Szükséges minden fél érdekeinek összehangolása.

A fejlesztők nehezen viselik a költségeket és a hitelkamatok kifizetését.

Riporter (NĐT): Jelenleg, miközben több millió alacsony és közepes jövedelmű ember vágyik saját otthonra, a megfizethető lakhatás és a szociális lakások kínálata szinte kimerült. Ön szerint mi ennek a helyzetnek az oka?

Vo Hong Thang úr – a DKRA Csoport tanácsadási szolgáltatásokért és projektfejlesztésért felelős igazgatója: A megfizethető és szociális lakások elégtelen kínálatának problémája, amely az alacsony és közepes jövedelmű emberek igényeit elégítené ki, már évek óta fennáll.

Sok közrejátszó tényező van, de két fő közvetlenül befolyásolja a kínálatot ebben a szegmensben.

Először is, a ráfordítási költségek emelkedtek. Bár az ingatlanárak az elmúlt két évben a csökkenés jeleit mutatták, el kell ismerni, hogy az előző, nagyjából 2014-2020 közötti ingatlanfejlesztési ciklus magas szinten tartotta az ingatlanárakat.

Ez rendkívül magas beruházási és építési költségeket eredményez az ingatlanprojektek fejlesztői számára. Mivel a földvásárlás, a nyersanyagok, a munkaerőköltségek stb. mind drámaian emelkednek, nagyon nehéz csökkenteni a kész ingatlanok árát.

Vo Hong Thang úr - Tanácsadási szolgáltatások és projektfejlesztés igazgatója, DKRA Csoport.

Másodszor, az ingatlanprojektek jogi státuszának rendezése gyakran hosszadalmas folyamat, és nagyon sokáig tart. A földtulajdonlás szakaszától kezdve a fejlesztőknek még mindig meg kell szerezniük a kormányzat különböző szintjeinek jóváhagyásait, nem is beszélve a kártérítési és áttelepítési tervek kidolgozásáról... ami miatt a projekt jogi eljárásainak befejezése évekig elhúzódik.

Különösen a speciális vállalkozások, mint például az ingatlanszektor, amelyek többnyire magas pénzügyi tőkeáttételt alkalmaznak, jelentős mennyiségű kötvényből és banki csatornákból származó hitelfelvételre van szükség. Míg a projektek a befejezetlen jogi eljárások miatt késedelmet szenvednek, a vállalkozásoknak továbbra is viselniük kell a hitelek hatalmas kamatfizetéseit. Mindezek a kapcsolódó költségek végül beépülnek a termék végső árába a befejezés után.

Ezért a vállalkozások számára nagyon nehéz a termékárakat olyan szintre csökkenteni, amelyet az emberek többsége „megfizethetőnek” tart, különösen a jelenlegi helyzetben, amikor a költségek már így is nagyon magasak.

Befektető: Ez jól mutatja, hogyan küzdenek az ingatlanfejlesztők a költségproblémával. Tudna részletesebben ismertetni néhány olyan költséget, amelyekkel az ingatlanvállalkozások jelenleg szembesülnek, és hogyan befolyásolja ez az ingatlanárak csökkenését?

Vo Hong Thang úr: Az olyan ráfordítási költségek, mint a földhasználati díjak, a földterület-tisztításért járó kártérítés, a bankhitel-kamat, a munkaerőköltségek és az építőanyag-beszerzés... mind meredeken, sőt többszörösére emelkedtek az utóbbi időben.

Egy projekt, a kezdeti tervezési szakasztól a jogi eljárások befejezéséig, várhatóan átlagosan mindössze 3 évet vesz igénybe. A valóságban azonban a vállalkozások akár egy évtizedet vagy többet is eltölthetnek a hivatalos építkezés megkezdéséhez szükséges papírmunkával, ami erőforrás-pazarláshoz vezet.

A földtulajdonhoz a vállalkozásoknak számos költséget kell viselniük a kártérítéssel és a földterület-tisztítással kapcsolatban a földhasználati jogok átruházásán, a földhasználati díjak, a földbérleti díjak és a rizsföld védelméért fizetendő díjak államnak történő megfizetése révén.

Ezután az építési költségek, beleértve a munkaerőt és az anyagokat is, idővel folyamatosan emelkednek. Lakóépületek esetében az építési költségek körülbelül 50%-ot, sorházak esetében körülbelül 30%-ot, villák esetében pedig 20%-ot tesznek ki.

Nem is beszélve a vállalkozások pénzügyi terheiről, amikor a hitelek tőkéjét és kamatait vissza kell fizetniük. Minél tovább tart a projekt befejezése, annál magasabbak ezek a pénzügyi költségek. És végső soron mindezek a költségek beépülnek az eladási árba, amelyet a vásárlóknak fizetniük kell egy ház vásárlásakor.

Lehetetlen elvárni a vállalkozásoktól, hogy veszteségeket vállaljanak csak azért, hogy megszabaduljanak a készleteiktől.

Az elmúlt két évhez hasonló pangó ingatlanpiaci környezetben sok fejlesztő vonzó ösztönzőket kínál a lakásvásárlóknak, és meghosszabbítja a fizetési feltételeket a kereslet élénkítése érdekében.

A valóságban ez egy olyan politika, amely károsítja a befektető profitját, de mégis elfogadják a likviditásteremtés érdekében. Most, hogy a költségek túl magasak, a vállalkozások csak a termékárak csökkentésével tudják egyensúlyba hozni a vevők és az eladók érdekeit egy ésszerű mértékben.

Nagyon nehéz arra kényszeríteni az ingatlancégeket, hogy „megfizethető” szintre csökkentsék az ingatlanárakat, mivel az üzletnek nyereségesnek kell lennie, és lehetetlen elvárni tőlük, hogy veszteségeket vállaljanak csak azért, hogy eladják a készletüket.

Korábban sok fejlesztő több tíz százalékos profitra törekedett, mielőtt bármilyen projektbe belefogott volna. Most azonban a nullszaldós működésre, vagy akár veszteséges működésre törekszenek a kezdeti szakaszokban. A fejlesztők legfőbb célja ma a lehető legalacsonyabb eladási ár kínálása és a fizetések mielőbbi beszedése a cash flow generálása érdekében, ami már most is a legjobb megoldás az ingatlant birtokolni kívánó ügyfelek számára.

A szakpolitikai változások miatti megnövekedett lakáskínálattal kapcsolatos várakozások.

Befektető: A valóság az, hogy még a 2023-as ingatlanpiac általánosan borús kontextusában is a megfizethető lakhatási szegmens mindig is különös figyelmet kapott az ügyfelektől, és az ebben a szegmensben zajló projektek folyamatosan stabil tranzakciós volument tartottak fenn.

A befektetők azonban különösen érdeklődnek a luxus sorházak és a felső kategóriás apartmanok fejlesztése iránt. Miért létezik ez a paradoxon?

Vo Hong Thang úr: Az országszerte több ezer projektet érintő, egyidejűleg jelentkező jogi szűk keresztmetszetek miatt az elmúlt években nagyon kevés projekt volt jogosult az indításra, és ezek csak néhány konkrét szegmensre koncentrálódtak.

A projektek korlátozott száma és kedvező árai miatt az eladások biztosan nagyon gyorsak lesznek, és az élénk tranzakciók könnyen vezethetnek minket ahhoz a téves elképzeléshez, hogy csak az alacsony árú projektek keltenek érdeklődést a lakosság körében.

Fontos azonban elismerni azt a tényt is, hogy a Hanoihoz és Ho Si Minh-városhoz hasonló „forró pontokon” található projektek esetében szinte nincsenek 50 millió VND/m2 alatti áron kínált lakások. Ezeknek a projekteknek az ára jellemzően 70-80 millió VND/m2, vagy akár 100 millió VND/m2 között mozog, és luxus ingatlanoknak számítanak.

Mivel ezek a projektek ilyen kiváló helyszíneken találhatók, a fejlesztőknek nagyon nehéz csökkenteniük a termékeik árait. Ráadásul az utóbbi időben nagyon kevés luxusprojekt volt elindítható, ami szintén alacsony tranzakciós volumeneket eredményezett ebben a szegmensben.

Ezért lehetetlen a piacon lévő tranzakciók számát tekintve arra a következtetésre jutni, hogy a luxus ingatlanok szegmense kevésbé népszerű, mint a megfizethető vagy szociális lakások szegmensei.

Ha a költségek csökkenthetők, az ingatlantermékek ára azonnal csökkenni fog.

Továbbá, egyes fejlesztők számára sok vállalkozás kezdettől fogva sorházak és magas értékű ingatlanok fejlesztésére pozicionálta magát, és hosszú távú stratégiával rendelkezik ennek a szegmensnek a fejlesztésére. Ezért, bár a piaci kereslet kielégítése érdekében szeretnék az alacsonyabb értékű szegmenseket fejleszteni, továbbra is el kell fogadniuk a kezdeti irány követését.

Ezenkívül néhány projekt befejezetlen maradt nagyon magas tőkebefektetéssel, ami megnehezíti a befektetők számára, hogy könnyen más ingatlanpiaci szegmensekre váltsanak.

Befektető: Véleménye szerint milyen megoldásokra van szükség a megfizethető lakások hiányának kezelésére? A módosított földtörvényt elfogadták, és hamarosan hatályba lép. Hogyan értékeli ennek a hatását az ingatlanpiaci kínálatra?

Vo Hong Thang úr: Az állam főbb politikája alapján teljes mértékben arra számíthatunk, hogy a következő 3-5 évben a szociális és megfizethető lakások kínálata drámaian megnő, ellensúlyozva a lakosság túlnyomó többségét az utóbbi időben sújtó lakáshiányt.

Ennek elérésében továbbra is kiemelkedő az állam szerepe, amely vezető felelősséggel tartozik a piacfejlesztés irányításáért és irányításáért politikák, intézmények és szabályozások révén.

A legfontosabb a projekttel kapcsolatos összes jogi kérdés megoldása, az adminisztratív eljárások lerövidítése, hogy a vállalkozások gyorsan megkezdhessék az építkezést. Különösen a nemrég módosított és kiegészített törvények minden bizonnyal azonnali pozitív hatással lesznek a piaci kínálatra, miután hivatalosan is hatályba lépnek.

Másodszor, felül kell vizsgálni a földhasználati költségeket, és több adótámogatási programra van szükség a megfizethető lakhatást és szociális lakásokat fejlesztő vállalkozások számára.

Harmadszor, Vietnámnak fontolóra kellene vennie további lakásfejlesztési alapok létrehozását az első lakást vásárlók számára, Szingapúrhoz hasonlóan.

Végül, hazánkban több tiszta földalapot kellene létrehoznunk, és azokat árverésre kellene bocsátanunk, hogy a vállalkozások könnyen hozzáférhessenek a földhöz.

Üzleti szempontból az alapvető kapcsolat továbbra is a kínálat és a kereslet kapcsolata. Ha a ráfordítási költségek emelkednek, az eladási árak is emelkedni fognak, és fordítva, ha a költségek csökkennek, az ingatlantermékek ára azonnal csökkenni fog. Ezen költségek ellenőrzése érdekében az állam továbbra is kulcsszerepet játszik az ingatlanpiac felfelé és lefelé irányuló trendjeinek meghatározásában .

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html