Harga properti “tidak sinkron” dengan penawaran dan permintaan akibat hambatan alih fungsi lahan

Beban dari biaya konversi penggunaan lahan

Berbicara pada rapat pertama Komite Pengarah Pusat mengenai kebijakan perumahan dan pasar properti, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menekankan: "Banyak orang membutuhkan rumah, tetapi karena harganya terlalu tinggi, mereka tidak dapat membelinya." Pernyataan ini jelas mencerminkan kelangkaan perumahan terjangkau yang serius, terutama di kota-kota besar seperti Kota Ho Chi Minh.

Salah satu alasan utamanya adalah tingginya biaya alih fungsi lahan. Perlu dicatat bahwa di beberapa wilayah pinggiran kota, banyak lahan pertanian masih belum dapat dikonversi menjadi lahan perumahan.

Bất động sản — *Tingginya biaya konversi penggunaan lahan telah menyebabkan segmen perumahan terjangkau hampir menghilang di Kota Ho Chi Minh.*

Ibu Dang Thi Ba (yang tinggal di Distrik Tang Nhon Phu, Kota Ho Chi Minh) mengatakan: "Sebelumnya, biaya alih fungsi lahan sekitar 3,5 juta VND/m2, sekarang naik menjadi 55 juta VND/m2, selisihnya 13-14 kali lipat. Dengan harga segitu, bisnis pun tidak untung, apalagi bagi mereka yang ingin membangun rumah untuk ditinggali."

Ibu Dang Thi Ba menyampaikan kekhawatirannya mengenai biaya perubahan tujuan penggunaan lahan.

Catatan konversi penggunaan lahan telah menurun tajam.

Faktanya, per 1 Juli 2025, di Komite Rakyat Distrik Tang Nhon Phu (HCMC), hanya terdapat 4 permohonan perubahan peruntukan lahan dari total 88 permohonan sertifikat hak guna lahan. Banyak distrik lain berada dalam situasi serupa, dengan jumlah permohonan yang tersebar, penurunan tajam dibandingkan sebelumnya.

Jumlah pengajuan jauh lebih sedikit dibanding sebelumnya, karena daftar harga tanah yang baru sudah bertambah, masyarakat menunggu harga turun.

Tuan Phan Ngoc Tan - Wakil Ketua Komite Rakyat Daerah Tang Nhon Phu

Di Kelurahan Tan Tao (HCMC), Bapak Le Minh Hieu, Wakil Ketua Komite Rakyat Kelurahan, mengatakan bahwa sejak pemerintahan dua tingkat berlaku, pemerintah daerah hanya menangani 5 kasus, 3 di antaranya merupakan kasus alih fungsi lahan. Bapak Hieu menekankan: "Masyarakat mengharapkan biaya alih fungsi lahan yang lebih wajar, terutama untuk kasus alih fungsi lahan yang pertama kali, sehingga mereka hanya membayar 30-50% dari tarif pajak saat ini."

Komite Rakyat Kecamatan Tan Tao (HCMC) juga mencatat penurunan jumlah catatan alih fungsi lahan.

Kekhawatiran tentang ketidakseimbangan pasokan perumahan

Berdasarkan Keputusan 151/ND-CP yang berlaku mulai 1 Juli 2025, pemilik harus membayar 100% dari nilai tanah sesuai daftar harga tanah ketika mengubah peruntukannya. Kebijakan ini menyebabkan pasar perumahan mengalami ketidakseimbangan pasokan, terutama di segmen perumahan terjangkau.

Bisnis real estat swasta hampir tidak ada karena biaya alih fungsi lahan terlalu tinggi. Kita perlu mendorong masyarakat untuk membangun rumah untuk ditinggali dan berbisnis, alih-alih hanya membayar dan membiarkannya begitu saja. Batas yang wajar adalah 20% dalam batas dan 30% di luar batas untuk menciptakan momentum pasar.

Pakar real estate Tran Khanh Quang

Harapan akan keringanan kebijakan baru

Para ahli menyarankan diversifikasi pasokan dari kelas atas ke kelas terjangkau untuk menghindari fenomena kenaikan harga perumahan "virtual".

Para ahli berpendapat bahwa untuk mengatasi masalah perumahan, perlu dilakukan diversifikasi sumber pasokan dari kelas atas ke kelas bawah, guna menghindari kenaikan harga perumahan yang "hampir" terjadi. Kementerian Keuangan saat ini sedang meminta pendapat atas rancangan Resolusi tentang perhitungan biaya penggunaan lahan. Banyak pendapat yang mengharapkan proposal baru ini dapat mengatasi kesulitan, menciptakan kondisi yang mendukung pengembangan pasar perumahan individu, dan mengurangi monopoli proyek perumahan mahal.

>>> Silakan saksikan HTV News pukul 8:00 malam dan 24G World Program pukul 8:30 malam setiap hari di saluran HTV9.