Javaslat magas adó kivetésére az árverésen részt vevő földtulajdonosokra, akik nem használják a földet

Az utóbbi napokban a közvéleményt folyamatosan felkavarták Hanoi külvárosi kerületeiben, például Thanh Oaiban és Hoai Ducban zajló földárverések fejleményei és eredményei, a regisztrációk száma és a nyertes ajánlatok az egekbe szöktek, több tucatszor meghaladva a kikiáltási árat. Ezek a fejlemények és eredmények nagy kérdést vetnek fel azzal kapcsolatban, hogy vajon vannak-e jelei a haszonleső spekulációnak?

A nyertes ajánlati ár túl magas, "abnormálisnak" minősül?

Ennek megfelelően augusztus 10-én a Thanh Oai kerület sikeresen árverést szervezett 68 telekre a Ngo Ba régióban, Thanh Than faluban, Thanh Cao községben (Thanh Oai, Hanoi). A telek alapterülete 60 m2 és 85 m2 között mozgott, a kikiáltási árak pedig 8,6 millió VND/m2 és 12,5 millió VND/m2 között mozogtak. Az árverésre 4600 jelentkezés érkezett, de ebből mindössze 4201 pályázat felelt meg az elvárásoknak, 1545 főtől.

Figyelemre méltó, hogy az aukció végén a legmagasabb nyertes árú saroktelk közel 100,5 millió VND/m2 volt, ami nyolcszorosa a kikiáltási árnak. A normál tételek nyertes ára 63-80 millió VND/m2 volt, ami 5-6,4-szerese a kikiáltási árnak.

A közvélemény folyamatosan emlegetik Hanoi külvárosi kerületeiben, például Thanh Oaiban és Hoai Ducban zajló földárverések fejleményeit és eredményeit. (Fotó: VARS)

Miután a Thanh Oai kerületben lezajlott földárverés nagy port kavart a közvéleményben, augusztus 19-én folytatódott a hanoi Hoai Duc kerület Tien Yen községében, Long Khuc faluban található LK04-es körzetben megrendezett 19 telek árverése, amely továbbra is sokak figyelmét és részvételét váltotta ki.

19 telek került árverésre, 74 m2 és 118 m2 közötti méretben. Az aukció kikiáltási ára 7,3 millió/m2 volt. A foglaló összege 109 és 172 millió VND/telek között mozgott.

Egy 19 órás aukció után 19 telek kelt el sikeresen. A legmagasabb nyertes ajánlat 133,3 millió VND/m2 volt, ami közel hússzorosa a kikiáltási árnak, míg a legalacsonyabb tétel 91,3 millió VND/m2 volt, ami 12,5-szerese a kikiáltási árnak.

A VARS úgy véli, hogy ezeknek a földárveréseknek a fejleményei és eredményei egyszerre szokatlanok és normálisak. Mivel manapság a normális és az abnormális dolgok közötti határ már nem tűnik élesnek. Az abnormális normálissá vált, majd nyilvánvalóan abnormális „normalitásként” létezik.

Valójában ez nem új jelenség. 2024 első 6 hónapjában, míg a földpiac általánosságban véve még mindig csendes volt, egyes településeken egyes földárverések több ezer, sőt tízezres résztvevőt vonzottak, főként befektetőket. Az árverések eredményei egyes helyeken a kikiáltási ár tízszeresét is jelentették.

Az okot kifejtve a VARS a következőket mondta: Először is, az elkövetkező időben minden bizonnyal „be fog ömleni” a pénzforgalom az árverésre bocsátott földterületekbe, a városi területeken és a lakóövezetekben, amikor a települések számos árverést szerveznek a költségvetési bevételek növelése érdekében. Mivel ez egyfajta tiszta földterület, amely nem érintett pereskedésben, piros könyvvel, infrastruktúrával rendelkezik, készen áll üzleti házak építésére, bérbeadásra és havi pénzforgalom generálására.

Az elmúlt évek kontextusában különösen vonzó Hanoiban szinte semmilyen új projekt nem indult, és a földterületek kínálata is várhatóan egyre szűkösebbé válik, mivel az új ingatlanüzleti törvény 105 városban és településen tiltja a földterületek felosztását és eladását, arra kényszerítve a vállalkozásokat, hogy házakat építsenek ezeken a területeken eladó telkeken. Eközben az ingatlanok iránti kereslet, beleértve a lakhatási és befektetési célú vásárlások iránti keresletet is, nagyon erős és folyamatosan növekszik.

Másodszor, az ár több tucatszorosára emelkedett, ami nagyon szokatlanul hangzik, de valójában az árverezett földterület alacsony kikiáltási árának köszönhető. Konkrétan korábban a földárak meghatározására vonatkozó szabályozás lehetővé tette tanácsadók alkalmazását.

A Thanh Oai kerületben augusztus 10-én árverésre bocsátott földterületet tanácsadói munkára is felkérték, a tanácsadó cég 40-45 millió VND/m2 közötti kikiáltási árat határozott meg. A 12. számú rendelet (a 2013. évi Földtörvény végrehajtását irányító 44. számú rendelet számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló rendelet), jelenleg a 71. számú rendelet ( a földárakat szabályozó kormányrendelet , amelyet 2024. április 27-én adtak ki) azonban eltörölte a tanácsadók felvételére vonatkozó szabályozást, és a meghatározást a város földárlistájával szorzott K együtthatóval végezték.

Eközben a Hanoi Népi Bizottság 2024. július 18-i 46. számú határozata értelmében Thanh Oai kerület földár-korrekciós együtthatója 2,35. A 2020-ban kiadott jelenlegi, hatályos földárlista 3,6 és 5,3 millió VND/m2 között ingadozik. Ezért e két együttható szorzataként csak 8,6-12,5 millió VND/m2 árat kapunk.

A biztonságos termékek alacsony induló árral és alacsony befizetéssel (100 és 200 millió VND között) nagy vonzerővel bírnak a vásárlók számára. Ezért nem nehéz megérteni, miért vonzott ez az aukció több ezer regisztrációt. A résztvevők ilyen nagy száma teljesen normális.

Magas adók a földfelhalmozásra

A VAR-ok úgy vélik, hogy ez a magas nyerési ár a kereslet-kínálat közötti rés normális valóságát tükrözi, amikor a részt vevő kérelmek száma sokszorosa az aukción szereplő földterületek számának.

Azonban az a tény, hogy a jelentéktelen infrastruktúrával és közművekkel rendelkező külvárosi területeken, ahol a normális áremelkedés lehetősége fennáll, a telekárak meghaladják a 100 millió VND/m2-t, ami megegyezik a városi és sűrűn lakott területeken uralkodó telekárakkal, abnormális, és messze meghaladja a tényleges értéket. Ez egészségtelen célok eredménye.

Pontosabban, ezeken az aukciókon részt vevő befektetők közül sokan olyan emberek, akiknek „szakmájuk” van a földárverésekben. Gyakran azzal a „egyszerű” céllal vesznek részt, hogy „szörföznek”, nem törődnek a valós értékkel, csak nyernek, majd azonnal vesznek és eladnak a profit érdekében, vagy készek elveszíteni a befizetésüket, ha a piac nem reagál.

A VAR-ok magas adókat javasolnak a földfelhalmozásra. (Fotó: VS)

Vagy a „veszélyesebb” cél a földpiaci „láz” előidézése. Ezek az egyének kihasználják az árverési foglalót, hogy felfújják a kapcsolódó földterület árát. Még a kockázatokat sem veszik figyelembe, a nyertes ajánlat szerinti teljes összeg kifizetésével legalizálják az árat, és ezt az árat használják fel a külső kerületek földárainak ösztönzésére, ami sok helyen a földárak emelkedését okozza, akár virtuális „lázzá” is válhat.

Ezen helyzetek következménye, hogy a már amúgy is magas ingatlanárak még jobban megemelkedtek, egyre távolabb kerülve az emberek, különösen a fiatalok számára a saját otthonról szőtt álomtól. A valós értéket "messze meghaladó" magas aukciós árak nemcsak az aukció helyszínén okoznak nehézséget a későbbi árveréseken esedékes vagyonértékelésben, hanem az ország számos pontján is.

A média terjedésével párhuzamosan, amikor az ingatlanárak elég hosszú ideig emelkedő tendenciát mutatnak, a FOMO (a lemaradástól való félelem) mentalitása „erősödni” fog, a befektetők az árak további emelkedésére számítanak, majd kockázatos döntéseket hoznak.

Ezt a döntést az a felfogás is motiválja, hogy a településeken a földártáblázatok közelgő kiigazítása közvetve felhajtja a földárakat. Ennek eredményeként sok befektető leköti a tőkéjét, elhagyott földeket hoz létre, ami negatívan befolyásolja a helyreállítási folyamatot, a biztonságos és egészséges fejlődést.

Ahhoz, hogy az árverések átláthatóak legyenek és növeljék a költségvetési bevételeket, az államnak hamarosan további mechanizmusokkal kell rendelkeznie a spekulatív tevékenységek ellenőrzésére. A spekuláció és az áremelkedések problémájának megoldásához, és ezáltal a városi lakásárak csökkentéséhez meg kell változtatni az emberek lakhatásról alkotott gondolkodását, hogy a lakhatás egy lakóhely legyen, amely kielégíti az emberek megélhetési szükségleteit, ne pedig egy felhalmozott vagyon.

Azzal, hogy azokra vetnek ki adót, akik felhalmoznak és spekulálnak, ahelyett, hogy azok vásárolnának ingatlant megélhetési célból vagy termelés és üzleti tevékenység megszervezése céljából, a felhalmozott vagyon tényezője csökkenni fog.

Az adókulcsok fokozatosan emelkedhetnek azoknál az ingatlanügyleteknél, ahol az eladónak rövid a tartási ideje, vagy ha az ingatlan tulajdonosa nem kezdi meg üzleti tevékenységét az ingatlanon, vagy a földterület átvétele után nem végez építkezést...

Az ingatlanok megfelelő irányú adóztatása korlátozza vagy megszünteti az emberek motivációját az ingatlanspekulációra, mivel a kamatköltségek és egyéb alternatív költségek miatt a spekulatív ingatlanok tulajdonlása kockázatosabbá válik. Az ingatlanok adásvétele profitszerzés céljából, vagy virtuális kínálat és kereslet teremtése az ingatlanárak felfújása érdekében fokozatosan értelmetlenné válik.

A lakosság kihasználatlan pénze így a termelési és üzleti szektorokba áramlik, termékeket és hozzáadott értéket teremtve a társadalom számára. Ez hosszú távon elősegíti az ingatlanpiac egészségesebb és hatékonyabb fejlődését a földláz és az áringadozások helyett.

Forrás: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html