परियोजना हस्तांतरण अभी भी रुका हुआ है।

वियतनाम में निवेश गतिविधियों के लिए नीति और कानून पर अनुसंधान और परामर्श संघ द्वारा 30 मई को आयोजित सेमिनार में विशेषज्ञों का यह आकलन था: वियतनाम में अचल संपत्ति परियोजनाओं में पूंजी के हस्तांतरण, योगदान और निवेश से संबंधित वित्तीय गतिविधियों में कानून।

प्रोजेक्ट को बेचने के लिए उन्हें कानून का उल्लंघन करना पड़ता है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, वर्तमान में पूरी राजनीतिक व्यवस्था परियोजनाओं में आने वाली बाधाओं को दूर करने के लिए दृढ़ संकल्पित है। हालांकि, परियोजनाओं को पूर्ण या आंशिक रूप से हस्तांतरित किए जाने से पहले उनके वित्तीय दायित्वों को पूरा करने की अनिवार्यता वाला नियम व्यवसायों के लिए कठिनाइयाँ पैदा कर रहा है।

साफ-सुथरी जमीन हासिल करने में कंपनियों को भारी निवेश करना पड़ता है। जब तक वे परियोजना शुरू करते हैं, तब तक कई निवेशकों के पास पैसे खत्म हो जाते हैं, क्योंकि कानून के अनुसार ऋण के लिए पात्र होने के लिए परियोजनाओं के पास भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र होना अनिवार्य है। इसलिए, कई निवेशकों को अपनी परियोजनाएं समय से पहले ही बेचनी पड़ती हैं।

हालांकि, जब परियोजना हस्तांतरण में कठिनाइयाँ आती हैं, तो व्यवसाय कंपनी के शेयरों को हस्तांतरित करके नियमों को दरकिनार कर देते हैं। उस समय, व्यवसाय का मूल स्वरूप बदल जाता है, और नया मालिक असल में परियोजना का खरीदार बन जाता है। यह खामी अपने आप में गलत नहीं है क्योंकि कानून कंपनी के शेयरों के हस्तांतरण पर रोक नहीं लगाता है, लेकिन इससे आगे चलकर कुछ जोखिम जरूर पैदा होते हैं।

वर्तमान में, अत्यधिक सख्त नियमों के कारण कई परियोजनाओं को स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है।

फोटो: दिन्ह सोन

बिन्ह थुआन प्रांतीय पार्टी समिति की स्थायी समिति के पूर्व सदस्य डॉ. हो ट्रुंग फुओक के अनुसार, अकेले हो ची मिन्ह शहर में ही वर्तमान में 100 से अधिक परियोजनाएं कानूनी बाधाओं का सामना कर रही हैं और हस्तांतरण की शर्तों को पूरा नहीं कर रही हैं, जिनमें लाखों-करोड़ों डोंग फंसे हुए हैं। इससे न तो बेचने वालों के लिए और न ही खरीदने वालों के लिए ऐसा करना असंभव हो गया है।

इसका मूल कारण कानूनी ढांचे में मौजूद विरोधाभास हैं। विशेष रूप से, निवेश कानून निवेश योजना की मंजूरी मिलने पर हस्तांतरण की अनुमति देता है, जबकि अचल संपत्ति व्यापार कानून और 2024 भूमि कानून वित्तीय दायित्वों की पूर्ति अनिवार्य करते हैं। इससे एक कानूनी "अस्पष्टता" उत्पन्न होती है: निवेश की अनुमति तो है, लेकिन भूमि तक पहुंच बाधित होती है।

कानून के अनुसार भूमि हस्तांतरण से पहले नए बुनियादी ढांचे का निर्माण पूरा होना आवश्यक है, लेकिन इसका प्रतिशत निर्दिष्ट नहीं है। इसके अलावा, भूमि मूल्यांकन में भी अड़चन है, क्योंकि भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया अनिश्चित काल तक खिंचती रहती है और लचीली बाजार-आधारित मूल्य निर्धारण प्रणालियों का अभाव है, जिससे पूंजी फंसी रहती है और परियोजनाएं रुक जाती हैं।

इसके बजाय खरीदार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करता है।

इस स्थिति को देखते हुए, टीएटी लॉ फर्म के अध्यक्ष, वकील ट्रूंग एन तू का तर्क है कि रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण अब केवल परिसंपत्तियों का हस्तांतरण नहीं रह गया है, बल्कि कई मामलों में यह परियोजना की संपूर्ण "कानूनी स्मृति" का हस्तांतरण बन गया है। यही कारण है कि पूंजी प्रवाह के लिए कानूनी पहलू प्राथमिक निर्धारक बन रहे हैं।

वकील ट्रूंग एन तू ने कहा, "पहले, ऋण संस्थान मुख्य रूप से गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य में रुचि रखते थे, लेकिन अब वे यह जानना चाहते हैं कि भूमि उपयोग के अधिकार कैसे प्राप्त किए गए, वित्तीय दायित्वों को किस हद तक पूरा किया गया है, क्या परियोजना में सार्वजनिक संपत्ति शामिल है, और क्या कानूनी वातावरण में बदलाव की स्थिति में वे संपत्ति अधिकार स्थिरता बनाए रखने में सक्षम हैं।"

जब ये प्रश्न उचित जांच प्रक्रिया के केंद्र में आ जाते हैं, तो कानूनी जोखिम सीधे तौर पर लेन-देन के मूल्य में प्रतिबिंबित होने लगते हैं। जटिल कानूनी इतिहास वाली परियोजना पर अधिक छूट लागू होगी। अपूर्ण वित्तीय दायित्वों वाली परियोजना को वित्तपोषण प्राप्त करने में अधिक समय लगेगा। अस्पष्ट कानूनी इतिहास वाली परियोजना को अधिक कठोर और लंबी उचित जांच प्रक्रिया से गुजरना होगा।

दूसरे शब्दों में कहें तो, आज कानूनी जोखिम केवल वकीलों की रिपोर्टों तक ही सीमित नहीं है, बल्कि पूंजी की लागत, संवितरण की शर्तें, ऋण-से-मूल्य अनुपात और परियोजना के मूल्यांकन के माध्यम से मौद्रिक रूप में परिवर्तित हो रहा है।

श्री ट्रुओंग अन्ह तू के अनुसार, अधिक गहन स्तर पर देखा जाए तो, बाजार में वर्तमान में जिस चीज की कमी है, वह जरूरी नहीं कि जमीन या नकदी प्रवाह की हो। निवेशक तभी वास्तव में दीर्घकालिक निवेश के लिए तैयार होते हैं जब वे अपने अधिकारों, अपने दायित्वों और इस बात को स्पष्ट रूप से समझ लेते हैं कि क्या कई वर्षों बाद भी उनके ये अधिकार सुरक्षित रहेंगे।

यही कारण है कि रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण बाजार में सबसे बड़ी कहानी अब अधिक जमीन हासिल करने की होड़ नहीं है, बल्कि अधिक पारदर्शी, स्थिर और विश्वसनीय संपत्ति अधिकारों का निर्माण करना है। वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में वर्तमान में यही सबसे महत्वपूर्ण बदलाव हो रहा है।

इन कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई समाधान प्रस्तावित किए गए हैं।

फोटो: दिन्ह सोन

इन परियोजनाओं के सामने आ रही बाधाओं को दूर करने के लिए, राष्ट्रीय सभा की वित्त एवं बजट समिति के उपाध्यक्ष डॉ. बुई डांग डुंग ने एक ऐसी व्यवस्था का अध्ययन करने का प्रस्ताव रखा, जिससे ऋण संस्थान गारंटी प्रदान कर सकें या एस्क्रो खाते स्थापित कर सकें। इसके अनुसार, खरीदार से प्राप्त धनराशि का उपयोग विक्रेता की ओर से राज्य को भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों के भुगतान के लिए सीधे किया जा सकता है। यह समाधान उन परियोजनाओं को गति प्रदान करेगा जो पिछले निवेशक द्वारा करों का भुगतान न कर पाने के कारण रुकी हुई हैं, साथ ही यह सुनिश्चित करेगा कि राज्य सही और पूर्ण रूप से करों की वसूली करे।

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) और प्राइवेट इक्विटी फंड के विकास के लिए कानूनी ढांचे को जल्द से जल्द अंतिम रूप देना आवश्यक है। ये फंड एक मजबूत वित्तीय आधार प्रदान करेंगे और इक्विटी हस्तांतरण के माध्यम से खंडित परियोजनाओं को समेकित करने के लिए पेशेवर खरीदारों के रूप में कार्य करेंगे, जिससे बैंक ऋण पर अत्यधिक निर्भरता कम होगी।

साथ ही, नए भूमि कानून के तहत भूमि मूल्यांकन विधियों पर विस्तृत और सुसंगत दिशानिर्देश जारी किए जाने चाहिए। स्पष्ट भूमि मूल्यांकन से व्यवसायों को अवसर लागतों का सटीक निर्धारण करने में मदद मिलेगी, जिससे विलय और अधिग्रहण (M&A) लेनदेन का मूल्यांकन शीघ्रता से हो सकेगा और लंबी बातचीत का समय कम हो जाएगा।

"हस्तांतरण के बाद की प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सरल बनाने की आवश्यकता है। निवेश प्रमाणपत्र और भूमि स्वामित्व प्रमाणपत्र पर निवेशक को बदलने की प्रक्रिया को एक ही स्थान पर संपन्न करने की व्यवस्था के माध्यम से लागू किया जाना चाहिए, जिससे प्रतीक्षा समय कम हो सके और परियोजना के पुनर्निर्माण में पूंजी का प्रवाह शीघ्र हो सके," श्री बुई डांग डुंग ने सुझाव दिया।

स्रोत: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm