Real estat 'bertahan dari badai'

"Selama lebih dari 20 tahun berkecimpung di dunia properti, saya belum pernah mengalami masa sesulit ini," seru seorang pemilik bisnis kepada penulis. Pernyataan ini juga mencerminkan kesulitan yang dihadapi para pelaku bisnis maupun mereka yang berkecimpung di bisnis properti. Namun, mereka tetap tangguh dan menemukan cara untuk melewati masa-masa sulit.

Ibu Pham Thi Nguyen Thanh, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Layanan Real Estat Dat Xanh (Dat Xanh Service), mengatakan bahwa saat ini, perusahaannya memiliki skala terbesar di antara perusahaan pialang real estat lainnya, dengan pangsa pasar sekitar 33%. Namun, meskipun Dat Xanh merupakan unit yang besar, bukan berarti perusahaan ini tidak menghadapi kesulitan. Perusahaan ini lebih mudah menghadapi kesulitan dibandingkan perusahaan lain berkat akumulasi dana selama 20 tahun berbisnis di pasar.

Menurut Ibu Thanh, periode terakhir merupakan "banjir besar" bagi para broker properti dan tidak ada yang benar-benar "sehat" selama periode ini. Tentu saja, di tengah "bahaya" masih ada "peluang" dan berbagai bisnis menerapkan berbagai solusi untuk melewati "musim dingin".

" Sistem kami membentang dari Utara ke Selatan. Sebelum krisis kredit, perusahaan kami memiliki sekitar 70 anak perusahaan. Ketika pasar menjadi sulit, kami melakukan restrukturisasi secara berkala dan berkelanjutan, secara luas dan mendalam di seluruh sistem, dari tingkat grup hingga perusahaan anggota, untuk memastikan bahwa kami hanya mempertahankan "sel-sel" yang paling sehat untuk mengatasi masa sulit," ujar Ibu Thanh.

Perusahaan ini memanfaatkan pengalamannya selama karantina wilayah COVID-19 untuk merancang skenario darurat. Ketika pasar kredit diperketat, perusahaan segera menerapkan serangkaian skenario pada tingkat yang lebih tinggi dibandingkan selama pandemi.

Perusahaan menyesuaikan diri, mempersempit lini bisnis, skala, area operasi, memilih lini produk, serta memangkas dan merampingkan departemen yang tidak efektif. Bahkan departemen yang beroperasi efektif tetapi tidak mendesak pun terpaksa memprioritaskan sumber daya yang lebih mendesak.

Menurut Ibu Thanh, perusahaan telah berfokus pada optimalisasi sumber daya keuangan dan manusia. Perusahaan telah menerapkan serangkaian kegiatan untuk bertransformasi dari model "biaya tetap" menjadi model "biaya variabel".

" Kami bertekad untuk segera mengubah keadaan agar selamat karena kami semua sedang duduk di atas perahu untuk mengatasi badai. Apa pun yang membuat perahu berat, kami harus menurunkannya agar perahu seringan mungkin agar bisa bergerak," ujar Ibu Thanh.

Dalam hal sumber daya manusia, perusahaan telah merampingkan semua departemen dan unit. Setiap karyawan diharuskan melakukan 2-3 tugas, meskipun tugas-tugas tersebut sangat berbeda. Perusahaan juga terus merampingkan staf broker. Pada puncaknya, Dat Xanh Service membayar gaji kepada lebih dari 7.000 staf penjualan, di samping lebih dari 10.000 kolaborator. Namun, ketika restrukturisasi, perusahaan memangkas lebih dari 60% stafnya untuk merampingkan sistem.

" Kita tidak harus memotong semuanya, tetapi kita beralih dari biaya tetap ke biaya variabel. Kita membayar gaji kepada 40% karyawan kita, 60% sisanya akan membuat orang-orang berhenti bekerja, tetapi ada orang-orang yang tetap menjual produk untuk perusahaan sebagai kolaborator ," ujar Ibu Thanh.

