Az ingatlanpiac „átvészeli a vihart”

„Több mint 20 évnyi ingatlanpiaci pályafutásom alatt még soha nem láttam ilyen nehéz időszakot” – kiáltotta az írónak egy vállalkozó. Ez a kijelentés részben a vállalkozások és az ingatlanszakmában működők nehézségeit is tükrözi. Mindazonáltal továbbra is kitartóak, és megtalálják a módját, hogy átvészeljék a nehéz napokat.

Pham Thi Nguyen Thanh, a Dat Xanh Ingatlanszolgáltatók Részvénytársaság (Dat Xanh Service) vezérigazgatója elmondta, hogy jelenleg a vállalat a legnagyobb méretű az ingatlanközvetítő irodák között, körülbelül 33%-os piaci részesedéssel. Azonban az, hogy a Dat Xanh egy nagy egység, nem jelenti azt, hogy nem ütközik nehézségekbe. A vállalat csupán a piacon való működés során felhalmozott több mint 20 éves tapasztalatnak köszönhetően kevésbé nehéz helyzetben van, mint más vállalkozások.

Thanh asszony szerint az elmúlt időszak „nagy árvíz” volt az ingatlanügynökök számára, és senki sem volt igazán „egészséges” ebben az időszakban. Természetesen a „veszélyben” is vannak „lehetőségek”, és a vállalkozások számos megoldást vezettek be, hogy átvészeljék a „telet”.

„ A rendszerünk északtól délig terjed. Mielőtt a hitelszigorítás története megtörtént, vállalatunknak körülbelül 70 leányvállalata volt. Amikor a piac nehézzé vált, rendszeresen és folyamatosan, széles körben és mélyrehatóan átszerveztük a rendszert, a csoportszinttől egészen a tagvállalatokig, hogy biztosítsuk, hogy csak a legegészségesebb „sejtek” maradjanak meg a nehéz időszak átvészeléséhez” – mondta Thanh asszony.

Ez a vállalat a COVID-19 miatti lezárások során szerzett tapasztalatait felhasználva vészhelyzeti forgatókönyveket dolgozott ki. Amikor a hitelpiac szűkült, a vállalat azonnal egy sor forgatókönyvet alkalmazott magasabb szinten, mint a világjárvány idején.

A vállalat kiigazította a helyzetet, leszűkítette üzletágait, méretét, működési területeit, kiválasztott termékcsaládokat, valamint lecsökkentette és korszerűsítette a nem hatékony részlegeket. Még azok a részlegek is, amelyek hatékonyan működtek, de nem voltak sürgősek, kénytelenek voltak a sürgősebb erőforrásokat előtérbe helyezni.

Thanh asszony szerint a vállalat a pénzügyi és emberi erőforrások optimalizálására összpontosított. A vállalat egy sor tevékenységet hajtott végre a „fix költségű” modellről a „változó költségű” modellre való áttérés érdekében.

„ Elhatároztuk, hogy gyorsan megváltoztatjuk az államot, hogy túléljük, mert mindannyian egy csónakban ültünk, hogy legyőzzük a vihart. Bármi is nehezítette a csónakot, le kellett állítanunk, hogy a lehető legkönnyebb maradjon a mozgáshoz” – mondta Thanh asszony.

Ami az emberi erőforrásokat illeti, a vállalat korszerűsítette az összes részleget és egységet. Minden alkalmazottnak 2-3 feladatot kell elvégeznie, még akkor is, ha ezek a feladatok teljesen eltérőek. A vállalat folyamatosan korszerűsítette a brókerszemélyzetet is. Csúcspontján a Dat Xanh Service több mint 7000 értékesítési munkatársnak fizetett fizetést, valamint több mint 10 000 munkatársnak. Az átszervezés során azonban a vállalat a személyzet több mint 60%-át csökkentette a rendszer korszerűsítése érdekében.

„ Nem kell mindent leállítanunk, de a fix költségekről a változó költségekre állunk át. Alkalmazottaink 40%-ának fizetést fizetünk, a fennmaradó 60%-nál felmondanak az emberek, de vannak olyanok, akik továbbra is értékesítenek termékeket a cégnek munkatársként ” – osztotta meg Thanh asszony.

Ezért a Dat Xanh Service működése továbbra is biztosított a megmaradt törzsszemélyzetnek köszönhetően. A vállalat továbbra is fizet fizetéseket, fenntartja a jóléti rendszereket és jutalmazza a kiemelkedő személyeket. Ha azonban bármelyik alkalmazott nem hatékony, kénytelen „búcsút inteni” a vállalatnak.

A Dat Xanh Service vezérigazgatója elmondta, hogy a vállalat a cash flow menedzsment tevékenységeit is optimalizálja. Egy brókercég számára ugyanis a fő bevételi forrás a brókerdíjak. Az elmúlt időszakban azonban a brókercégek „bajba kerültek”, mivel a befektetők késedelmesen fizetik a díjakat.

„ A rendszerünk több mint 200 befektetőt szolgál ki, ezért sok díjat fizetünk. Jelenleg a behajtásra összpontosítunk, hogy visszaszerezzük a pénzt, a behajtandó összeg meghaladja az 1000 milliárd VND-t ” – mondta Thanh asszony.

Emellett a vállalkozások olyan megoldásokra is összpontosítanak, amelyek új bevételi forrásokat teremtenek, diverzifikálják a termékeket és szolgáltatásokat, bővítik a piacokat és bővítik az ügyfélkört.

Dang Phuong Hang, a CBRE Vietnam vezérigazgatója elmondta, hogy az elmúlt 30 évben, amióta ez az egység jelen van a vietnami piacon, a vállalat számos változást, hullámvölgyet tapasztalt a piacon. Jellemzően az 1997-1998-as válság, amely hatalmas pénzügyi válság volt Ázsiában, súlyosan érintette az ingatlanpiacot. Vagy a 2008-2009-es időszakban az ingatlanpiac is évekre „befagyott” volt.

„ Thaiföldnek több nehézsége van az ügyfélforrások tekintetében, mint Vietnamnak, de a jogszerűség, a tőkéhez való hozzáférés vagy a pénzügyi források tekintetében nincsenek olyan nehézségei, mint Vietnámban ” – mondta Hang asszony.

Hang asszony szerint a thaiföldi ingatlanvállalkozások folyamatosan külföldön értékesítik termékeiket, hogy ügyfeleket találjanak. Kezdetben az eredmények viszonylag pozitívak.

Az orosz és kínai turisták visszatértek Thaiföld turisztikai célpontjaira ingatlant vásárolni, különösen Phuket környékére, amely nagy érdeklődést váltott ki a vásárlókból.

Vietnámban a CBRE ingatlanértékesítési csapata is számos nehézséggel nézett szembe az elmúlt időszakban. A vállalatnak minden belső problémát felül kellett vizsgálnia.

Az első a költséggazdálkodás, a vállalatnak szinte minden héten üléseznie kell a költséggazdálkodás áttekintése érdekében. A második a termékek áttekintése, ha a termék jól fogy, de a jogi státusza nem egyértelmű, a befektetőnek problémái vannak, hosszú időbe telik a pénz beszedése. Ezért az értékesítendő termékek kiválasztását is körültekintőbben mérlegelik.

Emellett a CBRE a másodlagos piacra is terjeszkedik a valós lakhatási igényekkel rendelkező nagy ügyfélkör miatt. A másodlagos piacon a tranzakciók viszonylag stabilak. A CBRE fő ügyfelei külföldiek, akik ázsiai, európai, amerikai és közel-keleti országokból származnak.

„ A külföldi ügyfelek gyakran nem ütköznek jogi nehézségekbe vagy nem férnek hozzá tőkéhez, mint Vietnámban. Csak az érdekli őket, hogy biztonságos-e a befektetés, és hogy jó-e a profit” – mondta Hang asszony.

Hang asszony szerint az utóbbi időben a külföldi vásárlók kevesebb érdeklődést mutattak Ho Si Minh-város ingatlantermékei iránt a magas árak miatt. A külföldi vásárlók azonban jobban érdeklődnek az északi régió termékei iránt a vonzóbb árak miatt.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke szerint a vállalkozások által alkalmazott megoldások, mint például az átszervezés, a létszámleépítés és a költségek optimalizálása mellett az új piacok terjeszkedése jelenleg nagyon fontos feladat.

Néhány projektet „befagyasztottak” és szunnyadnak, így a brókereknek nem kell tovább folytatniuk őket, hanem új piacokat kell fejleszteniük. Dinh úr úgy véli, hogy a vietnami befektetési kereslet továbbra is nagyon nagy. Ez a kereslet azonban átmenetileg szunnyad, és arra vár, hogy lehetőség nyíljon az erőteljes növekedésre. Ez a kereslet, amint megnyílik, nagyon erősen fog növekedni.

„ Látom, hogy néhány vietnami ingatlancég belépett a nemzetközi piacra. Belföldi brókerekkel lépnek kapcsolatba, hogy befektetőket vonzzanak a külföldi piacokra. Nemrégiben egy Quang Ninhben tartott, külföldi piacokra vonatkozó üzleti tervekről szóló vitaülésen egy cég azonnal 100 együttműködő partnert talált a terv megvalósításához ” – osztotta meg Dinh úr.

Dinh úr szerint jelenleg világszerte emberek milliói dolgoznak online távmunkában. Ezek az emberek gyakran keresnek megfizethető árú turisztikai célpontokat pihenésre és munkára egyaránt. Az olyan olcsó szobaáraknak köszönhetően, mint amilyen ma Vietnámban van, az Egyesült Államokból, Európából, Koreából, Japánból stb. érkező turisták szívesen jönnek hazánkba, hogy tapasztalatokat szerezzenek. Fontos, hogy a brókerek kapcsolatba lépjenek az ügyfelekkel.

Pham Phuong Hang, a CBRE Vietnam vezérigazgatója megjegyezte, hogy most van itt az ideje, hogy az ingatlanügynököknek javítaniuk kell a minőséget, szabványosítaniuk kell a készségeiket, növelniük kell az ügyfelek bizalmát és emelniük kell az ügynökök színvonalát.

„ A brókerek az elsők, akikkel az ügyfelek kapcsolatba kerülnek egy tranzakció során. Ha a brókerek nem professzionálisan viselkednek, és nem építenek ki bizalmat az ügyfelekkel, a tranzakció „kudarcba” fog esni, még akkor is, ha a termék jó, és a befektető jó hírű. A brókerek azok, akik helyreállítják az ügyfelek és a piac bizalmát” – mondta Hang asszony.

Pham Lam úr, a DKRA Vietnam igazgatótanácsának elnöke és vezérigazgatója, Hang asszonnyal egyetértve elmondta, hogy a brókertevékenység minőségének javítása rendkívül fontos kérdés napjainkban. Közel 20 éve dolgozik brókerként Ho Si Minh-városban, és számos piaci hullámvölgynek volt tanúja.

Lam úr felismerte, hogy az ingatlanpiacnak minden szakaszában megvannak a maga kihívásai. Még a „jólét” idején is gyakran akadnak problémák és következmények.

Lam úr szerint, bár a piac számos nehézséggel küzd, továbbra is magabiztosnak és optimistának érzi magát. Cége üzleti állapotát a „húzza meg a nadrágszíjat” állapotból a „mézet kóstol és töviseken fekszik” üzemmódra változtatta. Ez egy „feszültebb” és veszélyesebb üzemmód. A vállalkozás azonban nem hiába küzd, hanem kitartóan, kitartóan és módszeresen.

Lam úr szerint itt az ideje, hogy az ingatlanpiacon részt vevő magánszemélyek és vállalkozások „képezzék” magukat, hogy kiderüljön, valóban szeretik-e a munkát vagy sem, és hogy a megfelelő állást választották-e vagy sem. Ez az az időszak is, amikor „kiszűrik” azokat, akiket nem szenvedélyesen foglalkoztat a munka. Azonban azok, akik szeretik a munkát és erőfeszítéseket tesznek, jó lehetőségekhez jutnak.

Lam úr úgy véli, hogy ez jó alkalom arra is, hogy az ingatlanügynökök áttekintsék az ügyfelek nehézségeit, segítsenek nekik, és bizalmat építsenek ki velük. Amikor a piac melegebb lesz, az ügyfelek nem fogják figyelmen kívül hagyni az elkötelezett és lelkes ügyfeleket.

„ Régebben, amikor értékesítőként dolgoztam, voltak olyan ügyfelek, akikről öt évig gondoskodtam, mielőtt megvásárolták volna a termékeimet. Mindig adtam nekik tanácsot vagy támogatást, amikor szükségük volt rá. Lehet, hogy az ügyfél nem fog azonnal vásárolni, de egy bizonyos ponton úgy érzi, hogy a termék megfelelő számára, megfelel a fizetőképességének, akkor fizetni fog” – bizalmaskodott Mr. Lam.

Pham Thi Nguyen Thanh, a Dat Xanh vezérigazgatója szerint ahhoz, hogy valaki sikeres ingatlanügynökké váljon, a brókernek igazán jó tudással kell rendelkeznie. Az ingatlanjog ismerete mellett a brókernek rendelkeznie kell gazdasági, politikai, társadalmi ismeretekkel, valamint jó kommunikációs készségekkel, az ügyfélpszichológia ismeretével...

A brókereknek lépést kell tartaniuk a „trenddel”, és akkor kell az ügyfelekkel beszélgetniük, amikor egy sokak számára érdekes ügyet szeretnének megvitatni. Megfelelő tudás és megértés nélkül nagyon nehéz a szakmában maradni, különösen a jelenlegi időszakban. Egy jó bróker az, aki nagyon mélyreható ismeretekkel rendelkezik, és nem az a „bróker”, ahogy az emberek gyakran nevezik.

A múltban a brókerek egy helyben ülve is találhattak ügyfeleket, most viszont sehol sem. Emiatt egyes brókerek elvesztették az önbizalmukat és a szakmájukba vetett bizalmukat. A legfontosabb dolog, hogy a brókerek ebben az időszakban a szakmában maradhassanak, az, hogy higgyenek önmagukban.

„ Hiszem, hogy a piacnak, mint egy szinuszhullámnak, vannak hullámvölgyei. Őseink gyakran mondják, hogy »a legrosszabb után jön a legjobb«. Itt az ideje, hogy minden vállalkozás és minden egyén újraértékelje erősségeit és gyengeségeit, és kiegészítse a szükséges ismereteket és készségeket ” – osztotta meg Thanh asszony.

Pham Phuong Hang, a CBRE Vietnam vezérigazgatója elmondta, hogy jelenleg még mindig sok pénz van a befektetők zsebében, és a vietnami ingatlanárak is olcsóbbak, mint Hongkongban, Szingapúrban vagy a Közel-Keleten. A befektetők azonban a jelenlegi problémák miatt továbbra is „vonzóak”. A kormány és az illetékes ügynökségek megoldásokat is javasoltak a „szűk keresztmetszetek” kezelésére. A politikai megoldásoknak azonban még nem volt nagy hatásuk a piacon.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) elnöke elmondta, hogy 2022 közepe óta az ingatlanpiacon egy „viharzóna” és egy válságzóna jelei mutatkoznak. Ezért a VARS nagyon határozott ajánlásokat tett a jogszabályok megváltoztatására.

„ Ajánlásokat tettünk, és részt vettünk a földtörvény, az ingatlan-üzleti törvény, a lakástörvény, a befektetési törvény stb. módosításainak javaslataiban. Összegyűjtöttük és összefoglaltuk a szabályozásokban található problémákat és átfedéseket, amelyekre megoldási javaslatokat készítettünk” – mondta Dinh úr.

Dinh úr szerint a VARS sürgősen felülvizsgálta az egyes projektek nehézségeit a fennálló problémák megoldása érdekében. A Szövetség megoldásokat is javasolt a kormánynak a vállalkozások előtt álló akadályok elhárítására.

A kormány meghallgatta ezeket a javaslatokat, és 120 000 milliárd VND értékű kedvezményes hitelcsomagot bocsátott ki. Ez egy fontos hitelcsomag a sürgős tőkére szoruló befektetők és szociális lakásvásárlók támogatására.

Dinh úr szerint 2023 elejétől mostanáig az Állami Bank ötször módosította a kamatlábakat, és minden kiigazítás után az Állami Banknak figyelemmel kell kísérnie a mozgásokat, hogy ennek megfelelően kiigazítsa a folyamatokat. Dinh úr azonban elmondta, hogy a jelenlegi mozgósítási kamatláb magas, akár évi 8%. Eközben az ingatlanüzlet csak 8-10%-os profitot ér el.

