A tőke továbbra is erőteljesen áramlik az ingatlanpiacra.

Az ingatlanpiaci vállalkozások keserűen panaszkodnak az ingatlanhitelezés szigorítására, amely számos üzleti tervet megakasztott. Összességében azonban az ingatlanhitelek továbbra is a teljes gazdaságban fennálló hitelállomány legnagyobb részét teszik ki, és ha a tőke továbbra is erőteljesen áramlik ebbe a szektorba, a hosszú távú kockázatok óriásiak.

Szigorúbban ellenőrzik az ingatlanhitelezést.

Az ingatlanügynökségek keserűen panaszkodnak a hitelekhez jutás nehézségeire.

Nguyễn Quốc Hiep, a Global Real Estate Joint Stock Company igazgatótanácsának elnöke és a Vietnami Építőipari Vállalkozók Szövetségének (VACC) elnöke kijelentette, hogy a nagyobb bankok (köztük a Big 4) megtagadják az új projektekhez nyújtott hiteleket, vagy csak nagyon szelektívek a hanoi és Ho Si Minh-városi projektekkel kapcsolatban. Mivel a finanszírozási szűk keresztmetszetek megakadályozzák a vállalkozásokat a projektek megvalósításában, a 2026-os év várhatóan rendkívül turbulens év lesz az ingatlanpiac számára.

Sok más vállalkozás is arról számolt be, hogy a hitelhez jutás nehézségei nemcsak a felsőkategóriás kereskedelmi lakásépítési projekteket érintik, hanem minden szegmenst, beleértve a szociális lakásokat is. A szociális lakásokkal foglalkozó vállalkozások szerint a bankok udvariasan megtagadják a 145 000 milliárd VND szociális lakáshitel-csomagból való hitelnyújtást, mivel a kamatláb túl alacsony (6,1%/év), miközben a piacon a betéti kamatlábak évi 7-8%-ra emelkedtek, ami azt jelenti, hogy a bankok veszteséget könyvelnének el, ha hitelt nyújtanának.

Jelenleg a 145 billió VND szociális lakáshitel-csomag kevesebb mint 5%-át folyósították, annak ellenére, hogy a programot már három éve alkalmazzák. Eközben a 35 év alatti fiataloknak nyújtott hitelcsomag folyósítása is korlátozott.

Ha Thu Giang asszony, a Gazdasági Szektorok Hitelosztályának (Vietnami Állami Bank) igazgatója szerint a 35 év alatti fiataloknak szóló hitelprogram folyósított összege elérte a 9600 milliárd VND-t (ami körülbelül 2000 milliárd VND-val több 2025 végéhez képest), beleértve a 8100 milliárd VND-t 53 projekt befektetőinek, és a mintegy 1500 milliárd VND-t 36 projekt lakásvásárlóknak. A 35 év alatti fiataloknak szociális lakásvásárlásra nyújtott hitelek folyósított összege elérte a 259 milliárd VND-t.

Bár a kereskedelmi bankok azt állítják, hogy nem szigorítják az ingatlanhitelezési feltételeket, és továbbra is finanszíroznak jó projekteket, a korlátozott tőke és a negyedéves hitelkeretek miatt nagyon óvatosan kell elosztaniuk a forrásokat. Ennek megfelelően a „hátsó ajtós” projektek kivételével a tőke a prioritást élvező és rendkívül biztonságos szektorokban fog koncentrálódni, hogy elnyerjék a szabályozó hatóságok kegyeit.

Dr. Le Xuan Nghia közgazdász szerint az ingatlanpiac ciklikus, de hosszú távon nem jelent kockázatot, sőt, nagyon biztonságos, mivel szorosan kapcsolódik a bankok működéséhez. A bankok fedezetének többsége ingatlan, így az ingatlanárak valószínűleg nem esnek meredeken.

Ez a szakértő azt is állította, hogy az ingatlanszektor egy olyan szektor, amelynek jelentős tovagyűrűző hatásai vannak, és azt javasolta, hogy a Vietnami Állami Bank folytassa a tőkebefecskendezésre irányuló politikák végrehajtását ebbe a piacba a hatékony működés biztosítása érdekében. A kormánynak az áremelkedések ütemét kellene ellenőriznie ahelyett, hogy szigorítaná az ágazat hitelezését.

A tőke továbbra is erőteljesen áramlik az ingatlanpiacra.

Miközben az ingatlanpiaci vállalkozások a tőkéhez jutás nehézségeire panaszkodnak, számos szakértő és a Nemzetgyűlés képviselője rámutat, hogy a valóságban a banki hitelek továbbra is főként az ingatlanpiacra áramlanak, és ez számos negatív következménnyel jár a gazdaság számára.

Nguyen Ngoc Bau, a Wigroup vezérigazgatója szerint 2026 első negyedévében a kereskedelmi és ipari hitelek volumene csökkent, miközben a pénz továbbra is erőteljesen áramlott az ingatlanpiacra és az építőiparba. Bár az adatok azt mutatják, hogy a mezőgazdasági hitelek továbbra is jól növekedtek az ingatlanhitelekkel együtt, nem zárható ki annak a lehetősége, hogy ez a pénz „megkerüli a törvényt” (tőkét vesznek fel mezőgazdasági fejlesztésre szánt földterületek vásárlására, de valójában mezőgazdasági ingatlanokba fektetnek be).

Ez a szakértő azt állítja, hogy a hitelszerkezet hiányosságai a bankrendszerre nehezedő tartós likviditási nyomás, valamint a kamatlábak instabilitásának kiváltó okai. Ezért a Vietnami Állami Bank likviditástámogató intézkedései (az OMO csatornán keresztül) csak a tüneteket kezelik, nem pedig a probléma gyökerét.

A bankok 2025-ös pénzügyi jelentései azt mutatják, hogy sok banknál az ingatlanhitelek a teljes ingatlanhitel-állomány 30-50%-át teszik ki. Ez a szám nem teljes, mivel sok banknál a személyi lakásvásárlási hitelek nem szerepelnek teljes mértékben az ingatlanhitel-állományban.

Ezért papíron az ingatlanhitelek a teljes rendszerben fennálló összes hitelállomány körülbelül 23-25%-át teszik ki, de a tényleges szám valószínűleg sokkal magasabb. Amikor a gazdaság hitelállományának több mint egynegyede ingatlanokba áramlik, a többi szektor tőkéhez való hozzáférése természetesen beszűkül. Ez az oka annak is, hogy a feldolgozóipar is küzd nehézségekkel.

A Vietnami Kereskedelmi és Iparkamara (VCCI) adatai szerint Vietnam 500 legnagyobb magánvállalkozása közül a bevétel több mint 50%-a a pénzügyekből és az ingatlanszektorból származik, míg a feldolgozóipar és a feldolgozóipar alacsony arányt képvisel.

Gazdasági szakértők szerint elméletileg szükséges a luxus ingatlanok hitelezésének szigorítása, valamint a szociális lakások és megfizethető lakhatási projektek hiteleinek előtérbe helyezése. A valóságban azonban ezt nagyon nehéz elérni, mivel sok bank elsősorban a luxus ingatlanszegmenst célozza meg. Ha ez a helyzet továbbra is fennáll, a gazdaságra leselkedő kockázatok növekedni fognak.

A Nemzetgyűlés társadalmi-gazdasági vitaülésén a hét elején felszólaló Le Hoang Anh (Gia Lai) küldött „különös aggodalmát” fejezte ki a kérdéssel kapcsolatban. A küldött szerint Vietnámban a hitelek nagy része spekulatív ingatlanokba áramlik, ami az egekbe hajtja az ingatlanárakat, és lehetetlenné teszi a fiatalok számára, hogy 30 év kemény munka után is házat vásároljanak.

Hoang Anh küldött által bemutatott adatok szerint mind a 35 kereskedelmi bank fennálló hitelállománya azt mutatja, hogy az ingatlanhitelek 4 év alatt 132%-kal nőttek, a 2021-es 1 955 000 milliárd VND-ról 2025-re 4 541 000 milliárd VND-ra, ami az ipari hitelek növekedési ütemének 2,4-szerese. Az ingatlanhitelek nagyságrendje 2025-ben 1,81-szer nagyobb, mint az ipari hiteleké, és 5,3-szor nagyobb, mint a mezőgazdasági, erdészeti és halászati ​​hiteleké.

Továbbá az ingatlan- és építőipar önmagában a teljes rendszerhitel 27,4%-át teszi ki. Hoang Anh urat különösen aggasztja, hogy csak 2024-2025-ben az ingatlanhitelek várhatóan 37,6%-kal fognak emelkedni, míg az ipari hitelek csak 9,4%-kal fognak növekedni. Azzal érvelve, hogy a hitelek nagy része az ingatlanokhoz „le van kötve”, Hoang Anh képviselő azt javasolta, hogy a kormány piaci mechanizmusok segítségével, az adminisztratív utasítások elkerülése érdekében ellenőrizze a spekulatív ingatlanhiteleket.

Eközben Dr. Nguyen Huu Huan docens, a Ho Si Minh-város Nemzetközi Pénzügyi Központjának Végrehajtó Ügynökségének alelnöke kijelentette, hogy a növekedéshez szükséges tőke iránti kereslet óriási, míg a rendelkezésre álló tőke korlátozott. Ezért a bankoknak prioritásként kell kezelniük a tőke kiemelt ágazatokba történő elosztását.

Ebben az összefüggésben a szakértők azt javasolják, hogy a vállalkozások – nem csak az ingatlanpiaci szereplők – diverzifikálják tőkebevonási csatornáikat, és csökkentsék a banki hitelektől való függőségüket. Huan úr arra számít, hogy a Ho Si Minh-városi Nemzetközi Pénzügyi Központ új tőkecsatornát jelent majd a gazdaság és az üzleti közösség számára az ingatlanszektorban. A szakértő szerint a tőkebevonáshoz használt reáleszközök tokenizálása egy új megközelítés, amelyet az ingatlanpiaci vállalkozásoknak meg kellene fontolniuk.

Az ingatlanpiaci vállalkozásoknak diverzifikálniuk kell a tőkebevonási csatornáikat.

- Dr. Can Van Luc, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja

Az építőipar és az ingatlanszektor az ország GDP-jének körülbelül 10%-át teszi ki, ami az elmúlt kilenc év legmagasabb szintje, és hullámhatást gyakorol számos más gazdasági ágazatra. Az ingatlanvállalkozások banki hitelektől való túlzott függősége azonban jelentős kockázatokat jelent mind magukra a vállalkozásokra, mind a pénzügyi rendszerre nézve.

2025-ben az ingatlanhitelek várhatóan gyorsabb ütemben fognak növekedni, mint az általános gazdasági növekedési ütem (22%), az ingatlanüzleti hitelek 28%-kal fognak bővülni, és jelenleg a teljes ingatlanhitelek körülbelül 44%-át teszik ki.

Az ingatlanhitelek szigorúbb ellenőrzésével a vállalkozások tőkéhez jutása egyre korlátozottabbá válhat. Nem is beszélve a hitelfelvétel költségeiről.

A bankhitelektől való függőség csökkentése érdekében az ingatlanpiaci vállalkozásoknak diverzifikálniuk kell tőkebevonási csatornáikat, különösen vállalati kötvények, külföldi közvetlen befektetések és ingatlanbefektetési alapok révén. A kormánynak emellett gyorsan működésbe kell hoznia a Nemzeti Lakásügyi Alapot és a helyi lakásépítési alapokat.

Maguknak az ingatlanpiaci vállalkozásoknak is fel kell ismerniük működésük átszervezésének, a cash flow kockázatok ellenőrzésének és a diverzifikált befektetések korlátozásának szükségességét. A különböző tőkeforrások – a hitelektől, kötvényektől, részvényektől a nemzetközi befektetésekig – egyensúlyba hozása segíteni fogja a vállalkozásokat a piaci ingadozásokkal szembeni ellenálló képességük fokozásában.

Forrás: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html