Elérhető álmaid otthona?!

Jelenleg olyan nagyvárosokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, az ingatlan- és telekárak nagyon magasak.

A kamatlábak csökkentésének hatékonyságáról szóló viták legfontosabb pontja a lakásárak és az emberek jövedelme közötti különbség. Jelenleg olyan nagyvárosokban, mint Hanoi és Ho Si Minh-város, a lakásárak nagyon magasak. Ezen az árszinten, még ha a hitelkamatlábakat évi 5%-ra csökkentenék is, sok család még mindig nem engedhetne meg magának lakáshitelt. Képzeljen el egy átlagos családot, amelynek átlagos jövedelme havi 25-30 millió VND, és 20 év alatt 2 milliárd VND hitellel néz szembe. Még évi 5%-os kamatláb mellett is körülbelül 13 millió VND-t kellene fizetniük havonta tőke- és kamatfizetésre. Ez a szám már a család teljes jövedelmének jelentős részét teszi ki, nem is beszélve az egyéb megélhetési költségekről, ami sokakat eltántorít attól, hogy lakásvásárláshoz hitelt vegyenek fel, még kamattámogatással sem.

A VCBS Securities Company jelentése azt is kimutatta, hogy 2024 első felében a fogyasztási lakáshitelek mindössze több mint 1%-kal nőttek, míg az ingatlanüzleti hitelek több mint 10%-kal. Ez azt tükrözi, hogy a lakások iránti kereslet a kamatcsökkentések ellenére sem állt helyre igazán. A fő ok továbbra is a lakosság többségének jövedelméhez képest túlzottan magas lakásárak. Mivel az ingatlanár-jövedelem arány már 4-5-szöröse az ajánlott szintnek, a saját lakás távoli céllá vált, még az átlag feletti jövedelműek számára is.

Továbbá egy másik figyelmet igénylő kérdés a bankok hosszú távú finanszírozás nyújtására való képessége. Dr. Nguyen Tri Hieu szerint a legtöbb kereskedelmi bank jelenleg rövid lejáratú tőkét mozgósít (általában 12 hónapnál rövidebb futamidejű), míg a lakáshitelek 10-20 éves futamidejűek. Ez a finanszírozási források és a hitelek futamideje közötti eltérés likviditási kockázatoknak teszi ki a bankokat. Kormányzati támogatás vagy rugalmasabb pénzügyi intézkedések nélkül a bankoknak emelniük kell a betéti kamatlábakat a hosszú lejáratú hiteltőke fenntartása érdekében. Ez nemcsak a hitelkamatlábakra gyakorol nyomást, hanem csökkenti a kedvezményes hitelcsomagok hatékonyságát is.

A probléma megoldása érdekében Dr. Nguyen Tri Hieu és számos szakértő azt javasolta, hogy a kormány 10-30 éves lejáratú hosszú lejáratú államkötvényekből vonjon be tőkét. Ezt a tőkét politikai vagy kereskedelmi bankokhoz lehetne allokálni lakáshitel-programok végrehajtására. Ez nemcsak a bankokra nehezedő likviditási nyomás enyhítésében segítene, hanem hosszú távon biztosítaná a támogatási csomagok stabilitását is.

A kedvezményes hitelcsomagok végrehajtására irányuló számos erőfeszítés ellenére a folyósítás továbbra is lassú. A kormány által jóváhagyott 120 billió és 30 billió VND hitelcsomagok, amelyek célja a lakásvásárlás támogatása, 2024 közepéig mindössze körülbelül 1600 milliárd VND-t folyósítottak. A fő okok a hitelfeltételekre vonatkozó szigorú szabályozásokban és az összetett adminisztratív eljárásokban rejlenek, amelyek megakadályozzák, hogy sok fejlesztő hiteltőkéhez jusson. Számos szociális lakásprojekt, még a már jóváhagyottak is, nem valósítható meg a fedezettel vagy a fennálló hiteltartozásokkal kapcsolatos akadályok miatt.

Továbbá a lakásárak folyamatos emelkedése miatt a támogatási csomagok kevésbé hatékonyak. A VPBank Securities szakértői szerint a nagyobb városokban, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, a lakásárak jelenleg messze meghaladják a legtöbb ember megfizethetőségét. Az ingatlanok túlértékelése nemcsak a lakásvásárlókat érinti, hanem csökkenti az ingatlanpiac likviditását is. Ahelyett, hogy hitelt vennének fel házvásárláshoz, sokan inkább bankszámlákra helyezik a pénzüket, hogy stabilabb kamatlábakat élvezhessenek.

Az emelkedő lakásárak továbbra is az egyik legnagyobb akadályt jelentik a lakásvásárlók számára, különösen az alacsonyabb jövedelműek számára. A Savills Vietnam jelentése szerint a fogyasztók körülbelül 60%-a jelenleg 1,5 és 2 milliárd VND közötti árú lakásokat keres. A jelenlegi lakásárak mellett azonban még ebben a megfizethető szegmensben is egyre nehezebben elérhetők a lakások, különösen a nagyvárosokban. Ez ahhoz a helyzethez vezet, hogy az emberek még csökkentett jelzálogkamat mellett sem engedhetik meg maguknak, hogy otthont vásároljanak.

Az ingatlanárak folyamatos emelkedése csökkentette az ingatlanok vonzerejét nemcsak a lakásvásárlók, hanem a befektetők számára is. A kisbefektetők az ingatlanbefektetés helyett más befektetési csatornákat, például megtakarítási számlákat választottak a pénzügyi biztonság és a stabil kamatlábak elérése érdekében. Ez jelentősen befolyásolja az ingatlanpiac élénkségét, és csökkenti az iparág fellendülési képességét.

Egy másik fontos szempont a makrogazdasági feltételek és az infláció hatása a kamatpolitikára. A globális infláció emelkedő tendenciája miatt a bankok kénytelenek lesznek emelni a betéti kamatlábakat a likviditás fenntartása érdekében. Ez a hitelkamatok újbóli emelkedéséhez vezethet, csökkentve a támogató csomagok hatékonyságát. Dr. Nguyen Hoang Duong szerint a jelenlegi gazdasági helyzetben a kamatlábak alacsonyan tartása hosszú távon nehéz lesz szigorú kormányzati ellenőrzés nélkül.

Az alacsony kamatlábak fenntartása nemcsak a lakáshiteleket teszi elérhetőbbé a lakosság számára, hanem segít stabilizálni a makrogazdasági környezetet a növekvő infláció közepette. Ha azonban az infláció kontrollálatlan marad, a további kamatcsökkentések jelentős nyomást gyakorolnak a bankrendszerre, és pénzügyi válsághoz vezethetnek.

A fenti elemzésből látható, hogy a lakáshitelek kamatlábainak csökkentése rövid távon bizonyos előnyökkel járhat, segíthet enyhíteni az emberek pénzügyi terheit. Ez azonban nem egy átfogó megoldás a vietnami lakásvásárlás problémájának alapos kezelésére. A probléma lényege továbbra is a jövedelmekhez képest túlzottan magas lakásárakban, a szociális lakások hiányában és abban rejlik, hogy a támogatási csomagok még nem bizonyultak igazán hatékonynak.

Ahhoz, hogy a lakhatás valóban elérhetőbbé váljon az emberek számára, szinergiára van szükség a pénzügyi intézkedések és a lakáspolitikák között. A kormánynak meg kell erősítenie a lakásárak feletti ellenőrzést, növelnie kell a szociális lakások kínálatát, és egyszerűsítenie kell az adminisztratív eljárásokat, hogy a kedvezményes hitelcsomagok jobban elérhetőek legyenek a nyilvánosság számára. Ezen átfogó intézkedések nélkül a kamatcsökkentés csak átmeneti megoldást jelenthet, amely nem elegendő a vietnami ingatlanpiacon való fenntartható változáshoz.

Forrás: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html