Bagaimana cara mengatasi kesulitan real estate?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , banyak solusi untuk mendukung pasar real estat telah diusulkan, tetapi mengapa bisnis terus melaporkan kesulitan dan membutuhkan "penyelamatan" dalam hal masalah modal dan hukum?

- DR. TRAN DU LICH: Saya tidak setuju dengan kata "penyelamatan". Solusi yang sinkron memang dibutuhkan, tetapi itu bukanlah "penyelamatan".

Tidak hanya saat ini, tetapi selama beberapa dekade terakhir, pasar properti Vietnam telah berkembang sangat pesat, kuat, tetapi tidak sehat, tercermin dalam spekulasi yang berlebihan. Tentu saja, dalam ekonomi pasar, setiap bidang memiliki potensi spekulasi, tetapi spekulasi yang berlebihan akan menyebabkan distorsi dalam penawaran, permintaan, dan harga.

Sebagai contoh, pada kurun waktu 2009-2011, pasar properti hanya membeku pada kelompok produk kelas atas, proyek yang belum rampung, pembagian dan penjualan tanah, atau proyek yang baru saja selesai dibangun fondasinya lalu dibiarkan begitu saja. Produk jadi di segmen harga menengah dan rendah masih diperdagangkan secara normal, bahkan sempat mengalami kekurangan.

Pada tahun 2022, seiring dengan antusiasme pemulihan ekonomi setelah pandemi COVID-19 terkendali, pasar properti juga tumbuh pesat di berbagai segmen produk dengan gelombang investasi dan aktivitas berselancar yang cukup populer. Banyak bisnis properti yang terhubung dengan bank komersial berkomitmen untuk menyalurkan pinjaman guna merangsang spekulasi, alih-alih menciptakan kondisi bagi masyarakat yang membutuhkan perumahan.

Meskipun properti resor dan kondotel tumbuh pesat, perumahan di wilayah perkotaan masih terbatas. Misalnya, di Kota Ho Chi Minh, selama beberapa tahun terakhir tidak ada proyek atau produk baru di segmen perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.

* Jika kita "menyelamatkan" pasar real estat, apa yang menjadi prioritas?

- Semua orang tahu bahwa bisnis real estate adalah melakukan bisnis dengan uang orang lain, termasuk pinjaman kredit, memobilisasi modal obligasi, uang muka pelanggan dan sebagian modal perusahaan sendiri.

Pasar properti perlu dibiarkan mengatur dan memurnikan dirinya sendiri seiring dengan program reformasi yang sinkron dari pemerintah, alih-alih mengutamakan isu penyelamatan. Foto: HOANG TRIEU

Dalam konteks pasar keuangan yang bergejolak, ketika keempat sumber pasokan modal untuk pasar properti, terutama obligasi korporasi, tidak lagi tersedia, kemacetan modal tak terelakkan. Belum lagi, serangkaian proyek dengan syarat pengembangan dan kelanjutan pelaksanaan terhambat prosedur dan masalah hukum, sehingga pasokan tidak meningkat. Dari situlah, lingkaran setan muncul: Proyek yang sedang dikembangkan tidak memiliki modal untuk melanjutkan pelaksanaan, proyek baru terjerat masalah hukum.

Menghadapi situasi ini, menurut saya tujuan terbesar Pemerintah bukanlah sekedar menyelesaikan pasar properti dengan segera, tetapi memerlukan rencana yang relatif sistematis untuk menyehatkan pasar dalam jangka menengah dan panjang.

* Bagaimana solusi spesifiknya, Pak?

Terdapat korelasi yang sangat erat antara pasar keuangan dan pasar properti. Oleh karena itu, solusi untuk menyehatkan pasar properti perlu disinkronkan dengan penanganan permasalahan di pasar keuangan melalui program aksi yang komprehensif.

Secara kelembagaan, perlu dilakukan peninjauan ulang terhadap seluruh peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pasar properti, sejak awal proyek hingga operasional dan pembangunan, meliputi: peraturan perundang-undangan di bidang perkreditan, peraturan perundang-undangan di bidang usaha properti, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Konstruksi, dan sebagainya. Dari sana, perlu dilakukan perbaikan terhadap seluruh kekurangan dalam sistem hukum, bukan hanya menyelesaikan permasalahan dalam 1-2 undang-undang saja.

Dengan adanya hambatan hukum, adalah mungkin untuk mengusulkan suatu kelompok kerja guna menghilangkan kesulitan dan hambatan bagi proyek real estat untuk memilih beberapa contoh umum guna ditangani, sehingga menciptakan dasar hukum bagi tempat lain untuk menerapkan dan meniru solusi tersebut.

Perlu diingat, gunakan instrumen keuangan untuk mengendalikan dan membatasi spekulasi properti. Prioritaskan proyek perumahan yang memiliki permintaan pasar riil, dengan memprioritaskan dukungan modal bagi pembeli dan investor rumah, guna meningkatkan pasokan yang wajar bagi pasar. Faktanya, banyak kawasan perkotaan terbengkalai dengan arus modal besar yang terpendam di dalamnya.

Lalu, ke mana uang mengalir untuk proyek-proyek perumahan yang benar-benar dibutuhkan oleh masyarakat yang membutuhkan? Situasi ini mirip dengan pasar sekunder. Kuncinya adalah membiarkan pasar membersihkan dan memproses dirinya sendiri, tetapi bagaimana kita bisa menyelamatkannya dan siapa yang bisa menyelamatkannya?

Perusahaan real estat besar disarankan untuk melakukan restrukturisasi secara proaktif guna mengurangi tekanan keuangan. Investor dapat melakukan restrukturisasi dengan menjual proyek-proyek yang telah membebani mereka dengan utang dan proyek-proyek yang melibatkan terlalu banyak sektor.

Investor membutuhkan sistem manajemen risiko, tidak boleh berlebihan, dan tidak boleh menggunakan instrumen keuangan secara berlebihan. Bank Negara baru-baru ini mencontohkan perusahaan properti yang mengembangkan puluhan proyek secara bersamaan di seluruh negeri, bagaimana cara menyelamatkannya? Di sisi bank, dimungkinkan untuk tidak mengalihkan kelompok utang, merestrukturisasi, memperpanjang, atau menunda utang bagi perusahaan dalam kelompok ini.

Hal terpenting adalah mulai melakukannya sekarang. Semakin lama Anda menunda, semakin sulit jadinya!

(Bersambung)

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm