A Vietnami Állami Banknak módosítania kell a körlevelet.

[hirdetés_1]

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) dokumentumot adott ki a Vietnami Állami Bank (SBV) 22/2023/TT-NHNN számú körlevélben (amely módosítja és kiegészíti a 41/2016/TT-NHNN számú körlevél egyes cikkeit) foglalt, építés alatt álló lakások megvásárlására vonatkozó megerősítésével kapcsolatban, miszerint az nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait.

Sok félreértés továbbra is fennáll.

Ennek megfelelően a HoREA úgy véli, hogy bár a 22. körlevél kezdetben segített megnyugtatni a tervben nem szereplő ingatlanok vásárlóit, a „jogi akadályok” továbbra is fennállnak.

Konkrétan: A 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 11. záradékának a) pontja (módosítva és kiegészítve a 22/2023/TT-NHNN körlevél 1. cikkének 1. záradékával) csak azt írja elő, hogy az „átadásra elkészült”, azaz „kész állapotban lévő” kereskedelmi lakásokra vonatkozik, de nem tartalmazza azokat az eseteket, amikor hitelt vesznek fel „átadásra még nem elkészült”, azaz „építés alatt álló” kereskedelmi lakások vásárlására.

A HoREA szerint az „átadásra kész, elkészült házak” fogalma nem értelmezhető úgy, hogy magában foglalná azokat az „építés alatt álló házakat” is, amelyeket a kereskedelmi bankok elfogadnának fedezetként az ezen házak megvásárlásához felvett hitelekhez.

Továbbá a Vietnami Állami Bank bejelentése megerősíti, hogy „a kereskedelmi bankok és a Vietnami Állami Bank fiókjainak tőkemegfelelési mutatóját szabályozó 41/2016/TT-NHNN számú körlevél nem a hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányító dokumentum.”

A valóságban azonban a 41. körlevél (a 22/2023/TT-NHNN körlevél 1. cikkének 1. záradékával módosítva és kiegészítve) olyan jogi rendelkezéseket tartalmaz, amelyek nem kapcsolódnak a „Vietnami Állami Bank kereskedelmi bankjainak és fiókjainak tőkemegfelelési mutatóira vonatkozó szabályozáshoz”, hanem inkább a „hitelintézetek hitelnyújtási műveleteihez”.

Konkrétan a 2. cikk 11. záradéka kimondja, hogy „ingatlannal biztosított kölcsönök magánszemélyek számára a feltételeknek megfelelő házak vásárlására”, hasonlóan a Vietnami Állami Bank „hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányító” körleveleiben foglalt szabályozásokhoz.

„ A Szövetség úgy véli, hogy ha a 41. körlevél csak a »kereskedelmi bankok és a Vietnámi Állami Bank fiókjainak tőkemegfelelési mutatóját« írja elő, akkor nincs szükség olyan jogszabályokra, amelyek a 2. cikk 11. záradékában meghatározzák az »ingatlannal fedezett jelzáloghitelek magánszemélyek számára lakásvásárláshoz« feltételeit, mivel a Vietnámi Állami Banknak már vannak körlevelei, amelyek a hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányítják «” – áll a HoREA dokumentumában.

Továbbá a HoREA szerint a Vietnami Állami Bank által nemrégiben kiadott, „A bankok és a külföldi bankok fióktelepei tőkemegfelelési mutatóira vonatkozó szabályozással kapcsolatos információk” című dokumentum nem „jogi normatív dokumentum”, mint a körlevelek, ezért csak tájékoztatási szempontból van értéke.

Eközben a bankoknak és a külföldi bankok fiókjainak hitelnyújtási műveleteiket a hitelintézetekről szóló törvényre és a Vietnami Állami Bank körleveleire kell alapozniuk.

Nehézségekbe ütköznek az építés alatt álló ingatlanokra fedezett jelzáloghitelek. (Szemléltető kép: Cong Hieu)

A körlevelet egyértelműen módosítani és kiegészíteni kell.

A fenti nehézségek fényében a HoREA úgy véli, hogy mielőtt a 22/2023/TT-NHNN számú körlevél 2024. július 1-jei hatályba lépne, azt hamarosan módosítani és kiegészíteni kell, hogy átlátható, biztonságos, egészséges és fenntartható módon támogassa az ingatlanpiac helyreállítását és fejlődését. Ugyanakkor meg kell teremtenie a feltételeket ahhoz, hogy a hitelintézetek jóváhagyhassák a magánszemélyek számára az „építés alatt álló kereskedelmi ingatlanok” megvásárlására nyújtott hiteleket, amelyeket maga a ház fedez (jelzáloggal fedez).

Sok más szakértő is egyetért abban, hogy a Vietnami Állami Banknak módosítania kell a körlevelet a világos és átlátható jogalap biztosítása érdekében, ahelyett, hogy pusztán információkat közölne és reagálna a közvéleményre.

Dr. Le Dang Doanh, a Központi Gazdaságirányítási Kutatóintézet korábbi igazgatója úgy véli, hogy a hitelfelvételnek és -nyújtásnak összhangban kell lennie a hiteltörvényekkel, és a Vietnami Állami Banknak egyértelmű írásbeli irányelveket kell kiadnia. A körlevél kiadása előtt ezeket az irányelveket közzé kell tenni, hogy az érintett felek visszajelzést adhatnak, elkerülve ezzel a félreértéseket és a felesleges vitákat.

Dr. Dinh Trong Thinh docens kijelentette, hogy nem szabad megtiltani az építés alatt álló házak vásárlásához nyújtott hiteleket. Mivel azonban a Vietnami Állami Bank még nem adott ki jogilag kötelező érvényű dokumentumot ebben a kérdésben, a kereskedelmi bankoknak javítaniuk kell értékelési és önértékelési képességeiket, hogy megalapozott döntéseket hozhassanak.

Szakértők szerint az építés alatt álló lakások vásárlásához nyújtott hitelekről szóló körlevél pontosításra szorul. (Szemléltető kép)

Egy másik gazdasági szakértő elemzése szerint: „ A hitelintézetek általában betartják a Vietnami Állami Bank által kiadott, egyértelmű jogi erejű rendeleteket és körleveleket. Ha a 22. körlevél nem tisztázza a fogalmakat, az félreértésekhez, zavarhoz és kételyekhez vezet a vállalkozások és a magánszemélyek körében, miközben a hitelintézetek habozni fognak, sőt akár vonakodni is fognak hitelezni.”

Ha a Vietnami Állami Bank nem tiltotta be a jövőbeni lakásvásárlásokhoz nyújtott hiteleket, akkor lépéseket kell tennie annak legalizálása érdekében, hogy a körlevél hatálybalépése után minden fél számára megkönnyítse a nehézségeket .

Számos ingatlanpiaci vállalkozás képviselői is zavarodottságuknak adtak hangot az új szabályozásokkal kapcsolatban. Egy hanoi székhelyű cég vezetője kijelentette: „Ha a Vietnami Állami Bank nem határozza meg egyértelműen ezeket a szabályozásokat, akkor nincs jogalapunk a bankokkal folytatott tranzakciók lebonyolítására. A hitelekhez való korlátozott hozzáférés jelenlegi kontextusában elengedhetetlen a körlevél módosítása és pontosítása a vállalkozások védelme érdekében.”

Egy friss nyilatkozatban a Vietnami Állami Bank megerősítette, hogy az új szabályozások nem korlátozzák a jövőben épülő lakások vásárlóinak jogait, és nem ellentétesek a meglévő szabályozásokkal.
„Az a feltétel, hogy a ház a házadásvételi szerződésnek megfelelően elkészüljön, csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati súly vonatkozik az egyéb ingatlanfedezetű követelésekhez képest).”
Azokban az esetekben, amikor szervezeteknek vagy magánszemélyeknek építés alatt álló lakást kell építeniük vagy vásárolniuk, és ezt az építés alatt álló lakást jelzáloggal terhelik meg, az a 41. körlevél 2. cikkének 10. pontjában foglaltak szerint ingatlanfedezetű kölcsönök kategóriájába tartozik, és a megfelelő kockázati együtthatót a 41. körlevél 9. cikkének 10. pontjában foglaltak szerint alkalmazzák.
Konkrétan azok a szervezetek és magánszemélyek, akik házat szeretnének vásárolni és (jelzáloggal) fedezni ezt a jövőben épülő házat, 30-120%-os kockázati súlyozást alkalmaznak a hitelfedezeti aránytól (LTV) függően, amelyet a hiteltartozás és a fedezet értékének arányaként számítanak ki. Abban az esetben, ha az LTV arány nem áll rendelkezésre, a kockázati súlyozás 150%.

Cong Hieu

[hirdetés_2]
Forrás