Valóban megfizethetőek a szociális lakások?

VTV.vn - Mivel Hanoiban számos szociális lakásprojekt eladási ára eléri a közel 30 millió VND/m2-t, a saját otthon álma továbbra is távoli a közepes és alacsony jövedelműek számára.

Fotó: Ngoc Hien

A lakásvásárlási lehetőségek „felszabadítása” továbbra is távoli valóság.

A 261/2025/ND-CP rendelet szerinti új mechanizmus jelentősen kibővítette a szociális lakásvásárlás jogosultsági kritériumait azáltal, hogy a jövedelem felső határát havi 20-40 millió VND-ra emelte. Ez a kiigazítás a munkavállalók számára a lakásvásárlás előtti „kapunyitásnak” tekinthető. A hanoi szociális lakásprojektek tényleges eladási árait és fizetési feltételeit tekintve azonban sokan rájönnek, hogy a saját otthon álma még mindig meglehetősen messze van.

A Hanoi Építési Minisztérium jelentése szerint 2024 végétől napjainkig számos szociális lakásprojekt indult Hanoiban, azonban az eladási árak meredeken emelkedtek. 2023 előtt a szociális lakások eladási ára a fővárosban 13-17 millió VND/m2 között mozgott.

Az egyik legmagasabb ár jelenleg a Thuong Thanh szociális lakásprojekté (Rice City Long Chau), amelynek ára 29,4 millió VND/m2 (ÁFA-val együtt, fenntartási díjak nélkül), és amely október 1-jén került értékesítésre. A vevőknek 940 millió és 2 milliárd VND között kell költeniük, a mérettől függően, hogy otthont szerezzenek. Az előző rekordot egy Ha Dinhben, Tan Trieu községben, Thanh Tri kerületben (korábban) található szociális lakásprojekt jelentette, amelynek előzetes eladási ára 25 millió VND/m2 volt.

A Rice City Long Chau szociális lakásprojekt látványterve, 27 millió VND/m2 áron. Fotó: BIC Vietnam.

A 29 éves Nguyen Thu Trang asszony, egy Cau Giay kerületben található kereskedelmi cég könyvelője, aki jelenleg egy Phu Dien kerületben bérel lakást, megosztotta: „Több mint négy éve gyűjtök, plusz némi pénzt a szüleimtől, és most csak körülbelül 120 millió vietnami dongom van. Azt tervezem, hogy regisztrálok egy szociális lakás megvásárlására a Trung Van projektben, egy 50 négyzetméteres lakásra, amelynek ára meghaladja az egymilliárd vietnami dongot. De ahhoz, hogy banki kölcsönt kapjak, legalább 20%-os saját tőkére van szükségem, ami körülbelül 200 millió vietnami dong. És ez nem elég. Annak ellenére, hogy az 5,4%-os kamatláb valóban alacsony, már most is nehéz kölcsönt szerezni.”

Trang asszony körülbelül 18 millió vietnami dongot keres havonta. A bérleti díj, a megélhetési költségek és a hazautalt pénz levonása után szinte semmilyen jelentős többlete nincs. „Nem bánom, ha hosszú lejáratú kölcsönt veszek fel, amíg stabil lakhatásom van. De ilyen árak mellett a szociális lakások álma elérhetetlen marad” – mondta.

A 29 éves Duy Anh, egy Hanoiban dolgozó technikus esetében a feleségével az ár meghaladta a lehetőségeiket, annak ellenére, hogy rendelkeztek volna rendelkezésre álló tőkével. A férfi elmesélte, hogy a házasságkötésük óta, mindkét szülő és megtakarításaik támogatásával, körülbelül 300 millió vietnami dongot halmoztak fel, és azt tervezték, hogy regisztrálnak egy lakásvásárlásra egy szociális lakóparkban Long Bien kerületben.

„Egy 55 négyzetméteres lakás körülbelül 1,6 milliárd VND-ba kerül. Ha 20 év alatt 1,3 milliárd VND-t veszünk fel, akkor havonta körülbelül 8 millió VND-t kellene fizetnünk, a tőkével és a kamatokkal együtt. A feleségemmel több mint 30 millió VND-t keresünk, ami elegendőnek tűnik, de a megélhetési költségek és a két gyermekünkre fordított kiadások levonása után semmi sem marad. Még a kezdeti tőkével sem merjük aláírni a szerződést, mert félünk, hogy kifogyunk a pénzből” – számolta ki Duy Anh.

Ezek a valós történetek azt mutatják, hogy napjainkban a legnagyobb akadály nemcsak a kezdőtőke hiánya, hanem az is, hogy a szociális lakások eladási ára messze meghaladja még a stabil jövedelemmel rendelkezők megfizethetőségét is.

Ingatlanszakértők szerint a jelenlegi paradoxon az, hogy miközben egyre több ember jogosult hitelhez jutni, a tőkéhez való hozzáférés tényleges aránya alacsony a túlzottan magas árak és a magas önerő miatt. Ez a „szociális lakások álmát” – bár papíron közelebb áll – a valóságban mégis távolivá teszi.

Hogy a szociális lakhatás valóban „megfizethetővé” váljon

A valóságban a pénzügyi támogatási politikák csak „átmeneti fájdalomcsillapítók”. Ha a szociális lakások inputköltségei tovább emelkednek, a telektől és az anyagoktól kezdve a projektmenedzsment költségeiig, akkor még ha a hitelkamatok csökkennek is, az emberek továbbra is nehezen engedhetik meg maguknak a vásárlást.

A szakértők azonban azzal érvelnek, hogy ahhoz, hogy megértsük, miért drágulnak egyre a szociális lakások, mélyebben meg kell vizsgálnunk az árat alkotó tényezőket. Ngo Minh Tam, a Covic Consulting & Construction Joint Stock Company építésze szerint a probléma nemcsak az anyagok, a telek vagy a munkaerő költségében rejlik, hanem a befektető megvalósító képességében és a laza árképzési mechanizmusban is.

„Lehetetlen abszolút olcsó szociális lakásokat követelni, amikor a ráfordítási költségek mind emelkednek, de ami még aggasztóbb, az az, hogy az építkezés késik, további költségek merülnek fel, és mindez beépül az eladási árba. Ebben az esetben végső soron az emberek viselik a késedelmek költségeit” – elemezte Mr. Tam.

Ezt a nézetet Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes is hangsúlyozta az október közepén tartott szociális lakásépítési folyamat felülvizsgálati konferenciáján: „Valódi, valódi értékű lakásokra van szükségünk, amelyeket olyan embereknek adhatunk el, akiknek valóban szükségük van lakhatásra. A hanoi szociális lakásárak jelenleg rekordmagasságban vannak, valószínűleg a gyenge befektetői kapacitás vagy az árak felfújására irányuló, engedékeny politikák kihasználása miatt. A városnak azonnali ellenőrzéseket, ellenőrzéseket és kontrollokat kell végeznie annak biztosítása érdekében, hogy az embereknek továbbra is legyen lehetőségük otthont vásárolni.”

A miniszterhelyettes azt javasolta, hogy Hanoinak prioritásként kellene kezelnie a szociális lakásprojektek adminisztratív eljárásait, mind a haladás felgyorsítása, mind az elhúzódó költségek csökkentése érdekében – ami az ésszerűtlenül magas árak egyik oka.

Ha a szociális lakások inputköltségei tovább emelkednek, a telek- és anyagköltségektől kezdve a projektmenedzsment költségekig, akkor még ha a hitelkamatok csökkennek is, az emberek továbbra is nehezen engedhetik meg maguknak a vásárlást. Fotó: VGP.

A Lakáspolitikai és Ingatlanpiaci Központi Irányító Bizottság 2025 szeptemberének végén tartott első ülésén Pham Minh Chinh miniszterelnök felkérte a minisztériumokat, az ágazatokat és a helyi önkormányzatokat, hogy a reálpiaci mechanizmusok szerint, az emberek jövedelmével összhangban szabályozzák az ingatlan- és szociális lakásárakat.

A kereskedelmi ingatlanáraknak összhangban kell lenniük a piaci elvekkel, a gazdasággal, valamint az emberek körülményeivel és képességeivel; a cél az, hogy minden állampolgár rendelkezzen lakhatással, hozzájárulva anyagi és lelki életük javításához.

Ennek megfelelően átfogó és mindenre kiterjedő megoldásra van szükség; szoros együttműködésre és koordinációra az állam és a vállalkozások, a központi és a helyi önkormányzatok között, valamint a fiskális és monetáris politikák integrálására a földpolitikával és más politikákkal. Az államnak pénzügyi eszközökkel, különösen adó-, díj- és egyéb pénzügyi politikákkal kell szabályoznia a föld- és ingatlanárakat; mechanizmusokat és politikákat kell létrehoznia a kamatlábak és a hitelfeltételek megfelelő csökkentésére; valamint tanulmányoznia kell a szociális lakásvásárlásra jogosultak jövedelmi szintjére vonatkozó szabályozásokat, az adott körülményekhez és a helyi adottságokhoz igazítva.

Bár a szabályozások megnyíltak, a jövedelem és a lakásárak közötti szakadék továbbra is „szűk keresztmetszetet” jelent, amellyel foglalkozni kell. A szociális lakhatás problémájának megoldása nemcsak a kedvezményes árakban vagy a jövedelemszabályozásban rejlik, hanem az árak ellenőrzésében is, hogy azok valóban megfizethetőek legyenek. Csak így lesz többé nem távoli álom a dolgozó emberek számára a saját otthon.

Forrás: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm