एमबी सिक्योरिटीज (एमबीएस) के अनुमानों के अनुसार, 2026 की दूसरी तिमाही में लगभग 58,500 बिलियन वीएनडी मूल्य के कॉर्पोरेट बॉन्ड परिपक्व होंगे, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 140% की वृद्धि और 2026 की पहली तिमाही की तुलना में 3.3 गुना अधिक है। यह एक नाटकीय वृद्धि है, जो 2025 के अंत में अपेक्षाकृत शांत अवधि के बाद वित्तीय दबाव की वापसी को दर्शाती है।
ऋण चुकाने का दबाव रियल एस्टेट व्यवसायों पर बढ़ता जा रहा है।
गौरतलब है कि परिपक्वता का अधिकांश दबाव रियल एस्टेट क्षेत्र पर केंद्रित है। अकेले मई और जून 2026 में, परिपक्व होने वाले बांडों का कुल मूल्य लगभग 30,500 अरब वीएनडी था, जिसमें रियल एस्टेट क्षेत्र का हिस्सा 75.6% था, जो लगभग 23,000 अरब वीएनडी के बराबर है। इससे पता चलता है कि कई रियल एस्टेट कंपनियों की पूंजी संरचना अभी भी बांड बाजार पर बहुत अधिक निर्भर है, जबकि बिक्री राजस्व में अभी तक पर्याप्त सुधार नहीं हुआ है।
कई विश्लेषणात्मक संगठनों के अनुसार, 2020 से 2022 की अवधि में रियल एस्टेट कंपनियों ने भूमि भंडार बढ़ाने, परियोजनाओं के विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) करने और कार्यशील पूंजी को बढ़ाने के लिए बॉन्ड जारी करना तेज कर दिया था। 3-5 वर्षों के बाद, इनमें से अधिकांश बॉन्ड परिपक्वता चक्र में प्रवेश कर रहे हैं, ऐसे समय में जब रियल एस्टेट बाजार अभी पूरी तरह से उबर नहीं पाया है। इसलिए, वर्तमान दबाव केवल ऋण चुकाने से संबंधित नहीं है, बल्कि व्यवसायों की वास्तविक वित्तीय स्थिति की भी परीक्षा है।
परिपक्वता के बढ़ते दबाव के बीच, बॉन्ड जारी करने की गतिविधि में भी तेजी आई है। अकेले अप्रैल 2026 में, जारी किए गए कॉर्पोरेट बॉन्डों का कुल मूल्य लगभग 51,700 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो पिछले महीने की तुलना में 60% अधिक है। इसमें से लगभग 59% बॉन्ड रियल एस्टेट क्षेत्र से आए, जिनका कुल मूल्य लगभग 30,400 बिलियन वीएनडी था, जो पिछले वर्ष की तुलना में 110.8% की वृद्धि दर्शाता है और पिछले छह महीनों में उच्चतम स्तर है।
इस अवधि के दौरान बड़ी मात्रा में बॉन्ड जारी करने वाली रियल एस्टेट कंपनियों में विंगग्रुप , विन्होम्स, मिन्ह आन रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी और कई अन्य परियोजना विकास कंपनियां शामिल हैं। विशेष रूप से, विंगग्रुप ने 350 मिलियन अमेरिकी डॉलर मूल्य के अंतरराष्ट्रीय बॉन्ड सफलतापूर्वक जारी किए, जिनकी प्रति बॉन्ड फेस वैल्यू 200,000 अमेरिकी डॉलर और परिपक्वता अवधि 5 वर्ष थी। इससे यह साबित होता है कि बड़े उद्यमों की विदेशी पूंजी तक पहुंच अभी भी बनी हुई है।
वर्ष की शुरुआत से अब तक जारी किए गए कॉर्पोरेट बॉन्डों का कुल मूल्य लगभग 93,300 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया है, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 26.3% की वृद्धि है। इसमें रियल एस्टेट क्षेत्र लगभग 54,400 बिलियन वीएनडी के कुल जारी मूल्य के साथ अग्रणी बना हुआ है, जिसमें 278% की उल्लेखनीय वृद्धि हुई है और यह पूरे बाजार का 58.3% हिस्सा है। वर्ष की शुरुआत से सबसे बड़े जारीकर्ताओं में मरीना सेंटर इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड, विंगग्रुप और टी एंड टी न्यू एरा जॉइंट स्टॉक कंपनी शामिल हैं।
वीआईएस रेटिंग के आकलन के अनुसार, लगभग 99 ट्रिलियन वीएनडी मूल्य के रियल एस्टेट बॉन्ड 2026 में परिपक्व होंगे। इसका मतलब यह है कि नई जुटाई गई पूंजी का एक महत्वपूर्ण हिस्सा वास्तव में विस्तार निवेश के बजाय ऋण पुनर्वित्त, तरलता दबाव को कम करने या वित्तीय दायित्वों के पुनर्गठन के लिए उपयोग किया जा रहा है।
यदि मुख्य व्यवसाय के नकदी प्रवाह में सुधार नहीं हुआ है, तो पुराने ऋण को चुकाने के लिए लगातार नए बांड जारी करने से भविष्य में संचित जोखिम में वृद्धि हो सकती है।
क्रेडिट नियमों में सख्ती के कारण व्यवसाय अभी भी "पूंजी के लिए तरस रहे हैं"।
बाजार में बॉन्डों पर मूलधन और ब्याज के भुगतान में देरी के मामले लगातार दर्ज किए जा रहे हैं। अप्रैल 2026 में, लगभग 2,900 अरब वीएनडी मूल्य के चार और बॉन्डों के भुगतान में देरी पाई गई। अप्रैल के अंत तक, बकाया भुगतान वाले बॉन्डों का संचयी मूल्य लगभग 31,500 अरब वीएनडी होने का अनुमान था, जो बाजार में कुल बकाया कॉर्पोरेट बॉन्ड ऋण का लगभग 2.3% है।
हालांकि यह आंकड़ा 2022-2023 के चरम संकट काल से कम है, फिर भी यह दर्शाता है कि ऋण जोखिम पूरी तरह से समाप्त नहीं हुआ है। कई व्यवसाय वर्तमान में एक साथ तीन प्रमुख दबावों का सामना कर रहे हैं: बिक्री से होने वाली नकदी प्रवाह में कमी, पूंजी की उच्च लागत और अल्पकालिक परिपक्वता।
यदि रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी उम्मीद से धीमी होती है, तो ऋण पुनर्गठन में वृद्धि या बांड पुनर्भुगतान अवधि में विस्तार का जोखिम है।
इसका एक मुख्य कारण यह है कि बाज़ार में अभी भी बैंक ऋण के विकल्प के रूप में पर्याप्त रूप से मजबूत मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी चैनल का अभाव है। कई वर्षों से, वियतनामी वित्तीय प्रणाली बैंक ऋण पर अत्यधिक निर्भर रही है। अचल संपत्ति के क्षेत्र में, डेवलपर्स और घर खरीदारों दोनों के लिए वित्तपोषण का लगभग प्राथमिक स्रोत बैंक ही रहे हैं।
हालांकि, 2025 में, विशेष रूप से रियल एस्टेट क्षेत्र में, ऋण वृद्धि की तीव्र अवधि के बाद, वियतनाम के स्टेट बैंक ने व्यापक आर्थिक जोखिमों को सीमित करने के लिए ऋण वृद्धि पर नियंत्रण कड़ा करना शुरू कर दिया। इससे कई रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए नए ऋण प्राप्त करना मुश्किल हो गया, जिससे उन्हें वैकल्पिक धन जुटाने के चैनल के रूप में बांड बाजार की ओर लौटना पड़ा।
