अचल संपत्ति के लिए पूंजी आवंटन

रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण पुनर्गठन का दौर शुरू हो गया है क्योंकि ऋण प्रवाह अब पहले की तरह व्यापक नहीं रहा। जमा वृद्धि की तुलना में ऋण वृद्धि कहीं अधिक होने के कारण तरलता का दबाव बढ़ रहा है, जिससे नियामकों को धन प्रवाह को अधिक चयनात्मक तरीके से विनियमित करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

Báo An Giang•31/05/2026

Đồ họa: HỒNG ANH

ग्राफिक्स: हांग एन

हालांकि, कई आर्थिक विशेषज्ञ यह तर्क देते हैं कि सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों को जोखिम के साथ समान मानने के बजाय, वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाले क्षेत्रों के लिए अलग-अलग ऋण तंत्र तैयार करना आवश्यक है, साथ ही बैंक ऋण पर निर्भरता को कम करने के लिए अधिक मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी चैनल खोलना भी जरूरी है।

चुनिंदा रियल एस्टेट निवेश प्रवाह

वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में लंबे समय तक मंदी के बाद सुधार के संकेत दिख रहे हैं। लेन-देन में धीरे-धीरे सुधार हो रहा है, आवास की मांग फिर से बढ़ रही है, और बुनियादी ढांचे में तेजी से निवेश के कारण व्यवसायों और घर खरीदारों दोनों से पूंजी की काफी मांग पैदा हुई है। हालांकि, पिछली अवधि के विपरीत, अब ऋण प्रवाह अंधाधुंध रूप से जारी नहीं किया जा रहा है, बल्कि इसे अधिक सख्ती से विनियमित किया जा रहा है, जिसमें वास्तविक मांग वाले सुरक्षित क्षेत्रों को प्राथमिकता दी जा रही है।

वियतनाम स्टेट बैंक के पूर्वानुमान एवं सांख्यिकी विभाग की निदेशक और मौद्रिक एवं वित्तीय स्थिरता निदेशक गुयेन फी लैन के अनुसार, 14 मई तक संपूर्ण प्रणाली में बकाया ऋण लगभग 19.4 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 18.3% की वृद्धि है, जबकि पूंजी जुटाने में लगभग 14.9% की वृद्धि हुई है और यह लगभग 18.1 मिलियन वीएनडी तक पहुंच गया है। ऋण और पूंजी जुटाने के बीच का बड़ा अंतर बैंकिंग प्रणाली की तरलता पर महत्वपूर्ण दबाव डाल रहा है। इस संदर्भ में, वियतनाम स्टेट बैंक उत्पादन और व्यावसायिक क्षेत्रों, प्राथमिकता वाले उद्योगों और डिजिटल परिवर्तन, हरित परिवर्तन, चक्रीय अर्थव्यवस्था और विज्ञान एवं प्रौद्योगिकी जैसे नए विकास चालकों में पूंजी प्रवाह को निर्देशित करना जारी रखे हुए है।

रियल एस्टेट के संदर्भ में, ऋण की व्यवस्था अभी भी बनी हुई है, लेकिन जोखिम नियंत्रण को और सख्त कर दिया गया है। श्री लैन ने इस बात पर जोर दिया कि नियामक एजेंसियों को विभिन्न उद्योगों और क्षेत्रों में पूंजी प्रवाह को उचित रूप से विनियमित करना चाहिए, क्योंकि किसी एक क्षेत्र को अत्यधिक प्राथमिकता देने से कई अन्य क्षेत्रों, विशेष रूप से छोटे, मध्यम और सूक्ष्म उद्यमों के लिए पूंजी प्राप्त करना मुश्किल हो जाएगा।

वियतकोमबैंक सिक्योरिटीज (वीसीबीएस) के अनुसार, 2026 में रियल एस्टेट ऋण में वृद्धि जारी रहने की संभावना है, लेकिन 2025 की तुलना में यह धीमी और अधिक चुनिंदा गति से होगी। इसका कारण वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा उच्च जोखिम वाले क्षेत्रों को दिए जाने वाले ऋण पर कड़ा नियंत्रण है। 2026 की शुरुआत से, नियामक प्राधिकरण ने ऋण संस्थानों को यह सुनिश्चित करने के लिए कहा है कि रियल एस्टेट ऋण वृद्धि दर संपूर्ण बैंकिंग प्रणाली की समग्र ऋण वृद्धि दर से अधिक न हो।

दरअसल, वियतनाम स्टेट बैंक रियल एस्टेट सेक्टर के लिए पूंजी तक पहुंच को आसान बनाना जारी रखे हुए है, जिसका प्रमाण रियल एस्टेट ऋण में लगातार हो रही मजबूत वृद्धि है। निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 28 फरवरी तक रियल एस्टेट व्यवसायिक गतिविधियों के लिए कुल बकाया ऋण लगभग 2,235 ट्रिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो 2025 की चौथी तिमाही की तुलना में 11.7% और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 43% की उल्लेखनीय वृद्धि है। हालांकि, कई व्यवसायों का कहना है कि इस दौरान पूंजी प्राप्त करना काफी मुश्किल हो गया है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाउ ने बताया कि 2026 के लिए ऋण वृद्धि योजना लगभग 15% है, जो पिछले वर्ष के 19.1% से कम है, जबकि बाजार में पूंजी की मांग बहुत अधिक बनी हुई है। इससे काफी दबाव बना हुआ है।

ऋण दबाव के अलावा, बढ़ती ब्याज दरें भी बाजार पर बोझ बढ़ा रही हैं। हालांकि नाममात्र ब्याज दरें कम होती दिख रही हैं, लेकिन पूंजी तक पहुंच सीमित होने के कारण रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी की वास्तविक लागत अधिक बनी हुई है। वियतनाम इन्वेस्टमेंट क्रेडिट रेटिंग जॉइंट स्टॉक कंपनी के वरिष्ठ विश्लेषक श्री फान डुई हंग ने यह भी चेतावनी दी है कि रिसॉर्ट रियल एस्टेट डेवलपर्स या कानूनी समस्याओं का सामना कर रहे लोगों के लिए पुनर्वित्त का जोखिम बना हुआ है।

क्रेडिट को समान रूप से लागू नहीं किया जा सकता है।

आज सबसे चर्चित मुद्दों में से एक रियल एस्टेट बाजार में ऋण का आवंटन है। विशेषज्ञों के अनुसार, सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों पर अपेक्षाकृत एक समान ऋण तंत्र लागू करने से गंभीर समस्याएं उत्पन्न हो रही हैं, जिससे आवास की वास्तविक जरूरतों को पूरा करने वाली कई परियोजनाओं के लिए पूंजी प्राप्त करना मुश्किल हो रहा है। ओबीसी होल्डिंग के महाप्रबंधक, ट्रान वान हियू का तर्क है कि सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों को एक ही ऋण श्रेणी में रखने से पूंजी लागत विकृत हो गई है और लोगों की आवास तक पहुंच सीधे तौर पर प्रभावित हुई है।

वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाले सामाजिक आवास या किफायती आवास, सट्टेबाजी या उच्च श्रेणी के रिसॉर्ट रियल एस्टेट के समान ब्याज दरों और ऋण सीमाओं को सहन नहीं कर सकते। श्री हियू ने आगे कहा, "एक समान ऋण नीति न केवल पूंजी लागत में असंतुलन पैदा करती है, बल्कि अंततः विक्रय मूल्य में भी वृद्धि करती है, जिससे घर के मालिक बनने का सपना और भी मुश्किल होता जा रहा है।" श्री चाउ ने भी इसी विचार को साझा करते हुए तर्क दिया कि सभी क्षेत्रों को जोखिम भरा मानने के बजाय, उचित ऋण प्रदान करने के लिए रियल एस्टेट को वर्गीकृत किया जाना चाहिए। सामाजिक आवास का सुरक्षा स्तर 99% तक है, जबकि किफायती आवास और औद्योगिक रियल एस्टेट भी कम जोखिम वाले वर्ग में आते हैं।

वर्तमान में, वियतनाम का स्टेट बैंक भविष्य में अधिक उपयुक्त ऋण तंत्र विकसित करने के लिए अचल संपत्ति वर्गीकरण से संबंधित प्रस्तावों की समीक्षा कर रहा है। अप्रैल 2026 के अंत में वियतनाम के स्टेट बैंक के साथ एक बैठक के दौरान, प्रधानमंत्री ले मिन्ह हंग ने बैंकिंग क्षेत्र से प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति पर शोध और वर्गीकरण करने का अनुरोध किया ताकि उचित ऋण सीमा लागू की जा सके, साथ ही सामाजिक आवास और औद्योगिक क्षेत्रों के विकास को प्रोत्साहित किया जा सके।

कई वाणिज्यिक बैंक नेताओं ने भी रियल एस्टेट ऋण देने में "चयनात्मक" पहलू पर जोर दिया। वीपीबैंक के अध्यक्ष न्गो ची डुंग ने कहा कि महत्वपूर्ण यह नहीं है कि रियल एस्टेट में निवेश किया जाए या नहीं, बल्कि सही क्षेत्र का चुनाव करना है। वीपीबैंक उन आवास परियोजनाओं के लिए पूंजी को प्राथमिकता देता है जो वास्तविक जरूरतों को पूरा करती हैं, विशेष रूप से सामाजिक आवास और मध्यम श्रेणी के क्षेत्र में, जबकि रिसॉर्ट परियोजनाओं या उच्च स्तरीय सट्टा क्षेत्रों के लिए वित्तपोषण सीमित करता है।

टेककॉम्बैंक के चेयरमैन हो हंग अन्ह ने यह भी कहा कि बैंक केवल उन्हीं परियोजनाओं को वित्तपोषण देना पसंद करता है जिनमें अच्छी तरलता, पूर्ण कानूनी दस्तावेज और स्पष्ट वित्तीय क्षमता वाले ग्राहक हों। वहीं, एसएचबी के चेयरमैन डो क्वांग हिएन ने इस बात पर जोर दिया कि एसएचबी की पूंजी वर्तमान में अवसंरचना परियोजनाओं, सामाजिक आवास, युवाओं के लिए आवास और औद्योगिक अचल संपत्ति पर केंद्रित है - ये ऐसे क्षेत्र हैं जिनकी वास्तविक मांग है और अवशोषण क्षमता अच्छी है।

बैंक ऋण को रियल एस्टेट बाजार का एक महत्वपूर्ण आधार स्तंभ माना जाता है। हालांकि, कई लोगों का तर्क है कि बैंक ऋणों पर अत्यधिक निर्भरता बाजार को ब्याज दरों और मौद्रिक नीति में उतार-चढ़ाव के प्रति संवेदनशील बना रही है। बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन ल्यूक का सुझाव है कि दीर्घकालिक रूप से, बैंकिंग प्रणाली पर दबाव कम करने के लिए कॉर्पोरेट बॉन्ड, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) और हाउसिंग फंड जैसे अन्य पूंजी जुटाने के चैनलों को विकसित करना आवश्यक है।

रियल एस्टेट बाजार के सामने मौजूदा चुनौती केवल ऋण को आसान बनाना ही नहीं है, बल्कि इससे भी महत्वपूर्ण है पूंजी का चयनात्मक आवंटन करना, वास्तविक जरूरतों को पूरा करने वाले क्षेत्रों को प्राथमिकता देना, साथ ही संस्थागत सुधारों को बढ़ावा देना और परियोजनाओं में बाधा डालने वाले कानूनी मुद्दों को हल करना। वास्तव में, HoREA के आंकड़ों के अनुसार, देश भर में लगभग 4,500 परियोजनाएं अभी भी कानूनी बाधाओं का सामना कर रही हैं, जिसके कारण 2.5 ट्रिलियन VND से अधिक की निवेश पूंजी अटकी हुई है।

न्हान डैन अखबार के अनुसार

स्रोत: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html