Javaslat magas adók kivetésére azokra a földtulajdonosokra, akik árverésen szereznek földet, de nem használják azt.

Az utóbbi napokban a közvélemény felháborodott Hanoi külvárosi kerületeiben, például Thanh Oaiban és Hoai Ducban zajló földárverések fejleményei és eredményei miatt, a kérelmek és a nyertes ajánlatok száma az egekbe szökött, elérve a kikiáltási ár tucatszorosát. Ezek a fejlemények és eredmények komoly kérdéseket vetnek fel azzal kapcsolatban, hogy vajon vannak-e spekulatív haszonszerzésre utaló jelek.

A szokatlanul magas nyertes ajánlat "abnormálisnak" minősül?

Ennek megfelelően augusztus 10-én a Thanh Oai kerület sikeresen árverést tartott 68 telekre a Ngo Ba régióban, Thanh Than faluban, Thanh Cao községben (Thanh Oai, Hanoi), amelyek területe 60m2 és 85m2 között, a kikiáltási árak pedig 8,6 millió VND/m2 és 12,5 millió VND/m2 között mozogtak. Az árverésre 4600 jelentkezés érkezett, de mindössze 1545 személy 4201 jelentkezése felelt meg a jogosultsági kritériumoknak.

Figyelemre méltó, hogy az aukció végén a saroktelek kelt el a legmagasabb áron, közel 100,5 millió VND/m2-en, ami nyolcszorosa a kikiáltási árnak. A normál tételek nyertes licitjei 63-80 millió VND/m2 voltak, ami 5-6,4-szerese a kikiáltási árnak.

A közvélemény folyamatosan emlegetik Hanoi külvárosi kerületeiben, például Thanh Oaiban és Hoai Ducban zajló földárverések fejleményeit és eredményeit. (Fotó: VARS)

A Thanh Oai kerületben zajló vitatott földárverést követően a Hanoi Hoai Duc kerületében, Tien Yen községben, Long Khuc faluban, az LK04 körzetben található 19 telek augusztus 19-i árverése továbbra is jelentős közérdeklődést és részvételt váltott ki.

Tizenkilenc telek, amelyek mérete körülbelül 74 m2 és 118 m2 között mozgott, került árverésre. A kikiáltási ár 7,3 millió VND/m2 volt. A foglaló összege telkenként 109 és 172 millió VND között mozgott.

Egy 19 órás aukció után 19 telek kelt el sikeresen. A legmagasabb nyertes ajánlat 133,3 millió VND/m2 volt, ami közel hússzorosa a kikiáltási árnak, míg a legalacsonyabb ajánlat továbbra is 91,3 millió VND/m2 volt, ami a kikiáltási ár 12,5-szerese.

A VARS azt állítja, hogy ezeknek a földárveréseknek a fejleményei és eredményei egyszerre abnormálisak és normálisak. Ez azért van, mert a normális és az abnormális közötti határvonal elmosódni látszik. Ami abnormális, az normálissá vált, majd abnormális módon továbbra is „normálisan” létezik.

Valójában ez nem új jelenség. Még 2024 első hat hónapjában is, miközben a földpiac általánosságban véve pangás maradt, egyes településeken egyes földárverések több ezer, sőt tízezres résztvevőt vonzottak, főként befektetőket. Egyes helyeken a nyertes ajánlatok ára a kikiáltási ár akár tízszerese is volt.

Az okokat ismertetve a VARS kijelentette: Először is, az elkövetkező időben minden bizonnyal pénz fog áramlani az árverésre bocsátott földekbe városi és lakóövezetekben, mivel a települések számos árverést szerveznek a költségvetési bevételek növelése érdekében. Ez azért van, mert ez a fajta föld tiszta, mentes a vitáktól vagy perektől, már rendelkezik földtulajdoni engedéllyel, infrastruktúrával, és alkalmas üzleti célú házak építésére, bérbeadásra és havi jövedelem generálására.

Ez különösen vonzó, tekintve, hogy Hanoiban az elmúlt években szinte egyáltalán nem épült új projekt, és a telkek kínálata várhatóan egyre szűkösebbé válik, mivel az új ingatlanügyi törvény 105 városban tiltja a telkek felosztását és eladását, arra kényszerítve a vállalkozásokat, hogy házakat építsenek az ezeken a területeken eladásra szánt telkeken. Eközben az ingatlanok iránti kereslet, beleértve mind a lakó-, mind a befektetési célokat, nagyon erős és folyamatosan növekszik.

Másodszor, az áremelkedés, amely több tucatszoros, nagyon szokatlannak hangzik, de valójában a földárverés alacsony kikiáltási árának köszönhető. Pontosabban, korábban a földárak meghatározására vonatkozó szabályozás lehetővé tette tanácsadók alkalmazását.

A Thanh Oai kerületben augusztus 10-én árverésre bocsátott földterület kikiáltási árát szintén tanácsadók határozták meg, akik azt 40-45 millió VND/m2-ben határozták meg. A 12. számú rendelet (a 2013. évi Földtörvény végrehajtását irányító 44. számú rendelet egyes cikkelyeinek módosításáról és kiegészítéséről szóló rendelet), jelenleg a 71. számú rendelet (a földárakat szabályozó kormányrendelet , amelyet 2024. április 27-én adtak ki), eltörölte a tanácsadók alkalmazására vonatkozó rendelkezést, és az ár meghatározása a város földár-táblázatával szorzott K együttható alkalmazásával történt.

A Hanoi Népi Bizottság 2024. július 18-i 46. számú határozata értelmében a Thanh Oai kerület földár-korrekciós együtthatója 2,35. A jelenleg érvényes, 2020-ban kiadott földárlista 3,6 és 5,3 millió VND/m2 között mozog. Ezért e két együttható szorzata csak 8,6 és 12,5 millió VND/m2 közötti ártartományt eredményez.

A termék biztonsága, az alacsony kikiáltási árral és a kis előleggel (100 és 200 millió VND között) párosulva rendkívül vonzóvá tette a vásárlók számára. Ezért nem meglepő, hogy ez az aukció több ezer jelentkezést vonzott. A résztvevők ilyen nagy száma teljesen normális.

Magas adók kivetése a földfelhalmozásra.

A VAR-ok azzal érvelnek, hogy ez a magas nyertes ajánlat a kereslet-kínálat egyensúlyának normális valóságát tükrözi, mivel a kérelmek száma messze meghaladta az aukción szereplő telkek számát.

Azonban az a tény, hogy egy jelentéktelen infrastruktúrával és szolgáltatásokkal rendelkező helyszínen, egy normális áremelkedési potenciállal rendelkező külvárosi területen a telekárak elérték a 100 millió VND/m2-t – ami megegyezik a városi és sűrűn lakott területek telekáraival –, abnormális, és messze meghaladja a tényleges értéküket. Ez etikátlan indítékok eredménye.

Pontosabban, ezeken az aukciókon részt vevő befektetők közül sokan „szakemberek” a földárveréseken. Gyakran az „egyszerű” céllal vesznek részt, hogy „spekuláljanak”, nem törődve a valós értékkel, csak megnyerik a licitet, majd azonnal vesznek és eladnak a profit érdekében, vagy könnyen elveszítik a befizetésüket, ha a piac nem reagál.

A VAR-ok magas adók kivetését javasolják a földfelhalmozásra. (Fotó: VS)

Vagy, ami még veszélyesebb, föld"lázat" céloznak meg. Ezek az egyének kihasználják az árverési letét rendszerét, hogy felfújják a szóban forgó földek árait. Még a kockázatokat figyelmen kívül hagyva is, a teljes nyertes licit árának kifizetésével legitimálják az árat, ezt az árat alapul véve a külvárosi kerületek földárainak mesterséges felfújásához, ami sok területen a földárak ugrásszerű emelkedését okozza, sőt mesterséges "lázat" idéz elő.

Ezen helyzetek következménye, hogy a már amúgy is magas ingatlanárak még tovább emelkednek, így a saját otthon álma egyre elérhetetlenebb az emberek, különösen a fiatalok számára. A valós értéket messze meghaladó, elképesztő árverési árak nemcsak a helyi árverési oldalon, hanem az ország számos más részén is bonyolítják az ingatlanértékelési folyamatot a későbbi árverések előtt.

A médiafigyelem terjedésével, amikor az ingatlanárak kellően hosszú ideig emelkedő tendenciát mutatnak, a FOMO (a lemaradástól való félelem) mentalitás „erősödni” fog, a befektetők az árak további emelkedésére számítanak, majd kockázatos döntéseket hoznak.

Ezt a döntést tovább erősíti az a meggyőződés, hogy a települések földár-táblázatainak közeljövőben történő módosításai közvetve felhajtják a földárakat. Ennek eredményeként sok befektető tőkéje le lesz kötve, elhagyatott földterületeket hozva létre, és negatívan befolyásolva a helyreállítási és fejlesztési folyamatot egy biztonságos és egészséges irányba.

Az árverések átláthatóságának biztosítása és a költségvetési bevételek növelése érdekében az államnak gyorsan létre kell hoznia a spekuláció megfékezésére szolgáló mechanizmusokat. A spekuláció és az ármanipuláció problémájának megoldása, és ezáltal a városi lakásárak csökkentése érdekében meg kell változtatni az emberek lakhatásról alkotott gondolkodásmódját. A lakhatást lakóhelyként kell tekinteni, amely kielégíti az emberek alapvető szükségleteit, nem pedig felhalmozható vagyonként.

Azzal, hogy az adókat a felhalmozók és spekulánsok, és nem pedig a lakhatási vagy üzleti célú ingatlanvásárlást végzők célba veszik, a felhalmozott vagyon eleme csökkenni fog.

Az adókulcsok fokozatosan emelkedhetnek az olyan ingatlanügyletek esetében, ahol az eladó rövid ideig tartja birtokában az ingatlant, vagy ha az ingatlan tulajdonosa nem üzleti célra használja az ingatlant, vagy a földterület átvétele után nem kezdi meg az építkezést.

Az ingatlanok megfelelő adóztatása csökkenti vagy megszünteti az emberek ösztönzését az ingatlanspekulációra, mivel a kamatköltségekkel és egyéb alternatív költségekkel együtt a spekulatív ingatlanok tulajdonlása kockázatosabbá válik. Az ingatlanok profitorientált adásvétele, illetve a mesterséges kínálat és kereslet megteremtése az ingatlanárak felfújása érdekében fokozatosan értelmetlenné válik.

A lakosság által birtokolt szabad pénzeszközöket így produktív üzleti szektorokba irányítják át, termékeket és hozzáadott értéket teremtve a társadalom számára. Ez hosszú távon elősegíti az ingatlanpiac egészségesebb és hatékonyabb fejlődését, a földárak emelkedéseivel és ingadozásával szemben.

Forrás: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html