ओबीसी होल्डिंग के महाप्रबंधक श्री ट्रान वान हियू के अनुसार, बाजार वर्तमान में एक बड़े विरोधाभास का सामना कर रहा है: वास्तविक आवास जरूरतों को पूरा करने वाली कई आवास परियोजनाएं अभी भी पूंजी प्राप्त करने के लिए संघर्ष कर रही हैं क्योंकि वे सट्टा या उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट खंडों के समान ऋण तंत्र के अधीन हैं।
श्री हियू ने तर्क दिया कि सामान्य बाजार दर पर आधारित वर्तमान ऋण प्रबंधन प्रणाली, किफायती आवास विकसित करने वाले व्यवसायों को उन पूंजीगत लागतों को वहन करने के लिए मजबूर करती है जो रिसॉर्ट या अत्यधिक जोखिम वाले सट्टा परियोजनाओं के समान होती हैं। इससे न केवल व्यवसायों पर वित्तीय दबाव बढ़ता है बल्कि उत्पादों की कीमतें भी बढ़ जाती हैं।
श्री हियू ने कहा, "किफायती आवास डेवलपर्स भी सट्टेबाजी वाले क्षेत्रों की तरह ही ब्याज दरों के उसी माहौल में 'फंस' रहे हैं। इससे पूंजीगत लागत बढ़ जाती है, जिसके परिणामस्वरूप आवास की कीमतें सामाजिक कल्याण लक्ष्यों के विपरीत दिशा में बढ़ने लगती हैं।"
इस वास्तविकता के आधार पर, ओबीसी होल्डिंग का प्रस्ताव है कि वियतनाम के स्टेट बैंक को वर्तमान में अपनाई जा रही एकसमान प्रणाली के बजाय प्रत्येक रियल एस्टेट सेगमेंट के अनुसार ऋण वर्गीकरण के लिए एक तंत्र विकसित करना चाहिए। इसके अनुसार, किफायती आवास परियोजनाओं, वास्तविक जीवन की जरूरतों को पूरा करने वाले आवासों या अच्छी तरलता वाले आवासों को उच्च-स्तरीय या रिसॉर्ट सेगमेंट की तुलना में अधिक उचित लागत पर पूंजी उपलब्ध होनी चाहिए।
कई विशेषज्ञों के अनुसार, यदि सभी क्षेत्रों में पूंजी पर "कड़ी पाबंदी" जारी रहती है, तो बाजार में वास्तविक आवास आपूर्ति की कमी हो सकती है, जबकि सट्टेबाजी वाली परियोजनाओं की प्रभावी ढंग से जांच नहीं हो पाएगी। इससे मकानों की कीमतों को कम करने और बाजार में स्थायी सुधार लाने का लक्ष्य भी और अधिक कठिन हो जाएगा।
सबसे बड़ी चुनौती बाजार का विश्वास बहाल करना है।
व्यवसायों के दृष्टिकोण से पता चलता है कि वर्तमान ऋण नीतियां अभी भी सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों में समान रूप से लागू होती हैं, जबकि प्रत्येक प्रकार की संपत्ति के जोखिम का स्तर और पूंजी अवशोषण क्षमता में काफी भिन्नता होती है।
कई विशेषज्ञों का मानना है कि यदि लक्ष्य ऋण जोखिम को नियंत्रित करना और बाजार की स्वस्थ रिकवरी को बढ़ावा देना है, तो नियामक प्राधिकरणों को ऋण को एक समान रूप से सख्त करने के बजाय, उसे विभिन्न वर्गों में वर्गीकृत करने के लिए एक तंत्र विकसित करने की आवश्यकता है। तदनुसार, सामाजिक आवास परियोजनाओं, किफायती आवास परियोजनाओं या वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने वाली परियोजनाओं को अधिक उचित लागत पर पूंजी उपलब्ध कराने में प्राथमिकता दी जानी चाहिए।
विशेषज्ञों का मानना है कि दीर्घकालिक रूप से, वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार को बैंकों पर निर्भर मॉडल से हटकर अधिक संतुलित और बहुस्तरीय पूंजी पारिस्थितिकी तंत्र की ओर बढ़ने की आवश्यकता है।
HASCO होल्डिंग्स के निदेशक मंडल के सलाहकार श्री गुयेन ड्यूक थुआन का मानना है कि आने वाले समय में वित्तीय और रियल एस्टेट बाजारों के बीच संबंध को चार स्तंभों पर आधारित करने की आवश्यकता है: बैंक ऋण, कॉर्पोरेट बांड, निवेश फंड और अंतरराष्ट्रीय पूंजी प्रवाह।
बैंक ऋण के संबंध में, श्री थुआन का मानना है कि वित्तपोषण केवल संपार्श्विक पर आधारित नहीं होना चाहिए, बल्कि परियोजना की कानूनी स्थिति, कार्यान्वयन क्षमता, बिक्री योजना, नकदी प्रवाह और उद्यम की ऋण चुकाने की वास्तविक क्षमता का व्यापक मूल्यांकन करना चाहिए।
श्री थुआन ने जोर देते हुए कहा, "बैंकों को न केवल वित्तपोषण प्रदान करने में भूमिका निभानी चाहिए, बल्कि उन्हें नकदी प्रवाह की निगरानी करने, पूंजी के उपयोग को नियंत्रित करने और परियोजना के जीवनचक्र के अनुरूप ऋण पुनर्गठन का समर्थन करने वाली संस्थाओं के रूप में भी काम करना चाहिए।"
कॉर्पोरेट बॉन्ड के संबंध में, इस विशेषज्ञ का मानना है कि ये बाजार के लिए एक स्वस्थ मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी चैनल बनने चाहिए, साथ ही व्यवसायों पर वित्तीय प्रबंधन में पारदर्शिता बढ़ाने का दबाव भी डालना चाहिए। उनके अनुसार, बॉन्ड बाजार का सतत विकास तभी संभव है जब क्रेडिट रेटिंग, सूचना प्रकटीकरण, नकदी प्रवाह पारदर्शिता और पूंजी उपयोग की निगरानी के उच्च मानकों को अपनाया जाए।
इसके अलावा, बाजार के लिए अधिक दीर्घकालिक, पेशेवर और पारदर्शी पूंजी स्रोत बनाने के लिए REITs जैसे रियल एस्टेट निवेश फंड मॉडल को बढ़ावा देने की आवश्यकता है। साथ ही, शेयर बाजार और विलय एवं अधिग्रहण गतिविधियों के माध्यम से विदेशी पूंजी प्रवाह की भी आने वाले समय में महत्वपूर्ण भूमिका निभाने की उम्मीद है।
वास्तव में, आज सबसे बड़ा जोखिम बॉन्ड में ही नहीं, बल्कि जारीकर्ता कंपनी की गुणवत्ता और निवेशकों के विश्वास में निहित है।
तीव्र विकास की अवधि और विश्वास के पूर्व संकट के बाद, निवेशक अब कहीं अधिक सतर्क हैं। इससे पूंजी जुटाने के इच्छुक व्यवसायों को अपनी वित्तीय क्षमता, परियोजना की प्रगति और वास्तविक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने की क्षमता प्रदर्शित करनी पड़ती है।
इसलिए, 2026 की दूसरी तिमाही रियल एस्टेट बॉन्ड बाजार के लिए एक महत्वपूर्ण अवधि साबित होगी। मजबूत वित्तीय आधार, गुणवत्तापूर्ण संपत्तियों और स्थिर बिक्री क्षमताओं वाले व्यवसायों को परिपक्वता के दबावों से उबरने का अवसर मिलेगा। इसके विपरीत, जो व्यवसाय वित्तीय उत्तोलन और ऋण पुनर्वित्त पर अत्यधिक निर्भर हैं, उन्हें लंबे समय तक तरलता संबंधी जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है।
स्रोत: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
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