Bagaimana kita dapat mengatasi kesulitan yang dihadapi pasar properti?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , banyak solusi telah diusulkan untuk mendukung pasar properti, tetapi mengapa bisnis terus melaporkan kesulitan dan membutuhkan "penyelamatan" baik dari segi modal maupun masalah hukum?

- Dr. Tran Du Lich: Saya tidak setuju dengan istilah "penyelamatan". Solusi komprehensif memang diperlukan, tetapi itu seharusnya bukan "penyelamatan".

Tidak hanya belakangan ini, tetapi selama beberapa dekade terakhir, pasar properti Vietnam telah berkembang sangat pesat dan kuat, tetapi dengan cara yang tidak sehat, sebagaimana dibuktikan oleh spekulasi yang berlebihan. Tentu saja, dalam ekonomi pasar, spekulasi ada di setiap sektor, tetapi ketika spekulasi menjadi berlebihan, hal itu menyebabkan distorsi dalam penawaran dan permintaan serta harga.

Sebagai contoh, selama periode 2009-2011, pasar properti hanya mengalami pembekuan pada kelompok produk kelas atas, proyek yang belum selesai, pembagian lahan untuk dijual, atau proyek yang pondasinya telah selesai tetapi kemudian ditinggalkan... Sementara itu, produk jadi di segmen harga menengah dan rendah terus diperdagangkan secara normal, dan bahkan mengalami kekurangan pasokan.

Pada tahun 2022, seiring dengan pemulihan ekonomi yang antusias setelah pandemi COVID-19 terkendali, pasar properti juga mengalami pertumbuhan besar-besaran di berbagai segmen produk, dengan gelombang investasi dan spekulasi menjadi hal yang cukup umum. Banyak perusahaan properti bermitra dengan bank komersial, berkomitmen untuk memberikan pinjaman guna merangsang spekulasi alih-alih memfasilitasi pembelian rumah bagi orang-orang yang benar-benar membutuhkan.

Meskipun properti resor dan kondotel berkembang pesat, perumahan hunian di daerah perkotaan masih minim. Misalnya, di Kota Ho Chi Minh, tidak ada proyek atau produk baru di segmen perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah selama beberapa tahun terakhir.

* Jika pasar properti membutuhkan penyelamatan, apa urutan prioritasnya?

- Semua orang tahu bahwa bisnis properti adalah bisnis yang dilakukan dengan uang orang lain, termasuk pinjaman kredit, penerbitan obligasi, uang muka pelanggan, dan sebagian dari modal perusahaan sendiri.

Pasar properti perlu dibiarkan mengatur dan membersihkan diri sendiri, di samping program reformasi komprehensif dari pemerintah, alih-alih berfokus pada dana talangan langsung. (Foto: HOANG TRIEU)

Dalam konteks pasar keuangan yang bergejolak, ketika keempat sumber modal untuk pasar properti, terutama obligasi korporasi, berhenti tersedia, kekurangan modal menjadi tak terhindarkan. Lebih jauh lagi, serangkaian proyek yang siap untuk pengembangan dan implementasi lebih lanjut terhambat oleh kendala prosedural dan hukum, sehingga mencegah pasokan tambahan. Hal ini menciptakan lingkaran setan: proyek yang sedang dikembangkan kekurangan modal yang diperlukan untuk melanjutkan, sementara proyek-proyek baru menghadapi hambatan hukum.

Mengingat situasi ini, saya percaya tujuan terbesar pemerintah bukanlah sekadar mengatasi masalah-masalah mendesak di pasar properti, melainkan mengembangkan rencana yang relatif terstruktur untuk merevitalisasi pasar dalam jangka menengah hingga panjang.

* Apa solusi spesifiknya, Pak?

- Terdapat korelasi yang sangat erat antara pasar keuangan dan pasar properti. Oleh karena itu, solusi untuk meningkatkan kesehatan pasar properti perlu disinkronkan dengan penanganan masalah di pasar keuangan melalui rencana aksi yang komprehensif.

Secara institusional, perlu dilakukan peninjauan terhadap semua peraturan hukum yang berkaitan dengan pasar properti mulai dari tahap awal proyek hingga pengoperasian dan pengembangannya, termasuk: peraturan tentang sistem kredit, peraturan dalam Undang-Undang tentang Bisnis Properti, Undang-Undang tentang Perumahan, Undang-Undang tentang Tanah, Undang-Undang tentang Konstruksi, dan lain-lain. Dari situ, penyesuaian harus dilakukan untuk mengatasi kekurangan dalam keseluruhan sistem hukum, bukan hanya menyelesaikan masalah dalam satu atau dua undang-undang saja.

Mengingat kendala hukum yang ada, ada baiknya mengusulkan agar gugus tugas untuk menyelesaikan kesulitan dan hambatan bagi proyek real estat memilih beberapa kasus contoh untuk diselesaikan, sehingga menciptakan dasar hukum bagi daerah lain untuk mengikuti dan meniru solusi tersebut.

Perlu dicatat bahwa instrumen keuangan harus digunakan untuk mengendalikan dan membatasi spekulasi properti. Prioritas harus diberikan kepada proyek perumahan dengan permintaan pasar yang nyata, dengan fokus pada pemberian dukungan keuangan kepada pembeli rumah dan pengembang, untuk meningkatkan pasokan yang wajar ke pasar. Pada kenyataannya, ada banyak daerah perkotaan yang terbengkalai dengan sejumlah besar modal yang terikat di sana.

Jadi, dari mana uang itu berasal untuk mendanai proyek perumahan yang benar-benar dibutuhkan oleh orang-orang yang membutuhkan? Situasi ini mirip dengan pasar sekunder. Kuncinya adalah membiarkan pasar membersihkan dan mengatur dirinya sendiri; bagaimana kita bisa menyelamatkannya, dan siapa yang bisa?

Disarankan agar perusahaan properti besar secara proaktif melakukan restrukturisasi untuk mengurangi tekanan keuangan. Investor dapat melakukan restrukturisasi sendiri dengan menjual proyek-proyek yang menyebabkan masalah utang atau proyek-proyek yang terlalu terkait dengan berbagai sektor.

Investor membutuhkan sistem manajemen risiko; mereka tidak dapat bertindak sembarangan atau menggunakan instrumen keuangan secara berlebihan. Bank Negara baru-baru ini mengutip contoh sebuah perusahaan real estat yang mengembangkan puluhan proyek secara bersamaan di seluruh negeri – bagaimana mereka dapat diselamatkan? Dari perspektif bank, mereka mungkin memilih untuk tidak mengklasifikasikan ulang utang, tetapi malah merestrukturisasi, memperpanjang, atau menunda utang untuk perusahaan dalam kategori ini.

Yang terpenting adalah segera memulai; semakin lama Anda menunda, semakin sulit jadinya!

(Bersambung)

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm