Legyen óvatos, ha vörös könyv nélküli földbe fektet be

A felülvizsgált 2024-es földtörvényt a Nemzetgyűlés nemrégiben fogadta el, amely augusztus 1-jétől lép hatályba. Az egyik olyan pont, amely sokakat érdekel, a földhasználati jogot igazoló dokumentumok nélküli földterületekre vonatkozó földhasználati jogot igazoló okiratok (közismert nevén vörös könyvek) kiadásának szabályozása.

Megelőző vásárlás

Konkrétan a módosított Földtörvény 138. cikke kimondja, hogy a földet dokumentumok nélkül, de a földtörvényeket nem sértő háztartások és magánszemélyek esetében – és nem azokban az esetekben, amikor a földet megfelelő engedély nélkül osztották ki 2014. július 1. előtt – lehetőség van földhasználati jog igazolásának megadására. Ez a törvény számos olyan esetet is felvázol, amelyeket a földhasználati jog igazolásának megadásához figyelembe vesznek.

Sokan úgy vélik, hogy a fenti szabályozás hatálybalépése megoldja a földhasználati engedélyek kiadásának problémáját az ősök által hátrahagyott és stabilan használt földhasználat eseteire. Ezek gyakori esetek, különösen vidéki területeken.

A pangó ingatlanpiac közepette a legtöbb befektetési csatorna nem vonzó, egyesek megkockáztatták, hogy vidéki területeken vörös könyv nélküli földterületeket vásárolnak azzal a várakozással, hogy amikor a földtörvény hatályba lép, a földterületek vörös könyvet kapnak, az eladási ár pedig sokszorosára emelkedik.

Sokan szeretnének vörös könyv nélküli földet vásárolni Quang Khe községben, Dak G'long kerületben, Dak Nong tartományban.

A Nguoi Lao Dong újság egyik riporterének nyilatkozva Bui Cong úr, aki Dak Nong tartomány ingatlanügynöke, elmondta, hogy az elmúlt hónapokban számos ügyféltől kapott „megbízásokat”, amelyek vörös könyvvel nem rendelkező mezőgazdasági földterületek megvásárlását kérték. Cong úr szerint az ügyfelek főként zöld könyvvel (erdőterület), vörös könyvvel nem rendelkező, de régóta lakosok tulajdonában lévő földterületeket, illetve kivonattal rendelkező földterületeket kérnek (a földhatárokat felmérték és kijelölték). „Most közvetítettem két telek eladását két ügyfélnek Ho Si Minh-városban és Hanoiban. Könyv nélkül vásároltak mezőgazdasági földterületet, és a vásárlás után azonnal kihelyezték a határcölöpöket. Azt mondták, hogy azért vették meg, hogy megvárják a könyvet, amikor az új törvény augusztus 1-jétől hatályba lép” – mondta Cong úr.

Cong úr szerint az erdőterületek és a vörös könyvvel nem rendelkező mezőgazdasági területek jelenleg nagyon olcsók, mindössze 400-500 millió VND/ha (10 000 m2). Eközben a vörös könyvvel rendelkező területek 2-3-szor drágábbak.

„Korábban, ha tanúsítvány nélküli mezőgazdasági földterületről volt szó, mindenki habozott, mert félt, hogy nem tudják elintézni a papírmunkát. Csak a helyiek adták-vették egymásnak mezőgazdasági célra. Az utóbbi időben sokan vadásztak rá, és megkértek, hogy keressem meg. Talán tudják, hogy az új törvény lehetővé teszi a tanúsítványok kiadását, és az ilyen típusú földterületek ára túl olcsó, ezért nagy mennyiségben keresik a megvásárlását” – hangsúlyozta Mr. Cong.

Hasonlóképpen Kim asszony – egy Binh Phuoc és Tay Ninh megyei ingatlanközvetítő cég alkalmazottja – elmondta, hogy az utóbbi időben sokan keresték meg őket nagy mezőgazdasági földterületek megvásárlásával kapcsolatban, egyesek még vörös könyv nélküli földterületet is kértek, amennyiben az ár jó. „A múlt héten a cégem konzultált és lezárt egy több mint 12 hektáros földterületet a Binh Phuoc tartomány Loc Ninh kerületében, ahol duriánt és néhány más gyümölcsfát termesztenek, több mint 7 milliárd VND áron. Ebből a 12 hektárból csak 3 hektár rendelkezik vörös könyvvel, a többi még nincs bejegyezve” – mondta Kim asszony.

Kockázatos trend

Nguyen Phuong Lien, a SENLAW Ügyvédi Iroda ügyvédje elmondta, hogy a hamarosan hatályba lépő új földtörvény megkönnyíti a tanúsítványok kiadását az emberek számára. A tanúsítvány nélküli földvásárlás azonban egy kalandos és nagyon kockázatos befektetés. Az embereknek és a befektetőknek mérlegelniük kell az előnyöket és a hátrányokat, amikor ezt a trendet követve vásárolnak vagy adnak el földet. „A jogi dokumentumok nélküli földterület gyakran sokkal olcsóbb, mint az államilag elismert jogokkal rendelkező. Azonban számos kockázattal jár, például jogi dokumentumok nélküli földvásárlás esetén a vevőnek nehéz ellenőriznie a földterület eredetét, a telekkel kapcsolatos információkat és a tervezési státuszt. Továbbá, mivel nincs földhasználati jogról szóló igazolás, a vevőnek nehéz biztosítania, hogy a földterületet ne vitassák vagy ne sértsék meg, illetve hogy ne álljon fenn átfedés a földeladások és a tulajdonjoggal kapcsolatos konfliktusok között. Ilyenkor a vevő az eladó tisztességétől függ. Vagy a vevő alapvető jogai, mint földhasználó, korlátozottak lesznek, mivel nem ruházhatja át, nem adományozhatja, nem örökölheti, nem terhelheti jelzáloggal, nem változtathatja meg a földhasználat célját, nem adhatja bérbe... Ha építkezni akar a földterületen, akkor meg kell várnia a földhasználat céljának megváltoztatására és a földhasználati jogról szóló igazolás kiállítására vonatkozó eljárások befejezését is...” - elemezte Lien ügyvéd.

Dr. Pham Anh Khoi, az Ingatlan Pénzügyi Szolgáltató Vállalat (FINA) vezérigazgatója, mint az ingatlanszektorban dolgozó személy, elmondta, hogy csak augusztus 1. után, miután hatályba lépnek és alkalmazandók az ingatlanokkal és földkereskedelemmel kapcsolatos törvények, értékelhetjük majd egyesek azon döntéseinek hatékonyságát, hogy „rövidebb utat választva” vörös könyvek nélkül vásárolnak földet.

„Mindenki tudja, hogy a mezőgazdasági földterületek, különösen a tanúsítvány nélküli földterületek, nagyon olcsók. Ha tanúsítványt kapnak, az ára sokszorosára emelkedik. Azonban senki sem biztos benne, hogy az a tanúsítvány nélküli földterület szerepel-e valamilyen tervezésben, vitatott-e, vagy fontolóra veszik-e a tanúsítvány megszerzését?”

„A mezőgazdasági földterület, ha művelésre használják, a mezőgazdasági termelést szolgáló csúcstechnológiába fektetnek be, növelve a gazdasági hatékonyságot, nagy potenciállal rendelkezik. Ami pedig azokat illeti, akik mezőgazdasági földet, engedély nélküli földet vásárolnak, hogy később megváltoztassák a használat célját, parcellákra osszák és eladják, ezt nehéz lesz megtenni, és a Földtörvény és az ingatlanokkal kapcsolatos egyéb törvények sem ösztönzik” – jegyezte meg a szakértő.

Ingatlan- és pénzügyi szakértők többször is azt javasolták, hogy a pénztelen emberek és az ingatlanbefektetők alaposan mérlegeljék, mielőtt távoli és periférikus tartományokban lévő ingatlanokba fektetnének be. Befektetés előtt figyelembe kell venni a gazdasági hatékonyságot, a kiaknázási kapacitást, a lehetséges előnyöket, a cash flow-t, a jövedelmezőséget, a likviditást stb., különösen az előre látható kockázatokat.

Forrás: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm