Az ingatlanpiac átvészeli a vihart.

„Több mint 20 évnyi ingatlanpiaci pályafutásom alatt még soha nem láttam ilyen nehéz időszakot, mint ez” – kiáltotta egy vállalkozó az írónak. Ez a kijelentés részben tükrözi azokat a nehézségeket, amelyekkel az ingatlanszektorban dolgozó vállalkozások és magánszemélyek szembesülnek. Mégis, továbbra is ellenállóak, és megtalálják a módját, hogy átvészeljék ezeket a sötét napokat.

Pham Thi Nguyen Thanh, a Dat Xanh Ingatlanszolgáltatók Részvénytársaság (Dat Xanh Service) vezérigazgatója kijelentette, hogy a vállalat jelenleg az egyik legnagyobb ingatlanközvetítő cég, a piac körülbelül 33%-át birtokolja. A Dat Xanh nagy mérete azonban nem jelenti azt, hogy ne nézne szembe nehézségekkel. A vállalat csak kissé kevésbé terhelt, mint mások, a piacon eltöltött 20 év alatt felhalmozott tőkéjének köszönhetően.

Thanh asszony szerint az elmúlt időszak „nagy árvíz” volt az ingatlanügynökök számára, és senki sem élte túl igazán „sikeresen” ezt az időszakot. Természetesen még a nehézségekben is van lehetőség, és a vállalkozások különféle megoldásokat vezettek be a „tél” átvészelésére.

„ A rendszerünk északtól délig terjed. A hitelválság előtt vállalatunknak körülbelül 70 leányvállalata volt. Amikor a piac nehézzé vált, rendszeresen és folyamatosan átalakítottuk a teljes rendszerünket, a csoportszinttől egészen a tagvállalatokig, hogy biztosítsuk, hogy csak a legegészségesebb „sejteket” tartsuk meg a nehéz időszak áthidalására” – mondta Thanh asszony.

Ez a vállalat a COVID-19 miatti lezárások során szerzett tapasztalatait felhasználva vészhelyzeti forgatókönyveket dolgozott ki. Amikor a piacon szűkült a hitelképesség, a vállalat azonnal egy sor forgatókönyvet vezetett be, amelyek magasabb szinten voltak érvényben, mint amelyeket a világjárvány alatt alkalmaztak.

A vállalat kiigazította és leszűkítette üzleti szektorait, méretét, földrajzi működési területeit és termékkínálatát, miközben leépítette és korszerűsítette a nem hatékony részlegeket. Még a jól teljesítő, de nem létfontosságú részlegeknek is prioritásként kellett kezelniük az erőforrásokat a sürgősebb szükségletek kielégítésére.

Thanh asszony szerint a vállalat a pénzügyi és emberi erőforrások optimalizálására összpontosított. A vállalat számos átalakítást hajtott végre, a fix költségekre erősen támaszkodó modellről a változó költségekre összpontosító modellre váltva.

„ Eltökéltek vagyunk a gyors alkalmazkodásban a túlélés érdekében, mert mindannyian egy csónakban vagyunk, amely átvészeli a vihart. El kell távolítanunk mindent, ami megnehezíti a csónakot, hogy a lehető legkönnyebb maradjon” – mondta Thanh asszony.

A személyzet tekintetében a vállalat minden részleget és egységet korszerűsített. Minden alkalmazottnak 2-3 feladatot kell ellátnia, akár teljesen különbözőeket is. A vállalat folyamatosan korszerűsítette brókerszemélyzetét is. Csúcspontján a Dat Xanh Service több mint 7000 értékesítési munkatársnak fizetett fizetést, valamint több mint 10 000 munkatársat. Az átszervezés során azonban a vállalat a személyzet több mint 60%-át csökkentette a rendszer korszerűsítése érdekében.

„ Nem bocsátjuk el az összes alkalmazottat; a fix költségekről a változó költségekre állunk át. A személyzet 40%-ának fizetést fizetünk, a fennmaradó 60% pedig vagy elhagyja a céget, vagy szabadúszóként folytatja a termékeik értékesítését ” – osztotta meg Thanh asszony.

Ezért a Dat Xanh Service működése továbbra is biztosított, mivel a törzsállomány a vállalatnál marad. A vállalat továbbra is fizeti a fizetéseket, fenntartja a juttatásokat és jutalmazza a kiemelkedő teljesítményt nyújtó személyeket. Ha azonban egy alkalmazott nem teljesíti a teljesítménykövetelményeket, kénytelen lesz elhagyni a vállalatot.

A Dat Xanh Service vezérigazgatója kijelentette, hogy a vállalat a cash flow-gazdálkodását is optimalizálja. Egy brókercég számára a fő bevételi forrás a brókerdíjak. Az utóbbi időben azonban a brókercégek nehézségekkel küzdenek a fejlesztők díjfizetési késedelme miatt.

„ A rendszerünk több mint 200 befektetővel működik együtt, ezért sok kintlévő díjunk van. Jelenleg minden erőfeszítésünket ezen adósságok behajtására összpontosítjuk, hogy visszaszerezzük a pénzt; a behajtandó összeg körülbelül több mint 1000 milliárd VND ” – mondta Thanh asszony.

Emellett a vállalkozások olyan megoldásokra is összpontosítanak, amelyek új bevételi forrásokat generálnak, diverzifikálják termékeiket és szolgáltatásaikat, bővítik piacaikat és szélesítik ügyfélkörüket.

Dang Phuong Hang, a CBRE Vietnam vezérigazgatója elmondta, hogy a vállalat 30 éve van jelen a vietnami piacon, és számos változást és ingadozást tapasztalt. Erre kiváló példa az 1997-1998-as válság, amely egy jelentős pénzügyi válság volt Ázsiában, és súlyosan érintette az ingatlanpiacot. Hasonlóképpen, a 2008-2009-es időszakban az ingatlanpiac elhúzódó „befagyása” volt megfigyelhető.

„ Thaiföld több kihívással néz szembe, mint Vietnam az ügyfélkör tekintetében, de nem szembesül ugyanazokkal a jogi nehézségekkel, tőkéhez való hozzáféréssel vagy pénzügyi erőforrásokkal, mint Vietnam ” – mondta Hang asszony.

Hang asszony szerint a thaiföldi ingatlancégek folyamatosan adnak el ingatlanokat külföldön, hogy ügyfeleket találjanak. Kezdetben az eredmények viszonylag pozitívak voltak.

Oroszországból és Kínából érkező turisták tértek vissza Thaiföldre ingatlant vásárolni, Phuket pedig különösen népszerű úti cél.

Vietnámban a CBRE ingatlanértékesítési csapata is számos nehézséggel nézett szembe az utóbbi időben. A vállalatnak felül kellett vizsgálnia a szervezeten belüli összes problémát.

Először is, ott van a költséggazdálkodás; a vállalat szinte minden héten tart megbeszéléseket a költséggazdálkodás felülvizsgálatára. Másodszor, ott van a termékfelülvizsgálat. Ha egy termék jól fogy, de jogi státusza nem egyértelmű, vagy problémásak a befektetők, a kifizetések beszedése nagyon időigényessé válik. Ezért az értékesítendő termékek kiválasztását is gondosan mérlegelik.

Emellett a CBRE a másodlagos piacon is terjeszkedett a valódi lakhatási igényekkel rendelkező nagy ügyfélkörének köszönhetően. A másodlagos piacon a tranzakciók viszonylag stabilak. A CBRE fő ügyfelei külföldiek, akik Ázsiából, Európából, az Egyesült Államokból és a Közel-Keletről érkeznek.

„ A külföldi befektetők jellemzően nem szembesülnek ugyanazokkal a jogi vagy pénzügyi nehézségekkel, mint Vietnámban. Csak az érdekli őket, hogy a befektetés biztonságos-e, és hogy jó hozamot hoz-e” – mondta Hang asszony.

Hang asszony szerint az utóbbi időben a külföldi vásárlók kevesebb érdeklődést mutattak Ho Si Minh-város ingatlanjai iránt az emelkedő árak miatt. Az északi ingatlanok iránt azonban a külföldi vásárlók nagyobb érdeklődést mutattak a vonzóbb árak miatt.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke szerint a vállalkozások által alkalmazott megoldások, mint például az átszervezés, a létszámcsökkentés és a költségoptimalizálás, mellett az új piacokra való terjeszkedés jelenleg nagyon fontos feladat.

Néhány projekt elakadt, továbbra is szunnyadóban van, így a brókereknek nem kell tovább foglalkozniuk velük; ehelyett az új piacok fejlesztésére kellene összpontosítaniuk. Dinh úr úgy véli, hogy a vietnami befektetések iránti kereslet továbbra is nagyon magas. Ez a kereslet azonban jelenleg szunnyad, és a megfelelő alkalomra vár, hogy erőteljesen megnőjön. Amint ez a kereslet felszabadul, drámaian megnő.

„ Láttam néhány vietnami ingatlancéget, amelyek merészkednek a nemzetközi piacra. Belföldi brókerekkel lépnek kapcsolatba, hogy befektetőket vonzzanak a tengerentúli piacokra. Nemrégiben, egy Quang Ninhben tartott, a tengerentúli piacokra vonatkozó üzleti tervekről szóló előadás során az egyik cég azonnal 100 együttműködő partnert szerzett a terv megvalósításához ” – osztotta meg Dinh úr.

Dinh úr szerint világszerte emberek milliói dolgoznak jelenleg online távmunkában. Ezek az emberek gyakran keresnek megfizethető utazási célpontokat, ahol pihenhetnek és dolgozhatnak is. A jelenlegi alacsony vietnami szobaárak miatt az Egyesült Államokból, Európából, Dél-Koreából, Japánból és más országokból érkező turisták szívesen jönnek, hogy megtapasztalják országunkat. A kulcs az, hogy az utazási irodák kapcsolatba lépjenek ezekkel az ügyfelekkel.

Pham Phuong Hang, a CBRE Vietnam vezérigazgatója megjegyezte, hogy az ingatlanügynököknek most kell javítaniuk a minőségen, szabványosítaniuk a készségeiket, növelniük az ügyfelek bizalmát és emelniük a közvetítői szakma státuszát.

„ A brókerek az elsők, akikkel az ügyfelek kapcsolatba kerülnek egy tranzakció során. Ha a brókerek nem professzionálisan viselkednek, és nem építenek ki bizalmat az ügyfelekkel, a tranzakció kudarcba fullad, még akkor is, ha a termék jó, és a fejlesztő jó hírű. A brókerek azok, akik helyreállítják a bizalmat az ügyfelekben és a piacon” – mondta Hang asszony .

Pham Lam úr, a DKRA Vietnam elnöke és vezérigazgatója, megosztva Hang asszony nézőpontját, kijelentette, hogy a brókercégek minőségének javítása rendkívül fontos napjainkban. Közel 20 éve dolgozik brókerként Ho Si Minh-városban, és számos piaci hullámvölgynek volt tanúja.

Lam úr megfigyelése szerint az ingatlanpiac minden szakaszban egyedi kihívásokkal néz szembe. Még a piaci „virágzás” időszakaiban is gyakran akadnak problémák és következmények.

Lam úr szerint a piaci nehézségek ellenére is magabiztos és optimista. Cége üzleti stratégiáját a „nadrágszíj meghúzása” megközelítésről a „nehézség és kitartás” megközelítésre váltotta. Ez egy kihívásokkal telibb és veszélyesebb megközelítés. A vállalat azonban nem reménytelen erőfeszítéseket tesz, hanem kitartóan, türelmesen és módszeresen törekszik.

Lam úr szerint ez az időszak arra is alkalmas, hogy az ingatlanpiacon részt vevő magánszemélyek és vállalkozások „megedzzék” magukat, hogy kiderüljön, valóban szeretik-e a szakmát, és hogy a megfelelő pályát választották-e. Ez az időszak arra is alkalmas, hogy „kiszűrjék” azokat, akiket nem szenvedélyesen érdekel a szakma. Azonban azok, akik szeretik a szakmát és törekszenek rá, jó lehetőségekhez jutnak.

Lam úr úgy véli, hogy ez jó alkalom arra is, hogy az ingatlancégek áttekintsék az ügyfelek nehézségeit, kiálljanak mellettük és bizalmat építsenek. Amikor a piac javul, az ügyfelek nem fognak hátat fordítani az elkötelezett és lelkes ügyfeleknek.

„ Amikor értékesítőként dolgoztam, voltak olyan vásárlók, akiket öt évig gondoztam, mielőtt végül tőlem vásároltak. Mindig tanácsot vagy támogatást adtam nekik, amikor szükségük volt rá. Lehet, hogy nem vásárolnak azonnal, de egy bizonyos ponton, ha úgy érzik, hogy a termék megfelel nekik és megfelel a költségvetésüknek, akkor megvásárolják” – bizalmaskodott Mr. Lam.

Pham Thi Nguyen Thanh, a Dat Xanh vezérigazgatója szerint ahhoz, hogy valaki sikeres ingatlanügynök legyen, valóban kiváló ismeretekkel kell rendelkeznie. Az ingatlanjog ismerete mellett a közvetítőknek ismerniük kell a gazdaságot, a politikát, a társadalmat, valamint jó kommunikációs készségekkel kell rendelkezniük, és ismerniük kell az ügyfelek pszichológiáját stb.

A brókereknek lépést kell tartaniuk a trendekkel, hogy kapcsolatba léphessenek az ügyfelekkel, amikor széles körű érdeklődésre számot tartó témákat szeretnének megvitatni. Megfelelő tudás és szakértelem nélkül nagyon nehéz a szakmában maradni, különösen a jelenlegi helyzetben. Egy jó bróker mélyreható tudással rendelkezik, és nem csak "közvetítő", ahogy gyakran nevezik.

A múltban a brókerek egyszerűen egy helyben ülve is találhattak ügyfeleket; most már akkor sem találnak ügyfeleket, ha mindenhol keresnek. Ez ahhoz vezetett, hogy egyes brókerek elvesztették az önbizalmukat és a szakmájukat. A legfontosabb dolog, hogy a brókerek a szakmában maradhassanak, az, hogy higgyenek önmagukban.

„ Hiszem, hogy a piac szinuszhullámként mozog. Ahogy a mondás tartja: »vihar után csend jön.« Itt az ideje, hogy minden vállalkozás és egyén újraértékelje erősségeit és gyengeségeit, és elsajátítsa a szükséges ismereteket és készségeket” – osztotta meg Thanh asszony.

Pham Phuong Hang, a CBRE Vietnam vezérigazgatója kijelentette, hogy a befektetők jelenleg bőséges forrásokkal rendelkeznek, és a vietnami ingatlanárak olcsóbbak, mint Hongkongban, Szingapúrban vagy a Közel-Keleten. A befektetők azonban a meglévő akadályok miatt továbbra is némileg haboznak. A kormány és az illetékes ügynökségek megoldásokat javasoltak e szűk keresztmetszetek kezelésére, de ezek a politikai megoldások még nem gyakoroltak jelentős hatást a piacra.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke elmondta, hogy az ingatlanpiac már 2022 közepén egy közelgő „vihar” vagy válság jeleit mutatta. Ezért a VARS határozott ajánlásokat tett a jogszabályok módosítására.

„ Javaslatokat tettünk és részt vettünk a földtörvény, az ingatlan-üzleti törvény, a lakástörvény, a befektetési törvény módosításainak előterjesztésében… Összegyűjtöttük és összefoglaltuk az ezen szabályozásokban rejlő akadályokat és átfedéseket, és ezek alapján megoldásokat dolgoztunk ki a feloldásukra” – mondta Dinh úr.

Dinh úr szerint a VARS sürgősen felülvizsgálja az egyes projektek nehézségeit a fennálló problémák megoldása érdekében. A szövetség megoldásokat is javasolt a kormánynak a vállalkozások előtt álló akadályok elhárítására.

A kormány megfogadta ezeket a javaslatokat, és 120 billió VND értékű kedvezményes hitelcsomagot bocsátott ki. Ez egy fontos hitelcsomag a szociális lakások befektetőinek és vásárlóinak támogatására, akiknek sürgősen tőkére van szükségük.

Dinh úr szerint 2023 eleje óta a Vietnami Állami Bank ötször módosította a kamatlábakat, és minden kiigazítás után az Állami Banknak figyelemmel kell kísérnie a fejleményeket a megfelelő kiigazítások végrehajtása érdekében. Dinh úr azonban úgy véli, hogy a jelenlegi betéti kamatlábak magasak, elérik az évi 8%-ot. Eközben az ingatlanüzlet csak 8-10%-os profitmarzsot ér el.

„ Senki sem lenne olyan ostoba, hogy ingatlanokba fektessen be ezekben a nehéz időkben. Szerintem a betéti kamatlábaknak 5% alá kell csökkenniük ahhoz, hogy bármilyen remény legyen arra, hogy a befektetők visszatérnek az ingatlanpiacra” – osztotta meg Mr. Dinh.

A VARS elnöke szerint a szervezet a múltban számos ajánlást tett a turizmussal és az üdülőingatlanokkal kapcsolatos jogi kérdésekkel kapcsolatban, mivel a befektetők pénzt fektetnek a projektbe, de nem ismerik el őket tulajdonosként. A befektetők nem tudják bizonyítani, hogy ők a üdülőingatlanok tulajdonosai, így nem tudnak tranzakciókat vagy értékesítéseket lebonyolítani, ami bizalomvesztéshez vezet ebben a szegmensben.

A kormány nemrégiben kiadta a 10. számú rendeletet a jogi követelményeknek megfelelő szállodai apartmanok, üdülőapartmanok (condotel), irodaépületek (officetel), üdülővillák stb. tulajdonjogának elismeréséről. Ez egy nagyon pozitív változás, és összhangban van a lakosság és a vállalkozások igényeivel.

Az elmúlt néhány hónapban az ingatlanpiac pozitív jeleket mutatott, mivel a nagyobb szereplők újraindították projektjeiket.

A Novaland újraindította a Novaworld Phan Thiet projektet (Binh Thuan tartomány), a Novaworld Ho Tram projektet (Ba Ria Vung Tau tartomány) és a Grand Manhattan projektet (Ho Si Minh-város). A Hung Thinh Group szintén újraindította a Merry Land Quy Nhon projektet (Binh Dinh tartomány) a Marina Districk negyeddel.

A Phat Dat Group továbbra is olyan projekteket hajt végre, mint a Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong torony (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) és a 39 Pham Ngoc Thach projekt (Ho Si Minh-város).

A fent említett vállalkozások képviselői kijelentették, hogy az utóbbi időben a befektetők és az ügyfelek nagyobb érdeklődést mutattak a projektek iránt az év elejéhez képest. Az ingatlanügyletek is aktívabbá váltak, mint korábban.

A Hung Thinh Group képviselője elmondta, hogy a vállalat fokozatosan újraindította működését. Az elmúlt hónapban a Hung Thinh több tucat egységet biztosított az ügyfelek számára. Bár ez a szám még mindig meglehetősen szerény a csoport méretéhez képest, a remény fokozatosan újraéled.

Nguyen Quoc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese szerint az ingatlanpiaci érdeklődés országos szinten kismértékben, 1%-kal emelkedett 2023 második negyedévében. Ho Si Minh-városban a tranzakciós kereslet fokozatosan javul a lakás- és családi házértékesítési szegmensekben.

„ A 10. kerületben, Tan Phuban, Binh Tanban, Binh Chanh kerületben és a 9. kerületben (Thu Duc City) a lakások iránti keresések 5-9%-kal nőttek. A Ho Si Minh-városban kiadó lakások iránti kereslet szintén 8-17%-kal nőtt, a telkek iránti érdeklődés és a keresések száma pedig 6-7%-kal nőtt 2022 végéhez képest” – mondta Quoc Anh úr.

Quoc Anh úr szerint a makrogazdasági környezet stabil jelzései segítik az ingatlanpiac fokozatos fellendülését. Jelenleg az infláció kontroll alatt van, a kamatlábak és az árfolyamok is fokozatosan stabilizálódnak.

A kihívások továbbra is hatalmasak.

A DKRA kutatása szerint 2023 májusában Ho Si Minh-városban a lakások, sorházak és villák kínálata 92%-kal csökkent áprilishoz képest, a likviditás pedig mindössze 5% körüli volt. Ez azt jelzi, hogy a piac rendkívül kihívásokkal teli szakaszba lép.

Összességében 2023 második negyedévében Ho Si Minh-város és környéke lakóingatlan-piaca továbbra is viszonylag pozitív fejleményeket mutatott mind a kínálat, mind a fogyasztás tekintetében. A piaci kereslet kismértékben nőtt az év első három hónapjához képest, de továbbra is alacsony maradt 2022 azonos időszakához képest. Az előrejelzések szerint a piac a javulás jeleit mutatja 2023 harmadik negyedévében, de rövid távon drámai fellendülés valószínűtlen.

Forrás: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html