A társasházak népsűrűségének meghatározása utat nyit a középkategóriás lakások előtt.

A gyakorlatban a háztartások mérete csökkenő tendenciát mutat az 1-3 fős nukleáris családok számának növekedésével és a fiatalabb generációk körében az önálló életvitel iránti növekvő igényrel. Ezért egy tudományosabb, rugalmasabb és realisztikusabb népességszámítási módszerre van szükség a városi lakosok többségének tényleges lakhatási igényeit kielégítő megfizethető lakások fejlesztésének lehetőségeinek bővítéséhez.

A lakások iránti kereslet egyre nő.
A piackutató szervezetek felmérési adatai azt mutatják, hogy az elmúlt években egyre kevesebb a 45-70 m²-es alapterületű lakás. Sok új projekt a nagy alapterületű lakások fejlesztésére összpontosít, magas eladási áron, a profit maximalizálása érdekében, megnehezítve a fiatalok, a köztisztviselők, az értelmiségiek és a kis családok lakhatáshoz jutását.

Az egyik azonosított ok a projektek népességszabályozására vonatkozó szabályozás. Ennek megfelelően a tervezés jóváhagyásakor a menedzsment ügynökség gyakran a népességi célértékekre alapozza döntéseit az építési lépték, a műszaki infrastruktúra, a társadalmi infrastruktúra és a népsűrűség meghatározásakor. Ezért sok befektető kénytelen csökkenteni a kis méretű lakások számát és növelni a nagy lakások méretét annak érdekében, hogy a népességi célértéket a jóváhagyott határokon belül tartsa.

Sok fejlesztő kénytelen csökkenteni a kis alapterületű lakások számát és növelni a nagy lakások számát a népességnövekedési célok „fenntartása” érdekében. Fotó: Pham Hung

Figyelemre méltó, hogy a lakóépületek lakosságának meghatározására szolgáló jelenlegi módszer sok településen még mindig főként mechanikus megközelítést alkalmaz, az egy lakásra jutó személyek számának átlagolását, közös szabvány nélkül. Például Hanoiban a 2024. május 27-i 34/2024/QD-UBND számú határozat egyes cikkelyeinek módosításáról és kiegészítéséről szóló, 2026. április 1-jei 39/2026/QD-UBND számú határozat alapján a város kimondja: Egy ^{25-45 m²} hasznos alapterületű egy hálószobás lakás 1 főnek számít; egy 40-55 m² ^feletti hasznos alapterületű két- vagy három hálószobás lakás 2 főnek; egy ^{55-70 m²} feletti hasznos alapterületű lakás 3 főnek számít; és egy ^{70-77 m²} feletti hasznos alapterületű lakás 4 főnek számít.
Ho Si Minh- városban a 2026. január 9-én hatályba lépett 32/2025/QD-UBND számú határozat értelmében a szabályozás a következő: Az 1 hálószobás apartmanok területe ^{25-56 m²} , a 2 hálószobás apartmanok területe ^{56-96 m²} , a 3-4 hálószobás apartmanok területe pedig ^{96-160 m²} vagy nagyobb.

Le Hoang Chau, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke szerint az elmúlt 10 évben a „házasságméret 1-3 főre való növekedésének trendje, főként a házasságkötés és a gyermekvállalás iránti vonakodás, valamint az élet nyomása és a magas megélhetési költségek miatt, 2024-ben mindössze 1,91 gyermek/nő termékenységi rátához vezetett, ami alacsonyabb, mint a 2,1 gyermek/nő pótlási szint. Ez, párosulva az emberek hosszabb élettartamának trendjével, a népesség gyors elöregedéséhez vezetett.”

Míg 2009-ben az országban 7,45 millió idős ember élt, ez a szám várhatóan 16,1 millióra fog emelkedni 2025 elejére, ami az országos lakosság több mint 16%-át teszi ki. Ezzel párhuzamosan egyre növekvő tendencia, hogy a „nagycsaládok” egymáshoz közel, ugyanazon a területen vagy projekten belül, de külön terekkel, házakkal vagy lakásokkal élnek; és jelentősen megnőtt az egyedülállók, a gyermektelen fiatal párok vagy a kevesebb generációból álló kiscsaládok száma...

„Ezért a társasházak lakosságának merev népességszámítási módszerrel történő meghatározása növelni fogja a »nagy lakások« számát az új projektekben, amelyek csak a magas jövedelmű egyének egy szegmensének igényeit elégítik ki. Középkategóriás lakóprojektekre alkalmazva a sok »nagy lakás« nem felel meg az átlagos és alacsony jövedelmű emberek többségének, valamint a pályakezdő fiatalok igényeinek és pénzügyi lehetőségeinek” – elemezte Le Hoang Chau úr.
Rugalmas és gyakorlatias megközelítésre van szükségünk.
A szakértők szerint a lakosságszám szigorú, a lakások száma alapján történő kiszámítása helyett egy tudományosabb népességi adatrendszert és előrejelzési modellt kellene kidolgozni. A népesség meghatározásának több tényezőn, például a lakásméreten, a hálószobák számán, a lakóhely típusán, a regionális jellemzőkön és a demográfiai trendeken kellene alapulnia. Ez lehetővé tenné a vállalkozások számára, hogy megfizethetőbb termékeket fejlesszenek ki, miközben továbbra is biztosítják a megfelelő összlakosságméretet.

Egyes szakértők a tényleges használaton alapuló népességszámítási módszer alkalmazását javasolják. Például egy garzonlakást vagy egy egyszobás lakást 1-2 főre lehetne számolni; egy kétszobás lakást 3-4 főre; és magasabb együtthatót lehetne alkalmazni a nagyobb lakásokra.

A társasházi projektek lakosságszámának meghatározása rugalmas és realisztikus megoldásokat igényel. Fotó: Doan Thanh

Ezenkívül a népsűrűséget össze kell kapcsolni a terület infrastrukturális kapacitásával. Ha a terület jó közlekedési rendszerrel, iskolákkal, egészségügyi intézményekkel és közterekkel rendelkezik, akkor nagyobb rugalmasság lehetséges a lakásszerkezetben.

„Kulcsfontosságú, hogy a »népsűrűség csökkentése érdekében a kis lakások korlátozásának« szemléletéről áttérjünk a városi infrastruktúra átfogó fejlesztésének szemléletére. Mert ha az infrastruktúrába megfelelően fektetnek be, a kis és közepes méretű lakások számának növelése hozzájárulhat a legtöbb ember lakhatási problémájának megoldásához anélkül, hogy túl nagy nyomást gyakorolna a városra” – mondta Tran Ngoc Chinh, a Vietnami Várostervezési és Fejlesztési Szövetség elnöke.

Ugyanezzel a nézettel rendelkező Dr. Nguyen Van Dinh - a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke - úgy véli, hogy ki kell dolgozni egy kritériumrendszert a lakások terület és funkció szerinti osztályozására, hogy megfelelőbb népességi együtthatót lehessen alkalmazni; valamint gyorsan el kell végezni az építőipari, tervezési és rendőrségi ágazatok közötti összekapcsolt népességi és lakásadatbázis létrehozását a népesség-előrejelzés pontosabbá tétele érdekében.

Ennek alapján a települések proaktívan meghatározhatják az egyes területekhez illő népességcélokat, elkerülve azt a helyzetet, hogy minden projektre egyetlen képletet alkalmazzanak. Ezenkívül a kisméretű lakások fejlesztését szigorú szabványoknak kell kísérniük a tervezés, az életminőség és a közszolgáltatások tekintetében, hogy elkerüljék a közösségi élettér nélküli, nagy sűrűségű lakóövezetek kialakulásának kockázatát.

Ugyanakkor a kormánynak továbbra is olyan mechanizmusokat kell kiépítenie, amelyek ösztönzik a vállalkozásokat középkategóriás lakások fejlesztésére a földterületekre, hitelekre, befektetési eljárásokra stb. vonatkozó preferenciális politikák révén, mivel a piacon ma a legnagyobb kereslet a közepes jövedelműek számára megfizethető lakások iránt mutatkozik. Ahhoz, hogy ebben a szegmensben növelni lehessen a kínálatot, egyidejűleg kell megszüntetni a jogi, tervezési és népességmeghatározó szűk keresztmetszeteket.

Forrás: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html