Tényleg olcsó a szociális lakás?

VTV.vn - Tekintettel arra, hogy számos hanoi szociális lakásprojekt eladási ára eléri a közel 30 millió VND/m2-t, az alacsony és közepes jövedelműek álma még mindig távoli.

Fotó: Ngoc Hien

A lakhatási lehetőségek „felszabadítása”, de a valóság még messze van

A 261/2025/ND-CP rendelet új mechanizmusa jelentősen kibővítette a szociális lakások (NƠXH) vásárlására jogosultak körét azáltal, hogy a jövedelem felső határát havi 20-40 millió VND-ra emelte. Ez a kiigazítás a munkavállalók számára a lakhatás kapujának nyitását jelenti. De ha megnézzük a hanoi NƠXH projektek tényleges eladási árait és fizetési feltételeit, sokan rájönnek, hogy a letelepedés álma még mindig meglehetősen messze van.

A Hanoi Építési Minisztérium jelentése szerint 2024 végétől napjainkig számos szociális lakásépítési projekt indult Hanoiban, de az eladási árak meredeken emelkedtek. 2023 előtt a szociális lakások eladási ára a fővárosban 13-17 millió VND/m2 között ingadozott.

Az egyik legmagasabb ár jelenleg a Thuong Thanh szociális lakásövezetben (Rice City Long Chau) található, 29,4 millió VND/m2 áron (ÁFA-val, fenntartási díj nélkül), amely október 1-jétől nyílt meg. A vevőknek 940 millió és 2 milliárd VND között kell költeniük ahhoz, hogy itt házat vásárolhassanak, a környéktől függően. Az előző rekordot a Thanh Tri kerület (régi) Tan Trieu községében található Ha Dinh-i szociális lakásprojekt jelentette, amelynek előzetes eladási ára 25 millió VND/m2 volt.

A Rice City Long Chau szociális lakásprojekt perspektívája, 27 millió VND/m2 áron. Fotó: BIC Vietnam.

A 29 éves Nguyen Thu Trang asszony, egy Cau Giay kerületben található kereskedelmi cég könyvelője, aki jelenleg egy szobát bérel a Phu Dien kerületben, megosztotta: „Több mint négy éve takarítottam meg, plusz egy kis pénzt a szüleimtől, most körülbelül 120 millióm van. Azt tervezem, hogy regisztrálok, hogy szociális lakást vásároljak a Trung Van projektben, egy 50 négyzetméteres lakást, amelynek ára meghaladja az 1 milliárdot. De ahhoz, hogy hitelt vegyek fel a banktól, legalább 20%-os saját tőkével kell rendelkeznem, ami körülbelül 200 millió. De nincs elég. Bár az 5,4%-os kamatláb valóban alacsony, nehéz eljutni a hitelfelvételhez.”

Trang asszony körülbelül 18 millió vietnami dongot keres havonta. A bérleti díj, a megélhetési költségek és a hazautalt pénz levonása után szinte semmilyen jelentős többlet nem marad. „Nem bánom, ha hosszú lejáratú kölcsönt veszek fel, amíg van stabil lakhatásom. De ilyen áron a szociális lakások álma még mindig elérhetetlen” – mondta.

A 29 éves Duy Anh úr, egy hanoi technikus esetében a pár problémákba ütközött, mivel az eladási ár meghaladta a fizetési képességüket, annak ellenére, hogy rendelkeztek rendelkezésre álló tőkével. A házaspár elmondta, hogy a házasságkötésük óta, mindkét szülő támogatásával és a megtakarított, mintegy 300 millió vietnami dong pénzükkel, azt tervezték, hogy bejelentkeznek egy lakás vásárlására egy szociális bérlakás-övezetben Long Bien kerületben.

„Egy 55 négyzetméteres lakás körülbelül 1,6 milliárd VND-ba kerül. Ha 20 évre 1,3 milliárd VND-t veszünk fel kölcsön, akkor havonta körülbelül 8 millió VND-t kell fizetnünk, a tőkével és a kamatokkal együtt. A feleségemmel több mint 30 millió VND-t keresünk, ami elégnek hangzik, de a megélhetési költségek és a két gyermekünkre fordított kiadások levonása után semmi sem marad. Annak ellenére, hogy megvan a kezdőtőke, még mindig nem merünk aláírni, mert félünk, hogy „kifulladunk”” – számolta ki Duy Anh.

A fenti valós történetek azt mutatják, hogy a legfőbb akadály napjainkban nemcsak a kezdőtőke hiánya, hanem a szociális lakások eladási ára is, amely messze meghaladja még a stabil jövedelemmel rendelkezők megfizethetőségét is.

Ingatlanszakértők szerint a jelenlegi paradoxon az, hogy egyre többen jogosultak jövedelemre, de a hitelekhez való tényleges hozzáférési arány alacsony a küszöbértéket meghaladó eladási ár és a magas önrész-követelmények miatt. Ez azt jelenti, hogy a „szociális lakásálom” – bár papíron közelebb áll – a valóságban még mindig messze van.

Hogy a szociális lakhatás valóban „megfizethetővé” váljon

A valóságban a pénzügyi támogatási politikák csak „átmeneti fájdalomcsillapítók”. Ha a szociális lakások inputárai tovább emelkednek, a földterülettől és az anyagoktól kezdve a projektmenedzsment költségekig, akkor még ha a hitelkamatok csökkennek is, az emberek továbbra is nehezen engedhetik meg maguknak a vásárlást.

A szakértők azonban azt mondják, hogy ahhoz, hogy megértsük, miért drágul egyre több szociális lakás, mélyebben kell vizsgálnunk az árat alkotó tényezőket. Ngo Minh Tam építész - Covic Consulting & Construction Joint Stock Company szerint a probléma nemcsak az anyagok, a telek vagy a munkaerő költségében rejlik, hanem a befektetők megvalósító képességében és a laza árképzési mechanizmusban is.

„Lehetetlen abszolút olcsó szociális lakásokat követelni, amikor az inputárak emelkednek, de ami még aggasztóbb, az az, hogy olyan helyzet áll elő, amikor az előrehaladás elhúzódik, költségek merülnek fel, majd mindezek beépülnek az eladási árba. Ilyenkor végső soron az emberek viselik a késedelem költségét” – elemezte Mr. Tam.

Ezt a nézőpontot Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes is hangsúlyozta az október közepén tartott, a szociális lakások helyzetét áttekintő konferencián: „Valódi, valódi értékű lakásokra van szükségünk, amelyeket valódi lakhatási igényű embereknek adhatunk el. A szociális lakások ára Hanoiban rekordmagas szinten van, aminek oka lehet a gyenge befektetői kapacitás vagy a nyílt politikák kihasználása az árak felfújására. A városnak azonnal ellenőrzéseket, ellenőrzéseket és kontrollokat kell végeznie, hogy az embereknek továbbra is legyen lehetőségük házat vásárolni.”

A miniszterhelyettes azt javasolta, hogy Hanoi a szociális lakásprojektek adminisztratív eljárásait vonja különleges kezelés alá, mind a haladás felgyorsítása, mind az elhúzódó költségek csökkentése érdekében – amelyek az indokolatlanul emelkedő árak egyik okai.

Ha a szociális lakások inputárai tovább emelkednek, a földterületektől és az anyagoktól kezdve a projektmenedzsment költségekig, akkor még ha a hitelkamatok csökkennek is, az emberek továbbra is nehezen engedhetik meg maguknak a vásárlást. Fotó: VGP.

A lakáspolitikai és ingatlanpiaci központi irányító bizottság 2025. szeptember végén tartott első ülésén Pham Minh Chinh miniszterelnök felkérte a minisztériumokat, az ágazatokat és a helyi önkormányzatokat, hogy a valós piaci mechanizmusok szerint, az emberek jövedelméhez igazítva szabályozzák az ingatlan- és szociális lakásárakat.

A kereskedelmi ingatlanáraknak összhangban kell lenniük a piac, a gazdaság jellegével, valamint az emberek körülményeivel és képességeivel; a cél az, hogy mindenki számára lakhatást biztosítsanak, hozzájárulva az emberek anyagi és lelki életének javításához.

Ennek megfelelően átfogó, mindenre kiterjedő megoldásra van szükség; szoros együttműködésre és koordinációra van szükség az állam és a vállalkozások, a központi és a helyi szint között, a fiskális és monetáris politikát a földpolitikával és más politikákkal összehangolva. Az államnak pénzügyi eszközökkel, különösen adó-, díj- és költségpolitikával, valamint egyéb pénzügyi politikákkal kell szabályoznia a föld- és ingatlanárakat; mechanizmusokkal és politikákkal kell rendelkeznie a kamatlábak csökkentésére és a megfelelő hitelfeltételek biztosítására; tanulmányoznia kell a szociális lakásvásárlásra jogosultak jövedelmi szintjére vonatkozó szabályozásokat a helyzetnek és az egyes településeknek megfelelően.

A politika ugyan nyitottá vált, de a jövedelem és a lakásárak közötti szakadék továbbra is „szűk keresztmetszet”, amelyet ki kell igazítani. A szociális lakhatás problémájának megoldása nemcsak a kedvezményes létszámban vagy a jövedelemszabályozásban rejlik, hanem az eladási ár ellenőrzésében is, hogy az valóban „megfizethető” legyen. Addigra a letelepedés már nem lesz távoli álom a munkavállalók számára.

Forrás: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm