'आग सोने की परीक्षा ले रही है,' नए चक्र के लिए बाजार को छान रही है।

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2023 के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाजार को लगभग तीन वर्षों की कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना करना पड़ा था, जिसमें आपूर्ति और मांग दोनों में गिरावट आई थी।

कई लोगों का मानना है कि गहरे रंगों से भरी यह समग्र तस्वीर अभी खत्म नहीं हुई है और संभवतः आने वाले वर्ष में भी जारी रहेगी।

अग्नि परीक्षा जारी है।

डीकेआरए ग्रुप में कंसल्टिंग और प्रोजेक्ट डेवलपमेंट सर्विसेज के निदेशक श्री वो हांग थांग ने 2024 में हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाजार पर टिप्पणी करते हुए कहा कि अल्पावधि में, बाजार में सकारात्मक बदलाव देखने की संभावना नहीं है और यह निवेशकों, खरीदारों और रियल एस्टेट बाजार में शामिल सभी पक्षों के लिए "कठिन परीक्षा" बना रहेगा।

2024 में, रियल एस्टेट बाजार अधिक टिकाऊ, सुरक्षित और पारदर्शी तरीके से विकसित होगा।

इस स्थिति का कारण यह है कि नीतियों और कानूनी बाधाओं को प्रभावी होने में समय लगता है और वे अल्पावधि में कई सकारात्मक बदलाव नहीं ला सकती हैं, जिससे अनजाने में बाजार में प्रवेश करने वाली नई आपूर्ति पर दबाव बढ़ जाता है।

परियोजना कार्यान्वयन में लगने वाला लंबा समय वित्तीय लागतों में वृद्धि करता है और निवेशकों तथा रियल एस्टेट व्यवसायों के मुनाफे को कम करता है। हालांकि सूचीबद्ध प्राथमिक विक्रय मूल्य में ज्यादा उतार-चढ़ाव नहीं होता, फिर भी निवेशक मूलधन/ब्याज भुगतान के लिए मोहलत अवधि, विस्तारित भुगतान अनुसूची या समय से पहले भुगतान करने वाले ग्राहकों को 15% से 20% तक की छूट जैसी नीतियों के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से "छूट" बनाए रखते हैं।

इस बीच, द्वितीयक बाजार में, व्यक्तिगत रूप से स्थिति को देखते हुए, अभी भी ऐसे मामले होंगे जहां संपत्तियों को मूल अनुबंध मूल्य के 10% - 20% या यहां तक कि 30% से भी अधिक की छूट पर बिक्री के लिए पेश किया जा रहा है।

इनमें से अधिकांश लेन-देन में खरीदार बैंक ऋण के रूप में संपत्ति के कुल मूल्य का 70% से 80% तक का उच्च स्तर का लाभ उठाते हैं, लेकिन मूलधन/ब्याज भुगतान की मोहलत अवधि समाप्त होने के बाद उन्हें नकदी प्रवाह संबंधी समस्याओं का सामना करना पड़ता है। ये लेन-देन मुख्य रूप से शहर के केंद्र से अपेक्षाकृत दूर स्थित बड़े पैमाने की शहरी विकास परियोजनाओं में केंद्रित हैं।

जमा ब्याज दरों में लगातार गिरावट के बावजूद, खरीदारों का भरोसा अभी तक बहाल नहीं हो पाया है। आर्थिक सुधार की अनिश्चित संभावनाओं के कारण, अधिकांश खरीदार अभी भी अचल संपत्ति में निवेश करने के बजाय बैंकों में पैसा बचाना पसंद करते हैं।

फिर भी, 2024 के अंत को रियल एस्टेट बाजार के लिए एक और विकास चक्र की शुरुआत के रूप में देखा जा सकता है।

बाजार में सुधार लाने में आवासीय रियल एस्टेट सेगमेंट का नेतृत्व करने की उम्मीद है, विशेष रूप से प्रमुख शहरी केंद्रों या आसपास के क्षेत्रों में स्थित परियोजनाएं जहां अच्छी तरह से विकसित क्षेत्रीय परिवहन नेटवर्क, उच्च जनसंख्या घनत्व और लगातार उच्च आवास मांग मौजूद है।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी और पड़ोसी प्रांतों (बिन्ह डुओंग, डोंग नाई, बा रिया - वुंग ताऊ, लॉन्ग आन , ताई निन्ह) में अपार्टमेंट सेगमेंट में 2024 में आपूर्ति में महत्वपूर्ण सुधार होने का अनुमान है, जो लगभग 12,000 इकाइयों तक पहुंचने की उम्मीद है, जो मुख्य रूप से बिन्ह डुओंग और हो ची मिन्ह सिटी के बाजारों में केंद्रित होगी।

इसके अलावा, कानूनी बाधाओं को दूर करने के निर्देशों के प्रभावी होने से, सार्वजनिक निवेश की वितरण दर में वृद्धि होती है, और उधार/जमा ब्याज दरों में गिरावट का रुझान बना रहता है... ये सभी कारक रियल एस्टेट बाजार में उल्लेखनीय सकारात्मक विकास में योगदान करते हैं।

नए चक्र में कानूनी मानकीकरण

परियोजना संबंधी कानूनी मुद्दे आम तौर पर रियल एस्टेट बाजार में, और विशेष रूप से निर्माणाधीन आवासीय परियोजनाओं में, प्रमुख बाधाओं में से एक माने जाते हैं। आज बाजार में परियोजनाओं के सामने आने वाली बाधाओं में से 70% तक कानूनी मुद्दों के कारण होती हैं।

निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, अकेले हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में ही अनुमानित 400 परियोजनाएं प्रक्रियात्मक बाधाओं का सामना कर रही हैं, और इन अड़चनों का पूरी तरह से समाधान किए बिना कई वर्षों से ये बनी हुई हैं।

2024 में, हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाजार में सकारात्मक बदलाव देखने की संभावना नहीं है।

इसी कारण से, बाजार में काम करने वाले कई रियल एस्टेट व्यवसाय कानून को दरकिनार करने के लिए तैयार रहे हैं और कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने से पहले ही बिक्री के लिए परियोजनाएं शुरू कर देते हैं, जिससे खरीदारों के साथ-साथ व्यवसायों के लिए भी कई जोखिम और नुकसान पैदा होते हैं।

भविष्य में, आवास कानून और संशोधित अचल संपत्ति व्यापार कानून के पारित होने के साथ-साथ बाधाओं को दूर करने वाली नीतियों के समन्वित कार्यान्वयन से, यह कहा जा सकता है कि परियोजना का कानूनी अनुपालन अब "आवश्यक शर्त" नहीं रहेगा, बल्कि धीरे-धीरे "पर्याप्त शर्त" बन जाएगा, जो किसी परियोजना के लिए अपने उत्पादों को बाजार में लाने की एक पूर्व शर्त होगी।

इससे बाजार को अधिक पारदर्शी बनाने, रुकी हुई परियोजनाओं और उल्लंघनों से बचने और अचल संपत्ति खरीदारों के अधिकारों की सुरक्षा को अधिकतम करने में योगदान मिलेगा।

वर्तमान में, हरित संपदा न केवल वियतनाम में बल्कि विश्व स्तर पर भी एक अपरिहार्य विकास प्रवृत्ति बन गई है। यह केवल आवासीय क्षेत्र के लिए निर्धारित मानकों का समूह नहीं है, बल्कि औद्योगिक पार्क, कार्यालय, रिसॉर्ट आदि जैसी कई अन्य प्रकार की संपत्तियों पर भी लागू होता है।

COP26 (संयुक्त राष्ट्र जलवायु परिवर्तन फ्रेमवर्क कन्वेंशन का 26वां सम्मेलन) में, वियतनाम ने 2050 तक शून्य उत्सर्जन का लक्ष्य हासिल करने की प्रतिबद्धता जताई, जो पर्यावरण संरक्षण के प्रति सरकार की उचित चिंता को दर्शाता है। परिणामस्वरूप, रियल एस्टेट विकास में हरित मानकों का अनुप्रयोग धीरे-धीरे किसी भी रियल एस्टेट परियोजना के विकास चरण में एक अनिवार्य शर्त बन जाएगा।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि 2024 बाजार में मौजूदा समस्याओं की जांच और समाधान करने का वर्ष है ताकि टिकाऊ, सुरक्षित और पारदर्शी रियल एस्टेट बाजार विकास के एक नए चक्र के लिए तैयारी की जा सके।

तेरा रंग

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