Bisnis properti sedang mencari segala cara untuk "menyelamatkan diri".

Dengan kenaikan suku bunga, ditambah dengan banyaknya bank yang mengumumkan telah mencapai batas kredit dan membatasi pinjaman untuk bisnis properti untuk pengembangan proyek, bisnis terpaksa mencari cara untuk "menyelamatkan diri".

Perusahaan properti sedang menjajaki semua cara yang memungkinkan untuk mengumpulkan modal untuk pengembangan proyek (Foto: Gia Huy)

Kesulitan mendapatkan pendanaan untuk pengembangan proyek.

Sebagai bagian dari rencana pengembangan bisnisnya untuk bertransisi dari unit distribusi menjadi investor proyek, pada Februari 2026, DK Joint Stock Company di Kota Ho Chi Minh memutuskan untuk membeli proyek kondominium bernama "To Am Xanh" (Rumah Hijau) di Kelurahan Ben Cat, Kota Ho Chi Minh. Proyek ini mencakup area seluas 1 hektar, dirancang dengan hampir 1.500 unit apartemen, dan memiliki dokumentasi legal yang hampir lengkap. Harga yang diminta dari pengembang adalah 250 miliar VND.

Setelah melakukan riset pasar dan menghubungi penjual, Perusahaan DK menetapkan harga pembelian sebesar 235 miliar VND. Selanjutnya, perusahaan tersebut bekerja sama dengan VietinBank . Namun, bank tersebut menolak memberikan pinjaman dengan alasan batas kredit tidak mencukupi, dan suku bunga yang ditawarkan sekitar 14%.

Menurut pimpinan Perusahaan DK, bisnis tersebut juga mengajukan permohonan ke banyak bank lain, semuanya dengan suku bunga yang cukup tinggi, berkisar antara 12% hingga 14% per tahun. Selain itu, biaya pemrosesan yang dikenakan oleh bank untuk pinjaman tersebut berkisar antara 5% hingga 7% dari total jumlah pinjaman.

Bisnis properti dipaksa untuk mencari cara mengamankan pendanaan untuk proyek-proyek mereka, menerima suku bunga tinggi dan risiko yang signifikan. Tekanan pada arus kas tidak hanya mengikis keuntungan tetapi juga mendorong banyak bisnis ke posisi di mana mereka harus "menyelamatkan diri" dengan segala cara.

“Saat mengerjakan sebuah proyek, kami harus meminjam uang untuk membeli tanah, menyelesaikan prosedur hukum, membayar pajak tanah kepada negara, dan menutupi biaya konstruksi. Jumlah pinjaman bisa mencapai ribuan miliar dong. Dengan suku bunga 14% per tahun dan jangka waktu pinjaman sekitar 3 tahun, jika kami meminjam 1.000 miliar dong, perusahaan harus menanggung biaya bunga sekitar 42%. Sementara margin keuntungan untuk setiap proyek hanya sekitar 20%, biaya bunga ini akan diperhitungkan dalam harga rumah, sehingga mendorong harga naik dan membuat rumah sangat sulit dijual,” kata seorang pemimpin dari Perusahaan DK.

Menghadapi kesulitan dalam mengamankan pendanaan untuk pengembangan proyek, Bapak Vo Van Nhat, Direktur Jenderal Perusahaan Investasi Konstruksi Van Toan di Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa pada tahun 2025, perusahaan mengakuisisi sebidang tanah di Kelurahan An Phu, Kota Ho Chi Minh, dengan luas lebih dari 6.000 m2, dengan harga melebihi 220 miliar VND. Hingga saat ini, perusahaan telah menyelesaikan proses persetujuan investasi, tetapi untuk mengembangkan proyek tersebut, diperlukan pinjaman modal dari bank.

Pada bulan Februari lalu, perusahaan ini menghubungi BIDV Bank, tetapi permohonan pinjamannya ditolak setelah evaluasi proyek dan kemampuan perusahaan. Selanjutnya, perusahaan terus menghubungi beberapa bank lain, tetapi menerima tanggapan serupa, sebagian besar dengan alasan kurangnya batas kredit yang tersedia.

Lebih beruntung daripada dua perusahaan yang disebutkan sebelumnya, Perusahaan Saham Gabungan Real Estat Ky Nguyen di Kota Ho Chi Minh melaporkan bahwa pada Januari 2026, perusahaan tersebut memperoleh pinjaman sebesar 600 miliar VND dari sebuah bank dengan suku bunga 11% per tahun untuk mengembangkan proyek di provinsi Tay Ninh . Namun, karena pinjaman tersebut dicairkan dalam beberapa tahap, perusahaan hanya menerima pencairan tahap pertama sebesar 100 miliar VND untuk kompensasi lahan dan pembebasan lahan. Dari Maret hingga sekarang, perusahaan belum menerima pencairan tepat waktu karena bank mengumumkan telah mencapai batas pinjaman; setiap pencairan hanya beberapa miliar VND, tidak cukup untuk melaksanakan proyek tersebut.

Mereka mencoba segala cara untuk mendapatkan uang itu.

An Ha Construction and Investment Co., Ltd. di Kota Ho Chi Minh menyatakan bahwa pada tahun 2019, perusahaan tersebut mendapat izin untuk menjadi investor proyek kawasan perumahan An Ha di Distrik Hoc Mon, Kota Ho Chi Minh, yang meliputi area seluas 3,8 hektar, dengan produk berupa kavling tanah yang telah dibagi-bagi. Karena kondisi hukum yang tidak memadai untuk mendapatkan pinjaman bank, perusahaan mengumpulkan modal dari investor untuk menutupi biaya pembebasan lahan. Namun, hingga saat ini, proyek tersebut belum dapat dilanjutkan karena kekurangan dana untuk menyelesaikan prosedur hukum dan membangun infrastruktur. Selanjutnya, perusahaan telah menghubungi bank, tetapi tanpa hasil.

Sementara itu, pinjaman dari investor jatuh tempo, memaksa perusahaan untuk mencari solusi alternatif, termasuk mencari dana investasi. Tak lama kemudian, sebuah dana investasi milik Jepang, yang berkantor pusat di Distrik Tan Hung, Kota Ho Chi Minh, setuju untuk meminjamkan uang kepada perusahaan tersebut. Namun, meskipun lahan proyek tersebut bernilai lebih dari 350 miliar VND, dana tersebut hanya setuju untuk meminjamkan 150 miliar VND, dengan suku bunga hingga 17,5% per tahun.

Jangka waktu pinjaman adalah 3 tahun; setelah periode ini, jika pokok pinjaman tidak dilunasi, dana investasi akan mengambil kembali lahan tersebut. Selain itu, untuk meminjam 150 miliar VND, perusahaan harus membayar biaya pemrosesan tambahan sekitar 7% dari total jumlah pinjaman.

"Karena kami membutuhkan uang untuk mengembangkan proyek ini, jika tidak, persetujuan investasi akan dicabut, ditambah tekanan dari investor yang telah menyumbangkan modal, kami terpaksa meminjam dari dana tersebut. Meskipun kami tahu bunga dan biaya pemrosesannya sangat tinggi, hampir menghabiskan modal pinjaman," kata pemimpin Perusahaan An Ha.

Menghadapi kesulitan dalam mendapatkan pinjaman bank karena utang yang ada dan ketidakmampuan untuk menerbitkan obligasi, NRC Group baru-baru ini memutuskan untuk mencari pendanaan dari dana asing. Setelah melakukan pencarian, perusahaan tersebut menerima persetujuan dari Amber Capital Investment Fund untuk pinjaman sebesar 2.000 miliar VND, dengan syarat bahwa NRC Group harus menemukan proyek yang sesuai untuk diimplementasikan sebelum dana dapat dicairkan.
Pasar ini jelas tersegmentasi.

Ibu Quynh Nguyen, yang mengelola dana investasi dari UEA yang beroperasi di Vietnam, mengatakan bahwa dana tersebut biasanya memiliki dua opsi pendanaan.

Pertama, kita bisa berpartisipasi dalam pengembangan proyek bersama-sama, lalu berbagi keuntungan.

Kedua, perusahaan diberikan pinjaman untuk mengembangkan proyek mereka sendiri, dan dana tersebut mengumpulkan bunga. Tingkat bunga biasanya sekitar 5% lebih tinggi daripada suku bunga bank, dan jika perusahaan gagal memenuhi tenggat waktu atau melunasi utang, seluruh proyek dapat hilang.

Pada kenyataannya, terjadi diferensiasi yang jelas di antara bisnis properti di pasar Vietnam. Bisnis besar dengan cadangan lahan yang bersih, dokumentasi hukum yang lengkap, dan keuangan yang sehat masih dapat mengakses pinjaman bank, sementara bisnis kecil dengan banyak proyek yang belum terselesaikan dan beban utang yang signifikan menghadapi peluang yang sangat terbatas.

Selain itu, penerbitan obligasi, yang dulunya merupakan "penyelamat" bagi banyak bisnis, masih menghadapi berbagai tantangan. Kepercayaan pasar belum sepenuhnya pulih, sementara peraturan hukum terkait penerbitan tetap kompleks, sehingga menyulitkan bisnis untuk mengakses sumber pendanaan ini.

"Bagi usaha kecil, ketika mereka tidak dapat menerbitkan saham, obligasi, atau meminjam dari bank, mereka terpaksa mencari sumber modal eksternal dengan suku bunga tinggi, yang membawa risiko kehilangan proyek jika mereka tidak dapat membayar kembali utang tersebut. Ini menunjukkan bahwa tekanan arus kas pada bisnis properti saat ini sangat tinggi," ujar Ibu Quynh.

Menyadari bahwa pendanaan adalah salah satu tantangan terbesar yang dihadapi bisnis properti, Bapak Vo Thanh Dat, Direktur Jenderal Westland Real Estate Joint Stock Company, menyatakan bahwa bisnis saat ini menghadapi dua masalah utama.

Pertama, akses ke modal semakin sulit. Sebelumnya, bisnis dapat mengumpulkan modal dari berbagai saluran seperti kemitraan investasi, pelanggan, obligasi, atau bank, tetapi sekarang semua saluran ini diperketat, terutama kredit bank.

Kedua, pemulihan pasar berjalan lambat. Selain menghilangkan hambatan hukum, bisnis juga harus berupaya mengatasi masalah keuangan agar dapat mempertahankan operasionalnya.

Secara khusus, pada tahun 2026, akses ke modal akan menjadi semakin sulit karena perbedaan suku bunga pinjaman antara bank komersial perseroan terbatas dan bank komersial milik negara berkisar antara 4% hingga 5%.

"Oleh karena itu, pelaku bisnis menginginkan kesenjangan ini dipersempit, dan mereka ingin dapat mengakses kredit dengan biaya lebih rendah, sehingga memfasilitasi pengembangan proyek dan menstabilkan operasional bisnis," katanya.
Dat berkata.

Sumber: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html