Az elsődleges ingatlanok növekedési mutatókká alakítása.

A kétszámjegyű növekedés eléréséhez természetesen tőkére van szükség, projekteket kell megvalósítani, az építkezéseknek nyüzsgőnek kell lenniük, és az eredményeknek az emberek életét kell szolgálniuk.

Ho Si Minh-város felvette a Thu Thiem-i telkeket azon földalapok listájára, amelyeket építési-átadási (BT) projekteket megvalósító befektetőknek fizetségként kívánnak felhasználni - Fotó: QUANG DINH

Minden település és minisztérium keresi a módját a kétszámjegyű növekedési célok elérésének, és Ho Si Minh-város története erre kiváló példa.

A Ho Si Minh-város Népi Bizottságának javaslata alapján a Ho Si Minh-város Népi Tanácsa nemrégiben jóváhagyott egy 33 telekből álló listát (1. fázis), amelyeket várhatóan a BT (építés-átadás) projekteket megvalósító befektetők kifizetésére használnak fel, azzal a céllal, hogy a földterületeket stratégiai infrastrukturális projektekké és a város új fejlesztéséhez szükséges kulcsfontosságú projektekké alakítsák át.

Figyelemre méltó, hogy a Városi Népi Tanács által ebben a körben jóváhagyott 33 telek listája többnyire ismerős telkekből áll, amelyek kiváló elhelyezkedésükről ismertek, de különféle akadályok miatt nem tudták teljes mértékben kiaknázni a bennük rejlő lehetőségeket.

A várakozás az, hogy a „kiemelt földterület” „arannyá” válik.

A BT kifizetési rendszerében szereplő 33 telek közül a lista számos telket tartalmaz a városközpontban és a Thu Thiem új városi területen.

Közülük néhány „első osztályú földterület” régóta ismerős Ho Si Minh-város lakosságának, mint például a 2-4-6 Hai Ba Trung, a 8-12 Le Duan, a 33 Nguyen Du, a 34-36-42 Chu Manh Trinh (Saigon kerület) és a 152 Tran Phu (Cho Quan kerület) szám alatt található földterület...

Ezek a folyamatban lévő nyomozások és jogi ügyek övezte telkek évtizedekig elhagyatva álltak a város szívében, hullámlemez kerítéssel körülvéve. A közelmúltbeli holdújév (a Ló éve) idején azonban a városi párttitkár irányításával a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága átalakította a területet, a telkek egyes részeit ideiglenes parkokká és kertekké alakítva, hogy a városlakókat a tavaszi fesztivál és az újév ünnepségei idején szolgálják.

A Thu Thiem Új Városi Terület szintén hozzájárul a 2., 3. és 4. körzetben található 15 telek listájához, amelyeket a város infrastrukturális projektjeinek megvalósítása során befektetőknek fizetnek ki. Köztük van a 2C telek (több mint 24 hektár), amely kiváló helyen található a Sala városi terület közelében, és a Nguyen Thien Thanh és a Tran Bach Dang utak veszik körül. Ez a telek vegyes funkciójú fejlesztésre kapott jóváhagyást, beleértve a szolgáltatásokat, zöldterületeket és sportlétesítményeket .

Ezenkívül a lista számos nagy és értékes földterületet is tartalmaz. Tipikus példa erre a 420 No Trang Long telek (14,8 hektár, Binh Loi Trung kerület). Ezt a területet a Vissan Vállalat korábban állatvágóhídra használta, de a környező terület modern, fejlett városi terület, ezért ennek megfelelően kell átalakítani. Ho Si Minh-város Népi Bizottsága 2019-ben úgy döntött, hogy visszaszerzi a földet, és a város Földalap Fejlesztési Központjának tulajdonította azt a mai napig tartó kezelésre.

Ez a közel 5 hektáros telek kiváló helyen található, a Pham Van Dong utcával szemben, a Go Dua-csatorna és a Saigon folyó mellett, Thu Duc kerületben. Korábban egy nagyszabású és modern vízipark-projekt (Saigon Water Park) helyszíne volt.

A projekt azonban évek óta elakadt, és végül félretették. 2014-ben Ho Si Minh-város Népi Bizottsága felmondta a földbérleti szerződést, és a Városi Alapfejlesztési Központot bízta meg az irányítás átvételével. Eközben a kókuszültetvény földjét (134 hektár, Long Truong kerületben található) sok évvel ezelőtt egy városfejlesztési/golfpálya projektre jelölték ki.

A nem hatékony felhasználás és beruházások miatt azonban a város Népi Bizottsága visszaszerezte a földet, és jelenleg Long Truong egyházközség kezeli a területet.

