Mit tehetsz, hogy elkerüld a 90-95%-os befizetést kérő, majd a pénzt illegálisan eltulajdonító átverést?

A piacon található összes betéti tevékenységet le kell fednünk.

Az ingatlanügyletekről szóló módosított törvénytervezet 24. cikkének d) pontjában, 4. záradékában foglalt szabályozással kapcsolatban, amely kimondja, hogy az ingatlanprojekt-fejlesztők „csak akkor fogadhatnak el előleget az ügyfelektől, ha a lakásépítési vagy építési projekt megfelelt az üzleti tevékenységbe való belépés minden feltételének, és az ügylet a szerződés aláírása után lezárult”, Le Hoang Chau úr – a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke – úgy véli, hogy ez a szabályozás helyes, de nem elégséges. Azt állítja, hogy ki kell egészíteni egy olyan szabályozással, amely lehetővé teszi az előlegek elfogadását az ingatlanok, lakások vagy építés alatt álló telkek adásvételi szerződésének aláírása előtt.

A jogi normák következetességének és egységességének biztosítása, valamint a csalárd tevékenységek megelőzése érdekében szükségesek a foglalókra vonatkozó jogi szabályozások, valamint a szigorúbb szabályozások kiegészítésének szükségessége az ingatlanok, házak és építés alatt álló telkek adásvételére vonatkozó szerződések aláírása előtt a foglalók elfogadására vonatkozóan.

Egy építés alatt álló társasházi projekt Hanoiban (Szemléltető fotó: Ha Phong).

A HoREA elnöke azzal érvelt, hogy a 2006-os és 2014-es ingatlanügyletekről szóló törvények hibásak voltak, mivel csak a szerződés aláírása utáni ingatlanügyleteket szabályozták, de nem írták elő a szerződés aláírása előtti foglalók követelményét.

A valóságban, mivel az ingatlanügyleti szerződés aláírása előtt feltétlenül szükség van foglalóra, a foglaló gyakorlata továbbra is nagyon gyakori, és csak a 2015-ös Polgári Törvénykönyv 328. cikkének 2. záradéka szabályozza. A Polgári Törvénykönyv azonban nem határoz meg maximális foglalóösszeget, ami számos esetben gátlástalan brókerek, földspekulánsok és vállalkozások számára vezet, akik kihasználják a rendszert nagy összegű letétek megszerzésére.

„Előfordultak olyan esetek, amikor a tranzakció értékének akár 90-95%-át is kitevő befizetéseket fogadtak, majd azokat elsikkasztották, vagy akár csalással is megfosztották, ami veszteséget okozott a betétesnek, és hozzájárult az ingatlanpiac instabilitásához is. Ezért elengedhetetlen ennek szabályozása az ingatlanüzletágról szóló törvényben” – jelentette ki Chau úr.

Az ingatlanügyletekről szóló módosított törvénytervezet 24. cikkének d) pontjának 4. záradéka azonban szintén megismétli ezt a hiányosságot, mivel nem szabályozza az ingatlanügyleti szerződés megkötésének feltételeinek teljesülése előtt befizetett letéteket. Ez különösen igaz azokra az esetekre, amikor a letéteket „felosztott telkek” vételére és eladására vonatkozó ígéretként, vagy ingatlanprojektek termékeinek vételére és eladására vonatkozó ígéretként teszik meg a szerződés megkötésének feltételeinek teljesülése előtt, ha nincsenek földhasználati jogokat igazoló dokumentumok, vagy az illetékes hatóság még nem „hagyta jóvá a befektetési politikát a befektető jóváhagyásával egyidejűleg”, vagy az építkezés még nem kezdődött meg. Ilyen esetekben a letétet befizető fél általában elszenvedi a veszteséget.

Például, ha a foglaló alacsony, de az ingatlan értéke növekszik, a foglalót kapó fél hajlandó lehet lemondani az üzletet, és a foglalót (az összeg kétszeresét) visszafizetni a foglalónak. Vagy, ha a foglaló nagy vagy nagyon nagy, a foglalót kapó fél csalást követhet el, és elsikkaszthatja az ügyfél foglalóját…

Továbbá Chau úr szerint az ingatlanügyletekről szóló módosított törvény tervezetének 24. cikkének d) pontjának 4. záradéka csak a szerződés aláírása utáni letétbe helyezés esetét írja elő a „szerződés teljesítésének biztosítása” céljából, de nem írja elő a szerződés aláírása előtti letétbe helyezés esetét a „szerződés megkötésének biztosítása” céljából. Ezért a „szabályozás hatálya” nem fedi le teljes mértékben az ingatlanpiacon zajló összes letéti tevékenységet.

A fenti elemzés alapján a következő tartalom kiegészítését javasolta: Az ingatlanprojekt-fejlesztők felelősek azért, és csak akkor fogadhatnak el előleget az ingatlanvásárlásban vagy -lízingben, illetve jövőbeli építési projektekben érdekelt ügyfelektől, ha a projekt megkapta az illetékes hatóság beruházási jóváhagyását, építési engedélyt (amennyiben van ilyen) kapott, és az építkezés megkezdődött. Alternatív megoldásként a fejlesztők csak akkor fogadhatnak el előleget az ügyfelektől, ha a lakásépítési vagy építési projekt megfelel az üzleti tevékenység megindításához szükséges összes feltételnek, és az ügyletet a jelen törvény rendelkezéseivel összhangban bonyolították le.

„A foglaló összege nem haladhatja meg a vétel, eladás vagy bérbeadás tárgyát képező ház vagy építési projekt értékének 5%-át; az eladónak vagy bérbeadónak egyértelműen meg kell jelölnie a ház vagy az építési projekt adásvételi vagy bérleti árát a foglalószerződésben” – hangsúlyozta Chau úr.

Megakadályozza, hogy a fejlesztők megkerüljék a törvényeket.

Az Országgyűlés Gazdasági Bizottsága által az ingatlanügyletekről szóló módosított törvényről készített előzetes felülvizsgálati jelentésben egyes vélemények szerint szükségtelen szabályozni az ingatlanügyletekről szóló törvényben a letétre vonatkozó rendelkezéseket, és azokat a Polgári Törvénykönyv általános rendelkezései szerint kellene szabályozni. Ezért a „letétre” vonatkozó rendelkezés új rendelkezés a törvénytervezetben; a törvényjavaslat-készítő szervet felkérik, hogy jelentést tegyen és tisztázza e szabályozás javaslatának szükségességét és alapját, különösen annak gyakorlati alapjait.

„Szükség esetén a törvénytervezetnek csak a jövőbeni ingatlanügyletekben letétbe helyezett összegekre vonatkozó konkrét rendelkezéseket kell tartalmaznia; nincs szükség a Polgári Törvénykönyvben már foglalt rendelkezések megismétlésére” – áll a felülvizsgálati jelentésben.

Szakértők szerint a betétesek kockázatainak korlátozása érdekében a piacon minden betéti tevékenységet le kell fedni (szemléltető ábra: Ha Phong).

A jövőbeli építési projekteket érintő ingatlanügyletekbe befizetett betétekkel kapcsolatban Nguyen Thanh Nghi építési miniszter azt is kijelentette, hogy korábban az ingatlanügyi törvények nem tartalmaztak erre vonatkozó szabályozást.

A valóságban egyes fejlesztők megkerülik a törvényt azzal, hogy letéti szerződéseket vagy más típusú szerződéseket írnak alá, hogy pénzt szedjenek be az ügyfelektől, mielőtt a házak vagy építési projektek eladásának feltételei teljesülnének. Ezért ez a tervezet csak akkor tartalmaz szabályozásokat a letéti összeg fogadására vonatkozóan, ha a házak vagy építési projektek megfeleltek az üzleti tevékenység megindításának és a szabályoknak megfelelő tranzakciók lebonyolításának feltételeinek.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm