रियल एस्टेट के लिए क्रेडिट सीमा का विस्तार: इसे कैसे नियंत्रित किया जाए?

टीपीओ - ​​वियतनाम के स्टेट बैंक ने हाल ही में 25 वाणिज्यिक बैंकों के लिए रियल एस्टेट ऋण की सीमा बढ़ा दी है। एसोसिएट प्रोफेसर डांग न्गोक डुक का मानना ​​है कि वियतनाम का स्टेट बैंक "नियंत्रित सहजता" की रणनीति अपना रहा है, जो आर्थिक सुधार को समर्थन देने के साथ-साथ वित्तीय प्रणाली की सुरक्षा भी सुनिश्चित करती है। यह दृष्टिकोण अंतरराष्ट्रीय मानकों के अनुरूप है।

रियल एस्टेट क्रेडिट को आसान बनाने का संदर्भ

रियल एस्टेट ऋण में अत्यधिक वृद्धि के खतरे को देखते हुए, वियतनाम के स्टेट बैंक ने वर्ष की शुरुआत से ही वाणिज्यिक बैंकों को ऋण वृद्धि दर को सख्ती से नियंत्रित करने का निर्देश दिया है। परिचालन दिशानिर्देशों के अनुसार, पहली तिमाही में बकाया ऋण वार्षिक वृद्धि लक्ष्य के 25% से अधिक नहीं होना चाहिए, जबकि इस वर्ष संपूर्ण प्रणाली के लिए कुल ऋण वृद्धि लक्ष्य लगभग 15% निर्धारित किया गया है।

हालांकि, वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा हाल ही में की गई एक घोषणा के अनुसार, 1 जनवरी से 31 दिसंबर तक, ऋण संस्थानों को सामाजिक आवास, औद्योगिक पार्कों और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों से संबंधित ऋणों के लिए 2025 के अंत की तुलना में अतिरिक्त बकाया ऋण शेष को इस क्षेत्र में ऋण वृद्धि दर को नियंत्रित करते समय कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण शेष में शामिल नहीं करना होगा।

इस नीति का उद्देश्य बैंकों को सामाजिक आवास, औद्योगिक अवसंरचना के विकास और सामाजिक -आर्थिक विकास को बढ़ावा देने की नीति के अनुरूप, प्राथमिकता वाले अचल संपत्ति क्षेत्रों में ऋण पूंजी का विस्तार करने में सुविधा प्रदान करना है।

इस व्यवस्था के अंतर्गत आने वाले 25 वाणिज्यिक बैंकों की सूची में विएटिनबैंक, एग्रीबैंक, बीआईडीवी, एमएसबी, सैकोम्बैंक, एक्जिमबैंक, नाम ए बैंक, एसीबी , साइगॉनबैंक, टेककोम्बैंक और कई अन्य बड़े बैंक शामिल हैं। 14 सूचीबद्ध वाणिज्यिक बैंकों की पहली तिमाही की वित्तीय रिपोर्टों के आंकड़ों से, जिनमें उनके ऋण पोर्टफोलियो का विवरण शामिल है, पता चलता है कि इन बैंकों द्वारा दिए गए अचल संपत्ति ऋणों में लगातार मजबूत वृद्धि हो रही है, लेकिन प्रत्येक बैंक की आवंटन रणनीतियाँ काफी भिन्न हैं।

विशेष रूप से, इस वर्ष के पहले तीन महीनों में ही कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण (जिसमें अचल संपत्ति व्यवसाय ऋण और निर्माण ऋण शामिल हैं) 1.58 ट्रिलियन वीएनडी से अधिक हो गया, जो 2025 के अंत की तुलना में लगभग 7% की वृद्धि है। यह आंकड़ा बाजार में अभी भी कई चुनौतियों का सामना करने के बावजूद, बैंक पूंजी के लिए अचल संपत्ति क्षेत्र के निरंतर आकर्षण को दर्शाता है।

साल के पहले तीन महीनों में रियल एस्टेट ऋण में तीव्र वृद्धि हुई।

ऊपर उल्लिखित कुल बकाया ऋणों में से, अचल संपत्ति व्यवसाय के लिए ऋण 1 ट्रिलियन वीएनडी (63.2%) तक पहुंच गया, जबकि निर्माण के लिए ऋण 581,068 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो शेष 36.8% के बराबर है। शीर्ष 5 बैंकों, जिनमें एसएचबी , वीपीबैंक, टेककॉमबैंक, एमबी और एचडीबैंक शामिल हैं, के पास कुल मिलाकर लगभग 1.18 ट्रिलियन वीएनडी के बकाया ऋण थे, जो सर्वेक्षण किए गए 14 बैंकों के कुल आकार का 74.4% है।

जोखिम के प्रति जागरूकता

तिएन फोंग अखबार के एक रिपोर्टर से बात करते हुए, दाई नाम विश्वविद्यालय के वित्तीय प्रौद्योगिकी संस्थान के निदेशक, एसोसिएट प्रोफेसर डांग न्गोक डुक ने विश्लेषण किया कि अचल संपत्ति के लिए ऋण "रूम" का विस्तार करने का निर्णय इस तथ्य से उपजा है कि 2024 के अंत से 2025 तक की रिकवरी अवधि के बाद अचल संपत्ति बाजार में फिर से मंदी के संकेत दिख रहे हैं। बाजार में तरलता कम हो गई है, कई परियोजनाओं को कार्यान्वयन में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, जबकि 2026 की शुरुआत से बढ़ती ब्याज दरों और अचल संपत्ति में पूंजी प्रवाह पर सख्त नियंत्रण के रुझान ने व्यवसायों की पूंजी तक पहुंच की क्षमता को सीमित कर दिया है।

एसोसिएट प्रोफेसर डांग न्गोक डुक - वित्तीय प्रौद्योगिकी संस्थान के निदेशक, दाई नाम विश्वविद्यालय।

उच्च पूंजी पर्याप्तता अनुपात और मजबूत जोखिम प्रबंधन क्षमताओं वाले बैंकों के लिए ऋण सीमा का विस्तार करना सामाजिक आवास परियोजनाओं, किफायती वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी अवसंरचना परियोजनाओं के लिए वित्तपोषण बढ़ाने के समाधान के रूप में देखा जा रहा है। इसका उद्देश्य न केवल बाजार में सुधार लाना है, बल्कि चुनिंदा पूंजी आवंटन के माध्यम से आर्थिक विकास को बढ़ावा देना और परिसंपत्ति बुलबुले के जोखिम को कम करना भी है।

श्री डुक के अनुसार, व्यापक आर्थिक प्रबंधन के परिप्रेक्ष्य से, सरकार और वियतनाम स्टेट बैंक विकास और वित्तीय स्थिरता के लक्ष्यों के बीच संतुलन बनाने का प्रयास कर रहे हैं। ऋण सीमा का विस्तार सभी बैंकों पर लागू नहीं किया जा रहा है, बल्कि केवल उन बैंकों पर लागू किया जा रहा है जिनकी वित्तीय क्षमता मजबूत है, गैर-निष्पादित ऋण अनुपात कम है और पूंजी पर्याप्तता अनुपात उच्च है। इस दृष्टिकोण का उद्देश्य जीडीपी वृद्धि को समर्थन देना है, साथ ही रियल एस्टेट बाजार से उत्पन्न जोखिमों को नियंत्रित करना भी है।

रियल एस्टेट बाजार में तरलता में भी सुधार हुआ है, जिससे व्यवसायों को परियोजनाओं को जारी रखने और नई आपूर्ति बढ़ाने में मदद मिली है। साथ ही, रियल एस्टेट क्षेत्र की रिकवरी का असर निर्माण, सामग्री, इंटीरियर डिजाइन और श्रम बाजारों पर भी पड़ेगा, जिससे समग्र आर्थिक विकास में योगदान मिलेगा।

हालांकि, श्री डुक का मानना ​​है कि संभावित जोखिमों पर अभी भी कड़ी निगरानी रखने की आवश्यकता है। उन्होंने कहा, "यदि बाजार में सुधार उम्मीद से धीमी गति से होता है, तो रियल एस्टेट ऋण में तेजी से वृद्धि बैंकों की परिसंपत्ति गुणवत्ता पर दबाव डाल सकती है और खराब ऋणों को बढ़ा सकती है। इसके अलावा, प्रचुर मात्रा में ऋण प्रवाह कुछ क्षेत्रों में स्थानीय स्तर पर कीमतों में वृद्धि का कारण बन सकता है, जिससे मुद्रास्फीति और व्यापक आर्थिक स्थिरता पर दबाव पड़ सकता है।"

एसोसिएट प्रोफेसर डांग न्गोक डुक का मानना ​​है कि वियतनाम का स्टेट बैंक "नियंत्रित सहजता" रणनीति अपना रहा है, जो आर्थिक सुधार को बढ़ावा देने के साथ-साथ वित्तीय प्रणाली की सुरक्षा भी सुनिश्चित करती है। यह दृष्टिकोण अंतरराष्ट्रीय मानकों, विशेष रूप से बेसल III जोखिम प्रबंधन ढांचे के अनुरूप है। हालांकि, दीर्घकालिक प्रभावशीलता नियामक निकाय की पर्यवेक्षी क्षमता और वाणिज्यिक बैंकों के बाजार अनुशासन पर निर्भर करेगी।

नीति की प्रभावशीलता को अधिकतम करने के लिए, श्री डुक ने अचल संपत्ति ऋण को उसके इच्छित उपयोग के अनुसार स्पष्ट रूप से वर्गीकृत करने, वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाले सामाजिक आवास और वाणिज्यिक आवास के लिए पूंजी को प्राथमिकता देने और सट्टेबाजी की गतिविधियों में धन के प्रवाह को सीमित करने का प्रस्ताव रखा। उन्होंने उच्च श्रेणी की अचल संपत्ति या अपूर्ण कानूनी दस्तावेजों वाली परियोजनाओं से संबंधित ऋणों के लिए पूंजी आवश्यकताओं और जोखिम प्रावधानों को बढ़ाने का भी सुझाव दिया। बाजार में पारदर्शिता में सुधार से नियामक एजेंसियों और ऋण संस्थानों को संभावित जोखिमों का अधिक सटीक आकलन करने में मदद मिलेगी, जिससे यह सुनिश्चित होगा कि विकास वित्तीय स्थिरता के साथ-साथ चले।

स्रोत: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo