Sektor properti mampu melewati badai.

"Selama lebih dari 20 tahun berkecimpung di bidang properti, saya belum pernah melihat periode sesulit ini," seru seorang pemilik bisnis kepada penulis. Pernyataan ini sebagian mencerminkan kesulitan yang dihadapi oleh bisnis dan individu yang bekerja di sektor properti. Namun, mereka tetap tangguh, menemukan cara untuk mengatasi masa-masa sulit ini.

Ibu Pham Thi Nguyen Thanh, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Jasa Real Estat Dat Xanh (Dat Xanh Service), menyatakan bahwa perusahaan tersebut saat ini merupakan salah satu perusahaan pialang real estat terbesar, dengan menguasai sekitar 33% pangsa pasar. Namun, ukuran besar Dat Xanh bukan berarti perusahaan tersebut tidak menghadapi kesulitan. Perusahaan ini hanya sedikit lebih ringan bebannya dibandingkan perusahaan lain berkat akumulasi modal dari 20 tahun beroperasi di pasar.

Menurut Ibu Thanh, periode belakangan ini merupakan "banjir besar" bagi para pialang properti, dan tidak ada seorang pun yang benar-benar "berhasil bertahan" selama masa ini. Tentu saja, bahkan dalam kesulitan pun ada peluang, dan bisnis telah menerapkan berbagai solusi untuk melewati "musim dingin" ini.

“ Sistem kami membentang dari Utara ke Selatan. Sebelum krisis kredit, perusahaan kami memiliki sekitar 70 anak perusahaan. Ketika pasar menjadi sulit, kami secara teratur dan terus menerus merestrukturisasi seluruh sistem kami, dari tingkat grup hingga perusahaan anggota, untuk memastikan bahwa kami hanya mempertahankan ‘sel’ yang paling sehat untuk mengatasi masa sulit tersebut,” kata Ibu Thanh.

Perusahaan ini memanfaatkan pengalamannya selama lockdown COVID-19 untuk mengembangkan skenario darurat. Ketika kredit diperketat di pasar, perusahaan segera menerapkan serangkaian skenario pada tingkat yang lebih tinggi daripada yang digunakan selama pandemi.

Perusahaan menyesuaikan dan mempersempit sektor bisnis, skala, wilayah operasi geografis, dan lini produknya, sambil memangkas dan merampingkan departemen yang tidak efisien. Bahkan departemen yang berkinerja baik tetapi tidak penting pun harus memprioritaskan sumber daya untuk kebutuhan yang lebih mendesak.

Menurut Ibu Thanh, perusahaan telah fokus pada optimalisasi sumber daya keuangan dan manusia. Perusahaan telah menerapkan serangkaian transformasi, beralih dari model yang sangat bergantung pada biaya tetap ke model yang berfokus pada biaya variabel.

“ Kami bertekad untuk beradaptasi dengan cepat agar bisa bertahan hidup karena kita semua berada di perahu yang sedang menghadapi badai. Kita harus menghilangkan apa pun yang membuat perahu menjadi berat agar tetap seringan mungkin,” ujar Ibu Thanh.

Dari segi personel, perusahaan telah merampingkan semua departemen dan unit. Setiap karyawan diharuskan menangani 2-3 tugas, bahkan tugas yang sama sekali berbeda. Perusahaan juga terus merampingkan staf perantaraannya. Pada puncaknya, Dat Xanh Service membayar gaji kepada lebih dari 7.000 staf penjualan, di samping lebih dari 10.000 kolaborator. Namun, selama restrukturisasi, perusahaan memangkas lebih dari 60% stafnya untuk merampingkan sistem.

“ Kami tidak memberhentikan semua karyawan; kami beralih dari biaya tetap ke biaya variabel. Kami membayar gaji kepada 40% staf, dan 60% sisanya akan meninggalkan perusahaan atau terus menjual produknya sebagai pekerja lepas, ” ujar Ibu Thanh.

Oleh karena itu, operasional Dat Xanh Service masih terjamin berkat staf inti yang tetap berada di perusahaan. Perusahaan terus membayar gaji, mempertahankan tunjangan, dan memberikan penghargaan kepada individu yang berprestasi. Namun, jika seorang karyawan gagal memenuhi standar kinerja, mereka akan dipaksa untuk meninggalkan perusahaan.