Általánosságban elmondható, hogy a BT (építés-átadás) kifizetésekre a közelmúltban jóváhagyott földterületek többsége állami föld, kiváló helyen található, és már 1/2000-es léptékű tervezéssel rendelkezik, de különféle jogi akadályok miatt a múltban nem hatékonyan használták őket.

Jelenleg, azzal, hogy ezeket a telkeket felveszik a BT-szerződések tervezett kifizetéseinek listájára, azok már nem csupán „első osztályú telkek” lesznek, hanem valóban megmutatkozik az értékük, mivel a város stratégiai és kulcsfontosságú infrastrukturális projektjeinek sorozatává alakulnak át, amelyeket a közeljövőben valósítanak meg és fognak megvalósítani.

A Tuoi Tre újságnak nyilatkozva Le Ngoc Dung úr, a Long Truong kerület Népi Bizottságának elnöke elmondta, hogy a helyi hatóságok szigorúan kezelik a földet, hogy biztosítsák annak hatékony, a város igényeinek megfelelő használatát. Jelenleg ezen a földterületen található egy bekötőút a Dong Nai tartományból a Nhon Trach hídhoz, amely a Ho Si Minh-város 3-as körgyűrűjének magaslati szakaszához vezet.

A Thu Duc kerület hatóságai azt is kijelentették, hogy továbbra is koordinálják a Saigon Vízipark földterületének kezelését a joghatóságukon belül, és arra várnak, hogy változások történjenek a földterülettel kapcsolatban.

A bal oldali üres telek (Thu Duc negyed) egykor a Saigon Vízipark helyszíne volt, de már évek óta elhagyatottan áll - Fotó: TR.DUC

A földvagyon értékelése

A Ho Si Minh-városi Párt kongresszusának (2025. október vége) határozata kulcsfontosságú, áttörést hozó programokat határozott meg a 2025–2030-as időszakra, az infrastruktúra fejlesztésére összpontosítva, és a Városi Pártbizottság és a politikai rendszer egyik feladataként a város erőforrásainak hatékony felhasználását jelölte meg.

A Városi Párt kongresszusának határozatát és számos földhöz kapcsolódó jogi akadály elhárulását követően Ho Si Minh-városban nyüzsgő és sürgető légkör figyelhető meg számos beruházási projekttel. A befektetők különösen stratégiai és kulcsfontosságú infrastrukturális projekteket (például városi vasutakat és hidakat) javasolnak.

A jelenlegi városi környezetben a projektek befektetési tőkéjének iránti kereslet hatalmas, és ugyanarra az időszakra koncentrálódik, egyre sürgetőbb határidőkkel. Ez megköveteli, hogy számos projektet korán megvalósítsanak az infrastruktúra túlterheltségének enyhítése, a késedelmek elkerülése és a fejlesztések lassulásának megelőzése érdekében.

Ezzel egyidejűleg nyomás nehezedik a városi területek összehangolt és modern irányú fejlesztésére, különösen a kulcsfontosságú területeken. Eközben a korlátozott költségvetési kapacitás szükségessé teszi az erőforrások rugalmasabb és hatékonyabb mozgósítására és felhasználására szolgáló mechanizmust.

• Ho Si Minh-városban egyre több elsőrangú telket alakítanak át, fokozatosan parkokká és virágoskertekké alakulva, hogy üdvözöljék Tetet.

• Ho Si Minh-város szívében 9 kiváló ingatlanterület áttekintése, amelyek a Tet (holdújév) idején parkokká és virágoskertekké alakulnak.

• A Hue rendőrség főhadiszállásának otthont adó elsőrangú földterületet 538 milliárd VND-ért árverezték el.

Az Országgyűlés 254. számú, a földterületekkel kapcsolatos nehézségek és akadályok elhárításáról szóló határozata (hatályos 2026. január 1-jétől) lehetővé tette a BT-szerződések kifizetését földalapokból árverés vagy licitálás nélkül. Ez fontos alapot jelent a város számára a földalapok felülvizsgálatához, hogy azokat felvegyék a befektetőknek fizetendő földterületek listájára.

A város a közelmúltban a földalap kifizetésre való előkészítése során nagy kereskedelmi értékű és fejlesztési potenciállal rendelkező területeket is bevont, azzal a céllal, hogy tehetséges befektetőket vonzzon, miközben elegendő forrást biztosít a kifizetésekhez és minimalizálja a további költségvetési kötelezettségeket.

Például Ho Si Minh-város Népi Tanácsa jelenleg három projekt beruházási politikáját hagyta jóvá: a Can Gio híd, a Phu My 2 híd építését, valamint a Rach Chiec Nemzeti Sportkomplexum projektjét egy BT (Build-Transfer) szerződés keretében, amelynek teljes beruházása körülbelül 182 016 milliárd VND, és kölcsönös földterület-kiosztást igényel. Ezek a projektek jelenleg a szükséges eljárásokon mennek keresztül, hogy a kivitelezés hamarosan megkezdődhessen.

A Binh Loi Trung kerületben, a Trang Long utca 420. szám alatt található telek kiváló helyen található, és a Vissan Company állatvágóhídként használja - Fotó: TRI DUC

A földárakat pontosan meg kell határozni.

A Ho Si Minh-városi Népi Tanács jóváhagyása a BT infrastrukturális szerződései keretében kifizetésre szánt 33 földterület listájáról elengedhetetlen ahhoz, hogy a földterületek erőforrásait a gazdaságba tereljék, összhangban Ho Si Minh-város gyakorlati feltételeivel és megfelelve új fejlesztési követelményeinek.

Ezzel a lépéssel kapcsolatban a Tuoi Tre újságnak adott interjúban Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-városi Erőforrás- és Környezetgazdaságtani Intézet igazgatója azt mondta, hogy határozottan egyetért ezzel, mivel a föld erőforrásait hatékonyan fogják felhasználni, ahelyett, hogy pazarolnák őket, mint a múltban.

Thuan úr szerint a listán szereplő telkek többsége kiváló helyen található, nagy területű és teljesen megtervezett, így kiválóan alkalmasak értékes kereskedelmi és szolgáltatási projektekbe való befektetésre, amelyek hozzájárulnak a város társadalmi-gazdasági fejlődéséhez.

„Sajnálatos azonban, hogy ezeket a földterületeket évekig nem használták hatékonyan, és különféle akadályok miatt pazarolták őket. Most, hogy bekerültek a tervezett kifizetésű földalapba, ki fogják számítani a fajlagos értéküket. Amikor ezeket a földterületeket kifizetik a befektetőknek, a város egyrészt infrastruktúrához jut, másrészt a város is profitál abból, hogy a befektetők kereskedelmi és szolgáltató létesítményeket, valamint városi területeket fejlesztenek. A fontos kérdés az, hogy a városnak pontosan és hatékonyan kell kiszámítania és meg kell határoznia ezen földterületek értékét...” – mondta Thuan úr.

Thuan úr szerint a múlthoz képest, amikor a föld közvagyon volt, és árverésre vagy licitre bocsátották, a jelenlegi szabályozás biztosítja az átláthatóságot és maximalizálja a földértékelés előnyeit. Ezek a szabályozások azonban bizonyos akadályokat is jelentettek a köz-magán partnerség (PPP) modellje számára. A jelenlegi szabályozás elhárította ezeket az akadályokat, lehetővé téve a közterületek használatát építési-átadási (BT) projektek finanszírozására.

Ez megköveteli a várostól, hogy aprólékosan meghatározza a földértékeket annak biztosítása érdekében, hogy a föld erőforrásait hatékonyan használják fel.

Bui Quoc Tuan ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) egyetértően kijelentette, hogy a BT (építés-átadás) kifizetésekhez kijelölt allokáció révén felhasznált, kiemelt helyen lévő földterületeknek biztosítaniuk kell az értéket teremtő előnyös helyszínhez kapcsolódó piaci értéket, mivel „a városnak nem lesz sok több kiemelt telke a befektetők kifizetésére, ezért gondos számításokra van szükség...” – mondta Tuan úr.

Haladéktalanul ki kell adni a K-együtthatót a tényleges földárak meghatározásához.

A kölcsönös fizetésre szánt telkek értékét jelenleg a hatályos földárlista szerint határozzák meg. E lista szerint a telkek ára meglehetősen alacsony a piaci árhoz képest. Például a Le Duan utcában a telek ára kevesebb, mint 500 millió VND/m2, ami meglehetősen alacsony.

Ho Si Minh-város jelenleg egy K együtthatót dolgoz ki a telekárak szabályozás szerinti meghatározására. Tekintettel arra, hogy a város sürgősen végrehajt számos BT (Build-Transfer) infrastrukturális projektet, amelyek kifizetésként földalapokat használnak fel, kulcsfontosságú egy hatékony K együttható kidolgozása és mielőbbi közzététele. A K együttható biztosítja, hogy a telekárak a piaci értékhez közelebb kerüljenek, mint a hivatalos földárlista. Ez segíteni fogja a várost a megfelelő földalapok telekárakának pontosabb és előnyösebb meghatározásában.

A földterületet várhatóan a kifizetéskori értékén osztják ki a befektetőnek (miután a BT projekt befejeződött és az infrastruktúra teljesen kiépült). A befektetővel aláírt szerződéstől függően azonban a földterületért a szerződés előrehaladásának megfelelően fizetnek. Ezért, ha a város nem dolgoz ki hamarosan egy ésszerű K-együtthatót, nehéz lesz hatékonyan kiszámítani a földterület értékét.

Nguyen Hai Long ügyvéd (Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara)

Sok projekt jelenleg eljárás alatt áll.

A kókuszültetvény területén (Long Truong kerület) egy Nhon Trach híd építése zajlik, amely összeköttetésben áll a területen áthaladó 3-as körgyűrűvel - Fotó: CHAU TUAN

Emellett számos befektető jelenleg befektetési politikákat javasol a BT (Build-Transfer) módszer szerinti projektekhez, amelyek teljes becsült beruházási értéke körülbelül 366 679 milliárd VND, mint például a 2. számú városi vasútvonal (Ben Thanh - Thu Thiem és Thu Thiem - Long Thanh szakaszok); a Can Gio - Vung Tau összekötő út és híd; a Ho Tram - Long Thanh gyorsforgalmi út; a Nyugat-Saigon szennyvíztisztító telep; az Észak-Saigon 1. számú szennyvíztisztító telep; az Észak-Saigon 2. számú szennyvíztisztító telep; a városközponti tér és a város közigazgatási központja; a Ben Nha Rong Khanh Hoi Kulturális Park projekt; valamint a Saigon folyó mentén található zöldterületek...

Így, ha csak a BT (Build-Transfer) modell keretében megvalósuló 13 infrastrukturális projektet vesszük figyelembe, amelyek beruházási jóváhagyást kaptak, és amelyeket jelenleg is elbírálás alatt tartanak, a városnak értékes földterületre lesz szüksége ahhoz, hogy az elkövetkező években több mint 548 000 milliárd VND értékű ellentételezést tudjon teljesíteni.

Befektetések vonzása, erőforrások felszabadítása.

Sok kiemelt ingatlanterületet ma már nemcsak az ingatlanértékük, hanem az infrastrukturális fejlesztésük miatt is értékelnek, jelentősen hozzájárulva a város társadalmi-gazdasági fejlődéséhez az új szakaszban.

A BT (építés-átadás) kifizetésekre tervezett 33 telek jóváhagyásával (1. fázis) a város jelentős földterület-forrásokat mozgósított fejlesztési igényeinek kielégítésére.

A BT (építés-átadás) modell keretében befektetőknek kiosztott földterületek listájának bemutatásakor a Ho Si Minh-városi Népi Tanács ülésén Nguyễn Cồng Vinh, a Ho Si Minh-városi Népi Tanács alelnöke kijelentette, hogy a Build-Transfer (BT) modell keretében a befektetőknek kiosztott földterületeket a Népi Tanács átlátható és nyílt módon hagyja jóvá. A befektetői kiválasztást igénylő projektek esetében a stratégiai befektetőket is nyilvánosan, a jogszabályoknak megfelelően választják ki.

Ho Si Minh-város eltökélt abban, hogy mozgósítsa a társadalmi erőforrásokat és forrásokat különítsen el a közberuházásokra... Miután a földterület kiosztásakor a kifizetés megtörtént, a befektető befektethet abba a földterületbe, új projektterméket hozva létre, erőforrásokat generálva, munkahelyeket teremtve, és továbbra is értéket teremtve a társadalom számára.

Eközben Ho Si Minh-város Népi Tanácsának állandó alelnöke, Nguyễn Van Tho szintén megerősítette a Városi Népi Tanács küldöttei közötti magas szintű konszenzust a BT projekteket megvalósító befektetőknek kifizetendő földalapok listájának jóváhagyásában. Tho úr szerint ez egy nagyon fontos jogi és gyakorlati alap a Városi Népi Bizottság számára a kijelölt politikák és feladatok irányításához, kezeléséhez és végrehajtásához, hozzájárulva a társadalmi-gazdasági fejlődés előmozdításához és az emberek életkörülményeinek folyamatos javításához.

A nemrégiben elfogadott határozatok különös jelentőséggel bírnak Ho Si Minh-város különleges szerepének meghatározásában. Előmozdítják a közigazgatási reformot, erősítik a regionális kapcsolatokat, megkönnyítik az erőforrások mozgósítását és hatékony felhasználását, valamint jelentős változásokat hoznak a városrendezésben és -fejlesztésben. Ez fellendíti a gazdasági növekedést, jelentősen hozzájárul a kétszámjegyű növekedés eléréséhez, javítja a környezetet, és fokozza a polgárok és a vállalkozások számára nyújtott szolgáltatások minőségét, összhangban a város új szakaszban fennálló fejlesztési igényeivel.

Forrás: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1