100 मिलियन VND/m² का अपार्टमेंट, 'खेल' किसके लिए?

विशेषज्ञों के अनुसार, 100 मिलियन VND/m² की कीमत वाला अपार्टमेंट खंड अधिकांश खरीदारों के रहने के लिए उपयुक्त नहीं है, क्योंकि उनकी आय इस स्तर को वहन नहीं कर सकती।

निर्माण मंत्रालय की नवीनतम रिपोर्ट में कहा गया है कि वर्ष के पहले 9 महीनों में, अपार्टमेंट की बिक्री कीमत हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में कीमतें ऊंची रहीं तथा पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में इनमें वृद्धि हुई।

विशेष रूप से, 2025 की तीसरी तिमाही में हनोई में अपार्टमेंट की औसत प्राथमिक बिक्री मूल्य 70-80 मिलियन VND/m² है, जो 2025 की पहली तिमाही की तुलना में 5.6% की वृद्धि और 2024 की इसी अवधि की तुलना में 33% की वृद्धि है। विशेष रूप से, हनोई में कुछ लक्जरी अपार्टमेंट परियोजनाओं ने 150-300 मिलियन VND/m² की बिक्री मूल्य दर्ज की।

हो ची मिन्ह सिटी में, पिछले 9 महीनों में अपार्टमेंट की औसत प्राथमिक बिक्री मूल्य लगभग 75 मिलियन VND/m² थी, जो इस वर्ष की पहली तिमाही से अपरिवर्तित है लेकिन 2024 की इसी अवधि की तुलना में 36% अधिक है। कुछ उच्च-स्तरीय परियोजनाओं की बिक्री मूल्य 150 मिलियन VND/m² या उससे अधिक है।

सैविल्स की नवीनतम रिपोर्ट यह भी दर्शाती है कि हनोई में दूसरी तिमाही में नए लॉन्च किए गए अपार्टमेंट्स का प्रति वर्ग मीटर औसत VND91 मिलियन/वर्ग मीटर तक पहुँच गया। कम से कम इस वर्ष इस कीमत में कमी आने की उम्मीद नहीं है, क्योंकि शेष वर्ष में लॉन्च होने के लिए तैयार अधिकांश परियोजनाओं की अनुमानित कीमत VND90 मिलियन/वर्ग मीटर से अधिक है।

निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट में इस बात पर भी जोर दिया गया है कि अचल संपत्ति की कीमतें हर साल लगातार बढ़ रही हैं, लेकिन वे अपने वास्तविक मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं करती हैं, और अधिकांश लोगों की औसत आय की तुलना में अभी भी ऊंची हैं।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, विशेष रूप से, जमाखोरी, मूल्य वृद्धि और सट्टेबाजी की घटनाएँ अभी भी जारी हैं। इससे अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ रही हैं, जिससे आपूर्ति और माँग में असंतुलन पैदा हो रहा है और यह ज़्यादातर लोगों की पहुँच से बाहर हो रही है।

निवेशक और धनी लोग लक्जरी अपार्टमेंट सेगमेंट के मुख्य ग्राहक हैं। (चित्र: मिन्ह डुक)

इस बीच, रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, आज बाज़ार के महंगे हिस्से में ज़्यादातर खरीदार ऐसे निवेशक हैं जो ज़्यादा मुनाफ़े की उम्मीद में हैं। इसके विपरीत, उच्च माँग के बावजूद, ज़्यादातर लोगों, खासकर युवाओं, के लिए महंगे आवासों के कारण आवास तक पहुँच बहुत कम है।

रियल एस्टेट ब्रोकरेज एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री गुयेन वान दिन्ह ने विश्लेषण किया: घर खरीदारों के संदर्भ में, वास्तविकता यह दर्शाती है कि केवल एक छोटा समूह ही पहली बार घर खरीदता है और वास्तविक आवास आवश्यकताओं के साथ खरीदारी करता है। अधिकांश निवेशक होते हैं, कुछ अल्पकालिक "सर्फिंग" के उद्देश्य से खरीदारी करते हैं, और कुछ अन्य निवेश माध्यमों में भारी उतार-चढ़ाव के संदर्भ में अपनी संपत्ति बनाए रखने के लिए खरीदारी करते हैं।

बाज़ार अनुसंधान कंपनी डीकेआरए वियतनाम के एक सर्वेक्षण के अनुसार, वास्तव में, निवेश खरीदारों की संख्या वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले खरीदारों की तुलना में ज़्यादा है, और बिक्री में इनका हिस्सा 70-80% है। इनमें से ज़्यादातर ग्राहकों के पास पहले से ही कम से कम दो संपत्तियाँ हैं, और वे उधार लेने के बजाय खाली पड़े पैसे का इस्तेमाल करते हैं। वे लाभप्रदता, स्पष्ट कानूनी स्थिति, किराये की क्षमता और तरलता पर ध्यान केंद्रित करते हैं।

प्रॉपर्टी गुरु वियतनाम कंपनी के एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि हाल ही में अपार्टमेंट बाज़ार में हुए 60% तक लेन-देन निवेश ग्राहक समूह में केंद्रित हैं। स्वाभाविक जोखिम सहन करने वाले निवेशक इस विश्वास के साथ कि निकट भविष्य में अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ती रहेंगी, खरीदारी के लिए वित्तीय लाभ उठाने को तैयार हैं।

लाभ के लिए खरीदने वाले निवेशकों के समूह के अलावा, वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IRE) की उप निदेशक सुश्री फाम थी मियां ने लोगों के एक अन्य समूह की ओर इशारा किया जो 100 मिलियन VND/m² की कीमत पर अपार्टमेंट खरीदने के इच्छुक हैं, जो अच्छी वित्तीय क्षमता वाले लोग हैं।

सुश्री मियां ने बताया कि ऊँची बिक्री कीमत के बावजूद, निवेशक अपने उत्पाद बेच रहे थे। खास तौर पर, नई आपूर्ति में अवशोषण दर अभी भी 62% तक पहुँच गई थी। खास तौर पर, ज़्यादातर "बंद" अपार्टमेंट उच्च-स्तरीय और लक्ज़री श्रेणी के थे।

“ नई खुली परियोजनाओं में उच्च कीमत लेकिन फिर भी अच्छी तरह से अवशोषित हो रहा है क्योंकि अच्छी वित्तीय क्षमता वाले लोगों के समूह - जिनमें वियतनामी लोग और विदेशी भी शामिल हैं - की आवास की मांग ऊँची बनी हुई है। इसके अलावा, निवेश की मांग भी बढ़ी है क्योंकि ग्राहक 'तरजीही' नकदी प्रवाह का लाभ उठा रहे हैं, इस उम्मीद के साथ कि कीमतें बढ़ती रहेंगी, " सुश्री मियां ने कहा।

विशेषज्ञ ने यह भी कहा कि प्राथमिक बाजार में अधिकांश लेनदेन उन लोगों की मांग से आते हैं जिनके पास कई संपत्तियां हैं।

हनोई की एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रतिनिधि ने बताया कि प्रमुख स्थानों पर स्थित, करोड़ों VND/m² की कीमत वाली परियोजनाओं में, ज़्यादातर खरीदार अमीर लोग हैं जिन्हें आवास की वास्तविक ज़रूरत है। ये 8X और 9X आयु वर्ग के ग्राहक हो सकते हैं जो पूरी सुविधाओं और सभ्य समुदाय वाले रहने की जगह की तलाश में हैं।

उन्होंने कहा, " 100-150 मिलियन VND/m² की कीमत वाली परियोजनाएं बेचना सबसे आसान है, जबकि 200 मिलियन VND/m² से अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट अधिक चयनात्मक होंगे ।"

चरम पर निवेश करना जोखिम भरा है।

वियतनाम बैंकिंग एसोसिएशन के उपाध्यक्ष और महासचिव, श्री गुयेन क्वोक हंग ने एक बार चेतावनी दी थी कि जो निवेशक कई महंगे अपार्टमेंट "अपने पास" रखे हुए हैं, कीमतें बढ़ने का इंतज़ार कर रहे हैं और फिर उन्हें बेच रहे हैं, उन्हें 2025 से कई जोखिमों का सामना करना पड़ेगा। श्री हंग के अनुसार, बैंक खुद ऋण देते रहते हैं, निवेशक घर खरीदते रहते हैं, और बाद में खरीदार, कीमतों में बढ़ोतरी की उम्मीद में, अन्य खरीदारों के साथ कीमतों में अंतर रखते हैं। लेकिन जब कीमतें गिरती हैं या उन्हें बेचा नहीं जा सकता, तो अंतिम खरीदारों को इसके परिणाम भुगतने पड़ते हैं।

उच्चतम कीमतों पर अपार्टमेंट में निवेश करने से कई जोखिम हो सकते हैं। (चित्रण: कांग हियू)

श्री हंग का मानना ​​है कि आने वाले समय में, जब सरकार "1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट" परियोजना को क्रियान्वित करेगी, तो रियल एस्टेट बाजार अपने वास्तविक स्वरूप में लौट आएगा।

इसके साथ ही, सामाजिक आवास निवेशकों के लिए प्रतीक्षारत 145,000 बिलियन VND से अधिक की पूंजी भी रियल एस्टेट बाजार के लिए एक अच्छी दिशा का संकेत देगी।

वित्त एवं बैंकिंग संकाय (न्गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय) के मुख्य कार्यकारी अधिकारी श्री न्गुयेन क्वांग हुई ने भी कहा कि करोड़ों डाँग मूल्य के अपार्टमेंट में निवेश करना उच्च जोखिम पैदा करेगा।

खास तौर पर, यह सीमित तरलता वाला क्षेत्र है, और जब ग्राहक आधार छोटा होता है, तो इसे जल्दी से फिर से बेचना मुश्किल होगा। इन सौ मिलियन/वर्ग मीटर के अपार्टमेंट्स का किराया भी काफी मामूली है, जिसकी वार्षिक आय लगभग 3-5% है, जो अन्य चैनलों की तुलना में बहुत कम है।

इस बीच, इन अपार्टमेंट्स में निवेश करने से कीमतों में बदलाव या स्थिर वृद्धि का जोखिम ज़्यादा है। अगर कीमतें सामर्थ्य और वास्तविक उपयोग मूल्य से कहीं ज़्यादा हैं, तो बाज़ार में मंदी आ सकती है।

अंत में, श्री ह्यू के अनुसार, एक लक्जरी अपार्टमेंट में सारी पूंजी लगाने का मतलब है अन्य क्षेत्रों में निवेश को विविधतापूर्ण बनाने का अवसर खोना।

ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक श्री फाम डुक टोआन ने भी कहा कि निवेशकों को इस समय केवल सस्ते अपार्टमेंट खरीदने के लिए ही पैसा खर्च करना चाहिए।

श्री टोआन के अनुसार, लगभग 2-3 साल पहले, अपार्टमेंट शायद ही कभी आकर्षक निवेश पोर्टफोलियो में शामिल होते थे क्योंकि लोगों की सोच थी कि ये उपभोग्य वस्तुएँ हैं और समय के साथ इनकी कीमत कम होती जाती है। लेकिन जब हनोई में नई आपूर्ति धीरे-धीरे सीमित होती गई, तो कई सुरक्षित निवेशकों ने फिर से इस उत्पाद में रुचि दिखाई। मासिक किराये के नकद प्रवाह और मूल्य वृद्धि दर के संयोजन के कारण, अपार्टमेंट में निवेश करने से मौजूदा बचत की तुलना में बेहतर लाभ मिलता है।

हालाँकि, वर्तमान अपार्टमेंट की कीमतें इतनी ऊँची हैं कि खरीदार आसानी से "सबसे ऊँची कीमत पर" खरीद लेंगे, जिससे बहुत जोखिम हो सकता है। उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट की कीमत 4-5 बिलियन VND है, लेकिन किराया केवल लगभग 10 मिलियन VND/माह है, जबकि एक अपार्टमेंट की कीमत 2-3 बिलियन VND है, किराया भी लगभग बराबर है। इसलिए, श्री टोआन के अनुसार, निवेशकों को केवल उचित मूल्य वाले उत्पादों में ही निवेश करना चाहिए।

प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम के उप-महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह का भी मानना ​​है कि आपको केवल सस्ते और उचित उत्पादों में ही निवेश करना चाहिए या खरीदना चाहिए। उन्होंने यह भी कहा कि खरीदारी का समय उतना महत्वपूर्ण नहीं है जितना कि एक ठोस वित्तीय स्थिति तैयार करना। खरीदारों के पास घर की कीमत का कम से कम 30-40% हिस्सा उनके अपने पास होना चाहिए। घर खरीदने के लिए उधार लेते समय वित्तीय दबाव से बचने के लिए अगले 3-5 वर्षों में स्थिर नकदी प्रवाह सुनिश्चित करना आवश्यक है।

स्रोत: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html