'Menukar emas dengan rumah': Siapa yang diuntungkan?

Program "tukar emas dengan rumah" dari Vinhomes menarik perhatian investor dengan serangkaian penawaran yang menggiurkan. Namun, banyak orang masih belum memahami dasar hukum dari transaksi ini.

Melalui perusahaan mitranya di bidang emas dan perhiasan, Vinhomes mengumumkan akan mendukung pelanggan dalam mengkonversi emas yang tidak terpakai menjadi uang tunai untuk membeli properti. Foto: Duc Anh .

Saat pasar properti domestik masih mencari modal baru, program yang baru-baru ini diumumkan oleh Vinhomes untuk "mengkonversi sumber daya emas menjadi uang tunai untuk membeli rumah" telah segera memicu perdebatan signifikan di kalangan investor.

Gagasan untuk mengkonversi cadangan emas yang dipegang oleh publik menjadi modal untuk pasar properti dianggap berani dan bahkan dapat membuka arah baru bagi pasar. Namun, bersamaan dengan daya tarik ini muncul serangkaian pertanyaan tentang legalitas, manajemen risiko, dan kemampuan untuk melindungi investor dari fluktuasi pasar yang tidak dapat diprediksi.

Membuka potensi sumber daya ekonomi yang "sangat besar".

Menurut program yang diumumkan oleh Vinhomes pada 25 Mei, pengembang properti terbesar di Vietnam ini akan berkolaborasi dengan perusahaan emas dan perak (mitra resmi belum diumumkan) untuk membantu pelanggan mengkonversi sumber daya emas mereka menjadi uang tunai, yang kemudian dapat mereka gunakan untuk membeli properti.

Setelah 5 tahun, tergantung pada margin keuntungan properti, pelanggan dapat memilih salah satu dari dua opsi. Pertama, mereka dapat terus memegang properti Vinhomes. Kedua, mereka dapat memilih untuk tidak melanjutkan kepemilikan properti tetapi menerima uang tunai setara dengan 110% dari emas yang dikonversi. Perwakilan Vinhomes mengkonfirmasi bahwa perusahaan akan mengembalikan dana kepada pelanggan "sesuai dengan harga emas pada saat itu setelah 5 tahun".

Diperkirakan bahwa Vietnam memiliki hingga 500 ton emas yang dimiliki oleh warganya, yang berpotensi menghasilkan sekitar 80 miliar dolar AS dalam bentuk modal bagi perekonomian. Perlu dicatat, sebagian besar aset ini saat ini disimpan di brankas pribadi, yang berarti aset tersebut berada di luar peredaran ekonomi.

Kebijakan baru dari Vinhomes dan perusahaan-perusahaan mitranya di bidang emas, perak, dan batu permata. Foto: Vinhomes .

Berbicara kepada Tri Thức - Znew s, Bapak Nguyen Quang Huy, CEO Keuangan dan Perbankan di Universitas Nguyen Trai, menilai bahwa aspek penting dari model ini adalah pendekatannya yang berbasis pasar.

"Ini bukanlah aktivitas mobilisasi emas dan pemberian pinjaman dalam sistem kredit, melainkan mekanisme konversi aset yang melibatkan bisnis perdagangan emas yang sah. Jika diimplementasikan secara transparan dan dengan pengendalian risiko yang tepat, model ini dapat berkontribusi pada peningkatan likuiditas aset dalam perekonomian, mendukung likuiditas di pasar properti, dan mendiversifikasi sumber modal di luar kredit bank," komentar Bapak Huy.

Selain itu, program ini juga dapat membuka lebih banyak pilihan pengelolaan aset bagi warga, mengingat jumlah emas yang dimiliki oleh penduduk masih dianggap sangat besar.

Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Ta Quoc Duong - Penasihat Keuangan di Hub Dong Hanh di bawah FIDT Investment Consulting and Asset Management Joint Stock Company - berkomentar bahwa program Vinhomes menciptakan efek media yang kuat karena menyentuh hati masyarakat, terutama mereka yang memiliki emas.

"Ini bisa menjadi produk perintis yang membantu membuka sumber daya emas yang menganggur yang dimiliki masyarakat, yang selama ini dianggap sebagai sumber daya besar yang terpendam di brankas, untuk dibawa ke pasar properti guna meningkatkan likuiditas dan menyediakan modal baru bagi pasar. Ini adalah ide yang sangat disambut baik dari Vinhomes," tegas Bapak Duong.

Dalam konteks pengawasan yang lebih ketat terhadap kredit properti dan daya beli yang belum sepenuhnya pulih, upaya perusahaan properti untuk mengakses aset "mati" yang dimiliki oleh publik dipandang sebagai eksperimen yang belum pernah terjadi sebelumnya di Vietnam.

Namun, kedua pakar tersebut menekankan bahwa bagian yang paling menarik dari acara tersebut juga merupakan bagian yang saat ini paling minim informasinya.

Kekhawatiran tentang kerangka hukum untuk melindungi investor.

Menurut Bapak Ta Quoc Duong, kekhawatiran utamanya bukanlah margin keuntungan 10% setelah 5 tahun atau daya tarik pasar, melainkan sifat legal dari model bisnis tersebut. Pakar keuangan di Hub Dong Hanh di bawah FIDT tersebut meyakini ada tiga isu yang perlu diklarifikasi.

Pertama, mengenai "mobilisasi emas." Menurut Bapak Duong, aktivitas mobilisasi emas (atau bentuk serupa) telah dihentikan sepenuhnya sejak tahun 2012, sebagaimana diatur dalam Surat Edaran 11/2022 dan 24/2012 dari Bank Negara Vietnam. Setelah tahun 2012, sikap pemerintah untuk mengendalikan pasar emas secara ketat dan memerangi penimbunan emas telah didefinisikan dengan jelas dalam Keputusan 24/2012.

"Mengenai program Vinhomes, perlu diklarifikasi apakah ini termasuk aktivitas mobilisasi emas. Meskipun Vinhomes tidak secara langsung menerima emas dari pembeli rumah, masih ada risiko bahwa hal itu dapat dianggap sebagai aktivitas mobilisasi emas jika ada aktivitas yang menunjukkan sifat mobilisasi tersebut," analisisnya.

Secara spesifik, perusahaan tersebut melakukan iklan besar-besaran untuk menarik emas dari masyarakat; pendapatan dari penjualan emas digunakan untuk operasional bisnis (uang dari penjualan emas digunakan untuk mengembangkan proyek Vinhomes); dan terdapat mekanisme untuk mengembalikan keuntungan dan manfaat (opsi konversi yang menguntungkan). Ini adalah hambatan pertama yang dapat menyebabkan program tersebut ditandai oleh otoritas pengatur.

Selanjutnya adalah komitmen untuk menerima kembali emas tersebut. Dengan demikian, pelanggan dapat menerima kembali jumlah yang setara dengan 110% dari emas yang dikonversi untuk membeli properti, yang berarti pelanggan menerima bunga tambahan 10% dari jumlah emas awal.

Menurut Bapak Duong, konten ini perlu klarifikasi lebih lanjut; namun, pakar tersebut percaya bahwa konten ini dapat dengan mudah dianggap sebagai pelanggaran terhadap peraturan yang melarang penggunaan emas sebagai alat pembayaran (yang diatur dalam Keputusan 24/2012) jika terdapat tanda-tanda penggunaan emas sebagai ukuran nilai selama proses konversi, yang bertentangan dengan sikap pemerintah terhadap penimbunan emas.

"Dari perspektif memerangi 'goldisasi' ekonomi dan menstabilkan pasar emas, program pemerintah, meskipun memiliki batasan waktu kepemilikan emas untuk membatasi ruang lingkup peserta, mau tidak mau menetapkan preseden. Investor lain akan menerapkan program serupa, dan ada kemungkinan sejumlah besar orang akan merasa lebih menguntungkan untuk membeli proyek dengan emas daripada dengan uang tunai. Ini dapat menciptakan 'demam emas' buatan yang terlokalisasi," analisis Bapak Duong, tetapi menekankan bahwa ini hanyalah pendapat pribadinya.

Para ahli menyarankan agar investor menunggu informasi resmi dari Vinhomes serta tanggapan dari lembaga pengatur sebelum memutuskan untuk berpartisipasi dalam program "menukar emas untuk membeli rumah". Foto: Duc Anh .

Demikian pula, Bapak Nguyen Quang Huy juga mencatat bahwa model ini melibatkan emas, properti, dan komitmen keuangan jangka menengah hingga panjang, oleh karena itu, persyaratan hukum dan manajemen risiko perlu ditetapkan pada standar yang tinggi. Pihak-pihak yang berpartisipasi harus sepenuhnya mematuhi peraturan hukum dan berkonsultasi secara erat dengan Bank Negara Vietnam dan lembaga pengatur terkait lainnya.

Analisis lebih lanjut oleh pakar Nguyen Quang Huy menunjukkan bahwa untuk model yang melibatkan aset signifikan yang dimiliki oleh individu, kepercayaan pasar selalu menjadi faktor penentu.

Untuk mendapatkan kepercayaan tersebut, seluruh mekanisme operasional perlu diungkapkan secara transparan, termasuk metode penetapan harga emas, mekanisme pertukaran, kondisi pembayaran kembali, hak dan kewajiban para pihak, serta rencana untuk menangani fluktuasi pasar yang signifikan.

Secara khusus, yang paling dikhawatirkan masyarakat adalah kemampuan untuk memastikan hak-hak mereka dilindungi ketika mereka perlu menerima kembali nilai setara emas setelah periode komitmen berakhir.

Dari perspektif konsultan keuangan pribadi, Bapak Ta Quoc Duong menilai bahwa program ini dapat menciptakan "keuntungan ganda" bagi pemegang emas, memungkinkan mereka untuk mengakses properti tanpa kehilangan kemampuan untuk mendapatkan keuntungan dari harga emas di masa depan.

Namun, kedua pakar tersebut menyarankan agar investor menunggu informasi resmi dari Vinhomes serta tanggapan dari otoritas pengatur sebelum memutuskan untuk berpartisipasi dalam program tersebut.

Sumber: https://znews.vn/doi-vang-mua-nha-ai-huong-loi-post1654524.html