Selama dua bulan terakhir, Nguyen Tuan Anh, seorang investor di Hanoi , terus menerus memasang iklan untuk menjual sebidang tanah seluas 140 m2 di komune Phu Cat (Hanoi), tetapi tanpa hasil.
Sebelumnya, pada pertengahan tahun 2025, ia membeli sebidang tanah ini seharga 4,7 miliar VND ketika pasar di daerah Hoa Lac sedang booming karena informasi perencanaan dan harapan akan pembangunan infrastruktur. Pada akhir tahun 2025, harganya telah meningkat menjadi 5,2 miliar VND , tetapi ia tidak menjualnya karena ia yakin harganya akan terus naik.
"Namun, dalam dua bulan terakhir, harga tanah telah turun cukup pesat. Saat ini, harga rata-rata di daerah tersebut hanya sekitar 28-30 juta VND/m2. Jika saya menjual dengan harga pasar saat ini, saya akan rugi sekitar 1 miliar VND dibandingkan dengan harga puncaknya," ujar Tuan Anh.
Data dari PropertyGuru Vietnam menunjukkan bahwa harga tanah di sekitar wilayah Phu Cat telah turun hampir 20% dibandingkan dengan puncaknya pada April 2025. Sementara itu, di wilayah Tan Xa (dahulu), harga telah turun lebih tajam lagi, yaitu hampir 30% dibandingkan dengan puncak booming.
 |
Harga tanah telah turun hingga 31,8% dibandingkan dengan puncaknya pada Februari 2026. Sumber: PropertyGuru Vietnam. |
Sementara itu, di Dong Truc, yang dulunya merupakan distrik Thach That (sekarang komune Ha Bang), harga tanah yang berlaku adalah 38 juta VND/m2, turun hingga 24% dibandingkan dengan harga puncaknya sebesar 50 juta VND/m2.
Di wilayah bekas komune Uy Nỗ (sekarang bagian dari komune Đông Anh), harga tanah pada bulan Mei umumnya sekitar 118 juta VND/m2, turun 31,8% dibandingkan dengan puncaknya sebesar 173 juta VND/m2. Ini merupakan penurunan yang signifikan hanya dalam waktu sekitar 3 bulan.
Di komune Dong Anh, penyesuaiannya bahkan lebih kentara. Harga tanah yang berlaku saat ini sekitar 118 juta VND/m2, turun 31,8% dibandingkan dengan puncaknya sebesar 173 juta VND/m2 yang tercatat pada Februari 2026.
Sebagai contoh, sebidang tanah seluas 100 m2 di komune Binh Yen, bekas distrik Thach That (sekarang komune Hoa Lac) diiklankan untuk dijual seharga 2,5 miliar VND , setara dengan sekitar 25 juta VND/m2, dan dipromosikan sebagai "harga diskon besar". Sementara itu, data pasar menunjukkan bahwa harga tanah yang berlaku di Binh Yen saat ini sekitar 33 juta VND/m2.
Dengan demikian, harga yang diminta sekitar 8 juta VND/m2 lebih rendah, atau sekitar 800 juta VND, dibandingkan dengan harga pasar saat ini. Data juga menunjukkan bahwa harga tanah di Binh Yen telah menurun sebesar 10,8% dibandingkan dengan puncaknya sebesar 37 juta VND/m2 yang tercatat pada Maret 2026.
Menurut Bapak Nguyen Xuan Bien, seorang investor dan pialang berpengalaman di bekas wilayah Hoai Duc, banyak lahan telah lama dipasarkan tetapi belum juga terjual. Beliau mengatakan bahwa meskipun masih ada pertanyaan dari calon pembeli, transaksi yang berhasil telah menurun secara signifikan dibandingkan periode sebelumnya.
"Ada beberapa bidang tanah di mana pemiliknya telah menerima pengurangan harga hingga miliaran dong, tetapi masih sangat sulit untuk dijual. Sentimen umum saat ini adalah semua orang takut membeli dan kemudian harganya turun lagi, jadi mereka menunggu," kata Bien.
Menurutnya, pada kenyataannya, banyak pemilik tanah masih berpegang teguh pada tingkat harga periode booming sebelumnya dan tidak mau mengurangi kerugian mereka secara drastis. Sementara itu, pembeli menunggu pasar untuk menyesuaikan diri lebih lanjut, sehingga sulit bagi kedua belah pihak untuk menemukan titik temu.
"Saat ini pasar seperti dalam situasi menunggu dan melihat. Para penjual enggan menurunkan harga secara signifikan, berharap akan terjadi pemulihan, sementara para pembeli menahan uang mereka, menunggu titik terendah. Oleh karena itu, transaksi berjalan lambat dan berlarut-larut, tidak seperti arus kas cepat yang terlihat beberapa tahun lalu," komentar Bapak Nguyen Xuan Bien.
 |
Banyak lahan di daerah pinggiran kota mengalami penurunan harga yang signifikan. Mungkin Anda juga suka  Harga emas hari ini (4 Juli): Melanjutkan tren kenaikan.Harga emas melanjutkan tren kenaikannya hari ini (4 Juli) berkat ekspektasi bahwa The Fed akan mempertahankan suku bunga tidak berubah, bersamaan dengan pendinginan harga minyak dan ketegangan di Timur Tengah.  Kurs pertukaran USD hari ini, 4 Juli 2026: USD di pasar bebas jatuh tajam, DXY terus melemah.Hari ini, 4 Juli, nilai tukar USD mengalami sedikit penurunan di bank dan kerugian lebih lanjut sebesar 33 dong di pasar bebas. Indeks DXY melemah, turun sebesar 0,02%. |
Data dari PropertyGuru Vietnam menunjukkan bahwa pada kuartal pertama tahun 2026, minat terhadap lahan di Hanoi menurun sekitar 23% dibandingkan dengan kuartal keempat tahun 2025. Ini merupakan penurunan yang signifikan mengingat pasar properti secara keseluruhan menunjukkan tanda-tanda pemulihan setelah periode stagnasi yang berkepanjangan.
Menurut analisis MB Securities Joint Stock Company (MBS), suku bunga tinggi dan tren pengendalian kredit properti merupakan beberapa faktor penting yang menyebabkan penurunan tajam aliran modal spekulatif. Seiring meningkatnya biaya pinjaman, menggunakan leverage keuangan untuk "memperdagangkan" lahan tidak lagi semudah sebelumnya.
Hal ini menciptakan tekanan ganda di pasar. Para pengembang menjadi lebih berhati-hati dalam meluncurkan proyek, sementara investor individu juga lebih ragu untuk berinvestasi.
Di tengah anjloknya volume transaksi, mayoritas pemilik lahan saat ini adalah investor yang sama yang ikut serta dalam booming pasar tahun 2021-2022. Mereka membeli dengan harga tinggi dan sekarang hampir "terjebak" dengan kepemilikan mereka karena likuiditas telah menurun.
Mengapa harga tanah turun begitu tajam?
Menurut Lembaga Penelitian dan Evaluasi Pasar Properti Vietnam (VARS IRE), lahan di daerah pinggiran kota tidak lagi cocok untuk investasi spekulatif berdasarkan rumor atau ekspektasi kenaikan harga jangka pendek seperti di masa lalu.
Pasar properti Vietnam sedang mengalami proses "pemurnian yang sehat", dan kriteria pemilihan properti pun berubah. Faktor-faktor seperti aspek hukum, kemampuan pengembang, potensi eksploitasi praktis, likuiditas, dan potensi pertumbuhan berkelanjutan semakin ditekankan.
Dengan kata lain, nilai properti di pinggiran Hanoi sedang mengalami revaluasi. Pasar tidak kekurangan tempat dengan pemandangan indah, tetapi ada peningkatan preferensi terhadap properti yang dapat menarik pelanggan, dapat dimanfaatkan sepanjang tahun, dan menghasilkan arus kas berkelanjutan dalam jangka panjang.
Menurut Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Lembaga Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE), setelah periode pertumbuhan yang relatif pesat, pasar tanah baru-baru ini menunjukkan tanda-tanda perlambatan.
Seiring dengan itu, pasar juga mengalami beberapa kasus penjualan yang mengalami kesulitan keuangan. Namun, menurut Ibu Mien, persentase kerugiannya tidak terlalu besar, dan sebenarnya, banyak kasus tidak terjual di bawah harga pokok tetapi terutama mengurangi keuntungan yang diharapkan. Sebelumnya, harga tanah telah meningkat tajam dalam waktu yang lama, mendorong tingkat harga ke level yang tinggi dibandingkan dengan kemampuan daya beli pasar yang sebenarnya.
Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, meyakini bahwa pengetatan peraturan hukum dan pengendalian kegiatan pembagian dan penjualan lahan, bersamaan dengan persyaratan transparansi informasi perencanaan, telah berkontribusi mengurangi transaksi spekulatif jangka pendek. Ini merupakan faktor penting yang membantu pasar secara bertahap bergerak menuju stabilitas.
Baru-baru ini, harga tanah telah meningkat pesat sebagian karena ekspektasi yang berlebihan terkait perencanaan infrastruktur dan informasi yang "mengikuti" proyek-proyek berskala besar. Setelah faktor-faktor ini ditinjau dan diverifikasi, pasar akan dipaksa untuk menyesuaikan diri guna mencerminkan nilai sebenarnya.
Menurut Ibu Do Thi Ngoc Anh, Senior Business Manager PropertyGuru Vietnam, arus investasi saat ini menjadi jauh lebih hati-hati setelah periode aktivitas intensif yang berkepanjangan. Investor tidak lagi mudah terpengaruh oleh mentalitas kawanan atau tren perencanaan jangka pendek seperti sebelumnya.
Sebaliknya, mereka cenderung mencari produk dengan nilai guna nyata, potensi untuk menghasilkan arus kas yang stabil, atau setidaknya likuiditas yang terjamin.
Dalam konteks ini, lahan kosong, segmen yang sangat bergantung pada ekspektasi kenaikan harga, mulai kehilangan daya tariknya. Beberapa tahun yang lalu, informasi tentang jembatan baru, jalan lingkar, atau proposal untuk meningkatkan kualitas suatu distrik sudah cukup untuk menyebabkan harga tanah di banyak daerah pinggiran Hanoi meroket. Investor menginvestasikan uang ke dalam proyek-proyek berdasarkan rumor, ekspektasi, dan mentalitas "beli hari ini, untung dalam beberapa bulan."
Namun, ketika pasar memasuki periode konsolidasi yang lebih intens, gelombang spekulatif dengan cepat mereda.
"Sebelumnya, pasar akan langsung aktif hanya dengan adanya informasi tentang perencanaan, tetapi sekarang pembeli bereaksi sangat berbeda. Mereka lebih hati-hati mempertimbangkan aspek hukum, likuiditas, dan potensi pengembangan yang sebenarnya. Faktor-faktor yang merugikan seperti tekanan suku bunga, kesulitan arus kas, atau sikap menunggu dan melihat menyebabkan transaksi menurun dengan sangat cepat," ujar Ibu Anh.
Memberikan saran kepada para investor, Bapak Nguyen Anh Que - Ketua G6 Group - menyarankan agar mereka berhati-hati dan hanya memilih lahan yang memiliki potensi nyata dan prospek bisnis yang baik. Menurutnya, harga harus sebanding dengan nilai guna dan potensi menghasilkan arus kas, karena belakangan ini, harga di banyak daerah telah didorong jauh melampaui nilai sebenarnya.
Bapak Que juga mencatat bahwa faktor hukum, perencanaan, dan likuiditas harus diprioritaskan, dan spekulasi jangka pendek tidak dapat diharapkan.
Sumber: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-cat-lo-ca-ty-dong-van-kho-ban-post1661515.html
