रियल एस्टेट क्रेडिट: सख्त नहीं किया गया है, लेकिन चुनिंदा है।

स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) की 2026 के लिए बनाई गई नीति, जिसका उद्देश्य रियल एस्टेट क्रेडिट वृद्धि को नियंत्रित करना और उत्पादन और व्यवसाय में पूंजी प्रवाह को प्राथमिकता देना है, के कारण बैंकों ने निवेश के लिए विशिष्ट क्षेत्रों का चयन करना शुरू कर दिया है।

ऋणों की जांच करना और उनके अनुपात को कम करना।

टेककॉम्बैंक ने 2026 की पहली तिमाही में 8,900 बिलियन वीएनडी का लाभ दर्ज किया, जो 22.6% की वृद्धि दर्शाता है। विशेष रूप से, रियल एस्टेट ऋणों का अनुपात पहली बार 30% से नीचे घटकर 28.9% हो गया, जो ऋण पोर्टफोलियो के पुनर्गठन की प्रवृत्ति को दर्शाता है। वहीं, खुदरा और लघु एवं मध्यम उद्यम (एसएमई) क्षेत्र 395,300 बिलियन वीएनडी के बकाया ऋणों के साथ विकास के प्रमुख चालक बने, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 33% की वृद्धि है। कई क्षेत्रों में मजबूत वृद्धि देखी गई, जिनमें असुरक्षित ऋण (159.1% की वृद्धि), निर्माण ऋण (72% की वृद्धि), गृह ऋण (6.4% की वृद्धि) और मार्जिन ऋण (2% की वृद्धि) शामिल हैं।

उससे पहले, 2025 में, टेककॉम्बैंक ने कुल बकाया ऋणों में रियल एस्टेट ऋणों का अनुपात भी धीरे-धीरे 33.2% (2024 में) से घटाकर 31.1% कर दिया था।

एलपीबैंक में, 2026 की पहली तिमाही में अचल संपत्ति व्यवसाय के लिए बकाया ऋण 14,721.8 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो वर्ष की शुरुआत की तुलना में 2.4% की कमी है। वर्तमान में, इस बैंक में अचल संपत्ति ऋणों का अनुपात कुल बकाया ऋणों का लगभग 3.65% ही है।

एसीबी के व्यक्तिगत ग्राहक प्रभाग के निदेशक श्री गुयेन ले नाम ने बताया कि बैंक सट्टेबाजी के उद्देश्य से ऋण नहीं देता, बल्कि अपने संसाधनों को उन ग्राहकों की सेवा पर केंद्रित करता है जो वास्तविक उपयोग के लिए घर खरीद रहे हैं, और उन्हें जीवन स्तर सुधारने के लिए पूंजी उपलब्ध कराने में सहायता करता है। एसीबी डेवलपर्स के साथ मिलकर उपयुक्त वित्तीय पैकेज तैयार करता है और ग्राहकों को निरंतर सहायता और सलाह प्रदान करता है।

श्री नाम के अनुसार, एसीबी में गृह ऋण देने की दर इस वर्ष की पहली तिमाही में धीमी हो गई है। इसके कारण न केवल बैंकिंग नीतियां हैं, बल्कि जटिल आर्थिक स्थिति, अचल संपत्ति की ऊंची कीमतों और बढ़ती ब्याज दरों के दबाव को लेकर लोगों की चिंताएं भी हैं। कई गृह खरीदार सतर्क हो गए हैं क्योंकि ऋण ब्याज दरें बढ़कर 12-14% हो गई हैं, उन्हें डर है कि कहीं ये दरें फिर से पहले के उच्च स्तर पर न पहुंच जाएं, जो उनकी वित्तीय क्षमता से बाहर हो जाएगा।

हालांकि, एसीबी इसे चिंता का कारण नहीं बल्कि एक सकारात्मक संकेत मानती है। ग्राहक अब अपने ऋणों को लेकर अधिक सतर्क और जिम्मेदार हैं, और वे यह जानते हैं कि टिकाऊ पुनर्भुगतान क्षमता सुनिश्चित करने के लिए सही समय और उत्पाद का चुनाव कैसे करना है।

2026 की पहली तिमाही में कई बैंकों के लिए अचल संपत्ति ऋण प्रमुख ऋण क्षेत्रों में से एक बना रहा, लेकिन इसमें एकसमान वृद्धि नहीं देखी गई। विस्तृत जानकारी वाले 12 बैंकों की 2026 की पहली तिमाही की समेकित वित्तीय रिपोर्टों के अनुसार, अचल संपत्ति से संबंधित कुल बकाया ऋण 990,270 बिलियन वीएनडी से अधिक हो गया, जो 2025 के अंत की तुलना में 6.4% की वृद्धि है।

इनमें से, एसएचबी और बीवीबैंक दो ऐसे बैंक हैं जिनके कुल बकाया ऋणों में से 30% से अधिक रियल एस्टेट ऋण हैं। विशेष रूप से, वीपीबैंक ने रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए 238,473 बिलियन वीएनडी के बकाया ऋण दर्ज किए, जो वर्ष की शुरुआत की तुलना में 31,000 बिलियन वीएनडी से अधिक की वृद्धि है, जो लगभग 15% के बराबर है। यह बैंक के ऋण पोर्टफोलियो में उद्योग के हिसाब से सबसे अधिक बकाया ऋण मात्रा वाला क्षेत्र बना हुआ है।

व्यवसायों को ऋण पर अपनी निर्भरता कम करने की आवश्यकता है।

बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान लुक के अनुसार, 2025 के अंत तक, रियल एस्टेट क्षेत्र में बकाया ऋण 4.7 मिलियन बिलियन वीएनडी तक पहुंचने का अनुमान है, जो 2024 की तुलना में 36% की वृद्धि है, जबकि पूरे उद्योग में ऋण में 19% से अधिक की वृद्धि होने की उम्मीद है।

2026 में, पूरे बैंकिंग क्षेत्र में ऋण वृद्धि का लक्ष्य लगभग 15% है, इसलिए अचल संपत्ति ऋण को भी नियंत्रित किया जाएगा। श्री ल्यूक के अनुसार, तीव्र वृद्धि की अवधि के बाद अचल संपत्ति ऋण को नियंत्रित करना आवश्यक है, लेकिन इसका अर्थ "कठोरता" नहीं है, बल्कि चयनात्मक विनियमन है। नियामक प्राधिकरणों की नीति पूंजी प्रवाह को अचल संपत्ति खरीद के क्षेत्र में निर्देशित करना है, जिससे प्रणालीगत जोखिम को कम करने के लिए सट्टेबाजी के लिए ऋण सीमित हो सके।

निवेशकों के लिए वित्तपोषण स्रोतों में विविधता लाना और बैंक ऋण पर निर्भरता कम करना आवश्यक है। 2025 में, रियल एस्टेट व्यवसाय लगभग 123,000 बिलियन वीएनडी के बॉन्ड जारी करेंगे। अकेले 2026 के पहले चार महीनों में, यह आंकड़ा लगभग 40,000 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो पूरे बाजार में कुल जारी किए गए बॉन्ड का 51% है। हालांकि, इस वर्ष परिपक्व होने वाले बॉन्डों का दबाव बहुत अधिक है, लगभग 204,000 बिलियन वीएनडी, जिसमें रियल एस्टेट क्षेत्र की हिस्सेदारी 61% है।

हो ची मिन्ह सिटी के अर्थशास्त्र विश्वविद्यालय के एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन हुउ हुआन ने विश्लेषण किया कि नियंत्रित रियल एस्टेट ऋण और खराब ऋणों से बढ़ते दबाव के संदर्भ में, लचीली ऋण नीतियों के साथ-साथ वैकल्पिक पूंजी जुटाने के चैनल खोजना रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए अस्तित्व का मामला बन गया है।

श्री हुआन ने बताया कि रियल एस्टेट व्यवसाय बैंक ऋण पर अत्यधिक निर्भर हैं, जिससे वित्तीय प्रणाली पर काफी दबाव पड़ता है। वहीं, अधिकांश बैंक अल्पकालिक पूंजी जुटाते हैं, लेकिन रियल एस्टेट क्षेत्र को मध्यम और दीर्घकालिक ऋण देते हैं, जिससे ऋण की परिपक्वता अवधि में असंतुलन और तरलता जोखिम उत्पन्न होता है।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन हुउ हुआन ने जोर देते हुए कहा, "रियल एस्टेट बाजार के लिए पूंजी प्रवाह में विविधता लाने और बैंक ऋण पर निर्भरता कम करने के लिए और अधिक समाधानों की आवश्यकता है।"

श्री हुआन के अनुसार, इस समस्या के समाधान के लिए संरचनात्मक उपायों की आवश्यकता है, जैसे कि वर्तमान में सुस्त पड़े कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार को मजबूती से विकसित करना ताकि यह मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी आपूर्ति का मुख्य माध्यम बन सके। साथ ही, परीक्षण तंत्र (सैंडबॉक्स), अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्रों और विशेष रूप से रियल एस्टेट टोकनाइजेशन समाधानों के माध्यम से पूंजी जुटाने के नए मॉडल पर शोध करना आवश्यक है।

इसके विपरीत, रियल एस्टेट क्षेत्र को अत्यधिक ऋण देने से खराब ऋण का जोखिम बढ़ जाता है। इसका मूल कारण यह है कि कई रियल एस्टेट व्यवसाय उच्च वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करते हैं, जिसका अर्थ है कि ब्याज दरों में मामूली उतार-चढ़ाव भी ऋण चुकाने का काफी दबाव पैदा कर सकता है, जिससे व्यवसाय खराब ऋण के जोखिम में आ जाते हैं।

यह स्पष्ट है कि रियल एस्टेट ऋण पर निरंतर चयनात्मक नियंत्रण के संदर्भ में, रियल एस्टेट व्यवसाय अब पहले की तरह बैंक पूंजी पर अत्यधिक निर्भर नहीं रह सकते। स्थिर बाजार विकास और ऋण प्रणाली पर दबाव कम करने के लिए बॉन्ड और निवेश फंड से लेकर नए वित्तीय मॉडलों तक पूंजी स्रोतों में विविधता लाना महत्वपूर्ण होगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html