A rövid távú spekulációk korszaka lejárt; az ingatlanpiac belép a hosszú távú játékba.
Szűrés
A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) kutatási adatai szerint 2025-ben a teljes piacon körülbelül 128 000 új termék jelenik meg, ami a 2019-2025-ös időszak legmagasabb szintje, és közeledik a kínálat csúcsához. Ez a növekedés azonban nem oldja meg teljesen a lakáshiányt, mivel a kínálati szerkezet továbbra is kiegyensúlyozatlan.
Mivel az új kínálat nagy része luxuslakás-projektekből és magas értékű, alacsony építésű ingatlanokból származik, míg a lakosság többsége számára megfizethető lakhatási szegmens továbbra is súlyos hiányt szenved. A piacon lévő lakáskínálat körülbelül 25%-a négyzetméterenként 100 millió VND feletti áron kínál lakásokat, főként néhány nagy fejlesztőnél koncentrálódva.
Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke rámutatott, hogy ez a kereslet-kínálat egyensúlyhiánya megnehezíti a valódi vásárlók számára a piacra jutást, még akkor is, ha több termék áll rendelkezésre. Ugyanakkor ez növeli a rövid távú befektetési stratégiák kockázatát is, amelyek a gyors áremelkedések elvárásán alapulnak.
Valójában a javuló kínálat ellenére az ingatlanárak továbbra is új mércét állítanak fel. Ez a hosszú évek óta felgyülemlett lakáskeresletnek, valamint olyan támogató tényezőknek köszönhető, mint a gazdasági növekedés, az infrastrukturális beruházások és az egyre magasabb projektfejlesztési költségek. Számos újonnan indított projekt pozitív abszorpciós rátát mutatott, sőt, eladásokkal is szembesültek, a vevőknek prémiumot kellett fizetniük az ingatlan tulajdonlásáért. Ebben az időszakban a befektetési tőke erőteljesen áramlott a piacra, ami sok befektetőnek segített rövid idő alatt magas profitot elérni.
2025 végétől azonban a piaci környezet megváltozott, mivel a kínálat minden területen megnőtt, és a likviditás már nem oszlott el egyenletesen az összes régió és szegmens között. Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régiójának igazgatója szerint a „mindenhol jövedelmező befektetések” korszaka lejárt. A jelenlegi piac már nem alkalmas rövid távú spekulatív stratégiákra. A profitmarzsok jelentősen szűkültek, míg a kockázatok megnőttek, különösen a magas pénzügyi tőkeáttételt alkalmazó befektetők számára.
Továbbá az egyik alapvető tényező, amely átalakítja a piacot, a közlekedési infrastruktúra áttörése. Az elmúlt években felgyorsult beruházások az autópályákba, körgyűrűkbe és régiók közötti útvonalakba nemcsak az ingatlanok értékét növelték, hanem lerövidítették az utazási időt, és bővítették a fejlesztési lehetőségeket az elővárosi területeken és a szatellit városokban.
Csak 2025-ben az egész ország 564 projektet indít és avat fel, összesen több mint 5,14 millió milliárd VND beruházással; ebből a magántőke közel 75%-ot tesz ki. Az autópályák, csomópontok és bekötőutak teljes hossza mind meghaladja a 2021–2025-ös ötéves társadalmi-gazdasági fejlesztési terv célkitűzéseit.
Az infrastruktúra-fejlesztés mellett a projektek jogi akadályainak megoldása is kulcsfontosságú hajtóerővé vált az ellátás szempontjából. Körülbelül 1000 projekt nehézségeit oldották meg és folytatták a megvalósítást, míg számos nagyszabású projektet jóváhagytak és korán megvalósítottak, hogy elkerüljék a földterületek új szabályozás szerinti visszanyerésének kockázatát.
Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese megjegyezte, hogy amikor a kínálat nagymértékben megnő, a piac kénytelen belépni a valódi verseny szakaszába. Az egységes áremelések napjai leáldoztak; az eladni kívánt projekteknek igazolniuk kell használhatóságukat, infrastrukturális csatlakoztathatóságukat és teljes jogi dokumentációjukat.
A befektetők már nem tudnak olyan könnyen gyors profitot elérni, mint a múltban.
Hosszú távú befektetés
Mivel a nagyvárosokban az ingatlanárak az átlagjövedelmekhez képest emelkednek, és a tőkeköltségek, különösen a hitelkamatlábak, felfelé ívelnek, a piac fokozatosan zsugorodik a résztvevők számát tekintve. A lakóhelyet kereső vásárlóknak szilárd pénzügyi alapokkal és hosszú távú vagyonfelhalmozási képességgel kell rendelkezniük. A befektetők számára is egyre nehezebb gyors profitot elérni, mint a korábbi időszakokban.
A szakértők tanácsa szerint az ellenőrizetlen információkon, a csordamentalitáson vagy a rövid távú várakozásokon alapuló stratégiák egyre kockázatosabbak, különösen a fokozatosan növekvő piaci adattranszparencia, beleértve az ingatlanokhoz egyedi azonosítók hozzárendelését is, összefüggésében.
Nguyen Van Dinh úr szerint a piac arra kényszeríti a befektetőket, hogy megváltoztassák a gondolkodásmódjukat. „Az új játék nem a forró pénzről szól. A túlélni akaró befektetőknek a valós értékre, a hosszú távú kiaknázási potenciálra kell összpontosítaniuk, és el kell fogadniuk a hosszabb befektetési ciklusokat” – jelentette ki a VARS elnöke.
Nemcsak a befektetők, hanem a fejlesztők is jelentős nyomással néznek szembe a telekköltségek, a projektfejlesztési költségek és a finanszírozási költségek miatt. A pénzügyi kapacitás hiányával küzdő, túlzottan hitelekre támaszkodó vagy a piaci kereslettel nem szinkronban lévő termékeket fejlesztő vállalkozások hamarosan felfedik kockázataikat.
A VARS úgy véli, hogy egy valódi verseny felé elmozduló piacon a fejlesztő hírneve és képességei válnak a legfőbb versenyelőnyévé. Azok a projektek, amelyek biztosítják az időben történő befejezést, a teljes körű jogszabályi megfelelést és az átlátható tájékoztatást, egyértelmű előnyt élveznek a befektetések vonzásában.
A VARS hosszú távon úgy véli, hogy az ingatlanárak nem fognak „forró” emelkedést tapasztalni, de valószínűleg nem is fognak meredeken esni. A lakások iránti magas kereslet, a gazdasági növekedés és a folyamatos infrastrukturális beruházások támogatják a piacot. Emellett az új árlista szerinti megnövekedett projektfejlesztési költségek és a földterületekhez kapcsolódó pénzügyi kötelezettségek is új árszintet teremtenek.
2026-ban azonban a piaci kereslet rendkívül szelektív lesz. Azok a projektek, amelyek eladási ára messze meghaladja a valós értéküket, rosszul megközelíthető helyen találhatók, hiányos jogi dokumentációval rendelkeznek, vagy nem felelnek meg a tényleges lakhatási igényeknek, fennáll a „befagyott” tranzakció kockázata.
Az ingatlanpiac eltávolodik a rövid távú várakozásokon alapuló növekedési szakaszból, és egy lassabb, de fenntarthatóbb fejlődési ciklusba lép. A profit már nem a spekulatív kereskedésből, hanem a piaci szereplők valódi értékéből, pénzügyi kapacitásából és hosszú távú stratégiáiból fog származni.
Forrás: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
Hozzászólás (0)