Új földárlista alkalmazása 2026. január 1-jétől: A kedvezőtlen hatások elkerülése

Illusztratív fotó. (Forrás: VNA)

Bár várhatóan szorosan tükrözi a piaci árakat, a szakértők attól is tartanak, hogy nagy nyomást gyakorol majd a beruházási költségekre, az eladási árakra és az emberek lakhatáshoz való hozzáférésére.

Dong Nai tartomány egységes földárlistát készít, amely 2026. január 1-jétől az egész tartományban érvényes, és amely felváltja a régi Binh Phuoc és Dong Nai két földárlistáját az egyesülés előtt.

A tervezet szerint (amelyet várhatóan december 31. előtt nyújtanak be jóváhagyásra) számos területen meredeken emelkedtek a városi földárak, különösen a mezőgazdasági és lakóföldek esetében.

Például a régi Binh Phuoc területen a mezőgazdasági földterületek árai 1-1,2-szeresére emelkedtek a jelenlegihez képest, főként a vidéki utakon, a sűrűn lakott területeken és a főbb közlekedési kereszteződésekben. A lakótelkek árai ezen a területen szintén 1,1-1,4-szeresére emelkedtek, területtől függően, főként az újonnan megnyitott vagy urbanizált utakra koncentrálva.

A Dong Nai térségben az egyesülés előtt a mezőgazdasági földterületek árának átlagos növekedése 1,1-ről 2,2-szeresére, a városi földterületeké meredeken, 1,6-ról 9-szeresére, a vidéki földterületeké pedig 2,3-ról 6,8-szorosára nőtt a jelenlegi árlistához képest.

Hasonlóképpen, a Hanoi Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériuma nemrégiben benyújtott egy tervezetet az első, 2026. január 1-jétől kihirdetendő és alkalmazandó földárlista kidolgozásáról. A tervezet szerint a hanoi lakóingatlanok árai várhatóan 2-26%-kal emelkednek a jelenlegi földárlistához képest.

A főváros központi területein, az 1., 2. és 3. körgyűrűn belül, kismértékű, körülbelül 2%-os növekedés tapasztalható, a legmagasabb ár meghaladta a 702 millió VND/m2-t, amelyet olyan drága utcák homlokzati helyszínein alkalmaztak, mint a Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao.

Ezzel szemben az olyan külvárosi területeken, mint Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai..., erősebb, 16-26%-os növekedést regisztráltak.

Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának képviselője elmondta, hogy ez az egység arra is kéri a településeket, kerületeket, különleges övezeteket, a Ho Si Minh-városi adóhatóságot, a helyi adóhatóságot, a Ho Si Minh-városi Földhivatalt és az illetékes ügynökségeket, hogy sürgősen bocsássák rendelkezésre az útvonalak, a tervezett útvonalak és az újratelepítési projektek földár-adatait szintézis, számítás és kiigazítás céljából.

Az áradatok birtokában a Minisztérium elküldi a földárlista első tervezetét Ho Si Minh-város Vietnámi Hazafias Frontjának, és közzéteszi a Városi Információs Portálon, hogy széles körben összegyűjtse a hivatalok, szervezetek és magánszemélyek véleményét.

Ezt követően a Minisztérium összefoglalja és elküldi a Földértékelési Tanácsnak véleményezésre; elküldi az Igazságügyi Minisztériumnak jogi dokumentumok értékelésére és összefoglalására, majd jelentést nyújt be a Városi Népi Bizottságnak a földárlista tervezetével együtt, amelyet benyújt a Ho Si Minh-városi Népi Tanácsnak megfontolásra és jóváhagyásra.

A szakértők szerint a földárak kiigazítása szükséges ahhoz, hogy azok szorosan tükrözzék a piaci értékeket, és hozzájáruljanak a költségvetési bevételek növeléséhez, de ha kontroll nélkül hajtják végre, a politika akaratlanul is káros hatásokat válthat ki.

Mivel az új földárlista településeken történő módosítása számos témára mélyreható hatással van. Az ingatlanügyletek esetében a kompenzációs költségek, a földhasználati díjak és a terület megtisztítása megemelkedik, ami növeli a projekt teljes beruházási költségét.