Oleh karena itu, operasional Dat Xanh Service tetap terjamin berkat staf inti yang tetap bekerja di perusahaan. Perusahaan tetap membayar gaji, menerapkan kebijakan kesejahteraan, dan memberikan penghargaan kepada individu berprestasi. Namun, jika ada karyawan yang tidak efektif, mereka terpaksa "mengucapkan selamat tinggal" kepada perusahaan.

Direktur Jenderal Dat Xanh Service mengatakan bahwa perusahaan juga mengoptimalkan kegiatan pengelolaan arus kas. Karena bagi perusahaan pialang, sumber utama pendapatan perusahaan adalah biaya pialang. Namun, belakangan ini, perusahaan pialang "terlibat masalah" karena investor terlambat membayar biaya.

" Sistem kami mendampingi lebih dari 200 investor, itulah sebabnya kami memiliki banyak utang. Saat ini, kami sedang fokus pada penagihan utang untuk mendapatkan kembali uang tersebut, jumlah yang harus ditagih sekitar lebih dari 1.000 miliar VND ," ujar Ibu Thanh.

Selain itu, bisnis juga fokus pada solusi untuk menciptakan sumber pendapatan baru, mendiversifikasi produk dan layanan, memperluas pasar, dan memperluas basis pelanggan.

Ibu Dang Phuong Hang, Direktur Utama CBRE Vietnam, menyampaikan bahwa selama 30 tahun kehadiran unit ini di pasar Vietnam, perusahaan telah menyaksikan banyak perubahan dan pasang surut pasar. Krisis keuangan besar di Asia pada tahun 1997-1998, yang merupakan krisis keuangan terbesar di Asia, berdampak signifikan pada pasar properti. Atau, pada periode 2008-2009, pasar properti juga "membeku" selama bertahun-tahun.

“ Thailand memiliki lebih banyak kesulitan dibandingkan Vietnam dalam hal sumber pelanggan, tetapi tidak menghadapi kesulitan dalam hal masalah hukum, akses ke modal atau sumber daya keuangan seperti di Vietnam ,” kata Ibu Hang.

Menurut Ibu Hang, bisnis real estat di Thailand terus berjualan di luar negeri untuk mencari pelanggan. Awalnya, hasilnya relatif positif.

Turis dari Rusia dan China telah kembali ke destinasi wisata Thailand untuk membeli real estat, terutama kawasan Phuket, yang telah menarik banyak minat dari pelanggan.

Di Vietnam, tim penjualan real estat CBRE juga menghadapi banyak kesulitan dalam periode terakhir. Perusahaan harus meninjau semua masalah internal perusahaan.

Yang pertama adalah manajemen biaya. Hampir setiap minggu perusahaan harus mengadakan rapat untuk meninjau manajemen biaya. Yang kedua adalah meninjau produk. Jika produk laku tetapi legalitasnya tidak jelas, investor bermasalah, dan akan membutuhkan waktu lama untuk mendapatkan dana. Oleh karena itu, pemilihan produk yang akan dijual juga dipertimbangkan dengan lebih cermat.

Selain itu, CBRE juga berekspansi ke pasar sekunder karena basis pelanggannya yang besar dan memiliki kebutuhan perumahan yang nyata. Di pasar sekunder, transaksi relatif stabil. Pelanggan utama CBRE adalah warga negara asing, yang berasal dari negara-negara Asia, Eropa, Amerika, dan Timur Tengah.

" Nasabah asing seringkali tidak menghadapi kesulitan hukum atau akses modal seperti di Vietnam. Mereka hanya peduli apakah investasi tersebut aman dan apakah keuntungannya bagus atau tidak," ujar Ibu Hang.

Menurut Ibu Hang, belakangan ini, wisatawan mancanegara kurang tertarik pada produk properti di Kota Ho Chi Minh karena harganya yang mahal. Namun, wisatawan mancanegara lebih tertarik pada produk properti di wilayah Utara karena harganya yang lebih menarik.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS), selain solusi yang diterapkan bisnis seperti restrukturisasi, pemangkasan staf, dan optimalisasi biaya, perluasan pasar baru merupakan tugas yang sangat penting saat ini.

Beberapa proyek telah "dibekukan" dan terbengkalai, sehingga para pialang tidak perlu melanjutkan proyek tersebut, melainkan perlu mengembangkan pasar baru. Bapak Dinh yakin bahwa permintaan investasi di Vietnam masih sangat besar. Namun, permintaan ini untuk sementara terbengkalai dan menunggu peluang untuk meningkat pesat. Permintaan ini, setelah disetujui, akan meningkat pesat.

" Saya melihat beberapa perusahaan real estat Vietnam telah memasuki pasar internasional. Mereka terhubung dengan broker domestik untuk membawa investor ke pasar luar negeri. Baru-baru ini, dalam sesi berbagi tentang rencana bisnis di pasar luar negeri di Quang Ninh , sebuah perusahaan langsung mendapatkan 100 kolaborator untuk melaksanakan rencana ini ," ujar Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, saat ini ada jutaan orang di dunia yang bekerja jarak jauh secara daring. Mereka sering mencari destinasi wisata dengan harga terjangkau untuk beristirahat dan bekerja. Dengan harga kamar yang murah seperti di Vietnam saat ini, wisatawan dari AS, Eropa, Korea, Jepang, dan sebagainya bersedia datang ke negara kita untuk merasakan pengalaman. Penting bagi para broker untuk terhubung dengan pelanggan.

Ibu Pham Phuong Hang, Direktur Umum CBRE Vietnam, berkomentar bahwa inilah saatnya para pialang real estat perlu meningkatkan kualitas, menstandardisasi keterampilan, meningkatkan kepercayaan pelanggan, dan menaikkan level perantara.

" Broker adalah orang pertama yang dihubungi nasabah dalam suatu transaksi. Jika broker berperilaku tidak profesional dan gagal membangun kepercayaan nasabah, transaksi akan "gagal" meskipun produknya bagus dan investornya bereputasi baik. Broker adalah orang-orang yang memulihkan kepercayaan nasabah dan kepercayaan pasar," ujar Ibu Hang.

Senada dengan Ibu Hang, Bapak Pham Lam, Ketua Dewan Direksi dan Direktur Umum DKRA Vietnam, mengatakan bahwa peningkatan kualitas layanan pialang merupakan isu yang sangat penting saat ini. Beliau telah bekerja sebagai pialang selama hampir 20 tahun di Kota Ho Chi Minh dan menyaksikan berbagai pasang surut pasar.

Pak Lam menyadari bahwa pasar properti memiliki tantangannya sendiri di setiap tahapnya. Bahkan di masa "kemakmuran", masih ada masalah dan konsekuensi yang sering muncul.

Menurut Bapak Lam, meskipun pasar sedang menghadapi banyak kesulitan, ia tetap merasa percaya diri dan optimis. Perusahaannya telah mengubah status bisnisnya dari "mengencangkan ikat pinggang" menjadi "mencicipi madu dan berbaring di atas duri". Ini adalah mode yang lebih "menegangkan" dan berbahaya. Namun, bisnis ini tidak berjuang sia-sia, melainkan berjuang dengan gigih, gigih, dan metodis.

Menurut Bapak Lam, inilah saatnya bagi individu dan bisnis yang berkecimpung di pasar properti untuk "melatih" diri, untuk melihat apakah mereka benar-benar mencintai pekerjaan ini atau tidak, dan apakah mereka telah memilih pekerjaan yang tepat atau tidak. Ini juga saatnya untuk "menyaring" mereka yang tidak bersemangat dengan pekerjaan ini. Namun, mereka yang mencintai pekerjaan ini dan berusaha akan mendapatkan peluang yang baik.

Bapak Lam yakin bahwa ini juga saat yang tepat bagi agen properti untuk meninjau kesulitan yang dihadapi pelanggan, mendampingi mereka, dan membangun kepercayaan dengan mereka. Ketika pasar sedang hangat, pelanggan tidak akan berpaling dari mereka yang berdedikasi dan antusias.

" Dulu, waktu saya masih jadi tenaga penjualan, ada pelanggan yang saya layani selama 5 tahun sebelum akhirnya membeli produk saya. Saya selalu memberi saran atau mendukung mereka saat mereka membutuhkannya. Mungkin pelanggan tidak langsung membeli produknya, tetapi pada suatu saat, mereka merasa produk itu cocok untuk mereka, sesuai dengan kemampuan mereka, lalu mereka akan membayar," ungkap Bapak Lam.

Menurut Ibu Pham Thi Nguyen Thanh, Direktur Jenderal Dat Xanh, untuk menjadi broker properti yang sukses, pengetahuan broker harus sangat baik. Selain memahami hukum properti, broker juga harus memiliki pengetahuan ekonomi, politik, sosial, komunikasi yang baik, dan memahami psikologi pelanggan...

Broker harus mengikuti "tren" untuk berbicara dengan klien ketika mereka ingin membahas isu yang diminati banyak orang. Tanpa pengetahuan dan pemahaman yang memadai, sangat sulit untuk bertahan dalam profesi ini, terutama di masa sekarang. Broker yang baik adalah seseorang dengan pengetahuan yang sangat mendalam dan bukan "broker" seperti yang sering disebut orang.

Dulu, broker bisa menemukan klien dengan duduk di satu tempat, tetapi sekarang mereka tidak bisa menemukan klien meskipun mencari ke mana-mana. Hal ini menyebabkan beberapa broker kehilangan kepercayaan diri dan profesi mereka. Hal terpenting bagi broker untuk tetap bertahan di profesinya saat ini adalah percaya pada diri sendiri.

" Saya percaya bahwa pasar mengalami pasang surut seperti gelombang sinus. Seperti kata pepatah, "setelah yang terburuk datang yang terbaik." Inilah saatnya bagi setiap bisnis dan individu untuk menilai kembali kekuatan dan kelemahan mereka serta melengkapi pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan ," ujar Ibu Thanh.

Ibu Pham Phuong Hang, Direktur Jenderal CBRE Vietnam, mengatakan bahwa saat ini, masih banyak uang di kantong investor dan harga perumahan di Vietnam juga lebih murah daripada di Hong Kong, Singapura, atau Timur Tengah. Namun, investor masih "ragu-ragu" karena permasalahan yang ada. Pemerintah dan instansi terkait juga telah mengusulkan solusi untuk mengatasi "kemacetan" tersebut. Namun, solusi kebijakan belum memberikan dampak yang signifikan terhadap pasar.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), menyampaikan bahwa sejak pertengahan 2022, pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda "zona badai" dan zona krisis di depan mata. Oleh karena itu, VARS telah memberikan rekomendasi yang sangat kuat untuk mengubah peraturan perundang-undangan.

“ Kami telah memberikan rekomendasi dan berpartisipasi dalam mengusulkan amandemen Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Penanaman Modal, dan sebagainya. Kami telah menyusun dan merangkum semua permasalahan dan tumpang tindih peraturan, yang kemudian kami usulkan solusinya,” ujar Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, VARS juga segera meninjau kesulitan yang dihadapi setiap proyek untuk menyelesaikan masalah yang belum terselesaikan. Asosiasi juga mengusulkan solusi kepada Pemerintah untuk mengatasi hambatan bagi bisnis.

Usulan-usulan ini telah ditanggapi oleh Pemerintah dan paket kredit preferensial senilai 120.000 miliar VND telah diterbitkan. Paket kredit ini penting untuk mendukung investor dan pembeli perumahan sosial yang sangat membutuhkan modal.

Menurut Bapak Dinh, sejak awal tahun 2023 hingga saat ini, Bank Negara telah menyesuaikan suku bunga sebanyak 5 kali, dan setelah setiap penyesuaian, Bank Negara harus memantau perkembangannya untuk menyesuaikannya. Namun, Bapak Dinh mengatakan bahwa suku bunga mobilisasi saat ini tinggi, mencapai 8% per tahun. Sementara itu, bisnis properti hanya mencapai keuntungan 8-10%.

" Tidak ada orang bodoh yang berani berinvestasi di properti selama masa sulit ini. Saya rasa suku bunga harus turun di bawah 5% agar ada harapan investor akan kembali ke pasar properti," ujar Bapak Dinh.

Menurut Ketua VARS, sebelumnya, unit ini juga telah memberikan banyak rekomendasi terkait masalah hukum properti resor karena investor mengeluarkan uang tetapi tidak diakui kepemilikannya. Investor tidak dapat membuktikan bahwa mereka adalah pemilik properti resor, sehingga mereka tidak dapat berdagang atau membeli dan menjual, yang mengakibatkan hilangnya kepercayaan di segmen ini.

Baru-baru ini, Pemerintah menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 10 tentang pengakuan hak milik atas apartemen hotel, apartemen resor (kondotel), officetel, vila resor, dan sebagainya yang memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang. Hal ini merupakan perubahan yang sangat positif dan sesuai dengan kebutuhan masyarakat dan pelaku usaha.

Dalam beberapa bulan terakhir, pasar real estat telah menunjukkan tanda-tanda positif karena "pemain besar" di pasar real estat telah memulai kembali proyek.

Novaland telah memulai kembali proyek Novaworld Phan Thiet (Provinsi Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (Provinsi Ba Ria Vung Tau), dan The Grand Manhattan (HCMC). Hung Thinh Corporation juga telah memulai kembali proyek Merry Land Quy Nhon (Provinsi Binh Dinh) dengan subdivisi Distrik Marina.

Phat Dat Group juga terus melaksanakan proyek seperti Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Menara Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) dan proyek 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Perwakilan perusahaan-perusahaan tersebut menyatakan bahwa belakangan ini, minat investor dan pelanggan terhadap proyek-proyek tersebut lebih tinggi dibandingkan awal tahun. Transfer produk properti juga lebih aktif dibandingkan sebelumnya.

Seorang perwakilan Hung Thinh Corporation menyampaikan bahwa unit ini telah mulai beroperasi kembali secara "perlahan". Selama sebulan terakhir, Hung Thinh juga telah "menutup" beberapa lusin apartemen untuk para pelanggan. Meskipun jumlah ini masih terlalu "sederhana" dibandingkan dengan skala perusahaan, harapan perlahan mulai muncul.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama Batdongsan.com.vn, indeks minat properti nasional meningkat tipis sebesar 1% pada kuartal kedua tahun 2023. Di Kota Ho Chi Minh, permintaan transaksi di segmen apartemen dan rumah pribadi untuk dijual berangsur pulih.

" Jumlah pencarian apartemen di Distrik 10, Tan Phu, Binh Tan, Distrik Binh Chanh, dan Distrik 9 (Kota Thu Duc) meningkat 5-9%. Permintaan sewa apartemen di Kota Ho Chi Minh juga meningkat 8-17%, dan jumlah minat serta pencarian lahan juga meningkat 6-7% dibandingkan akhir tahun 2022," ujar Bapak Quoc Anh.

Menurut Bapak Quoc Anh, sinyal stabil dari ekonomi makro membantu pasar properti pulih secara bertahap. Saat ini, inflasi terkendali, suku bunga dan nilai tukar juga berangsur stabil.

Tantangannya tetap besar.

Menurut riset DKRA, pada Mei 2023, pasokan apartemen, townhouse, dan vila di Kota Ho Chi Minh menurun 92% dibandingkan April, dengan likuiditas hanya mencapai sekitar 5%. Hal ini menunjukkan bahwa pasar sedang memasuki periode yang sangat menantang.

Secara keseluruhan, pada kuartal kedua tahun 2023, pasar properti residensial di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya masih menunjukkan perubahan yang relatif positif, baik dari sisi pasokan maupun konsumsi. Permintaan pasar global sedikit meningkat dibandingkan tiga bulan pertama tahun ini, tetapi masih rendah dibandingkan periode yang sama di tahun 2022. Pasar diproyeksikan akan menunjukkan tanda-tanda positif pada kuartal ketiga tahun 2023, tetapi sulit untuk berubah secara tiba-tiba dalam jangka pendek.

Sumber: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html