Integrált megoldások a szociális lakások számára

A Ho Si Minh-városi Fejlesztéskutató Intézet felmérése szerint Ho Si Minh-városban a szociális lakások iránti teljes kereslet 974 000 egység. A 2021-2030-as időszakra kitűzött cél 199 400 egység befejezése volt, de 2025 végére a város csak 17 902 egységet ért el (az 5 éves cél 9%-a). A fennmaradó időszakban (2026-2030) 181 257 egység befejezését kell elvégezni.

Szociális lakásprojekt a Ly Thuong Kiet 324. szám alatt. Fotó: THANH HIEN

Egyértelműen jelentős eltérés van a tényleges megvalósítás és a 2030-as szociális lakáscélok között. A késedelmek főként olyan rendszerszintű akadályokból erednek, mint a tervezési koordináció hiánya, a nem elegendő tiszta földterület, az ésszerűtlen beruházási eljárások és pénzügyi mechanizmusok, valamint a nem vonzó ösztönző mechanizmusok. Figyelemre méltó, hogy a teljes szociális lakáskeresletben a bérbeadásból származó kereslet 68,1%-ot, a vásárlási kereslet 26%-ot, a tiszta bérbeadásból származó kereslet pedig mindössze 5,9%-ot tesz ki.

Ebből a fizetéssel élők (köztisztviselők, közalkalmazottak, munkavállalók, fegyveres erők személyzete stb.) a hosszú távú bérlakás-modell 82%-át teszik ki; a diákcsoport a szociális kollégiumi és minilakás-modell 14%-át teszi ki. Így a célcsoport 96%-a stabil jövedelemmel rendelkezik, és teljes mértékben képes fizetni a bérleti díjat, ha az árakat ésszerűen szabályozzák. A bérleti piac azonban súlyosan alulkínálatos, és nincs megfelelően kihasználva. Ez az alapja annak, hogy a bérlakásokat stratégiai pillérként azonosítsák, ahogyan azt To Lam főtitkár és elnök is elismerte és irányította.

Ahhoz, hogy a következő öt évben elérje a szociális lakásokra vonatkozó célkitűzés 90%-át, valamint hogy megfeleljen a főtitkár és az elnök által meghatározott „közös alapnak”, Ho Si Minh-városnak egyidejűleg kulcsfontosságú, nagymértékben megvalósítható megoldásokat kell végrehajtania. Konkrétan egy „egyablakos” mechanizmus kiépítésére van szükség, amely mind a kínálati (beruházás, építés, földterület, tervezés), mind a keresleti kérdéseket (a lakások azonosítása, ellenőrzése és a jogosult kedvezményezettek számára történő elosztása átlátható, tisztességes és ésszerű módon) kezeli. A jogi eljárásokat körülbelül 60 napra kell lerövidíteni (a beruházás jóváhagyásától az építési engedélyezési szakaszig).

Használja ki az új rendelkezéseket (amelyeket jelenleg a Különleges Városi Területekről szóló törvénytervezetben javasolnak) a földelosztási kérdések kezelésére, beleértve azt is, hogy a város államilag kezelt földeken szociális lakásprojekteket bízhasson befektetőkre a földhasználati jogok árverése, a földhasználati célok megváltoztatása vagy önálló projektekre való szétválasztása nélkül, ha azok megfelelnek a tervnek. Digitalizálja a bérlői jogosultság felülvizsgálatának teljes folyamatát, integrálva azt a nemzeti népességi adatbázissal a gyorsaság biztosítása és a politikai visszaélések megelőzése érdekében.

A pénzügyi akadályokat (a magánszektor részvételének fő okait) illetően átfogó megoldásra van szükség mind az állam, mind a piac részéről. Konkrétan a Ho Si Minh-város Népi Tanácsának egy speciális mechanizmust kellene biztosítania, amely lehetővé teszi a HFIC (Ho Si Minh-város Állami Pénzügyi Befektetési Társasága) számára, hogy a teljes projekt teljes beruházásának akár 70%-át is hitelezze 7 év alatt, ahelyett, hogy a lassan folyósító központi kormányzati forrásokra támaszkodna.

A nagy kínálat és a különböző csoportok eltérő igényei miatt minden kedvezményezett számára diverzifikálni kell a szociális lakhatás formáit (vásárlás, bérbeadás és bérlés). Ez magában foglalja a területek priorizálását a célcsoportok és régiók alapján, valamint a lakhatás típusát és az alkalmazható mechanizmusokat.

Például Binh Chanh, Hoc Mon és Cu Chi ipari övezeteiben elsősorban munkások számára kínálnak majd bérlakásokat. A nagyméretű ipari övezetek esetében elsőbbséget élveznek az integrált munkásvárosi területek, a PPP modell alkalmazásával és a HFIC 70%-os finanszírozási támogatásával…

Egyrészt létrehoznak egy városszintű áttelepítési lakásalapot; másrészt a közvagyon-alapokat különböző lakástípusok (áttelepítés, állami lakások, szociális lakások, városrenováció) közötti átállásra és átalakításra fogják felhasználni anélkül, hogy funkcionális átalakítási tervek előkészítésére, értékelésére és jóváhagyására irányuló eljárásokra lenne szükség – ezt javasolja a Különleges Városi Területekről szóló törvénytervezet ennek az értékes erőforrásnak a teljes kiaknázása érdekében.

Végül, a bérleti díjakat ellenőrizni kell, és a bérlőket védeni kell. Minden területre vonatkozóan referencia bérleti díj keretet kell létrehozni, amelyet a Ho Si Minh-város Népi Tanácsa hagy jóvá és nyilvánosan bejelent. A szabályozásoknak legalább 3 éves bérleti időtartamot és évi 5%-os maximális áremelési korlátot kell előírniuk a bérlők stabilitásának biztosítása és a hirtelen kilakoltatás megelőzése érdekében…

NGUYEN QUAN CAT

Forrás: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html