Pozitív lendület az ingatlanpiac fellendüléséhez.

A számos kockázat és kihívás ellenére a vietnami ingatlanpiac továbbra is rendelkezik a fellendülés alapjaival. Az év végétől és 2024 folyamán a piacnak továbbra is szüksége lesz a kormányzati mechanizmusok és politikák, valamint a minisztériumok és ügynökségek támogatására a keretrendszer tökéletesítésében, a jogi akadályok elhárításában és a fellendülési folyamat pozitív lendületének megteremtésében.

Országszerte jelenleg 1200 projekt vár megoldásra, de csak körülbelül 500 van elbírálás alatt. (Fotó: MP)

Az ingatlanpiac az évek során nagyon gyors ütemben fejlődött, részben a hatalmas befektetési kereslet miatt. Jelenleg azonban ez a piac "lehűl" a túlzottan magas árak és a jogi akadályok miatt, ami a befektetői bizalom stagnálását okozza. Jól látható példa erre, hogy országszerte 1200 projekt vár megoldásra, de csak mintegy 500 van elbírálás alatt, ami azt jelenti, hogy több mint 800 projekt továbbra is leállt!

Nguyễn Quốc Hiep, a GP Invest elnöke szerint a valóságban az üzleti akadályok 70-80%-a jogi kérdésekhez és adminisztratív eljárásokhoz kapcsolódik. Ezért a vállalkozások türelmetlenül várják azokat a jogi szempontokat, amelyeket a Nemzetgyűlés megvitat és jóváhagy. Például a földterület-feltárás, az eljárások és a földszerzési mechanizmusok elhúzódnak… egyes projektek már 15 éve folyamatban vannak befejezetlenül. Ami a beruházási eljárásokat illeti, jelenleg egy projekthez több mint 30 hivatalos pecsét szükséges. Ez felemészti a vállalkozások erőforrásait.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke osztva ezt a nézetet, megjegyezte, hogy az ingatlanpiac jelenlegi nehézségei magából a piacból és az ingatlanüzletágak számos meglévő problémájából is fakadnak. A Vietnami Állami Bank és az Építési Minisztérium funkcionális egységeinek statisztikái azt mutatják, hogy a 25 millió VND/m2 alatti árú lakások nagyon ritkák, szinte nem is léteznek. Jelenleg a piac jelentős kereslet-kínálati egyensúlyhiányt tapasztal, a kínálat főként a felső és középkategóriás szegmensekben van. Az alacsony jövedelműeket kiszolgáló alsó szegmens továbbra is korlátozott.

A miniszterelnök 993/CĐ-Ttg számú irányelvének végrehajtásáról szóló, nemrégiben tartott online konferencián Dao Minh Tu, a Vietnami Állami Bank alelnöke kijelentette, hogy az ingatlanárak nagyon lassan csökkentek, vagy akár emelkedtek is, miközben a hitelkamatok csökkentek. Az ingatlanpiaci vállalkozásoknak egységesnek kell lenniük az ingatlanárakat érintő „játékban”. Jelenleg az ingatlanárak nagyon magasak, és a vállalkozásoknak gondosan mérlegelniük kell, hogyan kezeljék a piac vásárlóerejét.

Ho Si Minh-város adatai alapján 2020-tól napjainkig a luxuslakások folyamatosan uralják a piacot, a termékek 70-80%-át téve ki, a fennmaradó részt pedig a középkategóriás lakások. Az elmúlt három évben a városban eltűntek a négyzetméterenként 25 millió VND alatti megfizethető lakások, míg ez a szegmens 2017-ben még több mint 44%-ot tett ki. Eközben a lakásárak 2017 óta folyamatosan emelkednek, meghaladva az alacsony és közepes jövedelműek pénzügyi lehetőségeit. Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke becslése szerint az alacsony és közepes jövedelműeknek körülbelül 25 évbe telne, hogy évi 100 millió VND-t megtakarítsanak egy 2-3 milliárd VND-ért vásárolható megfizethető lakás megvásárlására. A szociális lakások esetében, ha a politika nem változik, még az első sávba tartozó személyi jövedelemadót fizetők (évi 60 millió VND-nál kevesebbet keresők) sem tudják majd megfizetni, míg a megfizethető kereskedelmi lakások elérhetetlenek számukra.

Nguyễn Thi Hong, a Vietnámi Állami Bank elnöke úgy véli, hogy a projektek átláthatósága és árazása kulcsfontosságú kérdések az ingatlanbefektetési kereslet újjáéledésének ösztönzéséhez. A vállalkozásoknak és a vállalatoknak maguknak is be kell tartaniuk a kormány 33. számú határozatában foglalt irányelveit, amelyek a jó vállalatirányítást, a profitcélok és a termékstruktúra egyensúlyba hozását, valamint az árcsökkentések figyelembevételét hangsúlyozza. Ez, a minisztériumok, ágazatok és helyi önkormányzatok megoldásaival kombinálva, ösztönözni fogja a befektetéseket ezen a piacon.

A közelmúltban rögzített pozitív jelek sorozatával számos szakértő úgy véli, hogy az ingatlanpiac átlépte a mélypontját, és új ciklusba kezd, ami megnövekedett keresletet eredményez az ingatlanközvetítő cégek és ügynökségek személyzete iránt. Az ingatlanpiac 2023 harmadik negyedévétől kezdődően a tranzakciók számának meredek növekedésével kezdett élénkülni, az ügyfelek aktívan visszatértek a piacra a különböző projektek értékesítési eseményei során. A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) nemrégiben közzétett jelentése szerint a piac új szakaszba lépésének első jele a megnövekedett likviditás. Konkrétan 2023 második negyedévében a piac 3700 tranzakciót regisztrált, ami 37%-os növekedést jelent az első negyedévi 2700-hoz képest. A harmadik negyedévre a piac közel 6000 tranzakciót regisztrált, ami másfélszerese a 2023 második negyedévinek.

A VARS szerint az országszerte elindított új projektek a közelmúltban jelentős befektetői érdeklődést váltottak ki. Egyes ígéretes területeken található projektek még a foglalások számának növekedését is feljegyezték. A több mint 5 milliárd VND értékű sorházak, villák és kereskedelmi ingatlanok iránt is jelentős kereslet mutatkozott.

A valóságban az ingatlanpiac várhatóan 2023 negyedik negyedévében jelentősen javuló tranzakciós eredményekkel fog fellendülni az előző három negyedévhez képest, köszönhetően a megerősödött befektetői bizalomnak, az alacsonyabb kamatlábaknak és a megfelelő ingatlanok bőségesebb kínálatának. Az ingatlanpiac elmúlt hónapokban tapasztalt egyértelmű fellendülésének köszönhetően az ágazathoz kapcsolódó munkaerőpiac is élénkült. Az ingatlanpiac felfelé ívelő trendjét a kamatlábak is vezérlik. Jelenleg a bankoknál a megtakarítási kamatlábak meredeken csökkennek, egyes helyeken akár évi 3-5%-ot is elérhetnek. Ez ösztönzi a felhalmozott megtakarításokkal rendelkezőket, hogy vonzóbb befektetési csatornákra, például ingatlanokra váltsanak, mivel az ingatlanvásárlás átlagos kedvezményes hitelkamatlába az első évben jelenleg évi 7-9% körül ingadozik.

Sok szakértő azt jósolja, hogy az ingatlanpiac jelentősebb javulást fog mutatni 2024 második negyedéve után. Az alacsonyabb banki kamatlábak érezhető hatással lesznek a piacra. Jelenleg a kamatláb csökkentése 2024 elejéig nehézkes lesz. Az ok nem az infláció, hanem az alapvető kérdés az árfolyamnyomás. Ha az árfolyam túl magasra emelkedik, az nemcsak a pénzforgalmat, hanem magukat a vállalkozásokat is érinti. A vietnami dong bizonyos mértékű leértékelődését el kell fogadni, de az nem lehet túlzottan magas.

A piac növekedési potenciálját értékelve a HoREA kijelentette, hogy a fellendülés jelei 2024 második felétől kezdődően egyre egyértelműbbek lesznek. Ez azért van, mert a legnagyobb jogi akadályokat az állami szervek törvénymódosítások tervezeteivel kezelik, többek között a Lakástörvény és az Ingatlanüzleti Törvény módosításai révén. Több száz projekt is nehézségekkel néz szembe, és a fejlesztők termékeik átszervezésével és a lakásárak csökkentésével együtt a piac ígéretes kilátásokkal rendelkezik a fellendülésre. Bár az ingatlanpiac továbbra is kihívásokkal teli, bőven van ok arra, hogy magabiztosan kijelentsük a fellendülés és a biztonságos, egészséges és fenntartható módon történő folyamatos növekedés kilátásait, amelyet számos tényező vezérel: az Országgyűlés többek között a Lakástörvény, az Ingatlanüzleti Törvény, a Hitelintézetekről szóló törvény és az Árverezési Vagyonról Szóló Törvény módosításainak tervezeteit vizsgálja. Elfogadásuk esetén ezek a törvények biztosítanák a következetességet, az egységességet, a megvalósíthatóságot és a valósághoz való igazodást. Ezenkívül a lakások iránti valós kereslet továbbra is nagyon magas, különösen a megfizethető lakások és a szociális lakások esetében.

Úgy vélem, az új piaci ciklusnak nagyon eltérő elemei lesznek, mivel a jelenlegi trend az, hogy a valódi értékteremtésre, az ügyfelek tényleges igényeinek kielégítésére és a piac fellendüléséhez való jelentős hozzájárulásra összpontosítunk.

Ahogy azonban Vo Tri Thanh közgazdász helyesen rámutatott, a kormány megoldásokat hajt végre, beleértve azt is, hogy az Építésügyi Minisztérium számos rendelkezést módosított rendeletekben és körlevelekben. A jogi kereteknek egyértelműnek kell lenniük, mielőtt a bankok befektethetnének. Az ingatlanpiac számos alapon áll a fellendüléshez, de számos kockázattal és kihívással is néz szembe. Az év végétől és 2024 következő hónapjaitól kezdve a piacnak további támogatásra lesz szüksége a kormányzati mechanizmusoktól és politikáktól, valamint az illetékes minisztériumok és ügynökségek támogatásától, hogy pozitív lendületet adjon a fellendülési folyamatnak.

Vietnami Kommunista Párt

Forráslink