अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन बोर्ड द्वारा शक्ति का दुरुपयोग करने से निपटने के लिए प्रतिबंधों का अभाव

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विधि समिति के अनुसार, अपार्टमेंट प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों के लिए शर्तों और मानकों पर सामान्य विनियमन, शक्ति के दुरुपयोग और मुनाफाखोरी को बढ़ावा देते हैं, जबकि इनमें प्रतिबंधों का भी अभाव है।

विधि समिति द्वारा 22 अगस्त को जारी विषयगत निगरानी रिपोर्ट "अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन, संचालन, नवीनीकरण और पुनर्निर्माण पर नीतियों और कानूनों का कार्यान्वयन" में यह बात कही गई।

विधि समिति ने पाया कि 2014 के आवास कानून में अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों के लिए शर्तें और मानक निर्धारित नहीं हैं, जबकि अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और उपयोग संबंधी विनियमों पर निर्माण मंत्रालय के परिपत्र संख्या 28/2016 में "बहुत संक्षिप्त और सरल" प्रावधान हैं। तदनुसार, प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों को केवल मालिक होने और वर्तमान में अपार्टमेंट भवन का उपयोग करने या अपार्टमेंट भवन सम्मेलन में भाग लेने के लिए मालिक द्वारा अधिकृत होने की शर्तों और मानकों को पूरा करना होगा।

हनोई के पश्चिमी क्षेत्र में अपार्टमेंट और ऊँची इमारतें। फोटो: न्गोक थान — हनोई के पश्चिमी क्षेत्र में अपार्टमेंट इमारतें और ऊँची इमारतें। फोटो: *न्गोक थान*

इस बीच, प्रबंधन बोर्ड अपार्टमेंट बिल्डिंग के सभी निवासियों का प्रतिनिधित्व करने वाला एक संगठन है, जो जन-धन (रखरखाव निधि) के उपयोग, अपार्टमेंट बिल्डिंग की तकनीकी अवसंरचना वस्तुओं के प्रबंधन और संचालन से संबंधित कई महत्वपूर्ण कार्य करता है। वास्तव में, चूँकि प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों के लिए शर्तें और मानक बहुत सरल हैं, इसलिए मूलतः सभी निवासी इसमें भाग लेने के पात्र हैं।

विधि समिति के अनुसार, इसके परिणामस्वरूप कुछ प्रबंधन बोर्ड अपार्टमेंट भवनों के रखरखाव, प्रबंधन और संचालन के लिए धन के उपयोग का उल्लंघन कर रहे हैं; आवास पर कानून के प्रावधानों को पूरी तरह से नहीं समझ रहे हैं, जिसके कारण कुछ अपार्टमेंट भवनों में निवेशकों और निवासियों के साथ मतभेद और विवाद हो रहे हैं।

ऐसे मामले सामने आए हैं जहाँ प्रबंधन बोर्ड के सदस्य निजी लाभ के लिए अपनी शक्ति का दुरुपयोग करते हैं, जैसे प्रबंधन और संचालन इकाई के बाहर से सेवाएँ लेना, रखरखाव निधि का मनमाना उपयोग करना, कमीशन प्राप्त करने के लिए सुरक्षा, सफाई, रखरखाव और भवन रखरखाव के लिए ठेकेदारों की नियुक्ति करना। रिपोर्ट में कहा गया है, "ऐसे मामले भी सामने आए हैं जहाँ प्रबंधन बोर्ड निवासियों को शिकायत करने के लिए उकसाता है, भीड़ इकट्ठा करता है और सुरक्षा एवं व्यवस्था को बाधित करता है।"

विधि समिति ने यह भी बताया कि वर्तमान कानून विशेष रूप से यह विनियमित नहीं करते हैं कि कॉन्डोमिनियम बैठकें कैसे आयोजित की जाएं (व्यक्तिगत रूप से, ऑनलाइन...); प्रबंधन बोर्ड और सदस्यों द्वारा उल्लंघन के लिए दंड पूर्ण, विशिष्ट और प्रभावी नहीं हैं।

इसलिए, विधि समिति ने प्रस्ताव दिया कि आवास पर मसौदा कानून (संशोधित) उन मामलों में प्रतिबंधों पर विनियमों का अध्ययन और अनुपूरण करेगा जहां प्रबंधन बोर्ड या प्रबंधन बोर्ड के सदस्य अपने अधिकार का अतिक्रमण करते हैं, अपने अधिकार का दुरुपयोग करते हैं, और निवासियों को नुकसान पहुंचाते हैं।

आवास कानून के अनुसार, यदि अपार्टमेंट भवन का कोई हिस्सा निवेशक के निजी स्वामित्व में है, तो प्रबंधन बोर्ड में निवेशक का एक प्रतिनिधि होना आवश्यक है। इस नियम का लाभ उठाकर, कुछ निवेशक जानबूझकर प्रबंधन बोर्ड में भाग नहीं लेते हैं। जब कोई निवेशक सदस्य नहीं होता है, तो प्रबंधन बोर्ड के चुनाव परिणामों को स्थानीय जन समिति द्वारा मान्यता नहीं दी जाएगी।

इसलिए, विधि समिति ने इस दिशा में समायोजन का प्रस्ताव रखा कि यदि निवेशक भाग लेने के लिए कोई प्रतिनिधि नहीं भेजता है, तो प्रबंधन बोर्ड को केवल अपार्टमेंट भवन के मालिकों और उपयोगकर्ताओं के प्रतिनिधियों की आवश्यकता होगी।

हाल के दिनों में कई अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन बोर्ड द्वारा सत्ता का दुरुपयोग, मुनाफाखोरी और समूह हितों की स्थिति का उल्लेख करते हुए, वियतनाम आर्किटेक्ट्स एसोसिएशन के कार्यालय प्रमुख फाम थान तुंग ने भी कहा कि इसका एक कारण प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों में ज्ञान, कौशल और योग्यता की कमी है। प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों को अर्थशास्त्र और निर्माण का अनुभव और ज्ञान होना चाहिए, और सुरक्षा नियमों और अग्नि निवारण व अग्निशमन की समझ रखने वालों को प्राथमिकता दी जानी चाहिए।

निदेशक मंडल में योग्य लोगों को शामिल करने के लिए, श्री तुंग ने कहा कि सबसे ज़रूरी बात एक उपयुक्त और आकर्षक पारिश्रमिक व्यवस्था का होना है ताकि ज़्यादा से ज़्यादा लोग पद के लिए चुनाव लड़ना चाहें। उन्होंने कहा, "अगर यह एक या दो मिलियन वीएनडी है, तो कोई भी इसे नहीं करना चाहेगा। लेकिन अगर पारिश्रमिक 7-8 मिलियन वीएनडी है, तो निश्चित रूप से ऐसे लोग होंगे जो पद के लिए चुनाव लड़ने की शर्तें पूरी करते हैं, खासकर जब लोगों की शिक्षा का स्तर और क़ानून की समझ आज की तरह लगातार बढ़ रही है।"

2014 के आवास कानून और निर्माण मंत्रालय के परिपत्र संख्या 02/2016 के प्रावधानों के अनुसार, 1994 के बाद निर्मित 20 या अधिक अपार्टमेंट वाली अपार्टमेंट इमारतों को एक प्रबंधन बोर्ड स्थापित करना होगा। राष्ट्रीय आँकड़ों के अनुसार, प्रबंधन बोर्ड स्थापित करने के लिए आवश्यक अपार्टमेंट इमारतों की कुल संख्या 2,715 है, जबकि नव स्थापित प्रबंधन बोर्डों की संख्या 1,973 (73%) है।

एक से अधिक मालिकों वाले अपार्टमेंट भवन या अपार्टमेंट परिसर का प्रबंधन बोर्ड एक सहकारी या संयुक्त स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल के मॉडल के तहत स्थापित और संचालित होता है। अपार्टमेंट भवन सम्मेलन, अपार्टमेंट भवन प्रबंधन बोर्ड के संचालन मॉडल पर निर्णय लेता है जो प्रत्येक भवन या अपार्टमेंट परिसर की वास्तविकता के अनुरूप हो।

सोन हा

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