हाल ही में लागू हुए भूमि कानून 2024 में संशोधन की आवश्यकता क्यों पड़ी?

2013 के भूमि कानून के स्थान पर 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी होने वाले 2024 के भूमि कानून से अचल संपत्ति बाजार और संसाधन प्रबंधन को संस्थागत रूप से बढ़ावा मिलने की उम्मीद थी। हालांकि, लगभग दो वर्षों के कार्यान्वयन के बाद, इस कानून में इस वर्ष कई बड़े बदलावों के साथ फिर से संशोधन किया जाएगा।

यह तो पेश होने से पहले ही 'अप्रचलित' हो गया था।

विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि कानून में संशोधन करना एक अत्यावश्यक आवश्यकता है क्योंकि, हालांकि यह हाल ही में लागू हुआ है, यह कानून नए संदर्भ के लिए उपयुक्त नहीं है, विशेष रूप से इसलिए कि 1 जुलाई, 2025 से, पूरे देश में प्रांतीय और कम्यून/वार्ड स्तरों सहित दो स्तरीय स्थानीय सरकार मॉडल लागू किया जाएगा, जबकि वर्तमान भूमि कानून अभी भी तीन स्तरों पर भूमि उपयोग योजना और प्रबंधन प्रणाली निर्धारित करता है: राष्ट्रीय, प्रांतीय और जिला।

इस असंगति के कारण कई कमियां उत्पन्न हुई हैं, जिससे जिला स्तर के उन्मूलन के बाद अन्य क्षेत्रों के साथ अतिक्रम और तालमेल की कमी हुई है।

लगभग दो वर्षों के कार्यान्वयन के बाद, राष्ट्रीय सभा अपने वर्ष के अंत सत्र में भूमि कानून में व्यापक संशोधन करेगी। (उदाहरण चित्र)

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने बताया कि भूमि कानून में संशोधन का चक्र आमतौर पर लगभग 10 वर्ष का होता है। हालांकि, 2024-2026 की अवधि में तीन प्रमुख कारक ऐसे हैं जिनके कारण कानून में जल्द ही बदलाव करना आवश्यक हो गया है।

इसका तात्पर्य स्थानीय सरकार की संरचना में दो-स्तरीय मॉडल की ओर बदलाव से है, जिसमें जिला/काउंटी स्तर को समाप्त कर दिया गया है। हालांकि, 2024 का भूमि कानून अभी भी भूमि उपयोग योजनाओं को तीन स्तरों पर तैयार करता है: राष्ट्रीय, प्रांतीय और जिला। प्रशासनिक स्तरों में इस असंतुलन के कारण कई प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए कोई स्थान नहीं बचता, जिससे कई प्रक्रियाओं में बाधाएं उत्पन्न होती हैं।

इसके अलावा, भूमि प्रबंधन पर केंद्रीय संकल्प 18 और 69 को संस्थागत रूप देने की आवश्यकता के लिए भूमि वित्त तंत्र, विशेष रूप से मूल्यांकन और मुआवजे के बारे में और स्पष्टीकरण की आवश्यकता है।

अंततः, महत्वपूर्ण बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के लिए भूमि खाली कराने का दबाव बढ़ता जा रहा है। एक पारदर्शी और विशिष्ट तंत्र के बिना, प्रगति धीमी बनी रहेगी।

श्री चाउ ने इस बात पर भी जोर दिया कि सबसे बड़ी बाधा मुआवजे की कीमत बनी हुई है: " करों और भूमि किराए की गणना के लिए इस्तेमाल की जाने वाली राज्य की वर्तमान भूमि मूल्य सूची उचित है। लेकिन जब भूमि का पुनर्ग्रहण किया जाता है, तो लोग चाहते हैं कि मुआवजा बाजार मूल्य के करीब हो।"

इसका समाधान किसी एक चरम विकल्प को चुनने में नहीं, बल्कि स्पष्ट कार्यप्रणाली, डिजिटल और सत्यापित लेनदेन डेटा, और जन प्रतिनिधियों को शामिल करने वाली मूल्यांकन परिषद के साथ एक स्वतंत्र मुआवजा मूल्यांकन तंत्र बनाने में निहित है। इसका लक्ष्य आम सहमति बनाना, लंबे समय तक चलने वाले विवादों को सीमित करना और स्थानीय स्तर पर वित्तीय अनुशासन सुनिश्चित करना है ।

इस बीच, कृषि और पर्यावरण मंत्रालय ने स्पष्ट किया कि दो स्तरीय स्थानीय सरकार मॉडल के साथ असंगत होने के अलावा, भूमि उपयोग नियोजन और भूमि उपयोग से संबंधित क्षेत्रीय नियोजन भी असंगत और समन्वित नहीं हैं।

इसके अतिरिक्त, सार्वजनिक निवेश परियोजनाएं या राजनीतिक और विदेश नीति के उद्देश्यों की पूर्ति करने वाली, अत्यावश्यक और विशिष्ट प्रकृति की महत्वपूर्ण परियोजनाएं अभी तक योजना में शामिल नहीं हैं या योजना के अनुरूप नहीं हैं।

वर्तमान भूमि मूल्यांकन पद्धतियां जटिल बनी हुई हैं और स्वतंत्र सलाहकारों पर काफी हद तक निर्भर हैं, जबकि राज्य एजेंसियां मूल्यांकन के लिए जिम्मेदार हैं और कानूनी जिम्मेदारी भी वहन करती हैं।

श्री फाम वान होआ (डोंग थाप प्रांत का प्रतिनिधित्व करने वाले संसद सदस्य)

उपर्युक्त महत्वपूर्ण परियोजनाओं में भी भूमि अधिग्रहण संबंधी नियमों का अभाव है, उदाहरण के लिए, एशिया-प्रशांत आर्थिक सहयोग (एपीईसी) फोरम की परियोजनाओं या मुक्त व्यापार क्षेत्रों और अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्रों में स्थित परियोजनाओं में। वर्तमान कानूनों में भूमि अधिग्रहण संबंधी नियमों का भी अभाव है, खासकर तब जब निवेशक शेष क्षेत्र (छोटे पैमाने की) पर सहमति नहीं बना पाते हैं, जिसके कारण परियोजनाएं रुक जाती हैं, संसाधनों की बर्बादी होती है और निवेश की प्रगति में देरी होती है।

2024 के भूमि कानून ने मौजूदा शहरी और ग्रामीण नियोजन वाले क्षेत्रों को अलग भूमि उपयोग योजनाओं के बिना भूमि उपयोग प्रबंधन करने की अनुमति दी, यानी प्रबंधन के लिए उन्हीं मौजूदा योजनाओं का उपयोग किया गया। हालांकि, वास्तविकता में, शहरी और ग्रामीण नियोजन की कवरेज दर कम बनी हुई है। कई स्थानों पर, नियोजन पूरी प्रशासनिक सीमा को कवर नहीं करता है, जिसका अर्थ है कि मौजूदा योजनाओं के बावजूद, स्थानीय निकायों को अतिरिक्त भूमि उपयोग योजनाएं बनानी पड़ती हैं, जिससे दोहराव और अपव्यय होता है।

वर्तमान में, भूमि आवंटन और पट्टे का कार्य मुख्य रूप से भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी या निवेशकों के चयन हेतु बोली प्रक्रिया के माध्यम से किया जाता है। हालांकि, यह प्रक्रिया नीलामी और बोली संबंधी कानून की प्रक्रियाओं और नियमों पर निर्भर करती है, इसलिए इसमें काफी तैयारी का समय लगता है।

इस बीच, कई मामलों में, पर्याप्त क्षमता वाले निवेशकों का चयन करना अभी भी मुश्किल है, जिससे परियोजना की प्रगति में देरी होती है, भूमि का उपयोग धीरे-धीरे होता है और निवेश आकर्षित करने पर असर पड़ता है।

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उन तमाम बाधाओं को दूर करना जिनसे जनता में आक्रोश पैदा हो रहा है।

प्रतिनिधि फाम वान होआ (डोंग थाप) ने कहा कि हालांकि भूमि कानून में कई बदलाव हुए हैं और इसने सामाजिक-आर्थिक विकास में महत्वपूर्ण योगदान दिया है, लेकिन वास्तविकता में अभी भी कई बाधाएं हैं, खासकर स्थानीय स्तर पर, जहां कार्यान्वयन सीधे तौर पर आयोजित किया जाता है।

विशेष रूप से, श्री होआ ने कहा कि भूमि मूल्यांकन, भूमि अधिग्रहण और मुआवजे से संबंधित बाधाएं अक्सर जनता के बीच याचिकाओं और असहमति को जन्म देती हैं।

"भूमि मूल्यांकन की वर्तमान पद्धति जटिल बनी हुई है और स्वतंत्र सलाहकारों पर काफी हद तक निर्भर है, जबकि राज्य एजेंसियां मूल्यांकन के लिए जिम्मेदार हैं और कानूनी जिम्मेदारी भी वहन करती हैं।"

श्री होआ ने कहा, "औद्योगिक भूमि या उत्पादन एवं व्यवसाय के लिए भूमि के मामले में, भूमि उपयोग शुल्क कुल निवेश का एक छोटा सा हिस्सा ही होता है, लेकिन व्यवसायों को कीमत तय होने का इंतजार करते-करते 6 से 12 महीने का नुकसान हो सकता है। इस प्रतीक्षा समय से अवसर लागत बढ़ जाती है, जबकि विभिन्न मूल्यांकन विकल्पों के बीच मूल्य का अंतर अक्सर नगण्य होता है।"

प्रतिनिधि होआ के अनुसार, बाधाएं केवल तकनीकी ही नहीं बल्कि कार्यान्वयन प्रक्रिया में भी हैं। वार्षिक भूमि मूल्य सूची कानून के अनुसार बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करने के लिए बनाई गई है, लेकिन जब इसे मुआवजे पर लागू किया जाता है, तो लोगों का मानना है कि यह वास्तविक लेनदेन मूल्य से कम है।

इसके विपरीत, यदि केवल मुक्त बाजार मूल्यों का ही उपयोग किया जाए, तो बजट को संतुलित करना मुश्किल होगा और पारदर्शिता को लेकर शिकायतें उठने की संभावना है। आधिकारिक मूल्य सूची और बाजार मूल्यों के बीच का अंतर सरकार और उन लोगों दोनों के लिए दुविधा पैदा कर रहा है जिनकी जमीन का अधिग्रहण किया जा रहा है।

इसके अलावा, नए कानूनों और आदेशों में कई प्रावधान सामान्य सिद्धांतों के स्तर पर ही बने हुए हैं। उदाहरण के लिए, सड़क के सामने की जगह की आवश्यकता के बिना भूमि के उपविभाजन और भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की अनुमति देने वाला नियम, बशर्ते कि एक कानूनी पहुंच मार्ग मौजूद हो, एक सही नीति है और शहरीकरण की वास्तविकताओं के अनुरूप है। हालांकि, एक कानूनी पहुंच मार्ग क्या होता है, उसकी न्यूनतम चौड़ाई क्या है, और इसे कैसे निर्धारित किया जाता है? कानून में अभी तक इन विवरणों को स्पष्ट नहीं किया गया है। परिणामस्वरूप, कई स्थानीय निकायों ने आवेदनों की प्रक्रिया को अस्थायी रूप से निलंबित करने का सुरक्षित विकल्प चुना है।

केवल ढांचागत दस्तावेज़ उपलब्ध होने की वर्तमान स्थिति के कारण दस्तावेज़ आगे की कार्रवाई के लिए लंबित पड़े हैं। स्थानीय अधिकारी असमंजस में हैं, नागरिकों और व्यवसायों को कई बार यात्रा करनी पड़ती है, और अनौपचारिक लागतें बढ़ जाती हैं।

श्री होआ ने कुछ समूहों के लिए भूमि उपयोग शुल्क में 70% की कमी करने वाली नीति का उदाहरण दिया। हालांकि इसका उद्देश्य मानवीय है, लेकिन आवेदन की शर्तें आपस में ओवरलैप करती हैं, और यह समझने में विसंगतियां हैं कि परिवार, व्यक्ति या भूमि उपयोग का समय किसे माना जाए।

श्री होआ ने कठोर प्रबंधन मानसिकता से हटकर दक्षता और मूल्य सृजन पर केंद्रित मानसिकता अपनाने का प्रस्ताव रखा। उन्होंने प्रक्रियाओं को यथासंभव सरल बनाने, पारदर्शिता बढ़ाने और विशेष रूप से प्रशासनिक उपायों के बजाय आर्थिक साधनों के अधिक उपयोग पर जोर देने का भी सुझाव दिया।

उदाहरण के लिए, भूमि के मूल्य को एक-एक पैसे तक सटीक रूप से निर्धारित करने के बजाय, मूल्य सूची के अनुसार उचित मूल्य स्वीकार करना और करों, शुल्कों या अन्य वित्तीय दायित्वों के माध्यम से अतिरिक्त मूल्य को विनियमित करना संभव है। इससे प्रणाली पर बोझ कम होता है और साथ ही यह सुनिश्चित होता है कि राज्य को अतिरिक्त मूल्य प्राप्त होता रहे।

कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय द्वारा भूमि कानून में प्रस्तावित संशोधन के मसौदा में दो प्रमुख विषयों पर ध्यान केंद्रित किए जाने की उम्मीद है।
पहले समूह में ऐसी सामग्री शामिल है जो नए युग में राष्ट्रीय विकास की आवश्यकताओं और दोहरे अंकों की आर्थिक वृद्धि की जरूरत को पूरा करती है।
मंत्रालय भूमि कानून के कई अनुच्छेदों में संशोधन और उन्हें पूरक बनाने का प्रस्ताव करता है ताकि भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए तंत्र और नीतियों से संबंधित प्रावधानों को शामिल किया जा सके। यह संशोधन राष्ट्रीय सभा के प्रस्तावों और सरकारी आदेशों और संकल्पों में विनियमों के संहिताकरण के माध्यम से किया जाएगा, जैसे कि भूमि मूल्य, भूमि मूल्य सारणी, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक; भूमि उपयोग शुल्क, भूमि पट्टा शुल्क; भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास;
भूमि का पंजीकरण और प्रमाण पत्र जारी करना; भूमि उपयोग नियोजन और योजनाएं; भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग परिवर्तन की अनुमति, भूमि पट्टा प्रपत्रों का चयन, भूमि उपविभाजन, भूमि समेकन; कुछ प्रकार की भूमि के लिए भूमि उपयोग व्यवस्थाएं; भूमि सूचना प्रणाली और भूमि विवाद समाधान।
साथ ही, कम्यून स्तर पर भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं संबंधी विनियमों में संशोधन और परिवर्धन किए गए; चावल की खेती करने वाले भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकार और दायित्व; 1 जुलाई, 2014 से पहले भूमि कानूनों का उल्लंघन करने वाले भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकार और दायित्व; विशेष मामलों में मुआवजा; और कुछ प्रकार की भूमि के लिए भूमि उपयोग व्यवस्था में भी संशोधन किए गए।
दूसरे समूह में विकेंद्रीकरण, शक्ति का प्रत्यायोजन और दो स्तरीय स्थानीय सरकार मॉडल के अनुसार अधिकार क्षेत्र का निर्धारण करने संबंधी नियम और भूमि के क्षेत्र में प्रशासनिक सुधार शामिल हैं।
मंत्रालय ने दो स्तरीय स्थानीय सरकार मॉडल के अनुरूप भूमि के राज्य प्रबंधन को लागू करने के अधिकार संबंधी विनियमों में संशोधन और पूरक प्रावधान करने का प्रस्ताव रखा है; और भूमि के राज्य प्रबंधन को लागू करने के अधिकार संबंधी एक नया प्रावधान जोड़ने का भी प्रस्ताव है।
इसके अतिरिक्त, प्रांतीय स्तर से संबंधित प्रशासनिक प्रक्रियाओं पर विनियमों को संशोधित और पूरक करें तथा अन्य कानूनों और प्रस्तावों के साथ कानूनी प्रणाली के भीतर संगति और एकरूपता सुनिश्चित करने के लिए उनकी समीक्षा करें।

फाम डुय

स्रोत: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html