CEO Dat Xanh Service menyatakan bahwa perusahaan juga mengoptimalkan manajemen arus kasnya. Bagi perusahaan pialang, sumber pendapatan utama adalah biaya pialang. Namun, belakangan ini, perusahaan pialang mengalami kesulitan karena pengembang menunda pembayaran biaya.

“ Sistem kami bekerja sama dengan lebih dari 200 investor, itulah sebabnya kami memiliki banyak biaya yang belum tertagih. Saat ini, kami memfokuskan semua upaya kami untuk memulihkan utang-utang ini agar uang tersebut dapat dikembalikan; jumlah yang perlu kami kumpulkan diperkirakan lebih dari 1.000 miliar VND ,” kata Ibu Thanh.

Selain itu, perusahaan juga berfokus pada solusi untuk menghasilkan aliran pendapatan baru, mendiversifikasi produk dan layanan, memperluas pasar, dan memperluas basis pelanggan mereka.

Ibu Dang Phuong Hang, Direktur Jenderal CBRE Vietnam, menyampaikan bahwa selama 30 tahun perusahaan hadir di pasar Vietnam, telah terjadi banyak perubahan dan fluktuasi. Contoh utamanya adalah krisis 1997-1998, krisis keuangan besar di Asia yang sangat berdampak pada pasar properti. Demikian pula, periode 2008-2009 menyaksikan "pembekuan" pasar properti yang berkepanjangan.

" Thailand menghadapi lebih banyak tantangan daripada Vietnam dalam hal basis pelanggan, tetapi tidak menghadapi kesulitan hukum, akses ke modal, atau sumber daya keuangan yang sama seperti Vietnam ," kata Ibu Hang.

Menurut Ibu Hang, perusahaan real estat di Thailand terus menjual properti ke luar negeri untuk mencari pelanggan. Awalnya, hasilnya relatif positif.

Wisatawan dari Rusia dan China telah kembali ke Thailand untuk membeli properti, dengan Phuket menjadi destinasi yang sangat populer.

Di Vietnam, tim penjualan properti CBRE juga menghadapi banyak kesulitan baru-baru ini. Perusahaan tersebut harus meninjau kembali semua masalah di dalam organisasi.

Pertama, ada manajemen biaya; perusahaan mengadakan rapat hampir setiap minggu untuk meninjau manajemen biayanya. Kedua, ada peninjauan produk. Jika suatu produk laris tetapi memiliki status hukum yang tidak jelas atau investor yang bermasalah, penagihan pembayaran menjadi sangat memakan waktu. Oleh karena itu, pemilihan produk yang akan dijual juga dipertimbangkan dengan cermat.

Selain itu, CBRE juga telah berekspansi ke pasar sekunder karena basis pelanggan yang besar dengan kebutuhan perumahan yang nyata. Transaksi di pasar sekunder relatif stabil. Klien utama CBRE adalah warga negara asing, yang berasal dari Asia, Eropa, AS, dan Timur Tengah.

" Investor asing biasanya tidak menghadapi kesulitan hukum atau keuangan yang sama seperti di Vietnam. Mereka hanya khawatir apakah investasi tersebut aman dan apakah akan menghasilkan keuntungan yang baik," kata Ibu Hang.

Menurut Ibu Hang, belakangan ini, pembeli asing menunjukkan minat yang lebih rendah terhadap produk real estat di Kota Ho Chi Minh karena kenaikan harga. Namun, pembeli asing menunjukkan minat yang lebih besar pada properti di wilayah Utara karena harga yang lebih menarik.

Menurut Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), selain solusi yang diterapkan oleh perusahaan seperti restrukturisasi, pengurangan staf, dan optimalisasi biaya, ekspansi ke pasar baru merupakan tugas yang sangat penting saat ini.

Beberapa proyek terhenti dan tetap tidak aktif, sehingga para broker tidak perlu mengejar proyek-proyek tersebut lebih lanjut; sebaliknya, mereka harus fokus pada pengembangan pasar baru. Bapak Dinh percaya bahwa permintaan investasi di Vietnam masih sangat tinggi. Namun, permintaan ini saat ini masih terpendam, menunggu kesempatan yang tepat untuk melonjak tajam. Begitu permintaan ini muncul, maka akan meningkat secara dramatis.

“ Saya telah melihat beberapa bisnis properti Vietnam yang merambah pasar internasional. Mereka menjalin hubungan dengan broker domestik untuk membawa investor ke pasar luar negeri. Baru-baru ini, selama presentasi tentang rencana bisnis untuk pasar luar negeri di Quang Ninh , sebuah perusahaan langsung mendapatkan 100 kolaborator untuk mengimplementasikan rencana ini ,” ujar Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, jutaan orang di seluruh dunia saat ini bekerja jarak jauh secara daring. Orang-orang ini sering mencari destinasi wisata terjangkau di mana mereka dapat bersantai sekaligus bekerja. Dengan harga kamar hotel yang rendah di Vietnam saat ini, wisatawan dari AS, Eropa, Korea Selatan, Jepang, dan negara-negara lain bersedia datang untuk merasakan pengalaman di negara kita. Kuncinya adalah bagi agen perjalanan untuk terhubung dengan pelanggan-pelanggan ini.

Ibu Pham Phuong Hang, Direktur Jenderal CBRE Vietnam, berkomentar bahwa ini adalah saat di mana para broker properti perlu meningkatkan kualitas, menstandarisasi keterampilan, meningkatkan kepercayaan pelanggan, dan mengangkat status profesi broker.

“ Para broker adalah orang pertama yang berinteraksi dengan klien dalam sebuah transaksi. Jika broker berperilaku tidak profesional dan gagal membangun kepercayaan dengan klien, transaksi akan berantakan, meskipun produknya bagus dan pengembangnya bereputasi baik. Brokerlah yang mengembalikan kepercayaan klien dan pasar,” kata Ibu Hang .

Senada dengan pandangan Ibu Hang, Bapak Pham Lam, Ketua dan CEO DKRA Vietnam, menyatakan bahwa peningkatan kualitas jasa pialang sangat penting saat ini. Beliau telah bekerja sebagai pialang selama hampir 20 tahun di Kota Ho Chi Minh dan telah menyaksikan banyak pasang surut di pasar.

Pak Lam mengamati bahwa pasar properti menghadapi tantangan unik di setiap tahapnya. Bahkan selama periode "kemakmuran" pasar, masalah dan konsekuensi sering kali mengikuti.

Menurut Bapak Lam, terlepas dari kesulitan pasar, beliau tetap percaya diri dan optimis. Perusahaannya telah menggeser strategi bisnisnya dari pendekatan "penghematan" menjadi pendekatan "kesulitan dan ketekunan". Ini adalah pendekatan yang lebih menantang dan berisiko. Namun, perusahaan tidak melakukan upaya yang sia-sia, melainkan berjuang dengan gigih, sabar, dan sistematis.

Menurut Bapak Lam, ini juga saatnya bagi individu dan bisnis yang berpartisipasi dalam pasar properti untuk "memperkuat" diri, untuk melihat apakah mereka benar-benar mencintai profesi ini dan apakah mereka telah memilih karier yang tepat. Ini juga saatnya untuk "menyaring" mereka yang tidak bersemangat dengan profesi ini. Namun, mereka yang mencintai profesi ini dan berusaha keras akan menerima peluang yang baik.

Pak Lam percaya bahwa ini juga merupakan waktu yang tepat bagi bisnis properti untuk meninjau kesulitan yang dihadapi pelanggan, mendukung mereka, dan membangun kepercayaan. Ketika pasar membaik, pelanggan tidak akan berpaling dari mereka yang berdedikasi dan antusias.

“ Dulu, ketika saya masih menjadi tenaga penjualan, ada pelanggan yang saya bina selama lima tahun sebelum akhirnya mereka membeli dari saya. Saya selalu memberi mereka nasihat atau dukungan kapan pun mereka membutuhkannya. Mereka mungkin tidak langsung membeli, tetapi pada suatu saat, jika mereka merasa produk tersebut sesuai dengan kebutuhan dan anggaran mereka, mereka akan melakukan pembelian,” ungkap Bapak Lam.

Menurut Ibu Pham Thi Nguyen Thanh, Direktur Jenderal Dat Xanh, untuk menjadi broker properti yang sukses, seseorang harus memiliki pengetahuan yang benar-benar unggul. Selain memahami hukum properti, broker juga harus memiliki pengetahuan tentang ekonomi, politik, masyarakat, dan memiliki keterampilan komunikasi yang baik, memahami psikologi pelanggan, dan lain sebagainya.

Para broker harus mengikuti tren agar dapat menarik minat klien ketika mereka ingin membahas topik yang diminati secara luas. Tanpa pengetahuan dan keahlian yang memadai, sangat sulit untuk bertahan dalam profesi ini, terutama dalam iklim saat ini. Broker yang baik adalah seseorang dengan pengetahuan mendalam dan bukan hanya "perantara" seperti yang sering disebut.

Dahulu, para broker bisa menemukan klien hanya dengan duduk di satu tempat; sekarang, mereka bahkan tidak bisa menemukan klien meskipun mencari di mana-mana. Hal ini menyebabkan sebagian broker kehilangan kepercayaan diri dan keyakinan pada profesi mereka. Yang terpenting bagi para broker untuk tetap bertahan dalam profesi ini saat ini adalah percaya pada diri sendiri.

" Saya percaya bahwa pasar naik dan turun seperti gelombang sinus. Seperti pepatah mengatakan, 'setelah badai datang ketenangan.' Ini adalah waktu bagi setiap bisnis dan individu untuk menilai kembali kekuatan dan kelemahan mereka serta memperoleh pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan, " ujar Ibu Thanh.

Ibu Pham Phuong Hang, Direktur Jenderal CBRE Vietnam, menyatakan bahwa investor saat ini memiliki dana yang cukup dan harga perumahan di Vietnam lebih murah dibandingkan dengan Hong Kong, Singapura, atau Timur Tengah. Namun, investor masih agak ragu karena adanya hambatan yang ada. Pemerintah dan lembaga terkait telah mengusulkan solusi untuk mengatasi hambatan-hambatan ini, tetapi solusi kebijakan tersebut belum memberikan dampak signifikan pada pasar.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), menyampaikan bahwa sejak pertengahan tahun 2022, pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda akan datangnya "badai" atau krisis. Oleh karena itu, VARS memberikan rekomendasi kuat untuk perubahan peraturan perundang-undangan.

“ Kami telah mengusulkan dan berpartisipasi dalam menyarankan amandemen terhadap Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Investasi… Kami telah mengumpulkan dan merangkum hambatan dan tumpang tindih dalam peraturan-peraturan ini, dan dari situ, kami telah menemukan solusi untuk mengatasinya,” kata Bapak Dinh.

Menurut Bapak Dinh, VARS juga sedang mendesak untuk meninjau kesulitan setiap proyek guna menyelesaikan masalah yang belum terselesaikan. Asosiasi ini juga telah mengusulkan solusi kepada Pemerintah untuk menghilangkan hambatan bagi bisnis.

Usulan-usulan ini diindahkan oleh Pemerintah, dan paket kredit preferensial sebesar 120 triliun VND pun dikeluarkan. Ini adalah paket kredit penting untuk mendukung investor dan pembeli perumahan sosial yang sangat membutuhkan modal.

Menurut Bapak Dinh, sejak awal tahun 2023, Bank Negara Vietnam telah menyesuaikan suku bunga sebanyak lima kali, dan setelah setiap penyesuaian, Bank Negara harus memantau perkembangan untuk melakukan penyesuaian yang sesuai. Namun, Bapak Dinh percaya bahwa suku bunga deposito saat ini tinggi, mencapai 8% per tahun. Sementara itu, bisnis properti hanya mencapai margin keuntungan 8-10%.

" Tidak akan ada orang yang cukup bodoh untuk berinvestasi di bidang properti selama masa-masa sulit ini. Saya pikir suku bunga deposito perlu turun di bawah 5% agar ada harapan bagi investor untuk kembali ke pasar properti," ujar Bapak Dinh.

