Legyen óvatos, ha földtulajdoni igazolás nélküli földbe fektet be.

A Nemzetgyűlés által nemrégiben elfogadott 2024. évi módosított földtörvény augusztus 1-jén lép hatályba. Az egyik nagy érdeklődésre számot tartó pont a földhasználati jogot igazoló okiratok nélküli földterületekre vonatkozó földhasználati jogigazolások (közismert nevén földtulajdoni okmányok) kiadásáról szóló szabályozás.

Korai vásárlások keresése

Konkrétan a módosított Földtörvény 138. cikke kimondja, hogy azokat a háztartásokat és magánszemélyeket, akik jelenleg dokumentumok nélkül használnak földet, de nem sértik a földtörvényeket, és nem tartoznak azon esetek alá, amikor a földet 2014. július 1. előtt megfelelő engedély nélkül osztották ki, figyelembe veszik a földhasználati jog igazolásának kiállításakor. Ez a cikk számos olyan esetet is felvázol, amelyeket a földhasználati jog igazolásának kiállításakor figyelembe vesznek.

Sokan úgy vélik, hogy a fent említett szabályozás hatálybalépése megoldja a földhasználati engedélyek kiadásának kérdését az ősöktől származó, stabilan használt földhasználat eseteire. Ezek még mindig gyakori esetek, különösen vidéki területeken.

A pangó ingatlanpiac és a legtöbb befektetési csatorna vonzerejének hiánya miatt egyesek megkockáztatták, hogy vidéki területeken földtulajdon nélküli földet vásárolnak, abban a reményben, hogy amikor a földtörvény hatályba lép és a földtulajdoni okmányokat kiállítják, az eladási ár sokszorosára emelkedik.

Sokan szeretnének földet vásárolni földtulajdoni engedély nélkül Quang Khe községben, Dak G'long kerületben, Dak Nong tartományban.

A Nguoi Lao Dong újság egyik riporterének nyilatkozva Bui Cong úr, egy Dak Nong tartománybeli ingatlanügynök elmondta, hogy az elmúlt hónapokban számos „megbízást” kapott olyan ügyfelektől, akik földtulajdon nélküli mezőgazdasági földterületek vásárlása iránt érdeklődtek. Cong úr szerint az ügyfelek főként zöld tulajdonjoggal rendelkező földterületeket (erdőterület), piros tulajdonjoggal nem rendelkező, de évek óta művelt személyek tulajdonában lévő földterületeket, vagy földkivonással rendelkező földterületeket (felmért és határjelzőkkel ellátott földterület) kérnek. „Most közvetítettem két földterület eladását két Ho Si Minh-városi és hanoi ügyfélnek. Mezőgazdasági földterületet vásároltak tulajdonjog nélkül, és a vásárlás után azonnal határjelzőket helyeztettek ki. Azt mondták, hogy azért vették meg, hogy megvárják a földtulajdoni jogok alkalmazását, amikor az új törvény augusztus 1-jén hatályba lép” – mesélte Cong úr.

Cong úr szerint az erdőterületek és a földtulajdoni engedély nélküli mezőgazdasági területek jelenleg nagyon olcsók, mindössze 400-500 millió VND/hektár (10 000 m2). Eközben a földtulajdoni engedéllyel rendelkező földterületek 2-3-szor drágábbak.

„Korábban, amikor az emberek földtulajdon nélküli mezőgazdasági földterületekről beszéltek, mindenki habozott, mert attól tartottak, hogy a megvásárlás után nem tudják elintézni a papírmunkát. Csak a helyiek adták-vették egymás között művelésre. Az utóbbi időben sokan aktívan keresték, tőlem is rendeltek, hogy megtaláljam. Talán értesültek az új törvényről, amely lehetővé teszi a földtulajdont, és arról, hogy ez a fajta földterület olyan olcsó, ezért vásárolnak annyit” – hangsúlyozta Mr. Cong.

Hasonlóképpen Kim asszony, egy Binh Phuoc és Tay Ninh tartományokban működő ingatlanközvetítő cég alkalmazottja is elmondta, hogy az utóbbi időben sokan keresték meg azzal a kéréssel, hogy nagy mezőgazdasági földterületeket vásároljanak, egyesek még földtulajdon nélküli földterületek megvásárlását is érdeklődtek, feltéve, hogy az ár jó. „A múlt héten a cégem tanácsot adott és véglegesített egy üzletet egy több mint 12 hektáros, jelenleg duriánnal és más gyümölcsfákkal beültetett földterületre Loc Ninh kerületben, Binh Phuoc tartományban, több mint 7 milliárd VND-ért. Ebből a 12 hektárból csak 3 hektár rendelkezik földtulajdonnal; a többi még mindig nincs bejegyezve” – mondta Kim asszony.

Kockázatos trend

Nguyen Phuong Lien, a SENLAW Ügyvédi Iroda ügyvédje kijelentette, hogy a hamarosan hatályba lépő új földtörvény megkönnyíti a földtulajdoni okmányok kiadását a polgárok számára. A tulajdoni lap nélküli földvásárlás azonban kockázatos és potenciálisan nagyon veszélyes befektetési forma. A polgároknak és a befektetőknek gondosan mérlegelniük kell az előnyöket és a hátrányokat, amikor ezt a trendet követve földet vásárolnak vagy adnak el. „A jogi dokumentumok nélküli földterület általában sokkal olcsóbb, mint a hivatalosan elismert tulajdonjoggal rendelkező. Ez azonban számos kockázattal jár. Jogi dokumentumok nélküli földterület vásárlásakor a vevőknek nehézséget okoz a földterület eredetének, a telekkel kapcsolatos információknak és a tervezési státuszának ellenőrzése. Továbbá, mivel nincs földhasználati jogról szóló igazolás, a vevők nem lehetnek biztosak abban, hogy a földterület nem képezi vita vagy jogosulatlan felhasználás tárgyát, illetve hogy nincsenek átfedő földügyletek és tulajdonjogi konfliktusok. Ebben az esetben a vevők az eladó tisztességességétől függenek. A vevők alapvető földhasználati jogai is korlátozva lehetnek, mivel nem ruházhatják át, nem ajándékozhatják, nem örökölhetik, nem terhelhetik jelzáloggal, nem változtathatják meg a földhasználat célját, és nem adhatják bérbe a földet. Ha építkezni akarnak a földterületen, meg kell várniuk a földhasználati cél átalakítására vonatkozó eljárások befejezését és a földhasználati jogról szóló igazolás megszerzését...” – elemezte Lien ügyvéd.

Dr. Pham Anh Khoi, az Ingatlanpiaci Pénzügyi Szolgáltatásokat Végző Vállalat (FINA) vezérigazgatója, mint az ingatlanszektorban dolgozó szakember, kijelentette, hogy csak augusztus 1. után, amikor az ingatlanokkal és a földkereskedelemmel kapcsolatos törvények hatályba lépnek és alkalmazásra kerülnek, értékelhetjük egyesek azon „rövid úton” történő döntéseinek hatékonyságát, hogy földtulajdon nélkül vásárolnak földet.

„Mindenki tudja, hogy a mezőgazdasági földterület, különösen a földtulajdon nélküli földterület, nagyon olcsó, de ha megkapja a tulajdonjogot, az ára sokszorosára emelkedik. Azonban senki sem lehet biztos benne, hogy az adott tulajdonjog nélküli földterületet érintik-e bármilyen tervezési korlátozás, viták tárgyát képezi-e, vagy egyáltalán szóba kerül-e a tulajdonjog megszerzése.”

„A mezőgazdasági földterület, ha művelésre használják, és a gazdasági hatékonyság növelése érdekében csúcstechnológiás mezőgazdasági termelésbe fektetnek be, nagy potenciállal rendelkezik. Azonban azok, akik mezőgazdasági földet vagy tulajdoni lap nélküli földet vásárolnak, hogy később megváltoztassák a használati célját, felosztják, és telkeket adjanak el, nehézségekbe ütköznek, és a Földtörvény, valamint az ingatlanokkal kapcsolatos egyéb törvények sem ösztönzik őket erre” – jegyezte meg ez a szakértő.

Ingatlan- és pénzügyi szakértők már többször is azt tanácsolták a pénz nélküli ingatlanbefektetőknek és a szabad pénzzel rendelkezőknek, hogy alaposan mérlegeljék, mielőtt távoli és külvárosi területeken található földekbe és házakba fektetnének. Befektetés előtt mérlegelniük kell a gazdasági hatékonyságot, a kiaknázási potenciált, az előnyöket, a cash flow-t, a befektetés megtérülését, a likviditást és különösen az előre látható kockázatokat.

Forrás: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm