A kormány új szabályozást adott ki a földértékelésről.

4 módszer a földértékelésre

A 12/2024/ND-CP rendelet módosítja a 44/2014/ND-CP rendelet 4. és 5. cikkét a földértékelési módszerekről és az egyes módszerek alkalmazásának feltételeiről.

Konkrétan az összehasonlító módszert úgy alkalmazzák, hogy kiigazítják az azonos földhasználati célú földterületek árait, a földárakat befolyásoló tényezők bizonyos hasonlóságait, amelyeket a piacon értékesítettek, és amelyeket földhasználati jogokért árvereztek el, ahol a nyertes pályázó teljesítette pénzügyi kötelezettségeit az árverési döntés szerint. Ez a földárakat befolyásoló tényezők elemzésével és összehasonlításával történik, miután kizárták a földhöz kapcsolódó vagyon értékét (ha van ilyen), hogy meghatározzák az értékelendő földterület árát.

Az összehasonlító módszert olyan esetekben alkalmazzák az értékelésre, ahol legalább három összehasonlítható, azonos földhasználati rendeltetésű, a földárakat befolyásoló tényezőkben bizonyos hasonlóságokat mutató, valamint a piacon átruházott és árverésen elnyert földhasználati joggal rendelkező földrészlet létezik, és a nyertes pályázó teljesítette a nyertes pályázati döntés szerinti pénzügyi kötelezettségeit (a továbbiakban: összehasonlítható földrészletek), kivéve az alábbi a), b), c) és d) pontokban meghatározott eseteket.

A jövedelemmódszert úgy alkalmazzák, hogy a földterületenkénti átlagos éves nettó jövedelmet elosztják a 12 hónapos vietnami dong takarékbetétek átlagos kamatlábával azoknál a kereskedelmi bankoknál, ahol az állam a tartomány alaptőkéjének vagy összes szavazati joggal rendelkező részvényének több mint 50%-ával rendelkezik a három egymást követő évben, a legutóbbi negyedév végéig, amelyre vonatkozóan az értékelési időpont előtt adatok állnak rendelkezésre.

A jövedelemmódszert mezőgazdasági földterületek és nem mezőgazdasági földterületek (kivéve lakóterületek) értékelésére alkalmazzák, ahol az értékelendő földterület vagy terület nem felel meg az összehasonlító módszer követelményeinek, de az értékelés időpontjában a törvényes földhasználati cél szerinti földhasználatból származó bevételek és ráfordítások meghatározhatók, kivéve az alábbi a), b), c) és d) pontokban meghatározott eseteket.

A többletmódszert úgy alkalmazzák, hogy a teljes becsült fejlesztési bevételből kivonják a telek vagy terület teljes becsült fejlesztési költségét, a területfelhasználási terv és az illetékes hatóság által jóváhagyott részletes építési terv szerinti leghatékonyabb földhasználat (területfelhasználási együttható, beépítési sűrűség, az épület maximális emeletszáma) alapján.

A többletmódszert olyan esetekben alkalmazzák az értékelés során, amikor a földterület vagy a beruházási projektek területe nem felel meg az összehasonlító módszer vagy a jövedelemmódszer feltételeinek, de a projekt teljes fejlesztési bevétele és teljes fejlesztési költsége becsülhető, kivéve az alábbi a), b), c) és d) pontokban meghatározott eseteket.

A földár-korrekciós együttható módszerét úgy alkalmazzák, hogy a földár-táblázatban szereplő földárat megszorozzák a földár-korrekciós együtthatóval. A földár-korrekciós együtthatót a tartomány vagy a központilag kormányzott város Népi Bizottsága (a továbbiakban: Tartományi Népi Bizottság) adja ki a földár-táblázatban szereplő földár és a mindenkori piaci földár összehasonlításával.

A földár-korrekciós együttható módszerét olyan földterületek és területek földárának meghatározására alkalmazzák, amelyek már szerepelnek a Tartományi Népi Bizottság által kiadott földár-táblázatban, és az alábbi esetek egyikébe esnek:

a) A Földtörvény 114. cikkének 4. záradékának a) pontjában és 189. cikkének 3. záradékában meghatározott esetek;

b) Az éves földjáradék-fizetések kiszámítása, amikor az állam árverés nélkül adja bérbe a földet a földhasználati jogok tekintetében;

c) A földhasználati jogok árverezésének kikiáltási árának kiszámítása, amikor az állam földet jelöl ki vagy ad bérbe olyan esetekben, amikor a földterületre vagy területre már a részletes építési tervnek megfelelően műszaki infrastruktúrát építettek ki;

d) Az értékelendő földrészlet vagy terület árának meghatározása, amennyiben a földhasználati díj és földbérleti díj hatálya alá tartozó terület földár-táblázata szerint számított teljes értéke kevesebb, mint 30 milliárd VND a központilag igazgatott városok, kevesebb, mint 10 milliárd VND a hegyvidéki és felföldi tartományok, és kevesebb, mint 20 milliárd VND a többi tartomány esetében, a következő esetekben:

A Földtörvény 114. cikke 4. záradékának b) és d) pontjában, valamint 172. cikke 2. záradékában meghatározott esetek;

A földbérleti díjat egyszeri, a teljes bérleti időszakra vonatkozó fizetésként számítják ki, amikor az állam árverés nélkül adja bérbe a földet a földhasználati jogok tekintetében.

d) A kártérítés kiszámítása, amikor az állam visszaszerzi a földterületeket olyan esetekben, amikor több szomszédos, azonos rendeltetésű földterületet vonnak vissza, de azok nem felelnek meg az összehasonlító módszer alkalmazásának feltételeinek.

A rendelet kimondja, hogy a földértékeléshez használt hasonló földterületeknek meg kell felelniük a földhasználati jogok gyakorlására vonatkozó, a Földtörvényben foglalt feltételeknek.

Információk a földértékelési módszerek alkalmazásához.

A 12/2024/ND-CP rendelet kiegészíti az 5b. cikket a földértékelési módszerek alkalmazásához szükséges információkkal kapcsolatban. Ennek megfelelően a földárakra, a földbérleti díjakra és a helyiségbérleti díjakra vonatkozó információk az összehasonlító módszer, a többletmódszer és a földár-korrekciós együtthatók kiszámításához a következőket tartalmazzák:

1) A földhasználati jogok nyertes ajánlati ára azokban az esetekben, amikor a nyertes pályázó teljesítette a nyertes ajánlati határozatban foglalt pénzügyi kötelezettségeit.

2) A földárak az adóhatóságnál lefolytatott adóeljárások vagy a földhasználati jog átruházása esetén az ingatlan-nyilvántartási hivatalnál történő bejegyzés után;

3) Földbérleti díjak, helyiségbérleti díjak;

4) A földátruházások piaci ára.

A rendelet kimondja, hogy a földértékelési módszer alkalmazásához felhasznált információknak a földértékelési időpontot megelőző legfeljebb 24 hónapos időszakon belüli információknak kell lenniük, elsőbbséget biztosítva az értékelési időponthoz legközelebb eső információknak, és a következő forrásokból kell gyűjtötték őket:

- Nemzeti földadatbázis, nemzeti áradatbázis;

- Földhivatalok, földhasználati jogok árveréseit szervező egységek és vagyonárveréseket szervező egységek;

- Adóhatóságok, mezőgazdasági és vidékfejlesztési ügynökségek;

- Ingatlantőzsdék, ingatlanügyletek;

- Földértékelési tanácsadással foglalkozó szervezetek és értékbecslő cégek;

- Hitelintézetek, ingatlanszövetkezetek, kutatóintézetek/központok;

- Közvetlen interjúkat kell lefolytatni az átadóval vagy az átvevővel azokban az esetekben, amikor az átadás már megtörtént a piacon.

A 12/2024/ND-CP rendelet értelmében a jövedelemmódszer alkalmazása céljából a nem mezőgazdasági földterületek használatából származó bevételekre és kiadásokra vonatkozó információkat a következő forrásokból kell gyűjteni: A pénzügyi kimutatásokban rögzített termelési és üzleti tevékenységből származó jövedelem, vagy a földbérletből és az ingatlanbérletből származó jövedelem, amelyet az értékelési időpontot közvetlenül megelőző 3 éves folyamatos időszakban (január 1-jétől december 31-ig számítva) gyűjtöttek.

Ha az értékelendő földterületből vagy területből származó jövedelem minden évre vonatkozóan hiányos, és nem tükrözi pontosan a földhasználatból származó tényleges jövedelmet, összehasonlítás céljából legalább három földterület bérleti díjaira és helyiségbérleti díjaira vonatkozó információkat kell gyűjteni.

A fent meghatározott földhasználatból származó jövedelemtermelés költségét az illetékes állami szervek által kiadott normák és egységárak, vagy az Építési Minisztérium által közzétett építési beruházási ráták alapján határozzák meg; azokban az esetekben, amikor nincsenek illetékes állami szervek által kiadott normák, egységárak vagy építési beruházási ráták, az e cikk 5. záradékának b) pontjában meghatározottak szerint értékelendő földrészlethez vagy területhez legközelebb eső legalább három földrészlet piacáról származó átlagos tényleges költségadatokat kell alapul venni.

Összehasonlító módszerek alkalmazásakor a többletmódszernek a következő prioritási sorrendben kell összehasonlítható földterületeket kiválasztania: a) Hasonlóság az értékelendő földterülethez képest a helyszínen, az infrastrukturális feltételekben, a területen, a méretben, az alakban, a földhasználati együtthatóban, a beépítési sűrűségben, az épületmagasságban és a földárakat befolyásoló egyéb tényezőkben; b) Az értékelendő földterülettől vagy területtől való legközelebbi távolság, amelyet nem korlátoznak a település, a járás vagy a tartományi szintű közigazgatási egységek közigazgatási határai.

A tartományi Népi Bizottság határozza meg a konkrét földárakat.

A konkrét földárak meghatározásával kapcsolatban a 12/2024/ND-CP rendelet kimondja, hogy a Földtörvény 112. cikkének 1. pontjában meghatározott földértékelési elvek, a földértékelési módszerek alkalmazásának feltételei, valamint a Földértékelési Tanács által végzett földár-felmérés eredményei alapján a tartományi Népi Bizottság dönt a konkrét földárakról, vagy a járási Népi Bizottság dönt a konkrét földárakról azokban az esetekben, amikor a tartományi Népi Bizottság a helyi önkormányzatok szervezéséről szóló törvényben előírtak szerint átruházza a hatáskört.

A konkrét földárakat a Földtörvény 114. cikkének 4. szakaszában, 172. cikkének 2. szakaszában és 189. cikkének 3. szakaszában meghatározott esetekben veszik alapul; a földhasználati jogok árverezésének kikiáltó árát, amikor az állam földhasználati díjjal együtt ad ki földet, vagy a teljes bérleti időszakra szóló egyszeri díjjal adja bérbe a földet.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium felelős azért, hogy segítse az azonos szintű Népi Bizottságot a konkrét földárak meghatározásának megszervezésében.

Forrás