Az Állambanknak módosítania kell a körlevelet.

[hirdetés_1]

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) nemrégiben kiadott egy dokumentumot a Vietnami Állami Bankról (SBV), amelyben a 22/2023/TT-NHNN számú körlevélben (amely a 41/2016/TT-NHNN számú körlevél számos cikkét módosítja és kiegészíti) megerősíti, hogy nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait a jövőbeni lakásvásárláshoz.

Még mindig sok a félreértés

Ennek megfelelően a HoREA úgy véli, hogy bár a kezdeti lépések segítettek a jövőbeli lakásvásárlóknak nagyobb biztonságban érezni magukat, a 22-es körlevél „jogi problémái” továbbra is fennállnak.

Konkrétan: A 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 11. záradékának a) pontja (módosítva és kiegészítve a 22/2023/TT-NHNN körlevél 1. cikkének 1. záradékában) csak az „átadásra elkészült”, azaz „rendelkezésre álló” kereskedelmi lakásokra vonatkozó szabályokat tartalmazza, de nem tartalmazza az „átadásra még nem elkészült”, azaz „jövőben kialakuló” kereskedelmi lakások vásárlására felvett hitelek eseteit.

A HoREA szerint az „átadásra kész, elkészült ház” fogalma nem értelmezhető úgy, hogy magában foglalná a kereskedelmi bankok által a házvásárláshoz felvett hitelek fedezeteként elfogadandó „jövőbeli lakásokat”.

Továbbá az Állami Bank bejelentése megerősítette, hogy „a kereskedelmi bankok és a külföldi bankfiókok tőkebiztonsági mutatóját szabályozó 41/2016/TT-NHNN számú körlevél nem a hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányító dokumentum”.

Valójában azonban a 41. számú körlevél (a 22/2023/TT-NHNN körlevél 1. cikkének 1. pontjában módosított és kiegészített formában) olyan jogszabályokat tartalmaz, amelyek nem a „kereskedelmi bankok és külföldi bankfiókok tőkebiztonsági mutatójára vonatkozó szabályozással”, hanem a „hitelintézetek hitelnyújtási műveleteivel” kapcsolatosak.

Konkrétan a 2. cikk 11. záradéka kimondja, hogy „ingatlannal biztosított kölcsönök magánszemélyek számára a feltételeknek megfelelő házak vásárlására”, hasonlóan az Állami Bank „hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányító” körleveleiben foglalt rendelkezésekhez.

„ A Szövetség úgy találja, hogy ha a 41. körlevél csak „a kereskedelmi bankok és a külföldi bankfiókok tőkebiztonsági mutatóját” szabályozza, akkor nincs szükség olyan jogszabályokra, amelyek a 2. cikk 11. záradékában szereplő „a lakáshitelek ingatlanfedezetű hitelek, amelyeket magánszemélyek lakásvásárláshoz nyújtanak” „feltételeit” szabályozzák, mivel az Állami Bank körlevelei irányítják a hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit ” – vetette fel a kérdést a HoREA dokumentuma.

Ezenkívül a HoREA szerint az Állami Bank által nemrégiben kiadott „Néhány információ a bankok és külföldi bankfiókok tőkebiztonsági rátájára vonatkozó szabályozással kapcsolatban” című dokumentum nem „jogi dokumentum”, mint a körlevelek, így csak tájékoztatás céljából értékes.

Eközben a bankoknak és a külföldi bankfiókoknak a hitelnyújtási műveletek elvégzéséhez a Hitelintézetekről szóló törvényre és az Állami Bank körleveleire kell támaszkodniuk.

A jövőbeli ingatlanokkal biztosított jelzáloghitelek nehézségekkel néznek szembe. (Illusztráció: Cong Hieu)

A körleveleket egyértelműen módosítani és kiegészíteni kell.

A fenti nehézségekre válaszul a HoREA úgy véli, hogy mielőtt a 22/2023/TT-NHNN számú körlevél 2024. július 1-jei hatályba lépne, azt hamarosan módosítani és kiegészíteni kell, hogy támogassa az ingatlanpiac fellendülését és átlátható, biztonságos, egészséges és fenntartható fejlődését. Ugyanakkor megteremti a feltételeket a hitelintézetek számára, hogy hiteleket jóváhagyjanak magánszemélyek számára „jövőbeni kereskedelmi ingatlanok” vásárlásához, az adott ingatlannal fedezve (jelzáloggal terhelve).

Sok más szakértő is egyetért abban, hogy az Állami Banknak módosítania kell a körlevelet, hogy az jogilag egyértelmű és átlátható legyen, ahelyett, hogy pusztán információkat közölne és a közvéleményre reagálna.

Dr. Le Dang Doanh, a Központi Gazdaságirányítási Intézet korábbi igazgatója elmondta, hogy a hitelfelvételnek és -nyújtásnak meg kell felelnie a hiteltörvénynek, és az Állami Banknak egyértelmű írásbeli utasításokkal kell rendelkeznie. A körlevél kiadása előtt ezeket az utasításokat biztosítani kell, hogy az érintett felek részt vehessenek a véleménynyilvánításban, elkerülve ezzel a szükségtelen félreértéseket és vitákat.

Dr. Dinh Trong Thinh docens kijelentette, hogy nem szabad betiltani a jövőbeni lakásvásárlásokhoz nyújtott hiteleket. Az Állami Bank azonban még nem adott ki jogi dokumentumot ebben a kérdésben, amely előírná a kereskedelmi bankok számára az értékelési kapacitásuk fejlesztését és az önértékelést a döntéshozatalhoz.

A szakértők azt javasolják, hogy pontosítsák a jövőbeli házak vásárlásához szükséges kölcsönökre vonatkozó körlevelet. (Illusztrációs fotó)

Egy másik gazdasági szakértő elemzése szerint: „ A hitelintézetek gyakran betartják az Állami Bank által kiadott, egyértelmű jogi erejű rendeleteket és körleveleket. Ha a 22. körlevél nem tisztázza a fogalmakat, az félreértéseket, pánikot és kétségeket okoz a vállalkozásokban és az emberekben, a hitelintézetek pedig zavarttá válnak, sőt vonakodnak majd hitelt nyújtani.”

Ha az Állami Bank a jövőben nem tiltja be a lakáshiteleket, akkor a körlevél hatálybalépése után lépéseket kell tennie azok legalizálása érdekében, hogy minden fél számára megszüntesse a nehézségeket .

Számos ingatlanpiaci vállalkozás képviselői is zavarodottságuknak adtak hangot az új szabályozással kapcsolatban. Egy hanoi üzleti vezető azt mondta: „Ha az Állami Bank nem szabályoz egyértelműen, akkor nem lesz jogalapunk a bankokkal való tranzakciókra. A hiteltőkéhez való hozzáférés jelenlegi nehézségei miatt a vállalkozások védelme érdekében rendkívül fontos a körlevél módosítása és pontosítása.”

Egy nemrégiben kiadott dokumentumban az Állami Bank megerősítette, hogy az új szabályozás nem korlátozza a jövőbeli lakásvásárlók jogait, és nem ellentétes a jelenlegi szabályozással.
„A lakásvásárlási szerződésben foglalt, elkészült lakásra vonatkozó feltétel csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati súlyozás vonatkozik, mint más ingatlanfedezetű hitelekre).”
Abban az esetben, ha egy szervezetnek vagy magánszemélynek jövőbeni lakásépítésre vagy -vásárlásra van szüksége, és a jövőbeni lakást jelzáloggal terheli meg, akkor a 41. körlevél 2. cikkének 10. pontjában előírtak szerint ingatlannal fedezett kölcsönről van szó, és a 41. körlevél 9. cikkének 10. pontjában előírt megfelelő kockázati együtthatót alkalmazzák.
Konkrétan azok a szervezetek és magánszemélyek, akiknek házat kell vásárolniuk, és ezt a jövőbeni házat (jelzáloggal) kell biztosítaniuk, 30-120%-os kockázati együtthatót alkalmaznak a hiteltartozás és a fedezet értékének aránya alapján kiszámított garanciaarány (LTV) alapján. Abban az esetben, ha nincs információ az LTV arányról, a kockázati együttható 150%.

Cong Hieu

[hirdetés_2]
Forrás