Pozitív lendület az ingatlanpiac fellendüléséhez

A számos kockázat és kihívás ellenére a vietnami ingatlanpiac továbbra is rendelkezik a fellendülés alapjaival és bázisával. Mivel az idei év végétől és a 2024-es év következő hónapjaitól kezdve a piacnak továbbra is szüksége lesz a kormányzati mechanizmusok és politikák „támogatására”, a minisztériumok és az ágazati ágazatok részéről a keretrendszer kidolgozásához, a jogi akadályok elhárításához és a fellendülési folyamat pozitív lendületének megteremtéséhez.

Országszerte akár 1200 projekt vár megoldásra, de csak körülbelül 500 projektet fontolgatnak. (Fotó: MP)

Az ingatlanpiac az utóbbi években nagyon gyors ütemben fejlődött, részben a hatalmas befektetési kereslet miatt. Azonban eddig ez a piac "lehűl" a túl magasra terjeszkedés, a jogi problémák... miatt, ami a befektetői bizalmat stagnálásra készteti. Egyértelmű bizonyíték erre, hogy az egész országban akár 1200 projekt is vár megoldásra, de csak körülbelül 500 projektet fontolgatnak, ami azt jelenti, hogy több mint 800 projekt van folyamatban... várjunk csak!

Nguyễn Quốc Hiep, a GP Invest elnöke szerint a vállalatok problémáinak 70-80%-a valójában jogi kérdésekhez és adminisztratív eljárásokhoz kapcsolódik. Ezért a vállalatok izgatottan várják azokat a jogi szempontokat, amelyeket a Nemzetgyűlés elfogad. Például a telephely-tisztítás, az eljárások és a visszaszerzési mechanizmusok elhúzódnak... egyes projektek 15 éve nem fejezték be ezt a munkát. Ami a beruházási eljárásokat illeti, jelenleg egy projekthez több mint 30 pecsétet kell kérni. Ez rontja a vállalatok helyzetét.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke is osztva ezt a nézetet, megjegyezte, hogy az ingatlanpiac jelenlegi nehézségei magán az ingatlanpiacon is rejlenek, és az ingatlanüzletágak számos problémával küzdenek. Az Állami Bank és az Építési Minisztérium funkcionális egységeinek statisztikái azt mutatják, hogy a 25 millió VND/m2 alatti árú lakások nagyon kevés, szinte semmilyen termék nem található. Jelenleg a piac a kínálat és a kereslet közötti nagy egyensúlyhiány állapotában van, a fő kínálat a felső és középkategóriás szegmensekben rejlik. Az alacsony jövedelműeket kiszolgáló alsó szegmens továbbra is korlátozott.

A miniszterelnök 993/CD-Ttg számú hivatalos közleményének végrehajtásáról szóló online konferencián Dao Minh Tu, az Állami Bank alelnöke elmondta, hogy az utóbbi időben az ingatlanárak nagyon lassan csökkentek, sőt emelkedtek, miközben a hitelkamatok csökkentek. Az ingatlanpiaci vállalkozásoknak egységesnek kell lenniük az ingatlanárak „játékában”. Jelenleg az ingatlanárak nagyon magasak, a vállalkozásoknak figyelembe kell venniük a piaci vásárlóerő problémájának megoldását.

Ho Si Minh-város 2020-as adatai alapján a luxuslakások mindig is a piacon lévő termékek elsöprő részét, akár 70-80%-át tették ki, a többit a középkategóriás szegmens teszi ki. Az elmúlt 3 évben a városban már nem kaphatók négyzetméterenként 25 millió VND alatti megfizethető lakások, míg 2017-ben ez a szegmens több mint 44%-ot tett ki. Eközben a lakásárak 2017 óta folyamatosan emelkednek, meghaladva az alacsony-közepes jövedelműek pénzügyi lehetőségeit. Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke megjegyezte, hogy ha az alacsony-közepes jövedelműek évente 100 millió VND-t takarítanak meg, akkor körülbelül 25 évbe telik, mire megfizethető lakást tudnak vásárolni 2-3 milliárd VND áron. A szociális lakások esetében, ha a politika nem változik, az 1-es szintű személyi jövedelemadót fizetők (évi 60 millió VND alatt szabályozott) nem tudnak majd vásárolni, míg a megfizethető kereskedelmi lakások elérhetetlenek.

Nguyen Thi Hong, az állami bank elnöke elmondta, hogy a projektek átláthatósága és az árazás fontos kérdések az ingatlanbefektetési kereslet újbóli növekedésének ösztönzéséhez. A vállalkozásoknak és a vállalatoknak is követniük kell a 33. számú kormányhatározatban foglalt iránymutatást, amely a jó vállalatirányításról, a profitcélok és a termékstruktúra egyensúlyáról, az eladási árak csökkentésének megfontolásáról szól... Ezután a minisztériumok, fióktelepek és helyi önkormányzatok megoldásaival együtt ösztönözni fogják a befektetési keresletet ezen a piacon.

Az utóbbi időben rögzített pozitív jelek sorozatával számos szakértő úgy véli, hogy az ingatlanpiac átlépte a mélypontot, és új ciklusba lépett, ezt követi a brókercégek, ingatlanügynökök... iránti kereslet. Az ingatlanpiac élénkülésbe kezdett, a tranzakciók száma 2023 harmadik negyedéve óta meredeken emelkedett, az ügyfelek aktívan visszatértek a piacra a projektek értékesítési eseményei során. A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) nemrégiben közzétett jelentése szerint a piac új szakaszba lépésének első jele a megnövekedett likviditás. Konkrétan 2023 második negyedévében a piac 3700 tranzakciót regisztrált, ami 37%-os növekedést jelent az első negyedévi 2700 tranzakcióhoz képest. A harmadik negyedévre a piac közel 6000 tranzakciót regisztrált, ami másfélszerese a 2023 második negyedévi értéknek.

A VARS szerint az országban újonnan indult projektek a közelmúltban számos befektető figyelmét felkeltették. Egyes potenciális területeken található projektek esetében a foglalások száma is hirtelen megnőtt. Sokan több mint 5 milliárd VND-t „fizettek” sorházakért, villákért és kereskedelmi ingatlanokért.

Valójában az ingatlanpiac 2023 negyedik negyedévében fel fog talpra állni, a tranzakciós eredmények egyértelműen javulnak az előző három negyedévhez képest a befektetői bizalom erősödésének, az alacsonyabb kamatlábaknak és a piacon lévő megfelelőbb kínálati forrásoknak köszönhetően. Az ingatlanpiac elmúlt hónapokban tapasztalt egyértelmű fellendülésének köszönhetően az ehhez a területhez kapcsolódó munkaerőpiac is ismét élénkült. Az ingatlanpiac növekedése szintén a kamatlábtényezőnek köszönhető. Jelenleg a bankoknál a megtakarítási kamatlábak meredeken csökkennek, egyes helyeken mindössze évi 3-5%. Ez motiválja a felhalmozott pénzzel rendelkezőket, hogy vonzóbb befektetési csatornára, például ingatlanra váltsanak, miközben valójában az ingatlanvásárláshoz szükséges kedvezményes hitelkamat az első évben átlagosan évi 7-9% körül ingadozik.

Sok szakértő azt jósolja, hogy az ingatlanpiacok javulásának ideje 2024 második negyedéve után lesz. Amikor a banki kamatlábak csökkennek, az egyértelmű hatással lesz a piacra. Mostantól 2024 elejéig nehéz lesz csökkenteni a működési kamatlábakat. Az ok nem az infláció, hanem az alapvető probléma az árfolyamnyomás. Ha az árfolyam túlságosan megemelkedik, nemcsak a pénzforgalom, hanem maguk a vállalkozások is nagy nehézségekbe kerülnek. Továbbra is el kell fogadnunk a VND leértékelődését, de az nem lehet túl magas.

A piac növekedési potenciálját értékelve a HoREA szerint a fellendülés jelei 2024 második felétől egyértelműek lesznek. Mivel a legnagyobb jogi problémákat és akadályokat az állami szervek olyan tervezetmódosítások révén oldják meg, mint a Lakástörvény, az Ingatlanügyletekről szóló törvény stb. Több száz projekt is megoldásra kerül, a befektetők szerkezetátalakításával, a termékek átalakításával és a lakásárak csökkentésével együtt, ami segít a piacnak a fellendülés kilátásainak megteremtésében. Bár az ingatlanpiac továbbra is számos nehézséggel néz szembe, minden alap megvan arra, hogy megerősítsük a fellendülés és a folyamatos növekedés kilátásait egy biztonságos, egészséges és fenntartható fejlődési irányban a következő tényezőkből kiindulva: Az Országgyűlés tárgyalja a Lakástörvény (módosított) tervezetét, az Ingatlanügyletekről szóló törvény (módosított) tervezetét, a Hitelintézetekről szóló törvény (módosított) tervezetét, az Ingatlanárverésekről szóló törvény (módosított) tervezetét..., amelyek elfogadása esetén biztosítják a következetességet, az egységességet és a megvalósíthatóságot, és közel állnak a valósághoz. Ezenkívül a lakások iránti valós kereslet továbbra is nagyon nagy, különösen a megfizethető lakások, a szociális lakások...

Úgy gondolom, hogy az új piaci ciklusban egészen más tényezők lesznek, mert a jelenlegi trend az, hogy a valódi értékek fejlesztésére, az ügyfelek valós igényeinek kielégítésére összpontosítunk, jelentősen hozzájárulva a piac fellendüléséhez.

Ahogy azonban Vo Tri Thanh gazdasági szakértő megjegyezte, a kormánynak vannak megoldásai, beleértve az Építési Minisztérium általi módosításokat a rendeletek és körlevelek egyes tartalmaiban. A bankok csak akkor „tehetnek be pénzt”, ha a törvény egyértelmű. Az ingatlanpiacnak számos alapja van a fellendülésre, de számos kockázattal és kihívással is néz szembe. Az év végétől és 2024 következő hónapjaitól kezdve a piacnak továbbra is szüksége lesz a kormányzati, minisztériumi és ágazati mechanizmusok és politikák „támogatására”, ami pozitív lendületet ad a fellendülési folyamatnak.

Vietnami Kommunista Párt

Forráslink