A földbevétel magas, ne örülj túl

A földhasználati díjak beszedése az idei év első felében az egekbe szökött, elérve a több mint 243 000 milliárd VND-t, ami 2,6-szorosa az előző év azonos időszakának, de sok szakértő és vállalkozás szerint nincs ok az örömre, mert ez egy egyszeri beszedés, amely számos potenciális kockázattal jár.

Egyes vállalkozások szerint a megnövekedett földhasználati díjak megnehezítik majd a lakásárak ellenőrzését.

A földbevételek meredek növekedése az idei év első felében megnehezíti a vállalkozások földhöz jutását. Még azok a vállalkozások is, amelyek projektjei évtizedek óta felfüggesztve vannak, és most, hogy a jogi akadályok elhárultak, nehezen tudják megvalósítani projektjeiket, mivel a földhasználati díjak és a földadók több tucatszorosára emelkedtek.

Miért emelkednek az egekbe a földhasználati díjak?

Prof. Dr. Dang Hung Vo, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszterhelyettese elmondta, hogy a földhasználati díjak idei első félévi emelkedése a földárlista emelkedésének köszönhető. Amikor a földárlista közelebb kerül a piachoz, a földhasználatból származó bevétel természetesen növekedni fog. Különösen Ho Si Minh-városban a legmagasabb a földárlista, ahol a földárlista a piaci ár 70%-ának felel meg.

„Vietnam hosszú ideje a világ vezető országai közé tartozik a földből származó bevételek tekintetében. Még akkor is, amikor a földárak alacsonyak voltak, mint a korábbi években, a földből származó bevétel hazánkban a GDP körülbelül 3%-át tette ki, ami megegyezik a világ fejlett országainak, például az Egyesült Államoknak és az Egyesült Királyságnak az értékével, és magasabb, mint Japáné és Dél-Koreáé” – tette hozzá Vo úr.

Do Thien Anh Tuan úr, a Fulbright Közpolitikai és Menedzsment Iskola előadója szerint az a tény, hogy számos település felgyorsítja a földárverések szervezését, különösen a nagy gazdasági értékkel rendelkező területeken, mint például a városi övezetek, ipari parkok vagy az újonnan elkészült infrastruktúrával rendelkező területek, szintén hozzájárul a földből származó bevételek növekedéséhez.

Emellett az ingatlanpiac 2024 végétől 2025-ig tartó fellendülése és egy sor piactisztító intézkedés is elkezdte kifejteni hatását.

„A projektek jóváhagyásának felgyorsítása, a tervezés befejezése és a földhasználati célok átalakításának folyamatában az átláthatóság javítása elősegítette a tranzakciók zökkenőmentesebb lebonyolítását, ezáltal jelentős bevételi forrást teremtve a költségvetés számára a földhasználati díjakból” – tette hozzá Tuan úr.

Nguyễn Quốc Hiep, a GP Invest elnöke szerint azonban, bár a költségvetési bevételek a megnövekedett földhasználati díjaknak köszönhetően jelentősen megnőttek, az állami irányító szerveknek meg kell vizsgálniuk, hogy a földárak hirtelen emelkedése az idei év első felében hogyan befolyásolja a beruházásokat, a termelést és az üzleti életet.

„A földhasználati díjbevételek az idei év első felében az egekbe szöktek, mivel sok projektet már régóta megvalósítottak. Az év elején új földárlista volt érvényben, így muszáj volt megtenniük. Hanoiban voltak olyan projektek, amelyek évtizedek óta elakadtak, és csak az év elején valósulhattak meg, amikor a vállalkozások elhárították az akadályokat a megvalósítás folytatásához” – mondta Hiep úr.

Több más vállalkozás képviselője is azt nyilatkozta, hogy a földhasználati díjak idei első félévi meredek emelkedése nem jó jel az üzleti befektetési környezetre, különösen az ingatlanbefektetésekre nézve.

A földárverések hozzájárultak a földhasználati díjak emelkedéséhez 2025 első felében - Fotó: B.NGOC

A földhasználati díjak miatti aggodalmak felfelé hajtják a lakásárakat

Nguyễn Quốc Hiep úr szerint a megnövekedett költségvetési bevételek pozitív hatása mellett a magas telekárak számos negatív következménnyel is járnak. Vagyis a lakásárak emelkedni fognak, mivel minden inputköltség benne van a ház árában, és egyetlen befektető sem fogad el veszteséget. A valóság azonban azt is mutatja, hogy nem minden befektető tudja eladni a házát az ár emelésével.

„A lakások ára már most is 70-80 millió VND/ ^m2 , ami már most is szörnyű. Ha ez az ár 100 millió VND/ ^m2 fölé emelkedik, ki fogja megvenni? A lakásárak meghaladják a munkavállalók és a bérből élők megfizethetőségét.”

„Még azok sem fognak folytatni a befektetést, akiknek van pénzük befektetésre, spekulációra házakat venni, és hajlandóak magas áron vásárolni, amíg az árak emelkednek, amikor a piac lelassul” – fejezte ki aggodalmát Hiep úr.

Eközben NQK úr, egy hanoi befektető, azt mondta, hogy jelenleg sok befektető fontolgatja a projektet, mivel az ingatlanárak nagyon megemelkedtek, a piaci kereslet pedig csökken. Egy bizonyos ponton a piac fogyasztási ereje megszűnik, a piac leáll. Abban az időben, hiába fizették a földhasználati díjakat, a befektetők nem tudnak tovább befektetni a projektbe, mert nem tudják fogyasztani a termékeket.

NQK úr szerint a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztérium a 2024-es földtörvény módosítását tervezi a 2014-es földtörvényben szereplő földár-táblázat és földhasználati együttható visszatérése irányába. Ennek megfelelően a földárkeret 5 évig változatlan marad, és a földhasználati együtthatóval kerül kiigazításra.

Ezért konkrétabb szabályozásra van szükség a földhasználati együtthatókra vonatkozóan, ennek meghatározását a tartományokra bízzuk, de szabályozásra van szükség az építési földhasználati együtthatókra vonatkozóan is, hogy elkerüljük az önkényes együtthatók alkalmazását. Mivel a befektetőknek a projekt földterületének árát is látniuk kell a becslések elkészítéséhez és a kibocsátás kiszámításához – tette hozzá NQK úr.

Emellett számos vállalkozás aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy a Földtörvény szerint a földárlista 2026. január 1-jétől lép hatályba, de eddig a pontig sok település még nem dolgozott ki új földárlistát, továbbra is a jelenlegi földárlista szerint számolnak. Ezért szükséges kalkulálni egy új földárlista mielőbbi kiadására 2026 elején.

Egyes vállalkozások képviselői szerint a földárak a legtöbb projektnél égető problémát jelentenek. „Ha a települések a 71. rendeletet követik, a projektek földértékelési folyamata számos nehézséggel fog szembesülni, és egy projekt értékelésének befejezése 1-2 évig is eltarthat. Ezért a földtörvény módosításakor az első kérdés, amelyre figyelmet kell fordítani, a földértékelési módszer módosítása” – mondta egy vállalkozás.

Forrás: Pénzügyminisztérium, adatok: LE THANH - Grafikák: TUAN ANH

* Do Thien Anh Tuan úr (Előadó a Fulbright Közpolitikai és Menedzsment Iskolában):

A földárak emelkedése akadályozhatja a termelést.

A földhasználati díjak hajszolása arra késztetheti a településeket, hogy pénzért adják el a földjeiket, árveréseken keresztül felhajtva a földárakat, torzítva a piacot, növelve a beruházási költségeket és akadályozva a termelést.

Ez elfojthatja a gazdasági versenyképességet, csökkentve a hozzáadott értékű gyártásba és szolgáltatásokba történő befektetések vonzerejét.

A földbevételeknek fenntarthatóbbnak kell lenniük

Egy földszakértő szemszögéből nézve Dang Hung Vo úr úgy véli, hogy a földárlistának közel kell állnia a piachoz, de az államnak megfelelő pénzügyi politikával kell rendelkeznie a földterületekkel kapcsolatban. A földpolitikának különösen az ingatlanárakat kell szabályoznia, mivel sok ország ezt alkalmazza.

„Más országok úgy oldják meg ezt, hogy a befektetőknek csak a földhasználati díj 30%-át kell fizetniük, nem a teljes összeget kezdettől fogva, mint mi. Az állam csak akkor számítja ki az adót, amikor a létesítmény üzembe áll. Vagyis a fennmaradó 70%-ot adóként szedik be a megnövekedett földérték után, amikor a létesítmény üzembe áll” – mondta Vo úr.

Eközben Do Thien Anh Tuan úr kijelentette, hogy átfogó reformra van szükség a föld- és ingatlanbevételi politikák terén, nemcsak a költségvetés fenntartható bevételi rendszerének megteremtése, hanem a jövedelem ésszerű szabályozása, a társadalmi egyenlőség biztosítása és az egészséges ingatlanpiac kialakítása érdekében is.

Tuan úr szerint fokozatosan kell megszüntetni az úgynevezett „pénzbeszedést”, és helyette egy ingatlanadó-rendszert kell bevezetni. Konkrétan az ingatlanadót progresszív ütemezés szerint kell kialakítani, ami azt jelenti, hogy minél több ingatlannal rendelkezik valaki, vagy minél értékesebb az ingatlan, annál magasabb az adókulcs.

Ez nemcsak a bevételek növelését szolgálja, hanem ami még fontosabb, a földből származó többletjövedelmet is szabályozza – ez egyfajta passzív jövedelem, amelyet nem adóztatnak meg olyan megfelelően, mint a munkajövedelmet vagy a termelésből és az üzleti tevékenységből származó jövedelmet.

„Az ingatlanadó alapvető funkciója az újraelosztás, vagyis a hasznok egy részének elvétele attól a csoporttól, amelyik sok vagyonnal rendelkezik, és az újraelosztás. Itt az adó célja nem a lakásárak csökkentése, hanem források teremtése a hátrányos helyzetű csoportok lakhatáshoz jutásának támogatására, a szociális lakások fejlesztésére, a szegény városi területek felújítására vagy a többség kiszolgálására szolgáló közinfrastruktúrába való befektetésre.”

„Az ingatlanadó mellett határozottan alkalmazni kellene az ingatlanátruházásokra kivetett progresszív jövedelemadót is a jövedelem szabályozása és a spekulatív magatartás megfékezése érdekében” – elemezte tovább Tuan úr.

Vissza a témához

LE THANH - BAO NGOC

Forrás: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm