Pasar properti baru saja menyaksikan salah satu transaksi merger dan akuisisi terbesar sejak awal tahun 2026. Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan Pengembangan Properti Phat Dat (Kode: PDR) telah menyetujui akuisisi 35% dari modal saham Lotte Properties HCMC Co., Ltd. dengan nilai yang diharapkan lebih dari 7.666 miliar VND. Pada saat yang sama, PDR berkomitmen untuk menginvestasikan tambahan 2.726,8 miliar VND jika mitra meningkatkan modalnya menjadi 12.000 miliar VND, sehingga total investasi dalam transaksi ini mencapai 10.393,8 miliar VND.
Daya tarik Lotte Eco Smart City yang tak tertahankan, sebuah "permata" tersendiri.
Terbentang di enam lahan utama yang berdekatan dari 2-1 hingga 2-6 dengan total luas sekitar 7,54 hektar, Lotte Eco Smart City memiliki proyeksi total investasi hingga VND 60.000 miliar (hampir USD 2,4 miliar). Ini adalah kompleks perkotaan multifungsi dengan kepadatan tinggi yang mengintegrasikan pusat perbelanjaan ritel modern, menara perkantoran Kelas A, apartemen berlayanan, dan kawasan hunian kelas atas.
| Kategori aliran modal PDR | Perkiraan nilai (Miliar VND) | Sumber pendapatan yang diharapkan untuk mengimbangi kerugian. |
| Memperoleh 35% dari modal yang ada melalui transfer. | 7.666,0 | Pelepasan investasi dari proyek Thuan An 2 (Binh Duong) |
| Menambahkan modal sesuai dengan jadwal peningkatan modal. | 2.726,8 | Proyek Serenity Phuoc Hai untuk dijual |
| Anggaran investasi total maksimum | 10.393,8 | Batas kredit dijamin oleh MB Bank |
Bukan suatu kebetulan bahwa Phat Dat setuju untuk menginvestasikan hampir setengah dari total asetnya dalam kesepakatan ini. Lotte Properties HCMC saat ini merupakan satu-satunya investor dalam proyek besar Thu Thiem Eco Smart City, yang dianggap sebagai "jantung" zona fungsional 2A, inti pusat dari Kawasan Perkotaan Baru Thu Thiem (Kota Ho Chi Minh).
Lokasinya yang strategis berhadapan dengan Distrik 1 di seberang Sungai Saigon, ditambah dengan infrastruktur terpadunya, menjadikan Thu Thiem lokasi investasi yang paling menarik dan menguntungkan bagi investor properti kelas atas, terlepas dari fluktuasi pasar.
Dari mana sumber daya tersebut berasal?
Berdasarkan perjanjian kerja sama investasi yang secara resmi ditandatangani pada tanggal 26 Juni, struktur pembagian kekuasaan untuk pengembangan proyek antara Lotte Group dan Phat Dat telah didefinisikan dengan jelas. PDR tidak akan bertindak sebagai investor keuangan pasif tetapi akan berpartisipasi langsung dan mendalam dalam tahapan inti proyek mega tersebut.
Secara spesifik, Phat Dat akan ikut mengembangkan komponen hunian di blok 2-2, 2-4, dan 2-6. Yang perlu diperhatikan, perusahaan telah mengamankan hak untuk mengembangkan dua blok gedung pencakar langit komersial besar (blok 2-1 dan 2-3), bersama dengan seluruh podium yang terdiri dari empat lantai ruang komersial dan layanan serta lantai basement dari kawasan perumahan tersebut. Lotte akan memanfaatkan kekuatan ritel globalnya untuk mengoperasikan area komersial dan layanan yang terkonsentrasi tersebut.
Untuk mempersiapkan masuknya modal besar-besaran ini, Phat Dat menerapkan strategi "membersihkan jalan" yang drastis. Perusahaan menyetujui rencana untuk menjual 99,9% sahamnya di investor proyek Thuan An 2 (Binh Duong) untuk menghasilkan setidaknya 3.000 miliar VND dalam bentuk tunai, sekaligus berencana untuk melakukan divestasi dari proyek Serenity Phuoc Hai (Ba Ria - Vung Tau ). Secara bersamaan, pelunasan 100% utang obligasinya pada akhir tahun 2023 membantu PDR mendapatkan kepercayaan dari Bank Militer (MB Bank), yang mendorong bank tersebut untuk berkomitmen memberikan dukungan kredit jangka panjang untuk proyek Thu Thiem.
3 masalah yang menantang
Meskipun telah melakukan persiapan yang matang, para analis keuangan meyakini bahwa jalan Phat Dat untuk mewujudkan ambisinya menghadapi tiga tantangan utama.
Pertama, risiko hambatan arus kas dapat menghambat rencana divestasi dari proyek lain untuk memfokuskan sumber daya pada proyek ini. Pasar M&A real estat pada tahun 2026 masih menunjukkan tingkat kehati-hatian yang tinggi dari modal asing. Keinginan PDR untuk segera menjual proyek Thuan An 2 atau Phuoc Hai untuk mendapatkan dana tunai yang sesuai bukanlah tugas yang mudah. Penundaan apa pun dalam fase negosiasi valuasi dengan pembeli dapat mengganggu jadwal pencairan dana untuk Lotte, sehingga perusahaan berisiko kehilangan deposit atau melanggar kontrak.
Kedua, tekanan dari suku bunga cenderung meningkat. Pada pertengahan tahun 2026, suku bunga deposito dan pinjaman di sistem perbankan menunjukkan tanda-tanda mencapai titik terendah dan secara bertahap meningkat kembali. Hal ini terutama berlaku mengingat kebijakan pengendalian yang lebih ketat terhadap pinjaman yang beredar di sektor properti.
Proyek besar di Thu Thiem memiliki jangka waktu pembangunan pondasi dan penyelesaian legal yang panjang, yang berarti modal pinjaman dari MB Bank akan dikenakan biaya bunga yang meningkat pesat. Jika likuiditas pasar tidak pulih cukup cepat, tekanan bunga majemuk akan sangat mengikis margin keuntungan yang diharapkan.
Ketiga, persaingan untuk menerbitkan saham guna mengumpulkan modal tampaknya terlalu ketat, sehingga mengurangi minat investor terhadap saham PDR.
Rencana Phat Dat untuk menerbitkan saham guna mengumpulkan 2 triliun VND terjadi di tengah tekanan pengenceran yang signifikan di pasar saham, karena banyak bank komersial, perusahaan sekuritas, dan kelompok manufaktur dan bisnis berkapitalisasi besar juga secara agresif meningkatkan modal mereka untuk menambah rasio kecukupan modal mereka. Penyebaran dana investor individu akan menyebabkan persaingan ketat untuk penerbitan saham perusahaan properti ini.
Singkatnya, kemitraan dengan Lotte di Eco Smart City Thu Thiem merupakan pengungkit strategis yang membantu Phat Dat meningkatkan status mereknya. Namun, mengelola modal lebih dari 10.000 miliar VND di tengah pasar yang bergejolak saat ini akan menjadi ujian terberat bagi kemampuan tim manajemen perusahaan ini.
Sumber: https://danviet.vn/cu-bat-tay-ty-do-bai-toan-nan-gian-voi-phat-dat-d1438684.html
