Bagaimana cara mengatasi kesulitan real estate?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich , banyak solusi untuk mendukung pasar real estat telah diusulkan, tetapi mengapa bisnis terus melaporkan kesulitan dan membutuhkan "penyelamatan" dalam hal masalah modal dan hukum?

- DR. TRAN DU LICH: Saya tidak setuju dengan kata "penyelamatan". Solusi yang sinkron memang dibutuhkan, tetapi bukan "penyelamatan".

Tidak hanya saat ini, tetapi selama beberapa dekade terakhir, pasar properti Vietnam telah berkembang sangat pesat dan kuat, tetapi tidak sehat, tercermin dalam spekulasi yang berlebihan. Tentu saja, dalam ekonomi pasar, terdapat spekulasi di setiap bidang, tetapi spekulasi yang berlebihan akan menyebabkan distorsi dalam penawaran, permintaan, dan harga.

Sebagai contoh, pada kurun waktu 2009-2011, pasar properti hanya membeku pada kelompok produk kelas atas, proyek yang belum rampung, pembagian dan penjualan tanah, atau proyek yang baru saja selesai dibangun fondasinya lalu dibiarkan begitu saja... Sementara itu, produk jadi di segmen menengah dan harga rendah masih diperdagangkan secara normal, bahkan sempat mengalami penurunan.

Pada tahun 2022, seiring dengan antusiasme pemulihan ekonomi setelah pandemi COVID-19 terkendali, pasar properti juga tumbuh pesat di berbagai segmen produk dengan gelombang investasi dan spekulasi yang cukup populer. Banyak bisnis properti yang terhubung dengan bank komersial berkomitmen untuk menyalurkan pinjaman guna merangsang spekulasi, alih-alih menciptakan kondisi bagi masyarakat yang membutuhkan perumahan.

Meskipun properti resor dan kondotel berkembang pesat, perumahan di wilayah perkotaan masih terbatas. Misalnya, di Kota Ho Chi Minh, dalam beberapa tahun terakhir belum ada proyek atau produk baru di segmen perumahan untuk masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah.

* Jika kita "menyelamatkan" pasar real estat, apa yang menjadi prioritas?

- Semua orang tahu bahwa bisnis real estat adalah melakukan bisnis dengan uang orang lain, termasuk pinjaman kredit, mobilisasi modal obligasi, uang muka pelanggan, dan sebagian modal perusahaan sendiri.

Pasar properti perlu dibiarkan mengatur dan memurnikan dirinya sendiri seiring dengan program reformasi yang sinkron dari pemerintah, alih-alih mengutamakan isu penyelamatan. Foto: HOANG TRIEU

Dalam konteks pasar keuangan yang bergejolak, ketika keempat sumber pasokan modal untuk pasar properti, terutama obligasi korporasi, tidak lagi tersedia, kemacetan modal tak terelakkan. Belum lagi, serangkaian proyek dengan syarat pengembangan dan kelanjutan pelaksanaan terhambat prosedur dan masalah hukum, sehingga pasokan tidak meningkat. Dari situlah, lingkaran setan muncul: Proyek yang sedang dikembangkan tidak memiliki modal untuk melanjutkan pelaksanaan, proyek-proyek baru terjerat masalah hukum.

Menghadapi situasi ini, saya kira tujuan terbesar Pemerintah bukanlah sekadar segera menyelesaikan pasar properti, tetapi memiliki rencana yang relatif sistematis untuk menyehatkan pasar dalam jangka menengah dan panjang.

* Bagaimana solusi spesifiknya, Pak?

Terdapat korelasi yang sangat erat antara pasar keuangan dan pasar properti. Oleh karena itu, solusi untuk menyehatkan pasar properti perlu disinkronkan dengan penanganan permasalahan di pasar keuangan melalui program aksi yang komprehensif.

Dari sisi kelembagaan, perlu dilakukan peninjauan ulang terhadap seluruh peraturan perundang-undangan yang terkait dengan pasar properti, sejak awal proyek hingga operasional dan pembangunan, meliputi: peraturan perundang-undangan di bidang perkreditan, peraturan perundang-undangan di bidang usaha properti, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Konstruksi, dan sebagainya. Dari sana, perlu dilakukan perbaikan terhadap seluruh kekurangan yang ada di dalam sistem hukum, bukan hanya menyelesaikan permasalahan yang ada di 1-2 undang-undang saja.

Dengan adanya hambatan hukum, adalah mungkin untuk mengusulkan suatu kelompok kerja guna menghilangkan kesulitan dan hambatan bagi proyek real estat untuk memilih beberapa contoh umum yang akan ditangani, sehingga menciptakan dasar hukum bagi tempat lain untuk mengikuti dan meniru solusi tersebut.

Perlu diingat, gunakan instrumen keuangan untuk mengendalikan dan membatasi spekulasi properti. Prioritaskan proyek perumahan yang memiliki permintaan pasar riil, dengan memprioritaskan dukungan modal bagi pembeli dan investor rumah, guna meningkatkan pasokan yang wajar bagi pasar. Faktanya, banyak kawasan perkotaan terbengkalai dengan arus modal besar yang terpendam di dalamnya.

Lalu, ke mana arus kas yang bisa mengalir untuk proyek-proyek perumahan yang benar-benar dibutuhkan masyarakat yang membutuhkan? Situasi ini mirip dengan pasar sekunder. Kuncinya adalah membiarkan pasar tersebut memurnikan dan mengelola dirinya sendiri, tetapi bagaimana kita bisa menyelamatkannya dan siapa yang bisa menyelamatkannya?

Perusahaan real estat besar disarankan untuk melakukan restrukturisasi secara proaktif guna mengurangi tekanan keuangan. Investor dapat melakukan restrukturisasi dengan menjual proyek-proyek yang telah menyebabkan mereka terlilit utang, proyek-proyek yang terkait dengan terlalu banyak industri.

Investor membutuhkan sistem manajemen risiko, tidak boleh berlebihan, dan tidak boleh menggunakan instrumen keuangan secara berlebihan. Bank Negara baru-baru ini mencontohkan perusahaan real estat yang mengembangkan puluhan proyek secara serentak di seluruh negeri, bagaimana cara menyelamatkannya? Di pihak bank, dimungkinkan untuk tidak mengalihkan kelompok utang, merestrukturisasi, memperpanjang, atau menunda utang bagi perusahaan dalam kelompok ini.

Hal terpenting adalah segera melakukannya. Semakin lama Anda menunda, semakin sulit jadinya!

(Bersambung)

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm