Össze kell hangolni minden fél érdekeit

A befektetők nehezen viselik a költségeket és a hitelek kamatait

Nguoi Dua Tin (NDT): Jelenleg, miközben több millió alacsony és közepes jövedelmű ember vágyik saját otthonra, a megfizethető lakhatás és a szociális lakások kínálata szinte kimerült. Ön szerint mi az oka ennek a helyzetnek?

Vo Hong Thang úr – a DKRA Csoport tanácsadási szolgáltatásokért és projektfejlesztésért felelős igazgatója: A megfizethető lakáskínálat és az alacsony és közepes jövedelmű emberek igényeit kielégítő szociális lakások hiányának problémája már évek óta fennáll.

Számos tényező befolyásolja ezt a szegmenst, de két fő tényező van, amelyek közvetlenül befolyásolják a szegmens kínálatát.

Először is, az inputköltségek emelkednek. Bár az ingatlanárak az elmúlt két évben a csökkenés jeleit mutatták, el kell ismerni, hogy az előző, nagyjából 2014-2020 közötti ingatlanfejlesztési ciklus magas szinten tartotta a lakásárakat.

Ez rendkívül drága beruházási és építési költségeket eredményez az ingatlanprojektek befektetői számára. A földvásárlástól kezdve a nyersanyagokon és a munkaerőn át, amelyek mind vertikálisan emelkednek, nagyon nehéz csökkenteni a kész ingatlanok árát.

Vo Hong Thang úr - Tanácsadási szolgáltatások és projektfejlesztés igazgatója, DKRA Csoport.

Másodszor, az ingatlanprojektek jogi státuszának rendezése elhúzódik, és sok időt vesz igénybe. A földtulajdonlási szakasztól kezdve a befektetőknek jóváhagyási dokumentumokat kell kérvényezniük a kormányzat különböző szintjeitől, nem is beszélve a kártérítésre és a terület megtisztítására vonatkozó tervekről... ami miatt egy projekt jogi befejezése évekig tart.

Különösen az olyan speciális vállalkozások esetében, mint az ingatlanszektor, a legtöbbjük magas pénzügyi tőkeáttételt alkalmaz, a kötvénycsatornáktól és bankoktól felvett hitelek igen nagyok. Bár a projekt a hiányos jogi dokumentumok miatt késik, a vállalkozásnak továbbra is hatalmas összegű kamatot kell „viselnie” a hitelből. A fenti mellékletek mindegyike a termék elkészülte után beépül a termék árába.

Ezért a vállalkozások számára nagyon nehéz alacsony szintre csökkenteni a termékárakat, vagy megfelelni a többség által kívánt „megfizethetőség” koncepciójának, különösen a jelenlegi helyzetben, amikor a költségek már így is nagyon magasak.

Befektető: Ez azt mutatja, hogy az ingatlanbefektetők „fejfájást” szenvednek a költségprobléma miatt. Megtenné, hogy világosabban ismerteti azokat a költségeket, amelyeket az ingatlanvállalkozásoknak viselniük kell, és hogyan befolyásolja ez az ingatlanárak csökkenését?

Vo Hong Thang úr: Az olyan ráfordítási költségek, mint a földhasználati díjak, a területrendezési kártérítés, a banki hitelkamatok, a munkaerőköltségek, az építőanyag-beszerzés... mind meredeken, sőt az utóbbi időben többszörösére emelkedtek.

Egy projekt az építési szabályzat megalkotásától a tervezett jogi befejezésig átlagosan mindössze 3 évig tart, de a valóságban a vállalkozások, amelyek hivatalosan is el akarják kezdeni az építkezést, akár tíz évet is eltölthetnek papírmunkával, ami erőforrás-pazarlást jelent.

A földtulajdonlásért a vállalatoknak számos kártérítést és területtisztítási költséget kell fizetniük a földhasználati jogok átruházásán, földhasználati díjak, földbérleti díjak és rizsföldek védelmével kapcsolatos díjak államnak történő kifizetésén keresztül.

Ezután az építési költségek, beleértve a munkaerőt, az anyagokat stb., idővel növekednek. Lakóházak esetében az építési költségek körülbelül 50%-ot, sorházak esetében körülbelül 30%-ot, villák esetében pedig 20%-ot tesznek ki.

Nem is beszélve a vállalkozások pénzügyi terheiről, amikor tőkét és kamatot kell fizetniük a hitelek után. Minél tovább tart a projekt befejezése, annál magasabb lesz ez a pénzügyi költség. Végül pedig ez a költség benne van az eladási árban, amelyet a vásárlóknak fizetniük kell egy ház vásárlásakor.

A vállalkozások számára lehetetlen veszteséget vállalni csak azért, hogy eladhassák a termékeiket.

Az elmúlt két év borús ingatlanpiaci helyzetében számos befektető próbált vonzó ösztönzőket kínálni a lakásvásárlóknak, és meghosszabbította a fizetési határidőket a kereslet élénkítése érdekében.

Valójában ez egy olyan politika, amely károsítja a befektetők profitját, de mégis elfogadják, hogy megpróbáljanak likviditást teremteni. Most, hogy a költség túl magas, a vállalkozások csak csökkenthetik termékeik árát, hogy mérsékelt szinten harmonizálják a vevők és az eladók érdekeit.

Nagyon nehéz arra kényszeríteni az ingatlanpiaci vállalkozásokat, hogy „megfizethető” szintre csökkentsék az ingatlanárakat, mivel a vállalkozásoknak profitot kell termelniük. Lehetetlen elvárni a vállalkozásoktól, hogy veszteségeket vállaljanak csak azért, hogy eladhassák a termékeiket.

A múltban sok befektető akár több tíz százalékos profitra számított, mielőtt bármit is tett volna, de most eltökéltek a nullszaldó elérésében, sőt, a korai szakaszokban akár veszteséget is el akarnak érni. A befektetők legfőbb célja ma a lehető legalacsonyabb eladási ár, a pénz mielőbbi összegyűjtése és a cash flow létrehozása, ami a legjobb megoldás azoknak az ügyfeleknek, akik ingatlant szeretnének birtokolni.

A szakpolitikának köszönhetően a lakáskínálat növekedésére vonatkozó várakozások

Befektető: Valójában még a 2023-as ingatlanpiac általánosan borús kontextusában is a megfizethető lakhatási szegmens továbbra is különös figyelmet kap az ügyfelektől, és az ebben a szegmensben zajló projektek mindig stabil tranzakciós volument produkálnak.

Úgy tűnik azonban, hogy a befektetők érdeklődnek a luxus sorházak és a felső kategóriás apartmanok fejlesztése iránt.... Miért gondolja, hogy létezik ez a paradoxon?

Vo Hong Thang úr: Az országszerte több ezer projektben egyidejűleg bekövetkezett jogi patthelyzet miatt az elmúlt években az indítható projektek száma nagyon alacsony volt, csak bizonyos szegmensekben.

A kedvező árú projektek kis száma miatt az értékesítési sebesség minden bizonnyal nagyon gyors lesz, és a nyüzsgő tranzakciók könnyen tévesen azt a benyomást keltik bennünk, hogy csak az alacsony költségű projektek érdekelik az embereket.

Azonban azt a valóságot is figyelembe kell venni, hogy az olyan „forró pontokon” található projektek esetében, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, az 50 millió VND/m2 alatti árú lakások száma szinte nem létezik. A fenti projektek mindegyike 70-80 millió VND/m2, sőt 100 millió VND/m2 árat fog felmutatni, más néven luxus ingatlanokat.

A fenti projektek mindegyike olyan kiváló helyen található, hogy a befektetők számára nagyon nehéz csökkenteni a termékárakat. Különösen a közelmúltban volt nagyon szűkös az eladásra kínált luxusprojektek száma, ami szintén alacsonyá tette a szegmens tranzakciós volumenét.

Ezért lehetetlen a piacon lévő tranzakciók számát megvizsgálni annak megerősítésére, hogy a luxus ingatlanok szegmense kevésbé érdeklődik, mint a megfizethető vagy szociális lakások szegmense.

Ha csökkennek a költségek, az ingatlanárak is azonnal zuhanni fognak.

Ezenkívül egyes befektetők számára sok vállalkozás a kezdetektől fogva a sorházak és a magas értékű házak szegmensének fejlesztésére pozicionálta magát, és hosszú távú stratégiával rendelkezik ennek a szegmensnek a fejlesztésére, így annak ellenére, hogy valóban az alacsonyabb értékű szegmenseket szeretnék fejleszteni a piaci kereslet kielégítése érdekében, továbbra is el kell fogadniuk az eredeti orientáció folytatását.

Emellett néhány projekt befejezetlenül, nagyon magas tőkebefektetéssel valósult meg, így a befektetők számára nehéz könnyen más ingatlanpiaci szegmensekre váltani.

Befektető: Véleménye szerint milyen megoldásokat kellene bevezetni a megfizethető lakáskínálat hiányának problémájára? A felülvizsgált földtörvényt elfogadták, és a gyakorlatban is alkalmazni fogják. Hogyan értékeli, hogy ez hatással lesz az ingatlanpiaci kínálatra?

Vo Hong Thang úr: Az állam főbb politikája alapján teljes mértékben arra számíthatunk, hogy a következő 3-5 évben a szociális és megfizethető lakások kínálata drámaian megnő, pótolva az emberek többségének az utóbbi időben tapasztalható lakhatási szükségleteinek hiányát.

Ennek megvalósításában továbbra is az állam szerepe a legfontosabb, amelynek kulcsfontosságú feladata a piac működtetése és fejlődésének irányítása politikák, intézmények és stratégiák révén...

A legfontosabb a projekttel kapcsolatos összes jogi kérdés megoldása, az adminisztratív eljárási idő lerövidítése, hogy a vállalkozások gyorsan megkezdhessék az építkezést. Különösen az újonnan módosított és kiegészített törvények lesznek minden bizonnyal azonnali pozitív hatással a piaci kínálatra a hivatalos végrehajtásukat követően.

Másodszor, felül kell vizsgálni a földhasználati költségeket, és több adótámogatási programra van szükség a megfizethető lakhatást és a szociális lakások szegmensét fejlesztő vállalkozások számára.

Harmadszor, Vietnámnak fontolóra kellene vennie további lakásfejlesztési alapok létrehozását az első lakást vásárlók számára, mint például Szingapúrnak.

Végül pedig országunknak több tiszta földalapot kellene létrehoznia, és azokat árverésre kellene bocsátania, hogy a vállalkozások könnyen hozzáférhessenek a földhöz.

Ami a vállalkozásokat illeti, a természet továbbra is a kereslet és kínálat viszonya. Ha a ráfordítási költségek emelkednek, az eladási ár is emelkedik, és fordítva. Ha a költségek csökkennek, a kész ingatlantermékek ára is azonnal csökken. A fenti költségek ellenőrzése érdekében az állam továbbra is fontos szerepet játszik az ingatlanpiac növekedésének és csökkenésének meghatározásában .

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html