बढ़ती ब्याज दरें और रियल एस्टेट निवेश रणनीतियों में बदलाव।

कई बैंकों द्वारा गृह ऋण की ब्याज दरों को अवधि के आधार पर लगभग 10-14% प्रति वर्ष तक समायोजित करने और साथ ही ऋण वितरण की शर्तों को सख्त करने के कारण, बाजार में समेकन का स्पष्ट दौर शुरू हो रहा है। अधिक वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने वाले निवेशकों पर दबाव बढ़ने लगा है, जबकि पूंजी वास्तविक निवेश मूल्य और स्थिर प्रतिफल उत्पन्न करने की क्षमता वाले उत्पादों की ओर स्थानांतरित हो रही है।

ब्याज दर का दबाव

आर्थिक सुधार को समर्थन देने के लिए मौद्रिक नीति को स्थिर रखने की अवधि के बाद, मुद्रास्फीति को नियंत्रित करने और ऋण को विनियमित करने के दबाव के साथ-साथ 2026 की शुरुआत से ब्याज दरों में फिर से वृद्धि होने लगी है। विशेष रूप से, अप्रैल 2026 से, कई वाणिज्यिक बैंकों में अचल संपत्ति ऋणों पर ब्याज दरें उच्च बनी रहीं, खासकर मध्यम और दीर्घकालिक गृह ऋणों पर, जिनमें से कई ऋणों पर 11-14% प्रति वर्ष की परिवर्तनशील ब्याज दरें लागू थीं, जिससे वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने वाले उधारकर्ताओं पर काफी दबाव पड़ा।

इसी के अनुरूप, कुछ बैंकों ने रियल एस्टेट ऋणों के लिए निम्नलिखित ब्याज दरें दर्ज की हैं: वियतकॉमबैंक पहले 6 महीनों के लिए निश्चित दर पर लगभग 9.6% प्रति वर्ष और पहले 12 महीनों के लिए निश्चित दर पर लगभग 10.5% प्रति वर्ष की ब्याज दर लागू करता है। रियायती अवधि के बाद, परिवर्तनशील ब्याज दर की गणना 24 महीने की बचत ब्याज दर और लगभग 3.3% के मार्जिन के योग के रूप में की जाती है, लेकिन यह 11.1% प्रति वर्ष से कम नहीं होती है। बीआईडीवी रियल एस्टेट खरीद ऋण प्रदान करता है जिस पर पहले 6 महीनों के लिए लगभग 9.7% प्रति वर्ष, पहले 12 महीनों के लिए लगभग 10% प्रति वर्ष और लंबी अवधि के निश्चित दर वाले पैकेजों के लिए लगभग 13.5% प्रति वर्ष की ब्याज दर लागू होती है।

कई बैंकों में रियल एस्टेट लोन पर ब्याज दरें लगातार बढ़ाई जा रही हैं। फोटो: गुयेन क्वांग

विएटिनबैंक ने रियल एस्टेट लोन पर अपनी निश्चित ब्याज दर को पहले 24 महीनों के लिए 12% प्रति वर्ष से अधिक कर दिया है, जिसके बाद एक परिवर्तनशील दर लागू होगी, लेकिन यह लगभग 14% प्रति वर्ष से कम नहीं होगी। इसी तरह, वीपीबैंक कई होम लोन और रियल एस्टेट निवेश पैकेज प्रदान करता है, जिन पर शुरुआती अवधि में लगभग 8-10% प्रति वर्ष की रियायती दरें लागू होती हैं, जो बाद में क्रेडिट प्रोफाइल और लोन अवधि के आधार पर 12-14% प्रति वर्ष के आसपास घटती-बढ़ती रहती हैं।

इस संदर्भ में, रियल एस्टेट निवेश अब केवल "खरीदकर कीमतों में वृद्धि की प्रतीक्षा" तक सीमित नहीं रह गया है। पूंजीगत लागत में वृद्धि ने सट्टेबाजी से जुड़े लाभ मार्जिन को काफी कम कर दिया है। पहले कई निवेशक अल्पकालिक व्यापार के लिए बैंकों से अपनी संपत्ति के मूल्य का 60-70% तक ऋण ले सकते थे, लेकिन अब यह रणनीति कहीं अधिक जोखिम भरी हो गई है। बाजार में तरलता की सुस्ती के कुछ महीने भी भारी ब्याज भुगतान का कारण बन सकते हैं, जिससे पूंजी का क्षरण हो सकता है। उपनगरीय भूमि की बढ़ती मांग से अच्छे रिटर्न की उम्मीद करने वाले कई निवेशक अब लेन-देन में गिरावट के कारण लंबे समय तक पूंजी के ठहराव का सामना कर रहे हैं।

एक उल्लेखनीय बदलाव यह है कि निवेश का रुझान तीव्र विकास से हटकर नकदी प्रवाह की सुरक्षा को प्राथमिकता देने की ओर बढ़ रहा है। स्पष्ट बुनियादी ढांचे के अभाव वाले क्षेत्रों में जमीन की तलाश करने के बजाय, कई निवेशक ऐसे उत्पादों में अधिक रुचि दिखा रहे हैं जिनका तुरंत उपयोग किया जा सकता है, जैसे किराये के अपार्टमेंट, घनी आबादी वाले शहरी क्षेत्रों में वाणिज्यिक टाउनहाउस, या वास्तविक उत्पादन आवश्यकताओं से जुड़ी औद्योगिक अचल संपत्ति।

इस बीच, रियल एस्टेट व्यवसाय भी अपनी रणनीतियों में बदलाव कर रहे हैं। पहले, कई व्यवसाय तेजी से अपनी भूमि का विस्तार करते थे, बड़े पैमाने पर परियोजनाएं विकसित करते थे और उधार ली गई पूंजी पर बहुत अधिक निर्भर रहते थे। हालांकि, बढ़ती ब्याज दरों और सख्त ऋण नियंत्रणों के कारण, वित्तीय दबाव उभरने लगा है। विकास को कई क्षेत्रों में फैलाने के बजाय, कई विकासकर्ता अब अच्छी तरलता, वास्तविक मांग और स्थिर अवशोषण क्षमता वाले क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।

यह प्रवृत्ति विशेष रूप से किफायती आवास, सामाजिक आवास या दीर्घकालिक परिचालन क्षमता वाली परियोजनाओं का विकास करने वाले व्यवसायों के समूह में स्पष्ट है। इसका कारण यह है कि सरकार वर्तमान में सामाजिक आवास के लिए तरजीही ऋण कार्यक्रम चला रही है, जिनकी ब्याज दरें सामान्य बाजार औसत से काफी कम हैं, और कुछ कार्यक्रमों में तो प्रति वर्ष लगभग 4.6-5.4% की दरें लागू होती हैं।

विशेषज्ञों का मानना ​​है कि वर्तमान बाजार "शुद्धिकरण" के दौर में प्रवेश कर रहा है, और मजबूत वित्तीय क्षमता, कुशल जोखिम प्रबंधन और वास्तविक जरूरतों पर आधारित परियोजना विकास वाली कंपनियों को अधिक लाभ होगा। इसके विपरीत, जो व्यवसाय उधार ली गई पूंजी पर अत्यधिक निर्भर हैं या अक्षम परियोजनाएं लागू करते हैं, उन्हें पुनर्गठन के लिए भारी दबाव का सामना करना पड़ सकता है।

दीर्घकालिक निवेशकों के लिए अवसर

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च इंस्टीट्यूट के उप निदेशक डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग के अनुसार, ब्याज दरों में वृद्धि होने पर निवेशक भी रियल एस्टेट के मूल्य के बारे में अपनी धारणा बदलने लगते हैं। पहले, सबसे अधिक चर्चित कारक मूल्य वृद्धि मार्जिन था, लेकिन अब वास्तविक उपयोग दक्षता, राजस्व सृजन क्षमता और दीर्घकालिक परिचालन क्षमता अधिक महत्वपूर्ण मानदंड बन रहे हैं। हालांकि, बढ़ती ब्याज दरें अल्पकालिक दबाव तो पैदा करती हैं, लेकिन वे बाजार के स्वस्थ विकास में भी योगदान देती हैं। जब सट्टा पूंजी प्रवाह कम होता है, तो बाजार को वास्तविक मूल्य और मांग पर लौटने का अवसर मिलता है।

“बाजार में कई चुनौतियों का सामना करने के बावजूद, रियल एस्टेट एक महत्वपूर्ण दीर्घकालिक परिसंपत्ति वर्ग बना हुआ है, खासकर उच्च शहरीकरण दर वाले बड़े शहरों में। समस्या यह है कि निवेशकों को अपनी सोच बदलनी होगी। कुछ ही महीनों में त्वरित लाभ कमाने के बजाय, अब अधिक उपयुक्त रणनीति यह है कि ऐसी परिसंपत्तियों का चयन किया जाए जो आर्थिक उतार-चढ़ाव से अप्रभावित रहें, स्थिर नकदी प्रवाह उत्पन्न करें और बुनियादी ढांचे, जनसंख्या और वास्तविक उपयोग की जरूरतों के आधार पर मूल्य में वृद्धि की क्षमता रखती हों,” डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग ने विश्लेषण किया।

विशेषज्ञों का मानना ​​है कि ब्याज दरों में वृद्धि के बावजूद, मजबूत वित्तीय क्षमता वाले दीर्घकालिक रियल एस्टेट निवेशकों के लिए अभी भी कई अवसर मौजूद हैं। फोटो: डोन थान

इसके अतिरिक्त, डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग का यह भी मानना ​​है कि उच्च ब्याज दरों और एक मजबूत समेकन चरण में प्रवेश कर रहे बाजार के संदर्भ में, निवेशकों को "रुझानों पर अटकलें लगाने" की मानसिकता से हटकर वास्तविक मूल्य और स्थिर नकदी प्रवाह उत्पन्न करने की क्षमता के आधार पर निवेश करने की आवश्यकता है, साथ ही उन्हें दीर्घकालिक वित्तीय दबावों पर भी सावधानीपूर्वक विचार करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।

निवेशकों को ऐसी संपत्तियों को प्राथमिकता देनी चाहिए जो वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करती हों, जिनके पास पूर्ण कानूनी दस्तावेज हों, सुगम बुनियादी ढांचा हो और जिनमें तत्काल विकास की संभावना हो, क्योंकि अत्यधिक प्रतिस्पर्धी बाजार में इन्हें अधिक स्थिर संपत्ति माना जाता है। विशेष रूप से, यह पोर्टफोलियो को पुनर्गठित करने का भी उपयुक्त समय है, जिसमें अल्पकालिक अटकलों के बजाय दीर्घकालिक रणनीतियों को प्राथमिकता दी जानी चाहिए। ऐसी संपत्तियां जो वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करती हैं, एकीकृत बुनियादी ढांचे वाले क्षेत्रों में स्थित हैं, या जिनमें स्थिर व्यावसायिक क्षमता है, नए बाजार चक्र में अपना मूल्य बेहतर बनाए रखने की संभावना रखती हैं।

डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग ने टिप्पणी की, "2026-2027 की अवधि वह समय होगा जब बाजार तीव्र विकास से हटकर अधिक चयनात्मक विकास की ओर बढ़ेगा, जिसमें पूंजी अल्पकालिक मूल्य वृद्धि की उम्मीदों का पीछा करने के बजाय व्यावहारिक उपयोग मूल्य वाले उत्पादों पर ध्यान केंद्रित करेगी।"

स्रोत: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html