„ Senki sem olyan ostoba, hogy ebben a nehéz időszakban ingatlanokba fektessen pénzt. Szerintem a kamatlábnak 5% alatt kell lennie ahhoz, hogy reménykedhessünk abban, hogy a befektetők visszatérnek az ingatlanpiacra” – osztotta meg Mr. Dinh.

A VARS elnöke szerint az utóbbi időben ez az egység számos ajánlást tett az üdülőingatlanokkal kapcsolatos jogi kérdésekben is, mivel a befektetők pénzt költenek, de a tulajdonjogukat nem ismerik el. A befektetők nem tudják bizonyítani, hogy ők a üdülőingatlan tulajdonosai, így nem tudnak kereskedni, venni és eladni, ami bizalomvesztéshez vezet ebben a szegmensben.

A kormány nemrégiben kiadta a 10. számú rendeletet a törvényben előírt feltételeknek megfelelő szállodai apartmanok, üdülőapartmanok (condotel), irodai apartmanok, üdülővillák... tulajdonjogának elismeréséről. Ez egy nagyon pozitív változás, és megfelel a lakosság és a vállalkozások igényeinek.

Az elmúlt néhány hónapban az ingatlanpiac pozitív jeleket mutatott, mivel az ingatlanpiac „nagyágyúi” újraindították a projektjeiket.

A Novaland újraindította a Novaworld Phan Thiet projektet (Binh Thuan tartomány), a Novaworld Ho Tram-ot (Ba Ria Vung Tau tartomány) és a The Grand Manhattan-t (HCMC). A Hung Thinh Corporation szintén újraindította a Merry Land Quy Nhon projektet (Binh Dinh) a Marina Districk felosztással.

A Phat Dat Group továbbra is olyan projekteket hajt végre, mint a Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong torony (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) és a 39. Pham Ngoc Thach (HCMC) projekt.

A fenti vállalkozások képviselői elmondták, hogy az utóbbi időben a befektetők és az ügyfelek nagyobb érdeklődést mutattak a projektek iránt, mint az év elején. Az ingatlantermékek átadása is aktívabb, mint korábban.

A Hung Thinh Corporation képviselője elmondta, hogy ez az egység „lassan” újra működni kezdett. Az elmúlt hónapban a Hung Thinh mintegy tucat lakást „zárt le” az ügyfelek előtt. Bár ez a szám még mindig túl „szerény” a vállalat méretéhez képest, a remény fokozatosan felcsillan.

Nguyen Quoc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese szerint az ingatlanpiaci érdeklődés országos szinten kismértékben, 1%-kal emelkedett 2023 második negyedévében. Ho Si Minh-városban a tranzakciós kereslet fokozatosan javult az eladó lakások és házak szegmensében.

„ A 10. kerületben, Tan Phuban, Binh Tanban, Binh Chanh kerületben és a 9. kerületben (Thu Duc City) az apartmanok iránti keresések száma 5-9%-kal nőtt. A Ho Si Minh-városban bérlakások iránti kereslet szintén 8-17%-kal nőtt, a telek iránti érdeklődések és keresések száma pedig 6-7%-kal nőtt 2022 végéhez képest” – mondta Quoc Anh úr.

Quoc Anh úr szerint a makrogazdaság stabil jelzései segítik az ingatlanpiac fokozatos fellendülését. Jelenleg az infláció kontroll alatt van, a kamatlábak és az árfolyamok is fokozatosan stabilizálódnak.

A kihívás továbbra is óriási.

A DKRA kutatása szerint 2023 májusában Ho Si Minh-városban a lakások, sorházak és villák kínálata 92%-kal csökkent áprilishoz képest, a likviditás pedig mindössze 5% körüli volt. Ez azt mutatja, hogy a piac rendkívül kihívásokkal teli időszakba lép.

Összességében 2023 második negyedévében Ho Si Minh-város és környéke lakóingatlan-piaca továbbra is viszonylag pozitív változásokat mutat mind a kínálat, mind a fogyasztás tekintetében. A globális piaci kereslet kismértékben nőtt az év első 3 hónapjához képest, de még mindig alacsony a 2022-es év azonos időszakához képest. Az előrejelzések szerint 2023 harmadik negyedévében a piacon a javulás jelei mutatkoznak, de rövid távon nehéz hirtelen változást elérni.

Forrás: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html