Menurut Ketua VARS, di masa lalu, organisasi tersebut juga telah memberikan banyak rekomendasi terkait masalah hukum untuk pariwisata dan properti resor karena investor menanamkan uang ke dalam proyek tetapi tidak diakui sebagai pemilik. Investor tidak dapat membuktikan bahwa mereka adalah pemilik properti resor, sehingga mereka tidak dapat melakukan transaksi atau penjualan, yang menyebabkan hilangnya kepercayaan pada segmen ini.

Baru-baru ini, Pemerintah mengeluarkan Keputusan Nomor 10 tentang pengakuan hak kepemilikan untuk apartemen hotel, apartemen resor (kondotel), hunian berbasis kantor (officetel), vila resor, dan lain-lain, yang memenuhi persyaratan hukum. Ini merupakan perubahan yang sangat positif dan selaras dengan kebutuhan masyarakat dan bisnis.

Dalam beberapa bulan terakhir, pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda positif karena para pemain utama telah memulai kembali proyek-proyek mereka.

Novaland telah memulai kembali proyek Novaworld Phan Thiet (provinsi Binh Thuan), proyek Novaworld Ho Tram (provinsi Ba Ria Vung Tau), dan proyek The Grand Manhattan (Kota Ho Chi Minh). Hung Thinh Group juga telah memulai kembali proyek Merry Land Quy Nhon (provinsi Binh Dinh) dengan subdivisi Marina Districk.

Phat Dat Group juga terus melaksanakan proyek seperti Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Menara Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) dan proyek 39 Pham Ngoc Thach (Kota Ho Chi Minh).

Perwakilan dari bisnis-bisnis yang disebutkan di atas menyatakan bahwa baru-baru ini, investor dan pelanggan menunjukkan minat yang lebih besar pada proyek-proyek tersebut dibandingkan dengan awal tahun. Transaksi properti juga menjadi lebih aktif daripada sebelumnya.

Perwakilan dari Hung Thinh Group menyampaikan bahwa perusahaan secara bertahap telah kembali beroperasi. Selama bulan lalu, Hung Thinh telah mengamankan beberapa lusin unit untuk pelanggan. Meskipun jumlah ini masih terbilang sedikit dibandingkan dengan skala grup, harapan secara bertahap mulai tumbuh kembali.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, indeks minat properti di seluruh negeri sedikit meningkat sebesar 1% pada kuartal kedua tahun 2023. Di Kota Ho Chi Minh, permintaan transaksi secara bertahap pulih dengan baik di segmen penjualan apartemen dan rumah pribadi.

“ Pencarian apartemen di Distrik 10, Tan Phu, Binh Tan, Distrik Binh Chanh, dan Distrik 9 (Kota Thu Duc) meningkat sebesar 5-9%. Permintaan sewa apartemen di Kota Ho Chi Minh juga meningkat sebesar 8-17%, dan minat serta pencarian lahan meningkat sebesar 6-7% dibandingkan akhir tahun 2022,” kata Bapak Quoc Anh.

Menurut Bapak Quoc Anh, sinyal stabil dari lingkungan makroekonomi membantu pasar properti pulih secara bertahap. Saat ini, inflasi terkendali, dan suku bunga serta nilai tukar juga secara bertahap stabil.

Tantangan yang dihadapi masih sangat besar.

Menurut riset DKRA, pada Mei 2023, pasokan apartemen, rumah petak, dan vila di Kota Ho Chi Minh menurun sebesar 92% dibandingkan April, dengan likuiditas hanya mencapai sekitar 5%. Hal ini menunjukkan bahwa pasar memasuki fase yang sangat menantang.

Secara keseluruhan, pada kuartal kedua tahun 2023, pasar properti residensial di Kota Ho Chi Minh dan sekitarnya terus menunjukkan perkembangan yang relatif positif baik dalam penawaran maupun konsumsi. Permintaan pasar sedikit meningkat dibandingkan dengan tiga bulan pertama tahun ini, tetapi tetap rendah dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2022. Perkiraan menunjukkan bahwa pasar akan menunjukkan tanda-tanda perbaikan pada kuartal ketiga tahun 2023, tetapi lonjakan dramatis dalam jangka pendek tampaknya tidak mungkin terjadi.

Sumber: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html