Váratlan bevétel a földeladásokból, de ne ünnepeljünk túl korán.

Az idei év első felében beszedett földhasználati díjak megugrottak, elérték a több mint 243 000 milliárd VND-t, ami 2,6-szorosa a tavalyi év azonos időszakának. Sok szakértő és vállalkozás azonban úgy véli, hogy túl korai az ünneplésre, mivel ez egy egyszeri kifizetés, amely számos potenciális kockázattal jár.

Egyes vállalkozások azzal érvelnek, hogy a földhasználati díjak emelkedése megnehezíti majd a lakásárak ellenőrzését.

Az idei év első felében tapasztalt jelentős földbevétel-növekedés a vállalkozások földhöz jutását is megnehezítette. Még azok a vállalkozások is nehezen tudják megvalósítani projektjeiket, amelyek évtizedek óta elakadt projektjeikkel foglalkoznak, most, hogy a jogi akadályok megszűntek, mivel a földhasználati díjak és a földadók tízszeresére emelkedtek.

Mi okozta a földhasználati díjak emelkedését?

Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese kijelentette, hogy a földhasználati díjbevételek növekedése az idei év első felében a földár-táblázatok felfelé történő kiigazításának köszönhető. Amikor a földárakat a piaci értékhez közelebb emelik, a földhasználatból származó bevétel természetesen nő. Különösen Ho Si Minh-városban, a legnagyobb földár-kiigazítással rendelkező településen a földárak a piaci érték 70%-ának felelnek meg.

„Vietnam hosszú ideje a világ vezető országai közé tartozik a földbevételek tekintetében. Még akkor is, amikor a földárak alacsonyak voltak, mint a korábbi években, a földbevétel hazánkban a GDP körülbelül 3%-át tette ki, ami megegyezik a fejlett országok, például az Egyesült Államok és az Egyesült Királyság szintjével, és magasabb, mint Japán és Dél-Korea” – osztotta meg Vo úr.

Do Thien Anh Tuan úr, a Fulbright Közpolitikai és Menedzsment Iskola előadója szerint az a tény, hogy számos település felgyorsítja a földárverések szervezését, különösen a nagy gazdasági értékkel rendelkező területeken, mint például a városi övezetek, az ipari övezetek vagy az újonnan elkészült infrastruktúrával rendelkező területek, szintén hozzájárul a földből származó bevételek növekedéséhez.

Emellett az ingatlanpiac 2024 végétől 2025-ig tartó fellendülése, valamint a piaci feltételek enyhítésére irányuló intézkedések sorozata is elkezdte mutatni az eredményeket.

„A projektek jóváhagyásának felgyorsítása, a tervezés véglegesítése és a földhasználat-átalakítási folyamat átláthatóságának javítása megkönnyítette a tranzakciókat, ezáltal jelentős bevételt generálva a költségvetés számára a földhasználati díjakból” – tette hozzá Tuan úr.

Nguyen Quoc Hiep, a GP Invest elnöke szerint azonban, bár a költségvetési bevételek a megnövekedett földhasználati díjaknak köszönhetően megugrottak, az állami igazgatási szerveknek meg kell vizsgálniuk, hogy a földhasználati díjak idei első félévben bekövetkezett hirtelen emelkedése hogyan befolyásolja a beruházásokat, a termelést és az üzleti életet.

„A földhasználati díjakból származó bevételek az idei év első felében megugrottak, mivel számos, már régóta folyamatban lévő projekt kénytelen volt az év elején bevezetett új földárlistával folytatni. Hanoiban egyes projektek évtizedekre elakadtak, és csak az év elején tudták megvalósítani őket, amikor a vállalkozások végre elhárították az akadályokat és folytathatták projektjeiket” – mondta Hiep úr.

Több más vállalkozás képviselői is azzal érveltek, hogy a földhasználati díjak idei első félévi meredek emelkedése nem jó jel a befektetési és üzleti környezetre, különösen az ingatlanbefektetésekre nézve.

A földárverések hozzájárultak a földhasználati díjbevételek növekedéséhez 2025 első felében - Fotó: B. NGOC

A földhasználati díjak felhajtják a lakásárakat.

Nguyễn Quốc Hiep úr szerint a megnövekedett költségvetési bevételek pozitív hatása mellett a magas telekárak számos negatív következménnyel is járnak. Ezek közé tartozik az ingatlanárak emelkedése, mivel az árban minden inputköltség benne foglaltatik, és egyetlen fejlesztő sem akar veszteséget elszenvedni. A valóság azonban azt is mutatja, hogy az ingatlanárak emelése önmagában nem garantálja az eladást.

„A lakásárak már most is 70-80 millió VND/ ^m² körül vannak, ami már most is felháborító. Ha ezt az árat 100 millió VND/ ^m² fölé emelik, ki fogja megvenni őket? A lakásárak meghaladják a fizetéssel és fizetéssel dolgozók megfizethetőségét.”

„Még azok is, akiknek van pénzük befektetési célú házak vásárlására, spekulációra, és hajlandóak magas áron vásárolni áremelkedés reményében, abbahagyják a befektetést, amikor a piac lelassul” – fejezte ki aggodalmát Hiep úr.

Eközben Mr. NQK, egy hanoi ingatlanfejlesztő elmondta, hogy sok fejlesztő jelenleg újragondolja terveit, mivel az ingatlanárak már nagyon magasra emelkedtek, és a piaci kereslet fokozatosan csökken. Egy bizonyos ponton a piaci kereslet megszűnik, és a piac leáll. Még a földhasználati díjak megfizetése után is a fejlesztők nem tudnak majd folytatni a projektekbe való befektetést, mert nem tudják majd eladni a termékeiket.

NQK úr szerint a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium a 2024-es földtörvény módosítását is tervezi, hogy visszatérjen a 2014-es földtörvényben szereplő földár-táblázathoz és földhasználati együtthatóhoz. Ennek megfelelően a földár-keretrendszer 5 évig változatlan marad, és a földhasználati együtthatóval kerül kiigazításra.

Ezért a földhasználati együtthatókkal kapcsolatban konkrétabb szabályozásra van szükség. Bár a meghatározást a tartományokra bízzuk, szabályozásra van szükség ezen együtthatók megállapításához az önkényes számítások megakadályozása érdekében. A befektetőknek a projektjeik földárait is meg kell érteniük ahhoz, hogy becsléseket készíthessenek és kiszámíthassák a kibocsátásokat – tette hozzá NQK úr.

Továbbá számos vállalkozás aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy a földtörvény szerint a földárlista 2026. január 1-jétől lép hatályba, de sok település még nem dolgozott ki új földárlistát, és továbbra is a jelenlegit használja. Ezért számításokat kell végezni annak érdekében, hogy az új földárlista 2026 elején időben megjelenhessen.

Több vállalkozás képviselői szerint a földárak a legtöbb projektnél komoly aggodalomra adnak okot. „Ha a települések a 71. rendeletet követik, a projektek földértékelési folyamata számos akadályba ütközik, és egyetlen projekt értékelésének befejezése 1-2 évet vesz igénybe. Ezért a földtörvény módosításakor az első kérdés, amelyre figyelmet kell fordítani, a földértékelési módszer felülvizsgálata” – mondta az egyik vállalkozó.

Forrás: Pénzügyminisztérium, adatok: LE THANH - Grafikák: TUAN ANH

* Do Thien Anh Tuan úr (Előadó a Fulbright Közpolitikai és Menedzsment Iskolában):

A földárak emelkedése visszafoghatja a termelést.

A földhasználati díjak beszedésének törekvése arra késztetheti a településeket, hogy pénzért adják el a földjeiket, árveréseken keresztül felhajtva a földárakat, torzítva a piacot, növelve a beruházási költségeket és akadályozva a termelést.

Ez elfojthatja a gazdaság versenyképességét, csökkentve a magas hozzáadott értékű feldolgozóiparba és szolgáltatási ágazatokba történő befektetések vonzerejét.

A földből származó bevételeknek fenntarthatóbbnak kell lenniük.

Egy földszakértő szemszögéből nézve Dang Hung Vo úr úgy véli, hogy a földáraknak közel kell lenniük a piaci értékhez, de az államnak megfelelő pénzügyi politikával kell rendelkeznie a földterületekkel kapcsolatban. A földpolitikának különösen a lakásárakat kell szabályoznia, ahogyan azt sok ország teszi.

„Más országokban a befektetőknek csak a földhasználati díj 30%-át kell előre kifizetniük, ahelyett, hogy a teljes összeget előre fizetnék, mint nálunk. Az állam csak akkor számítja ki az adót, amikor a létesítmény üzembe helyeződik. Ez azt jelenti, hogy a fennmaradó 70%-ot adóként szedik be a megnövekedett földérték után, amint a létesítmény üzembe helyeződik” – mondta Vo úr.

Eközben Do Thien Anh Tuan úr amellett érvelt, hogy a föld- és ingatlanbevételi politikák átfogó reformjára van szükség, nemcsak a költségvetés fenntartható bevételi rendszerének megteremtése, hanem a jövedelem racionális szabályozása, a társadalmi egyenlőség biztosítása és az egészséges ingatlanpiac kialakítása érdekében is.

Tuan úr szerint fokozatosan el kell törölni az úgynevezett „díjakat”, és fel kell váltani azokat egy ingatlanadó-rendszerrel. Konkrétan az ingatlanadót progresszív skála szerint kell kialakítani, ami azt jelenti, hogy minél több ingatlannal rendelkezik valaki, vagy minél magasabb az ingatlanának értéke, annál magasabb az adókulcs.

Ez nemcsak a bevételek növelését célozza, hanem ami még fontosabb, a földből származó többletjövedelem szabályozását is – ez egy passzív jövedelem, amelyet jelenleg nem adóztatnak arányosan, mint a munkajövedelmet vagy a termelési és üzleti tevékenységekből származó jövedelmet.

„Az ingatlanadó alapvető funkciója az újraelosztás, vagyis a hasznok egy részének elvétele attól a csoporttól, amely sok ingatlannal rendelkezik, és azok újraelosztása. Itt az adó célja nem az ingatlanárak csökkentése, hanem források teremtése a kiszolgáltatott csoportok lakhatáshoz jutásának támogatására, a szociális lakások fejlesztésére, az elszegényedett városi területek felújítására vagy a többséget kiszolgáló közinfrastruktúrába való befektetésre.”

„Az ingatlanadó mellett határozottan progresszív jövedelemadót kellene kivetnünk az ingatlanátruházásokra a jövedelem szabályozása és a spekulatív magatartás megfékezése érdekében” – elemezte tovább Mr. Tuan.

Vissza a témához

LE THANH - BAO NGOC

Forrás: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm