Mit tehetsz, hogy elkerüld a csalást ingatlanügyletek során?

Közjegyzői irodán keresztül lebonyolított tranzakciók.

Szakértők szerint a lakásvásárlók, különösen azok, akik építés alatt álló ingatlant vásárolnak, jelenleg számos kockázattal néznek szembe, és könnyen becsaphatók. Először is, a ház minősége nem biztos, hogy olyan jó, mint ahogy hirdetik. További kockázat, hogy a vevők nem kapják meg időben a tulajdonjogot igazoló dokumentumot. A törvény szerint a fejlesztőnek az átadástól számított 3 hónapon belül ki kell állítania azt a vevőnek. A valóságban, ha szerencsénk van, ez 3 évig is eltarthat, de sok projekt évtizedekig is eltarthat a tanúsítvány kézhezvétele nélkül. További kockázat, hogy a fejlesztő a tervdokumentáció szerint építkezik, vagy akár jelzáloggal terheli a vevő tulajdonjogát igazoló dokumentumot egy banknál. A vevők csak akkor tudják meg, amikor nem tudják visszafizetni a kölcsönt, és a bank lefoglalja az ingatlant. Ezért szabályozásra van szükség az építés alatt álló ingatlanok vásárlóinak védelme érdekében.

Jelenleg olyan szabályozások vannak érvényben, amelyek előírják a bankok számára, hogy garanciát nyújtsanak a tervrajzon kívüli ingatlanok vásárlóinak. Ennek megfelelően, ha a fejlesztő nem szállítja le az ingatlant, a bank kártalanítja az ügyfelet. A legtöbb fejlesztő azonban ezt figyelmen kívül hagyja. Ezért a bankgaranciákat újra kell gondolni. A világ számos országa nem írja elő ezt, így a vevők választhatnak a bankgarancia vagy a biztosítótársaságtól kapott felelősségbiztosítás között. Ezenkívül a fejlesztők gyakran megkövetelik, hogy az ügyfelek előlegeit egy zárolt számlára helyezzék el. A fejlesztő ezt a pénzt csak az ingatlan átadásakor veheti fel. A fejlesztők jelenlegi pénzügyi kapacitása nagyon alacsony és nem megfelelő. Ez oda vezet, hogy a vállalkozások nem rendelkeznek a szükséges forrásokkal ahhoz, hogy más forrásokból tőkét vonjanak be.

Ingatlanügyleteket bonyolítanak le a 3. számú közjegyzői irodában.

Dr. Nguyen Ngoc Dien docens, a Ho Si Minh-városi Vietnámi Nemzeti Egyetem Közgazdaságtudományi és Jogi Egyeteméről azt állítja, hogy az ingatlan egy nagy értékű vagyon, amely mindig felkelti az emberek figyelmét. Az ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók mindig ki vannak téve a bizonytalanság, a hamisított dokumentumok, valamint a felek közötti számos vita és veszteség kockázatának; ezért szigorú jogi keretrendszerre van szükség.

A biztonság garantálása érdekében a fejlett országokban a tranzakciókat közjegyzői hitelesítési szolgáltatásokon keresztül bonyolítják le, amelyek magukban foglalják az ingatlan jogi státuszának alapos megértését, a biztonságos tranzakciók biztosítását, a veszteségek elkerülését és a közjegyzői hitelesítési szolgáltatások biztosítását. Ez egy nagyon szigorú jogrendszerhez kapcsolódik, amelyet a közjegyző által végzett ellátási lánc felülvizsgálata követ.

Vietnámban Dr. Nguyen Ngoc Dien docens szerint a jelenlegi közjegyzői hitelesítési szolgáltatási modell bevezetése a legoptimálisabb és legésszerűbb megoldás. A jövőben a modell további finomítására, a különböző szakaszokat összekapcsoló jogi keretek kiépítésére, a hitelesség és az ellenőrzés növelésére, valamint a legmagasabb szintű biztonság biztosítására kell összpontosítani minden érintett fél számára, hasonlóan a fejlett országokban alkalmazott modellekhez.

Távolítsa el a tőzsdén való részvétel kötelező követelményét.

Dr. Luu Quoc Thai, a Ho Si Minh-városi Jogi Egyetem előadója úgy véli, hogy a biztonság, az átláthatóság és az előlegek felhasználásának ellenőrzése érdekében a jövőben épülő lakások vételi és eladási kifizetéseit bankokon keresztül kell lebonyolítani. Ez az intézkedés helyettesítheti a bankgaranciákat, ha a befektetőnek a teljes előleget letéti számlára kell átutalnia. A pénzeszközöket csak a befektető projektjének előrehaladtával összhangban folyósítanák. Ez a megoldás segítene csökkenteni a bankgaranciákkal kapcsolatos költségeket, és minimalizálná az ingatlanüzletben a pénzmosásra irányuló „kétes” tranzakciókat.

Eközben Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrások és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese szerint jelenleg az építés alatt álló házak (tulajdonjog-igazolás nélküli) eladásakor a fejlesztők brókercégeken keresztül értékesítik az ingatlanokat. A már tulajdonjog-igazolással rendelkező ingatlanok esetében minden tranzakciót közjegyzői irodán keresztül kell lebonyolítani.

A közjegyzőket az állam hatalmazta fel közszolgáltatások nyújtására; bírói pozíciót töltenek be, „kapuőrként” működnek, és a feleket a szabályoknak megfelelően bonyolítják le az ügyleteket, biztosítva a jogszerűséget és a biztonságot. Az ingatlanügyletek ezzel szemben magánszolgáltatások, amelyekből hiányoznak a jogszabályoknak való megfelelés biztosításához szükséges adminisztratív és állami irányítási eszközök, ami vitákhoz és kockázatokhoz vezet mind a vevők, mind az eladók számára. „A törvényt olyan módon kell kodifikálnunk, amely biztosítja annak hatékony végrehajtását, ahelyett, hogy mechanikusan alkalmaznánk a cseréken keresztüli ügyleteket. Ezért a cseréken keresztüli ingatlanügyletekre vonatkozó szabályozásokat el kell távolítani az ingatlanüzletről szóló módosított törvény tervezetéből” – mondta Dang Hung Vo professzor.

Az ingatlanügyleteket nem szabad csere útján lebonyolítani.

Hoang Manh Thang közjegyző, a 7. számú (Ho Si Minh-város) közjegyzői hivatal vezetője szerint a jelenlegi közjegyzői rendszer és az ingatlantőzsdék jellegükben, léptékükben, termékeikben és szolgáltatásaikban, valamint eljárásaikban különböznek egymástól. A közjegyzői hitelesítés az állam által szervezett közszolgáltatás, az állami irányítás és szabályozás eszköze, védelmi mechanizmus, jogi, bizonyító és forgalmi értékkel bír. A magán ingatlantőzsdék ezzel szemben ingatlanügyleteket szolgálnak ki, kis léptékben működnek, ingatlancégektől függenek, és elsősorban szóbeli vagy írásbeli megállapodásokra támaszkodnak, ami könnyen súlyos gazdasági és jogi következményekhez, vitákhoz és csaláshoz vezethet.

A legnagyobb aggodalomra ad okot, hogy a tőzsde brókerei jogilag kedvezőtlen információkat titkolhatnak el, vagy elfogult hirdetéseket tehetnek közzé. Ki a felelős viták esetén, vagy ha a termékek hibásak vagy késedelmesen érkeznek? A tőzsdéken keresztül lebonyolított tranzakcióknál hiányoznak a jogi biztonságot és a tranzakciók biztonságát garantáló mechanizmusok. Ezért ez nem szerepelhet az ingatlanügyletekről szóló törvény közelgő módosítástervezetében.

A többség nem ért egyet azzal a kötelező előírással, hogy az ingatlanügyleteket kereskedési teremben kell lebonyolítani, mivel a jelenlegi kereskedési helyek nem képesek ellenőrizni a tranzakciók jogszerűségét. Ez a szabályozás hatástalan, és el kell törölni.

Gyors áttekintés június 16-án 12 órakor: Átfogó hírösszefoglaló.

Forráslink: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm