Középkategóriás lakásépítési szegmens

Dr. Tran Kim Chung (CLO) docens, a Központi Gazdaságirányítási Kutatóintézet korábbi igazgatóhelyettese azt jósolja, hogy 2025-ben a közép- és felsőkategóriás lakáspiac jelentős lefelé irányuló kiigazítást fog tapasztalni.

A kínálat főként a felsőkategóriás szegmensre koncentrálódik.

2024-ben a nagyobb piacokon, mint például Hanoi és Ho Si Minh-város, a lakáskínálat ellentétes trendeket mutatott. Az újonnan piacra dobott lakások kínálata azonban közös vonást mutatott e két piacon: többségük a magas árkategóriájú szegmensbe tartozott.

Egy nemrégiben közzétett CBRE jelentés szerint 2024-ben Hanoiban az új lakások kínálata eléri a 30 900 egységet, ami háromszoros növekedést jelent 2023-hoz képest. Az átlagos eladási ár 72 millió VND/m2 volt, ami 36%-os növekedést jelent éves szinten, és a legmagasabb növekedés az elmúlt nyolc évben.

A Hanoiban és Ho Si Minh-városban újonnan megnyitott lakások kínálatában egy dolog közös: többségük a felső kategóriás szegmensbe tartozik, viszonylag drága árakkal. (Fotó: ST)

„Az új kínálat nagy része ebben a negyedévben a Nam Tu Liem és Gia Lam nagyvárosi területein fejlesztett, teljes körű jogi dokumentációval rendelkező, felső kategóriás projektekben koncentrálódik, amelyek már működnek bizonyos számú lakossal. Ez az elsődleges eladási árak emelkedéséhez, valamint a projektek 70%-ot meghaladó értékesítési arányához vezetett” – áll a CBRE jelentésében.

Ezzel szemben Ho Si Minh-városban az új lakások kínálata 2013 óta a legalacsonyabb, mindössze 5050 új egységet kínáltak. A lakások jelenlegi elsődleges eladási ára átlagosan 76 millió VND/m2 (nettó hasznos terület), ami közel 24%-os növekedést jelent éves szinten.

Ez a növekedés annak köszönhető, hogy a városban idén új kínálat több mint 70%-át a felsőkategóriás és luxusprojektek teszik ki, és a következő fázisokban induló projektek eladási árait 10–40%-kal felfelé módosították az előző fázishoz képest.

„A Thu Thiem környékén jellemzően olyan projektek vannak, amelyek az utolsó fázisú lakásokat kínálják, akár 490 millió VND/m2 (nettó hasznos terület) áron” – áll a CBRE jelentésében.

A vietnami ingatlanpiaci kutatócégek nemrégiben azt jósolták, hogy a luxuslakás-szegmens továbbra is fellendül, és 2025-ben piacvezető lesz.

A CBRE szerint Hanoiban az új lakások kínálata várhatóan továbbra is bőséges marad, a becslések szerint több mint 31 000 eladó lakás lesz, ami magasabb, mint 2024-ben. A kínálat főként a felsőkategóriás szegmensben koncentrálódik, a luxuslakások kínálatának növekedésével.

Eközben a OneHousing előrejelzése szerint a középkategóriás lakások kínálata szinte teljesen eltűnik mind Hanoi, mind Ho Si Minh-város piacáról 2025-ben. A hanoi piacon 2025-ben elindított új lakásprojektek számát körülbelül 30 000 egységre becsülik. Ezek közül körülbelül 60-70% felsőkategóriás, 30-40% pedig luxuslakás lesz.

A Ho Si Minh-városi piacon a 2025-re várható új kínálat körülbelül 12 000 egység lesz, amelynek 88%-át a felsőkategóriás és luxus kategóriájú egységek teszik ki. Ezen belül a felsőkategóriás szegmens 42%-ot, a luxus szegmens pedig 46%-ot tesz ki.

Jelentős lefelé irányuló korrekció várható a közép- és felsőkategóriás lakáspiacon 2025-ben?

A legtöbb vélemény szerint Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakásárak emelkedni fognak 2025-ben. Még a felsőkategóriás és luxus szegmensekben is várhatóan emelkedni fognak, mivel ezek még nem érték el a csúcspontjukat.

A OneHousing szakértői szerint sok település a közelmúltban új, viszonylag magas kiigazításokkal rendelkező földárlistákat vezetett be. Ez magasabb inputköltségeket eredményez a vállalkozások számára, ami viszont magasabb outputárakat eredményez.

A legtöbb vélemény szerint Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakásárak emelkedni fognak 2025-ben. (Fotó: ST)

Egyetértve ezzel az értékeléssel, Tran Trung Tuan ingatlanszakértő kijelentette: Tekintettel arra, hogy Hanoi és Ho Si Minh-város új telekáralistákat tett közzé, amelyek kiigazításai 3-8-szorosára növelték az árakat, a lakásárak ebben a két városban szegmenstől függetlenül emelkedni fognak. Nem is beszélve az anyagköltségek és egyéb költségek emelkedéséről az elmúlt hónapokban. Ezért Tuan úr úgy véli, hogy irreális elvárni a lakásárak csökkenését.

Mindazonáltal egyesek szerint a közép- és felsőkategóriás lakáspiac jelentős lefelé irányuló korrekciót fog tapasztalni 2025-ben.

Dr. Tran Kim Chung docens, a Központi Gazdaságirányítási Kutatóintézet korábbi igazgatóhelyettese a következőképpen elemezte ezt a kérdést: Először is, a piac 2024-ben már túl magasra emelkedett ebben a szegmensben.

Másodszor, az ebben a szegmensben működő entitások jelentős változásokon mennek keresztül a kereslet, a viselkedés és a kilátások tekintetében.

„Különösen azért, mert az ipari ingatlanpiac várhatóan jól fog növekedni 2025-ben, az erőforrások az ipari ingatlanszegmensbe fognak áramlani. Más lakás- és földterület-szegmensek nem fognak jelentős változásokat tapasztalni” – mondta Tran Kim Chung docens.

Forrás: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html