A külvárosi telkek nem amatőr befektetőknek valók, élénkülő helyek a piacon, a brókerek újra nyüzsögnek

A piac felmelegszik, a javulás jeleit mutatja, amire érdemes odafigyelni földbefektetéskor, Binh Dinh számos projektbe való befektetést szorgalmaz, a földkártérítésre vonatkozó szabályozások, amikor az állam visszaszerzi a lakóterületeket... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az ingatlanpiac 2023 eleje óta fokozatosan növekvő tranzakciókat regisztrál. (Forrás: DT)

A javulás jelei

A Vietnami Ingatlanszövetség (Vnrea) nemrégiben elkészült „A vietnami ingatlanpiac fellendülési folyamatának értékelése 2023 harmadik negyedévében és a piaci helyzet előrejelzése 2023 negyedik negyedévében” című jelentése, amely egyértelműen kimondja, hogy az ingatlanpiac likviditása 2023 harmadik negyedévében javult a 2022 végi nehéz időszakhoz képest, és az év első hónapjaiban a piac számos „fényes pontot” kezdett regisztrálni olyan településeken, mint Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Si Minh-város... olyan helyek, ahol az infrastrukturális és közlekedési beruházásokat ösztönzik, számos kínálati forrással, amelyek megfelelnek a keresletnek.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) friss felmérése szerint az ingatlanpiacon részt vevő befektetők akár 60%-a is folytatja a befektetéseket, ha a banki kamatlábak tovább csökkennek. Az ingatlanpiac az év eleje óta fokozatosan növeli a tranzakciók volumenét. Míg 2023 második negyedévében 3700 tranzakciót regisztráltak a piacon, ami 37%-os növekedést jelent az első negyedévi 2700 tranzakcióhoz képest, a harmadik negyedévben közel 6000 tranzakciót regisztráltak, ami másfélszerese a második negyedévinek, és több mint kétszerese az első negyedévinek.

Az ingatlanpiaci képviselők szerint a nagyvárosok lakás- és ingatlanpiaca jelenleg a jó felszívódás jeleit mutatja, a központi területen található 10 milliárd VND alatti árszegmensre összpontosítva.

A jelenlegi piaci növekedési ciklus folytatásához olyan mechanizmusokra és politikákra van szükség, amelyek javítják a stagnáló kínálatot. Az ingatlanpolitikáknak minden társadalmi osztályt meg kell célozniuk.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vnrea alelnöke megjegyezte, hogy a valós lakáskereslet növekszik, és a gazdasági növekedéssel és az urbanizációval együtt minden bizonnyal növekedni is fog... Várhatóan a 2023 végi Ingatlanfórumon a Vnrea bejelenti az ingatlanindexeket, amelyekre a projektfejlesztők hivatkozhatnak, így a projekt kialakításakor a valós kereslet 60-70%-át ki tudja elégíteni, biztosítva a hazai és külföldi befektetők vonzásához szükséges követelményeket.

Az ingatlanszakértők azt is megjegyezték, hogy a 15. Nemzetgyűlés 6. ülésszakán elfogadott lakásügyi, földügyi és ingatlanüzleti törvénytervezetek, amelyek a jogi „szűk keresztmetszetek” megszüntetéséhez, a tőkeforrásokhoz és a befektetői bizalom visszatéréséhez vezettek a fő piacba... döntő feltételek lesznek ahhoz, hogy a piac valóban visszatérjen a normális kerékvágásba .

A 2023-as negyedik negyedévi ingatlanpiac ugródeszka lesz a 2024-től kezdődő piaci fellendüléshez, különösen azokon a területeken, ahol sok a fejlesztési lehetőség, szinkron és modern tervezés, fókuszált infrastruktúra, beruházások és alacsony árszint...

Felmelegszik az elővárosi földpiac

Az utóbbi időben a földpiac fokozatosan javult, miután fokozatosan „feloldották” a földmegosztás és -eladás tilalmát. Hanoi számos külvárosában vagy a szomszédos tartományokban, például Bảo Củ Ninhben, Bảo Củ Giangban, Ninh Binhben... ismét megjelentek a tranzakciók, bár még mindig meglehetősen kis mértékben.

Például a Thach That kerületben (Hanoi) található Binh Yen és Tan Xa községek területén a 4-5 méter széles utakon található felosztott telkek ára jelenleg 16-20 millió VND/m2-ért hirdetik eladásra, ami körülbelül 30%-os csökkenést jelent a „földláz” időszakához képest. Különösen a sikátorokban található felosztott telkek ára mindössze 11-12 millió VND/m2, ami 40-50%-os csökkenést jelent a láz időszakához képest.

Figyelemre méltó, hogy az ingatlanügynökök, miután egy ideig „elpárologtak” a piacról, most visszatértek, és földeladásokat népszerűsítenek. Számos ingatlankereskedelmi oldalon az eladó földekkel kapcsolatos információk 600 millió VND-től több mint 1 milliárd VND-ig terjednek.

A VARS harmadik negyedéves ingatlanpiaci jelentése szerint a 2 milliárd VND alatti vörös könyvben szereplő telkek és kereskedelmi ingatlanok szegmensében jelentősen megnőtt a tranzakciók volumene. Különösen az infrastrukturális beruházásokkal érintett területeken vagy az ipari parkokhoz közeli területeken emelkedett az eladási ár 5-7%-kal az előző negyedévhez képest.

Ez egyben a telekpiac egyetlen pozitívuma is, mivel a 3 milliárd VND/telkek árától kezdődő vagy annál magasabb árat képviselő telkek esetében a tranzakciós helyzet továbbra is meglehetősen borús.

A külvárosi telkek potenciálja továbbra is fennáll, de a szakértők szerint a befektetőknek óvatosnak kell lenniük, mivel a jelenlegi piac továbbra is potenciális kockázatokkal jár, különösen a likviditás szempontjából. Nem is beszélve arról, hogy a felosztott földpiac bizonyos mértékig még mindig a „nagyok” ellenőrzése alatt áll.

Tran Khanh Quang ingatlanszakértő megjegyezte, hogy az idei piacnak vannak lehetőségei, de ezek meglehetősen halványak, az igazi lehetőség csak 2024-ben érhet be. A földterületek továbbra is nagy profitpotenciállal rendelkező szegmensek lesznek, de jelenleg nem a többség számára, és gondos kiválasztást igényelnek.

Quang úr elmondta, hogy a földterületek két csoport számára jelentenek majd lehetőséget: a professzionális befektetők és a készpénzzel rendelkező valódi lakásvásárlók számára. Az amatőr befektetőknek nem szabad „beugraniuk”, vagy ha mégis, akkor hosszú távú pénzáramlásra van szükségük, 3-5 éves jövőképpel.

„A tényleges helyzet alapján a befektetők 30%-os, majd 25%-os, végül pedig 20%-os kedvezményt kínálhatnak. A vevőknek bátran tárgyalniuk kell, esetleg 15-20%-os kedvezménnyel zárhatják az üzletet, ami egy megvalósítható kedvezmény. Az idei év utolsó hónapjai és 2024 eleje lehet a legmegfelelőbb időszak a pénz letételére” – jegyezte meg a szakértő.

Eközben egyes szakmai befektetők úgy becsülik, hogy a nagyvárosok külvárosában található városi telkek szinte telítettek, így a megtérülési ráta alacsonyabb lesz. Mindeközben a földárak sok tartományban és helyen még mindig meglehetősen alacsonyak, így a növekedési ráta nagyobb lesz.

A magas nyereség azonban nagy kockázattal is jár. Ezért a biztonság kedvéért a vidéki földekbe történő befektetéskor a befektetőknek számolniuk kell a várakozási idővel, amely akár 3-5 év vagy akár több is lehet. Ez csak a kihasználatlan pénzforgalom esetén alkalmas, pénzügyi tőkeáttételt nem szabad alkalmazni.

Binh Dinh számos területen befektetést szorgalmaz, egy 14 milliárd USD értékű projekttel

A Binh Dinh tartomány Népi Bizottságának elektronikus információs portálja nemrégiben közzétett egy 151 projektből álló listát, amelyek számos különböző területen igényelnek befektetést a környéken. Az ingatlanpiac, a szolgáltatások, a kereskedelem és az idegenforgalom területén akár 80 projekt is szerepel, amelyek a befektetési lista nagy részét teszik ki.

A legnagyobb befektetési tőkével rendelkező projekt az 1. alterületen, a Nhon Hoi ökoturisztikai városi területen megvalósuló városi beruházás, amelynek teljes tőkéje körülbelül 14 milliárd USD, és területe több mint 57 hektár. A következő a 3. alterületen, a Nhon Hoi ökoturisztikai városi területen megvalósuló városi beruházás, amelynek befektetési tőkéje 10 milliárd USD, és területe 36 hektár. Egy másik projekt a Nhon Ly - Cat Tien tengeri turisztikai terület 1. pontján található toronyház jellegű szállodanegyed, amelynek területe közel 34 hektár, befektetési tőkéje pedig 2 milliárd USD.

Néhány projekt nagy területeket foglal magában, mint például a Tay Phu Község ökoturisztikai farmterülete (300 ha); a Hoai Nhon város tengerparti lakó-, szolgáltató és kereskedelmi területe (300 ha); a La Vuong ökoturisztikai projekt (250-300 ha); a Bai Con felsőkategóriás ökoturisztikai üdülőhely (100 ha); a Van Phong gát turisztikai terület (70 ha), a befektetési tőkével a mérettől függően.

A Binh Dinh Tartományi Népi Bizottság az infrastrukturális szektorra is összpontosít 30 ipari park és ipari klaszter projekttel. Ezek közül az egyetlen ipari park projekt a Bong Son Ipari Park, amely 250 hektáros területet foglal magában Dien Khanh negyedben, Van Cangban, Lai Ducban és Lai Khanh Namban. A fennmaradó 29 ipari klaszter projekt különböző településeken található, területük kevesebb, mint 100 hektár.

Ezen felül Binh Dinh tartomány 9 mezőgazdasági és vízi projektbe, 2 egészségügyi projektbe, 8 ipari támogató projektbe, 12 szennyvíz- és háztartási vízgyűjtési és -tisztítási projektbe, 3 temetőépítési projektbe, 3 energiaprojektbe és 4 piaci projektbe történő beruházást is szorgalmazott.

A Binh Dinh tartomány Tervezési és Beruházási Minisztériumának legfrissebb adatai szerint az idei év első 9 hónapjában a tartomány 6 újonnan regisztrált külföldi közvetlen befektetési projektet vonzott, összesen 46,2 millió USD befektetési tőkével. Ami a belföldi befektetéseket illeti, a tartomány 62 új projektet vonzott, összesen közel 13 387 milliárd VND jegyzett tőkével.

Az első 9 hónapban a tartomány 68 új projektet vonzott, összesen 17 960 milliárd VND jegyzett tőkével, ami 13%-kal meghaladta az éves tervet. Ezek közül 17 projekt gazdasági övezetekben és ipari parkokban valósult meg, összesen több mint 2 431 milliárd VND jegyzett tőkével; 51 projekt gazdasági övezeteken és ipari parkokon kívül valósult meg, összesen több mint 15 529 milliárd VND beruházási tőkével.

Lakótelkek állam általi visszaszerzése esetén a földkártérítésre vonatkozó szabályozások

A 2013-as földtörvény 79. cikke egyértelműen kimondja a földkártérítést, amikor az állam visszaszerzi a lakóterületet.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Amikor az állam visszaszerzi a lakásokhoz tartozó földterületeket, a háztartásoknak és az egyéneknek el kell költözniük anélkül, hogy teljesíteniük kellene a lakótelekhez kapcsolódó kártalanítás feltételeit. Ha nincs más lakóhelyük, az állam eladja, bérbe adja, lízingbe veszi a házukat, vagy lakóterületet biztosít számukra a beszedett földhasználati díjakból. (Forrás: CafeF)

Konkrétan a lakótelket használó háztartásokat és magánszemélyeket, valamint a külföldön élő vietnamiakat, akik Vietnámban földhasználati jogokhoz kapcsolódó házakkal rendelkeznek, és akik jogosultak a törvény 75. cikkében előírt kártérítésre, amikor az állam visszaszerzi a földet, a következőképpen kártalanítják:

Amennyiben a visszaszerzett földterület településen, kerületben vagy városban nincs más lakóingatlan vagy ház, a kártérítés lakóingatlan vagy ház formájában történik; amennyiben nincs szükség lakóingatlan vagy ház formájában történő kártérítésre, az állam pénzben téríti meg a kárt.

Amennyiben a visszaszerzett földterület településen, kerületben vagy városban még van lakótelkek vagy lakások, készpénzben kell kártalanítani. Azokon a településeken, ahol elegendő lakótelkek állnak rendelkezésre, lakótelkek formájában jöhet szóba a kártérítés.

Amikor az állam visszaszerzi a lakásokhoz kapcsolódó földterületeket, a háztartásoknak és az egyéneknek el kell költözniük anélkül, hogy teljesíteniük kellene a lakóingatlanokért járó kártalanítás feltételeit. Ha nincs más lakóhelyük, az állam eladja, bérbe adja, lízingbe veszi a házukat, vagy földhasználati díjjal együtt lakóterületet biztosít számukra.

Azok a gazdasági szervezetek, a tengerentúlon élő vietnamiak és a külföldi befektetésű vállalatok, amelyek lakásépítési projektek végrehajtására használnak földet, amikor az állam visszaszerzi a földet, és megfelelnek az e törvény 75. cikkében előírt kártalanítási feltételeknek, kártalanításban részesülnek a földért.

A Kormány részletezi ezt a cikkelyt. Ennek megfelelően azokban az esetekben, amikor abban a községben, kerületben vagy városban, ahol a földet visszaszerzik, nincs más lakótelkek vagy lakások, a kártérítést lakótelkek vagy lakások formájában kell teljesíteni; azokban az esetekben, amikor nincs szükség lakótelkek vagy lakások formájában történő kártérítésre, az állam pénzben téríti meg a kártérítést.

A 2013. évi földtörvény 66. cikke értelmében a földterület-visszaszerzésre vonatkozó hatáskör a következőképpen rendelkezik:

A tartományi szintű Népi Bizottság a következő esetekben határoz a földterületek visszaszerzéséről: Földterületek visszaszerzése szervezetektől, vallási intézményektől, külföldön élő vietnamiaktól, diplomáciai funkciókat ellátó külföldi szervezetektől és külföldi befektetésű vállalatoktól, kivéve az e cikk 2. bekezdésének b) pontjában meghatározott eseteket. Községek, kerületek és városok állami földalapjába tartozó mezőgazdasági földterületek visszaszerzése.

A járási szintű Népi Bizottság a következő esetekben határoz a földterület-visszaszerzésről: Földterület-visszaszerzés háztartásoktól, magánszemélyektől és lakóközösségektől. Lakóterület-visszaszerzés tengerentúlon élő vietnamiaktól, akiknek joguk van házat tulajdonolni Vietnamban.

Amennyiben a föld-visszaszerzési terület magában foglalja az e szakasz 1. és 2. bekezdésében meghatározott mindkét alanyt, a Tartományi Népi Bizottság dönt a föld visszaszerzéséről, vagy felhatalmazza a Járási Népi Bizottságot a föld visszaszerzéséről szóló döntés meghozatalára.

[hirdetés_2]
Forrás