश कर चुका हो।

2024 का भूमि कानून (1 अगस्त, 2024 से प्रभावी) में सख्त नियम शामिल हैं। उदाहरण के लिए, निवेश परियोजनाएं जिनका हस्तांतरण की तारीख से लगातार 12 महीनों तक उपयोग नहीं किया जाता है, या जिनकी भूमि उपयोग की प्रगति निवेश निर्णय में निर्धारित समय से 24 महीने पीछे है, उन्हें रद्द कर दिया जाएगा।

यदि भूमि का उपयोग नहीं किया जाता है या परियोजना निर्धारित समय से पीछे चल रही है, तो निवेशक को अधिकतम 24 महीने की मोहलत दी जा सकती है और उसे मोहलत की अवधि के बराबर अतिरिक्त राशि राज्य को देनी होगी। मोहलत की अवधि समाप्त होने के बाद भी यदि भूमि का उपयोग नहीं किया जाता है, तो राज्य भूमि, उससे जुड़ी संपत्तियों और निवेश लागत के लिए बिना किसी मुआवजे के भूमि वापस ले लेगा।

अप्रत्याशित घटना (फोर्स मेज्योर) की संभावना को ध्यान में रखा जाना चाहिए।

भूमि संसाधनों को पुनर्जीवित करने के लिए रुके हुए प्रोजेक्टों को पुनः सक्रिय करना आवश्यक है, लेकिन विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अप्रत्याशित परिस्थितियों, जैसे कि लंबी कानूनी प्रक्रियाएं, को ध्यान में रखा जाना चाहिए। ऐसा इसलिए है क्योंकि व्यवसाय स्वयं निर्माण, बिक्री और पूंजी वसूली शुरू करने के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को यथाशीघ्र पूरा करना चाहते हैं।

इन्वेस्टमेंट न्यूज़पेपर के एक रिपोर्टर से बात करते हुए, गामुडा लैंड वियतनाम के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री एंगस लियू ने बताया कि 2024 के भूमि कानून में दी गई समय सीमा समाप्त होने के बाद भी लागू न होने वाली परियोजनाओं के लिए भूमि सुधार संबंधी नियम भूमि संसाधनों की बर्बादी को रोकने के उद्देश्य से बनाए गए हैं। हालांकि, कुछ मामलों में, समय सीमा बढ़ाई जा सकती है, उदाहरण के लिए, कोविड-19 महामारी के दौरान।

अपने व्यावसायिक अनुभव के आधार पर, ले थान कंस्ट्रक्शन कंपनी लिमिटेड के महाप्रबंधक श्री ले हुउ न्गिया ने कहा कि वास्तव में, अप्रत्याशित परिस्थितियों के कई मामले होते हैं। उदाहरण के लिए, संबंधित अधिकारियों से जुड़ी प्रक्रियाओं में देरी के कारण व्यवसाय परियोजनाओं को लागू नहीं कर पाते हैं। इसलिए, श्री न्गिया के अनुसार, भूमि कानून संबंधी अध्यादेश में इस विषयवस्तु को पूरक और स्पष्ट करने की आवश्यकता है; अन्यथा, कई मामलों में व्यवसायों को अन्यायपूर्ण तरीके से बंद कर दिया जाएगा।

"परियोजना आवेदन जमा करते ही हमें एक समयसीमा निर्दिष्ट करनी पड़ी, लेकिन निवेश स्वीकृत होने के बाद भी हम तुरंत कार्यान्वयन शुरू नहीं कर सके क्योंकि निवेश लाइसेंस प्राप्त करने और अन्य प्रक्रियाओं में कई साल लग जाते हैं," श्री न्गिया ने बताया।

परियोजना में देरी होने पर भी उसे जारी रखने की इच्छुक कंपनियों के लिए एक सकारात्मक बात यह है कि कानून में प्राकृतिक आपदाओं या युद्ध जैसी अप्रत्याशित घटनाओं के कारण होने वाली देरी के लिए शर्तें निर्धारित की गई हैं। इसके अलावा, यदि यह साबित हो जाता है कि देरी अधिकारियों या कानून लागू करने के लिए जिम्मेदार व्यक्तियों की गलती के कारण हुई है, तो परियोजना रद्द नहीं की जाएगी। हालांकि, कंपनियों का यह भी सुझाव है कि मार्गदर्शक आदेशों में परियोजना में देरी के लिए अप्रत्यक्ष रूप से जिम्मेदार व्यक्तियों और संगठनों के लिए अधिक विस्तृत नियम और विशिष्ट दंड का प्रावधान होना चाहिए।

2024 के भूमि कानून में सख्त नियमों के साथ-साथ, 2023 के अचल संपत्ति व्यापार कानून में निवेशकों की वित्तीय आवश्यकताओं से संबंधित कई बदलाव पेश किए गए हैं। उदाहरण के लिए, अचल संपत्ति व्यवसायों के पास 20 हेक्टेयर से कम भूमि क्षेत्र वाली परियोजनाओं के लिए कुल निवेश पूंजी का कम से कम 20% और 20 हेक्टेयर या उससे अधिक भूमि क्षेत्र वाली परियोजनाओं के लिए कुल निवेश पूंजी का कम से कम 15% इक्विटी पूंजी होनी चाहिए, और निवेश परियोजना को लागू करने के लिए पूंजी जुटाने की क्षमता सुनिश्चित करनी होगी।

यदि कोई रियल एस्टेट व्यवसाय एक साथ कई परियोजनाओं पर काम करता है, तो उसे सभी परियोजनाओं को पूरा करने के लिए प्रत्येक परियोजना के लिए निर्धारित अनुपात के अनुसार पर्याप्त इक्विटी पूंजी आवंटित करनी होगी। इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी 2023 के कानून में क्रेडिट सीमा, कॉर्पोरेट बॉन्ड आदि जैसी शर्तें भी निर्धारित की गई हैं।

ऐसे कड़े नियमों के साथ, व्यवसायों को किसी भी परियोजना को शुरू करने से पहले सभी कारकों पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए, ताकि अक्षम और बिखरे हुए निवेशों से बचा जा सके जो परियोजना में देरी और संसाधनों की बर्बादी का कारण बन सकते हैं।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html