A lakosság számára a földhasználat megnövekedett költségei növelhetik a lakásárakat, ami hatással van az elérhetőségre. Makrogazdasági szempontból fennáll a megnövekedett hitelkockázat és a beruházások befolyásolásának kockázata.

Ezért a szakértők és a kapcsolódó szakmai szövetségek azt javasolják, hogy a politikákat rugalmasan, az egyes régiókhoz és fejlesztési célokhoz igazítva kell kiigazítani. A földárlistáknak a kártérítést és a területmegtisztítást kell szolgálniuk, ne csak a piaci kínálat és kereslet szabályozását.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke, Nguyen Van Dinh úr elemezte: „Ha a földárlistát azzal a céllal állítják össze, hogy szorosan kövesse a piaci árat, miközben a piaci árat indokolatlanul „felfújják”, az állam akaratlanul is felismeri, hogy az árszint nem tükrözi a valós értéket. Ekkor az árlista árrögzítő eszközzé válik, ami megnehezíti a piac számára, hogy ésszerű szintre alkalmazkodjon.”

„Arról nem is beszélve, hogy a földárak emelkedése a projektfejlesztő vállalatok inputköltségeit is növeli, ezáltal felhajtja a termékárakat és csökkenti az emberek lakhatáshoz való hozzáférését” – javasolta Dinh úr.

Szakértői szemszögből Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnami Ingatlanpiac-kutató és -értékelő Intézet igazgatóhelyettese elmondta, hogy a jelenlegi, magas áremelkedéseket mutató földárlista nincs összhangban a kormány lakásárak ellenőrzésére vonatkozó irányvonalával.

Valójában a földhöz kapcsolódó költségek gyakran az ingatlanárak 30-50%-át teszik ki. Amikor az árak emelkednek, a kártérítéstől a telek megtisztításán át a pénzügyi kötelezettségekig minden szakasz költsége is növekszik.

„Ez olyan, mintha olajat öntenénk a tűzre, amikor a menedzsment ügynökségek megpróbálják stabilizálni a piacot és az ingatlanárakat. Fontos a politikák összehangolása a földárak táblázatainak kiigazításakor, különösen az adók, a földadatok és az értékelési folyamatok tekintetében. Ha csak a földárakat emeljük az adókulcsok és az információs átláthatósági mechanizmusok befejezése nélkül, az kontraproduktív lesz és destabilizálja a piacot” – mondta a szakértő.

Luong úr szerint az államnak átmenetileg nem kellene jóváhagynia az új földárlistákat, és meg kellene várnia, amíg az adatbázis, az értékelés és a földadó szinkronizált módon elkészül. Ekkor a kiigazítás biztosítja a piachoz való közelséget, nem okoz pszichológiai zavarokat, és hozzájárul a kormány által kitűzött ingatlanárak stabilizálásának céljához.

A kormány 339/NQ-CP számú határozata a Földtörvény végrehajtásának megszervezésében felmerülő nehézségek és akadályok elhárítására szolgáló számos mechanizmust és politikát meghatározó Nemzetgyűlési határozattervezetről javasolta földárlista alkalmazását minden földtípusra, területre és helyszínre a földhasználati díjak, a földbérleti díjak és a kártérítés kiszámításához, amikor az állam visszaszerzi a földet.

Ezek közül a kormány egyértelműen megfogalmazta az irányvonalat: szüntessék meg a „fajlagos földárakat”, térjenek át arra a mechanizmusra, hogy a földár-táblázatokat használják a földhasználati díjak, a földbérleti díjak és a kártérítések kiszámításának alapjául, amikor az állam visszaszerzi a földet. Ugyanakkor korrekciós együtthatókat és földhasználati díjbeszedési mértékeket kell kidolgozni minden földtípusra, minden területre és használati formára.

A VNA szerint

Forrás: https://baothanhhoa.vn/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-ngay-1-1-2026-tranh-tac-dung-nguoc-269120.htm