A földár kockázata „fenyegeti” a fejlesztéseket. 2. rész

Az éves földbérleti díjak és az egyszeri földbérleti díjak meghatározásának késedelme hatással volt a befektetési környezetre, kihatással volt a termelési és üzleti tervezésre, a befektetési hitelekhez kapcsolódó jelzáloghitelekre, különösen a nagy területű és nagy beruházási tőkével rendelkező beruházási projektek esetében (LNG kikötői raktárprojekt, Son My I hőerőmű projekt, Son My II hőerőmű projekt és szélerőmű ventilátorlapát-gyártási projekt...). Ha nem lesz korai és határozott politika, az hatással lesz a tartomány befektetési környezetére és befektetésvonzási eredményeire - nyilatkozta a Tartományi Ipari Park Igazgatótanácsa.

Az egyik fél türelmetlen, a másik óvatos.

Míg a NovaWorld Phan Thiet a konkrét földárakra vár, hogy „feloldja” a számos tevékenységet az építés folytatásához és egy turisztikai gazdasági városi terület 2025 végére történő befejezéséhez, Ham Tan új ipari parkjai is konkrét földbérleti árakra várnak. Innentől kezdve a felvázolt ütemterv szerint meglesz az építkezés alapja. Például a Tan Duc Ipari Park építése 2023 második negyedévében kezdődik, de a megvalósítása nehézkesnek tűnik, mivel a konkrét földárak (lakótelkek és lakóövezetekben található mezőgazdasági területek) megállapításának, értékelésének és jóváhagyásának munkálatai még mindig lassúak, számos módosítást és kiegészítést igényelnek, ami befolyásolja a kártalanítási és elszámolási munkálatokat. Jelenleg az Ipari Park befektetője 61,17 hektáros területű földkiosztásra/földbérletre vonatkozó kérelmet nyújtott be. A nem szomszédos telkek azonban megnehezítik a kiosztást/földbérletet, valamint az építési engedély megszerzését az építkezés megkezdéséhez. A Son My I Ipari Parkban a befektető az első fázisban 76,78 hektáros területet kapott a Tartományi Népi Bizottságtól. Az építkezés végrehajtásához azonban a földbérleti szerződés aláírásához konkrét telekáron is szükség van. Korábban a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium pályázatot szervezett, és szerződést kötött egy tanácsadó egységgel (TMS Consulting Co., Ltd.) a földbérleti ár meghatározására. Számos sürgős dokumentum után a tanácsadó egység késedelmet jelentett a Son My I Ipari Park konkrét telekárainak meghatározásában, mivel az ipari park projektekkel kapcsolatos értékelési munkák bevételeinek és költségeinek meghatározásához szükséges felmérés és információgyűjtés nagyon korlátozott és számos nehézségbe ütközik, így nincs elegendő alap a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 2014. június 30-i 36/2014/TT-BTNMT számú körlevelének rendelkezései szerinti teljes körű bizonyításhoz. Ezért 2023. április 5-én a TMS Consulting Company Limited egy dokumentumot küldött, amelyben felkérte az illetékes egységeket, hogy támogassák a földértékeléshez szükséges információk felülvizsgálatát, valamint egy, az értékelési eredményeket ismertető jelentéstervezetet. És a mai napig várunk... az eredményekre.

Ezért 2023 áprilisának végén a Tartományi Ipari Park Igazgatótanácsa jelentést tett az illetékes funkcionális szerveknek, hogy támogassák a Tan Duc Ipari Parkot a 2023 második negyedévében megkezdendő építkezési eljárások befejezésében, a befektetők számára meghatározott konkrét telekáraktól kezdve a 61,17 hektáros területen kötött földbérleti szerződések megkötéséig. Hasonlóképpen, a Son My 1 Ipari Park, amely több mint 76,7 hektáros, 2023 májusában került jóváhagyásra a Tartományi Népi Bizottság elé az IPICO vállalat kérésére, hogy az egység fizesse a földbérleti díjat, köthessen földbérleti szerződéseket és megszervezhesse az ipari park infrastruktúrájának építését ezen a területen.

Figyelemre méltó, hogy az ipari parkok befektetői, amelyek a kompenzációs és tisztítási munkálatokat végezték, és a beruházásra készülnek, mind egyszerre szeretnének földet bérelni. Ezután a kapcsolódó projektek, mint például az LNG Gázkikötő Raktár, a Son My I Hőerőmű Projekt és a Son My II Hőerőmű Projekt, amelyek körülbelül 300 hektáros földterülettel rendelkeznek, szintén azonnali földbérleti igényt tartanak. Eközben a Tartományi Ipari Park Igazgatótanácsának tájékoztatása szerint, mivel a konkrét földár még nem került meghatározásra, jelenleg 4 projekt (4,72 hektáros területtel) van a Ham Kiem I Ipari Parkban és 1 projekt (2,41 hektáros területtel) a Ham Kiem II Ipari Parkban, amelyek esetében a Tartományi Népi Bizottság jóváhagyta a földbérleti díj azonnali kifizetését, de még nem oldották meg az ipari park befektetőinek azonnali fizetésének kérdését, amely már 3 éve tart. A befektetők azon szándéka, hogy azonnal bérbe adják a földet, a másodlagos befektetők vonzásának elősegítése, valamint a projekt megvalósításához szükséges tőke elszámolása és hitelfelvétele érdekében.

Miért kell ennyire sietni?

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium képviselője elmondta, hogy a 20 milliárd VND feletti földértékű projektekre alkalmazott konkrét földértékelés számos okból lassú. A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 36. körlevele szerint 5 értékelési módszer létezik, de a három leggyakrabban alkalmazott módszer a többlet, a jövedelem és az összehasonlítás. Számos esetből származó információk alapján azonban a tanácsadó egységek aggódnak amiatt, hogy ezek a módszerek nem garantáltak, ha minden egyes konkrét projektre alkalmazzák őket, különösen akkor, ha a bemeneti tényezők nem stabilak, ami helytelen kimeneti eredményekhez vezet. Például az összehasonlító módszer szerint a terület mindig is mezőgazdasági terület volt, nincs tranzakció, így nem lehet összehasonlítani. Vagy a többlet és a jövedelem módszereknek meg kell határozniuk a fejlesztési bevételt, a befektetési tőkearányt, az egységárat... ami nagyon bonyolult. Ezért a tanácsadó egységek újra és újra megtették ezt, a Minisztérium segítette a tanácsadó egységeket, de az eredmények nem meggyőzőek. Mivel feltételezésekre és becslésekre van szükség, és ezek a projektek mind nagyon nagyok, az egyik személy és a másik közötti hiba kockázata, még nagyon kicsi is, nagy veszteséget okozhat. Ezenkívül a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium is felülvizsgálja a 36. körlevelet, amely az értékelési módszerekre összpontosít.

Ez az egyik oka annak is, hogy a Tartományi Népi Bizottság nemrégiben kiadott egy dokumentumot, amelyben felkéri a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, hogy javasolja a miniszterelnöknek egy munkacsoport létrehozásának megfontolását és irányítását, amely a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium, az Építési Minisztérium, a Pénzügyminisztérium, valamint a kapcsolódó minisztériumok és ágazatok tagjaiból áll, hogy támogassák és irányítsák Binh Thuan tartományt a földárak meghatározásában általában, és különösen az Ocean Valley Turisztikai Komplexum projektben. Jelenleg a központi kormány kiadott egy dokumentumot, amelyben beleegyezik abba, hogy támogatja Binh Thuant a NovaWorld Phan Thiet projekt konkrét földárainak felmérésében...

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium képviselője szerint az ipari parkokban a földértékelés egyszerűbb a NovaWorld Phan Thiethez képest. A jelenlegi helyzetben azonban a nagyobb magabiztosság érdekében szükség van egy konkrét értékelési számításra a központi kormányzat segítségével. A tartományban a nagy projektek konkrét földáraival kapcsolatos akadályok hamarosan megoldódnak.

A Tartományi Népi Bizottság által a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumnak küldött hivatalos közlemény hangsúlyozta azt is, hogy a jelenlegi földértékelési munka nagyon bonyolult, mivel számos ágazatot és területet érint, amelyek a befektetések, a tervezés, az építés, a föld, a pénzügyek, a banki szolgáltatások, a piac stb. paramétereit szabályozzák, ami megköveteli a végrehajtótól, hogy általános ismeretekkel és tapasztalattal rendelkezzen számos területen ahhoz, hogy teljes mértékben megértse az értékelési módszer tartalmát, és megfelelően végrehajthassa, felmérhesse és kiértékelhesse azt. Eközben a tartomány Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi szektorának személyzete nem rendelkezik sok tapasztalattal az árak, a pénzügyek, az építés stb. speciális területein ahhoz, hogy megfeleljen a mai nagyon bonyolult értékelési munka követelményeinek. Ezért a Tartományi Népi Bizottság azt javasolta, hogy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium ajánlja a miniszterelnöknek, hogy fontolja meg és irányítsa egy munkacsoport létrehozását, amely támogatja és irányítja Binh Thuan tartományt a földárak meghatározásában általában, és különösen az Ocean Valley Turisztikai Komplexum projektben, hogy a projekteket hamarosan telepíteni és üzembe helyezni lehessen, és fejlesszék a helyi társadalmi -gazdaságot.

Forrás: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html