A kormány új szabályozást adott ki a földértékelésről.

4 földértékelési módszer

A 12/2024/ND-CP rendelet módosítja a 44/2014/ND-CP rendelet 4. és 5. cikkét a földértékelési módszerekről és az egyes módszerek alkalmazásának feltételeiről.

Konkrétan az összehasonlítási módszert úgy alkalmazzák, hogy az azonos földhasználati célú földterületek árát, a piacon átruházott földterület árát befolyásoló tényezők bizonyos hasonlóságait, valamint azon földhasználati jogok árverésének megnyerését alkalmazzák, amelyek esetében az árverés nyertese teljesítette az árverés nyertes döntésében foglalt pénzügyi kötelezettségeit, a földterület árát befolyásoló tényezők elemzésével és összehasonlításával, a földterülethez kapcsolódó vagyon értékének (ha van ilyen) kizárása után, az értékelendő földterület árának meghatározásához.

Az összehasonlító módszert az ár meghatározására olyan esetekben alkalmazzák, ahol legalább 3, azonos földhasználati rendeltetésű, a piacon értékesített földárra ható tényezőkben bizonyos hasonlóságokat mutató földterület nyeri a földhasználati jogok árverését, ahol az árverés nyertese teljesítette az árverést nyert döntés szerinti pénzügyi kötelezettségeit (a továbbiakban: összehasonlítható földterületek), kivéve az alábbi a), b), c) és d) pontokban meghatározott eseteket.

A jövedelemmódszert úgy alkalmazzák, hogy a földterületenkénti átlagos éves nettó jövedelmet elosztják a 12 hónapos lejáratú, vietnami valutában denominált betétek átlagos megtakarítási kamatlábával azoknál a kereskedelmi bankoknál, amelyekben az állam a tartományban az alaptőke vagy a szavazati joggal rendelkező részvények több mint 50%-ával rendelkezik a három egymást követő évben, a legutóbbi, az értékelési időpont előtti adatokkal rendelkező negyedév végéig.

A jövedelemmódszert az értékelés során olyan esetekben alkalmazzák, amikor a földterület, mezőgazdasági földterület, nem mezőgazdasági földterület nem lakóterület, és az értékelendő földterület, földterület nem felel meg az összehasonlító módszer alkalmazásának feltételeinek, de a földhasználatból származó bevételek és ráfordítások az értékelés időpontjában fennálló jogszerű földhasználati cél szerint meghatározhatók, kivéve az alábbi a), b), c) és d) pontokban meghatározott eseteket.

A többletmódszert úgy alkalmazzák, hogy a teljes becsült fejlesztési bevételből levonják a telek vagy telekterület teljes becsült fejlesztési költségét a leghatékonyabb földhasználat (terület-használati együttható, beépítési sűrűség, az épület maximális emeletszáma) alapján, az illetékes hatóság által jóváhagyott területfelhasználási terv és részletes építési terv szerint.

A többletmódszert olyan esetek értékelésére alkalmazzák, amikor a beruházási projekt megvalósítására szolgáló telek vagy földterület nem felel meg az összehasonlítási módszer vagy a jövedelemmódszer alkalmazásának feltételeinek, de a projekt teljes fejlesztési bevétele és teljes fejlesztési költsége becsülhető, kivéve az alábbi a), b), c) és d) pontokban meghatározott eseteket.

A földár-korrekciós együttható módszerét úgy alkalmazzák, hogy a földár-táblázatban szereplő földárat megszorozzák a földár-korrekciós együtthatóval. A földár-korrekciós együtthatót a tartomány vagy a központilag irányított város Népi Bizottsága (a továbbiakban: Tartományi Népi Bizottság) adja ki a földár-táblázatban szereplő földár és a szokásos piaci földár összehasonlításával.

A földár-korrekciós együttható módszerét a Tartományi Népi Bizottság által kiadott földárlistában meghatározott és a következő esetek egyikébe tartozó földterületek és földterületek árának meghatározására alkalmazzák:

a) A Földtörvény 114. cikke 4. bekezdésének a) pontjában és 189. cikke 3. bekezdésében meghatározott esetek;

b) Az éves földjáradék kiszámítása, amikor az állam árverezés nélkül ad bérbe földet a földhasználati jogok tekintetében;

c) A földhasználati jogok árverezésének kikiáltási árának kiszámítása, amikor az állam földet jelöl ki vagy ad bérbe olyan esetekben, amikor a földterületet vagy a telekterületet részletes építési terv szerint műszaki infrastruktúrába fektették be;

d) Meg kell határozni az értékelendő földterület vagy telek árát, a földhasználati díj és földbérleti díjköteles terület földár-táblázatában szereplő földár alapján számított teljes érték a központilag irányított városok esetében 30 milliárd VND alatt, a hegyvidéki és felföldi tartományok esetében 10 milliárd VND alatt, a fennmaradó tartományok esetében pedig 20 milliárd VND alatt van a következő esetekben:

A Földtörvény 114. cikkelyének 2. bekezdése 4. szakaszának b) és d) pontjában meghatározott esetek;

Számítsa ki a teljes bérleti időszakra egy összegben fizetett földbérleti díjat, amikor az állam árverezés nélkül adja bérbe a földet a földhasználati jogok tekintetében.

d) A kártérítés kiszámítása, amikor az állam visszaszerzi a földet olyan esetekben, amikor több szomszédos, azonos rendeltetésű földterületet vonnak vissza, amelyek nem felelnek meg az összehasonlító módszer alkalmazásának feltételeinek.

A rendelet egyértelműen kimondja: A földértékelési módszer alkalmazásához összehasonlítható földterületeknek meg kell felelniük a Földtörvényben előírt földhasználói jogok gyakorlásának feltételeinek.

Információk a földértékelési módszerek alkalmazásához

A 12/2024/ND-CP rendelet kiegészíti az 5b. cikket a földértékelési módszerek alkalmazásához szükséges információkról. Ennek megfelelően a földárakra, földbérleti díjakra és helyiségbérleti díjakra vonatkozó információk az összehasonlító módszer, a többletmódszer alkalmazásához és a földár-korrekciós együtthatók meghatározásához a következőket tartalmazzák:

1) A földhasználati jog árverésének nyertes ára abban az esetben, ha az árverés nyertese teljesítette az árverést nyertes határozat szerinti pénzügyi kötelezettségeit,

2) A földár adóhatósági eljáráson esett át, vagy földhasználati jog átruházása esetén az ingatlan-nyilvántartási hivatalban bejegyzésre került;

3) Telekbérleti díj, helyiségbérleti díj;

4) A földterület piaci ára.

A rendelet egyértelműen kimondja: A földértékelési módszerek alkalmazásához szükséges információk a földértékelés időpontjától számított legfeljebb 24 hónapon belüli vagy korábbi időszakra vonatkozó információk, elsőbbséget élvezve az értékelés időpontjához legközelebb eső és a következő forrásokból gyűjtött információkkal:

- Nemzeti földadatbázis, áradatbázis;

- Földhivatali nyilvántartási hivatal, földhasználati jogok árverését szervező egység, vagyontárgyak árverését szervező egység;

- Adóhatóságok, mezőgazdasági és vidékfejlesztési hatóságok;

- Ingatlankereskedelmi kereskedési terület, ingatlanügyletek;

- Földértékelési tanácsadással foglalkozó szervezetek, értékbecslő vállalkozások;

- Hitelintézetek, ingatlanszövetkezetek, kutatóintézetek/központok;

- Közvetlenül kérdezze meg az átadót vagy az átvevőt a piacon átruházott esetekben.

A 12/2024/ND-CP rendelet értelmében a nem mezőgazdasági földterületek használatából származó bevételekre és kiadásokra vonatkozó információkat a jövedelemmódszer alkalmazásához a következő forrásokból kell gyűjteni: A pénzügyi kimutatásokban rögzített termelési és üzleti tevékenységből származó jövedelem, vagy a földbérletből és az ingatlanbérletből származó jövedelem, amelyet az értékelési időpontot közvetlenül megelőző 3 egymást követő évben (január 1-jétől december 31-ig számítva) gyűjtöttek.

Amennyiben az értékelendő földterület vagy telek jövedelmének kimutatása nem teljes minden évben, és nem tükrözi pontosan a földhasználatból származó tényleges jövedelmet, összehasonlítás céljából gyűjtsön információkat legalább 03 földterület földbérleti díjairól és helyiségbérleti díjairól.

A fent leírtak szerint a földhasználatból származó jövedelemtermelés költségét az illetékes állami szervek által kiadott normák és egységárak, vagy az Építési Minisztérium által bejelentett építési beruházási tőkeráta alapján kell meghatározni; amennyiben nincsenek illetékes állami szervek által kiadott normák, egységárak vagy építési beruházási tőkeráták, a költséget legalább 03 olyan telek tényleges költségeinek információi és átlagadatai alapján kell meghatározni, amelyek a piacon általában elérhetők, és amelyek a legközelebb esnek az e cikk 5. bekezdésének b) pontjában előírtak szerint értékelendő telekhez vagy földterülethez.

Összehasonlító módszerek alkalmazásakor a többletmódszernek a következő prioritási sorrendben kell összehasonlítható földterületeket kiválasztania: a) Elhelyezkedésükben, infrastrukturális állapotukban, területükben, méretükben, alakjukban, földhasználati együtthatójukban, beépítési sűrűségükben, épületmagasságukban és a föld árát befolyásoló egyéb tényezőkben hasonlóak az értékelendő földterülethez képest; b) A legközelebb eső távolsággal rendelkeznek az értékelendő földterülethez vagy földterülethez, és nem korlátozódnak a községi, járási és tartományi szintű közigazgatási egységek közigazgatási határaihoz.

A Tartományi Népi Bizottság határozza meg a konkrét földárakat.

A konkrét földárak meghatározásával kapcsolatban a 12/2024/ND-CP rendelet kimondja, hogy a Földtörvény 112. cikkének 1. pontjában előírt földértékelési elvek, a földértékelési módszerek alkalmazásának feltételei, a konkrét földértékelési tanács földár-értékelésének eredményei alapján a tartományi szintű Népi Bizottság dönt a konkrét földárakról, vagy a járási szintű Népi Bizottság dönt a konkrét földárakról azokban az esetekben, amikor a tartományi szintű Népi Bizottság felhatalmazza a helyi önkormányzatok szervezéséről szóló törvény rendelkezései szerint.

A Földtörvény 114. cikkének 4. szakaszában, 172. cikkének 2. szakaszában és 189. cikkének 3. szakaszában meghatározott esetekben a konkrét földárakat veszik alapul; a földhasználati jogok árverezésének kikiáltási árát, amikor az állam földhasználati díj beszedésével adja ki a földet, vagy a földet a teljes bérleti időszakra szóló egyszeri díjfizetéssel adja bérbe.

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium felelős azért, hogy segítse az azonos szintű Népi Bizottságot a konkrét földárak meghatározásának megszervezésében.

Forrás