रियल एस्टेट कंपनियां खुद को बचाने के लिए हर संभव तरीका अपना रही हैं।

ब्याज दरों में वृद्धि के साथ-साथ कई बैंकों द्वारा अपनी ऋण सीमा तक पहुंचने और परियोजना विकास के लिए रियल एस्टेट व्यवसायों को ऋण देने पर प्रतिबंध लगाने की घोषणा के कारण, व्यवसायों को "खुद को बचाने" के तरीके खोजने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

रियल एस्टेट कंपनियां परियोजना विकास के लिए पूंजी जुटाने के सभी संभावित तरीकों की तलाश कर रही हैं (फोटो: जिया हुई)

परियोजना विकास के लिए धन जुटाने में कठिनाई हो रही है।

वितरण इकाई से परियोजना निवेशक बनने की दिशा में अपने व्यावसायिक विकास योजना के अंतर्गत, हो ची मिन्ह सिटी स्थित डीके जॉइंट स्टॉक कंपनी ने फरवरी 2026 में बेन कैट वार्ड में स्थित "तो आम ज़ान" (ग्रीन होम) नामक एक कॉन्डोमिनियम परियोजना को खरीदने का निर्णय लिया। यह परियोजना 1 हेक्टेयर क्षेत्र में फैली हुई है, जिसमें लगभग 1,500 अपार्टमेंट हैं और इसके लगभग सभी कानूनी दस्तावेज तैयार हैं। डेवलपर द्वारा इसकी कीमत 250 अरब वीएनडी रखी गई है।

बाजार का विश्लेषण करने और विक्रेता से संपर्क करने के बाद, डीके कंपनी ने खरीद मूल्य 235 बिलियन वीएनडी तय किया। इसके बाद, कंपनी ने विएटिनबैंक से संपर्क किया। हालांकि, बैंक ने अपर्याप्त ऋण सीमा का हवाला देते हुए ऋण देने से इनकार कर दिया और ब्याज दर लगभग 14% थी।

डीके कंपनी के नेताओं के अनुसार, कंपनी ने कई अन्य बैंकों में भी आवेदन जमा किए थे, जिनमें से सभी की ब्याज दरें काफी अधिक थीं, जो 12% से 14% प्रति वर्ष तक थीं। इसके अलावा, बैंकों द्वारा ऋण के लिए लिया जाने वाला प्रोसेसिंग शुल्क कुल ऋण राशि का 5% से 7% तक था।

रियल एस्टेट व्यवसायों को परियोजनाओं के लिए धन जुटाने के तरीके खोजने पड़ रहे हैं, जिसके लिए उन्हें उच्च ब्याज दरें और भारी जोखिम उठाने पड़ रहे हैं। नकदी प्रवाह पर दबाव न केवल मुनाफे को कम करता है, बल्कि कई व्यवसायों को ऐसी स्थिति में धकेल देता है जहां उन्हें हर कीमत पर खुद को बचाना पड़ता है।

“किसी भी परियोजना को शुरू करते समय, हमें जमीन खरीदने, कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने, राज्य को भूमि कर चुकाने और निर्माण लागतों को कवर करने के लिए ऋण लेना पड़ता है। उधार ली गई राशि अरबों डोंग तक पहुंच सकती है। 14% प्रति वर्ष की ब्याज दर और लगभग 3 साल की ऋण अवधि के साथ, यदि हम 1,000 अरब डोंग उधार लेते हैं, तो कंपनी को लगभग 42% ब्याज लागत वहन करनी पड़ती है। जबकि प्रत्येक परियोजना पर लाभ मार्जिन केवल लगभग 20% है, यह ब्याज लागत मकानों की कीमत में शामिल हो जाएगी, जिससे कीमतें बढ़ेंगी और उन्हें बेचना बहुत मुश्किल हो जाएगा,” डीके कंपनी के एक प्रमुख ने कहा।

परियोजना विकास के लिए धन जुटाने में कठिनाइयों का सामना कर रही हो ची मिन्ह सिटी स्थित वान तोआन कंस्ट्रक्शन इन्वेस्टमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी के महाप्रबंधक श्री वो वान न्हाट ने बताया कि 2025 में कंपनी ने हो ची मिन्ह सिटी के आन फू वार्ड में 6,000 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल का एक भूखंड 220 अरब वीएनडी से अधिक की कीमत पर अधिग्रहित किया था। कंपनी ने अब तक निवेश अनुमोदन प्रक्रिया पूरी कर ली है, लेकिन परियोजना को विकसित करने के लिए बैंकों से ऋण लेना आवश्यक है।

पिछले फरवरी में, इस कंपनी ने बीआईडीवी बैंक से संपर्क किया, लेकिन परियोजना और कंपनी की क्षमताओं का मूल्यांकन करने के बाद बैंक ने ऋण देने से इनकार कर दिया। इसके बाद, कंपनी ने कई अन्य बैंकों से संपर्क किया, लेकिन उन्हें इसी तरह की प्रतिक्रिया मिली, जिनमें से अधिकांश ने उपलब्ध ऋण सीमा की कमी का हवाला दिया।

उपर्युक्त दोनों कंपनियों की तुलना में अधिक भाग्यशाली, हो ची मिन्ह सिटी स्थित क्यूई गुयेन रियल एस्टेट जॉइंट स्टॉक कंपनी ने बताया कि जनवरी 2026 में, कंपनी ने ताई निन्ह प्रांत में एक परियोजना विकसित करने के लिए एक बैंक से 11% प्रति वर्ष की ब्याज दर पर 600 बिलियन वीएनडी का ऋण प्राप्त किया। हालांकि, ऋण कई किस्तों में वितरित होने के कारण, कंपनी को भूमि मुआवजे और सफाई के लिए केवल 100 बिलियन वीएनडी की पहली किस्त ही प्राप्त हुई। मार्च से अब तक, कंपनी को समय पर किस्त नहीं मिली है क्योंकि बैंक ने घोषणा की है कि वह अपनी ऋण सीमा तक पहुंच गया है; प्रत्येक किस्त केवल कुछ बिलियन वीएनडी की है, जो परियोजना को लागू करने के लिए अपर्याप्त है।

उन्होंने पैसे हासिल करने के लिए हर संभव तरीका आजमाया।

हो ची मिन्ह सिटी स्थित एन हा कंस्ट्रक्शन एंड इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड ने बताया कि 2019 में, कंपनी को हो ची मिन्ह सिटी के होक मोन जिले में स्थित 3.8 हेक्टेयर क्षेत्र में फैले एन हा आवासीय क्षेत्र परियोजना में निवेशक के रूप में लाइसेंस प्राप्त हुआ था। इस परियोजना में उपविभाजित भूमि भूखंड शामिल हैं। बैंक ऋण प्राप्त करने के लिए कानूनी शर्तों के अपर्याप्त होने के कारण, कंपनी ने भूमि अधिग्रहण के लिए निवेशकों से पूंजी जुटाई। हालांकि, कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने और बुनियादी ढांचे के निर्माण के लिए धन की कमी के कारण, परियोजना अभी तक आगे नहीं बढ़ पाई है। इसके बाद, कंपनी ने बैंकों से संपर्क किया, लेकिन सफलता नहीं मिली।

इसी बीच, निवेशकों से लिए गए ऋणों की किस्तें चुकाने का समय आ गया, जिससे कंपनी को वैकल्पिक समाधान तलाशने पड़े, जिनमें निवेश निधियों की तलाश करना भी शामिल था। कुछ समय बाद, हो ची मिन्ह सिटी के टैन हंग वार्ड में मुख्यालय वाली एक जापानी स्वामित्व वाली निवेश निधि ने कंपनी को ऋण देने पर सहमति जताई। हालांकि, परियोजना की भूमि का मूल्य 350 अरब वीएनडी से अधिक होने के बावजूद, निधि ने केवल 150 अरब वीएनडी ऋण देने पर सहमति व्यक्त की, जिसकी ब्याज दर 17.5% प्रति वर्ष तक थी।

ऋण की अवधि 3 वर्ष है; इस अवधि के बाद, यदि मूलधन का भुगतान नहीं किया जाता है, तो निवेश निधि भूमि को वापस ले लेगी। इसके अतिरिक्त, 150 बिलियन VND का ऋण लेने के लिए, उद्यम को कुल ऋण राशि का लगभग 7% अतिरिक्त प्रसंस्करण शुल्क भी देना होगा।

"परियोजना को विकसित करने के लिए हमें पैसों की ज़रूरत थी, अन्यथा निवेश की मंज़ूरी रद्द हो जाती। साथ ही, पहले से पूंजी लगा चुके निवेशकों के दबाव के कारण हमें फंड से उधार लेना पड़ा। हालांकि हमें पता था कि ब्याज और प्रोसेसिंग शुल्क बहुत ज़्यादा थे, जिससे उधार ली गई पूंजी लगभग खत्म हो जाती थी," एन हा कंपनी के प्रमुख ने कहा।

मौजूदा कर्ज और बॉन्ड जारी करने में असमर्थता के कारण बैंक ऋण प्राप्त करने में कठिनाइयों का सामना कर रहे एनआरसी ग्रुप ने हाल ही में विदेशी निधियों से वित्तपोषण प्राप्त करने का निर्णय लिया। खोजबीन के बाद, कंपनी को एम्बर कैपिटल इन्वेस्टमेंट फंड से 2,000 बिलियन वीएनडी के ऋण के लिए स्वीकृति प्राप्त हुई, इस शर्त के साथ कि एनआरसी ग्रुप को धनराशि के वितरण से पहले कार्यान्वयन के लिए एक उपयुक्त परियोजना ढूंढनी होगी।
बाजार स्पष्ट रूप से खंडित है।

वियतनाम में कार्यरत यूएई के एक निवेश कोष का प्रबंधन करने वाली सुश्री क्विन्ह गुयेन ने कहा कि कोष के पास आमतौर पर दो वित्तपोषण विकल्प होते हैं।

सबसे पहले, हम परियोजना के विकास में एक साथ भाग ले सकते हैं, और फिर मुनाफे को आपस में बांट सकते हैं।

दूसरे, व्यवसायों को अपनी परियोजनाओं को विकसित करने के लिए ऋण प्रदान किए जाते हैं, और निधि ब्याज वसूलती है। ब्याज दर आमतौर पर बैंक दरों से लगभग 5% अधिक होती है, और यदि व्यवसाय समय सीमा का पालन करने या ऋण चुकाने में विफल रहता है, तो पूरी परियोजना बर्बाद हो सकती है।

वास्तव में, वियतनामी बाजार में रियल एस्टेट व्यवसायों के बीच एक स्पष्ट अंतर दिखाई दे रहा है। साफ-सुथरे भूमि भंडार, पूर्ण कानूनी दस्तावेज और मजबूत वित्तीय स्थिति वाले बड़े व्यवसाय अभी भी बैंक ऋण प्राप्त कर सकते हैं, जबकि कई अधूरी परियोजनाओं और भारी ऋण बोझ वाले छोटे व्यवसायों के पास बहुत सीमित अवसर हैं।

इसके अलावा, बॉन्ड जारी करना, जो कभी कई व्यवसायों के लिए "जीवन रेखा" हुआ करता था, आज भी अनेक चुनौतियों का सामना कर रहा है। बाज़ार का भरोसा पूरी तरह से बहाल नहीं हुआ है, जबकि बॉन्ड जारी करने से संबंधित कानूनी नियम अभी भी जटिल हैं, जिससे व्यवसायों के लिए वित्तपोषण के इस स्रोत तक पहुंचना मुश्किल हो जाता है।

"छोटे व्यवसायों के लिए, जब वे शेयर, बॉन्ड जारी नहीं कर सकते या बैंकों से ऋण नहीं ले सकते, तो वे उच्च ब्याज दरों वाले बाहरी पूंजी स्रोतों की तलाश करने के लिए मजबूर हो जाते हैं, जिससे ऋण चुकाने में असमर्थ होने पर परियोजनाओं को खोने का जोखिम रहता है। इससे पता चलता है कि आज रियल एस्टेट व्यवसायों पर नकदी प्रवाह का दबाव बहुत अधिक है," सुश्री क्विन्ह ने बताया।

यह स्वीकार करते हुए कि धन जुटाना रियल एस्टेट व्यवसायों के सामने सबसे बड़ी चुनौतियों में से एक है, वेस्टलैंड रियल एस्टेट जॉइंट स्टॉक कंपनी के महाप्रबंधक श्री वो थान डाट ने कहा कि व्यवसाय वर्तमान में दो प्रमुख समस्याओं का सामना कर रहे हैं।

सबसे पहले, पूंजी तक पहुंच लगातार कठिन होती जा रही है। पहले, व्यवसाय निवेश साझेदारी, ग्राहकों, बांड या बैंकों जैसे विभिन्न चैनलों से पूंजी जुटा सकते थे, लेकिन अब इन सभी चैनलों को, विशेष रूप से बैंक ऋण को, सीमित किया जा रहा है।

दूसरे, बाजार में सुधार धीमी गति से हो रहा है। कानूनी बाधाओं को दूर करने के अलावा, व्यवसायों को परिचालन बनाए रखने के लिए वित्तीय मुद्दों को हल करने के प्रयास भी करने होंगे।

विशेष रूप से, 2026 में, पूंजी तक पहुंच और भी मुश्किल हो जाएगी क्योंकि संयुक्त स्टॉक वाणिज्यिक बैंकों और राज्य के स्वामित्व वाले वाणिज्यिक बैंकों के बीच उधार ब्याज दर का अंतर 4% से 5% तक है।

उन्होंने कहा, "इसलिए, व्यवसाय इस अंतर को कम करना चाहते हैं, और वे कम लागत पर ऋण प्राप्त करने में सक्षम होना चाहते हैं, जिससे परियोजना विकास को सुगम बनाया जा सके और व्यावसायिक संचालन को स्थिर किया जा सके।"
डेट ने कहा।

स्रोत: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html