Menghilangkan hambatan yang berkaitan dengan hukum tanah.

Laporan ringkasan mengenai pertanyaan-pertanyaan yang diajukan oleh Sekretaris Jenderal Majelis Nasional Bui Van Cuong, yang baru-baru ini dikirim kepada para delegasi, menilai bahwa Pemerintah telah mengambil banyak tindakan dan mengeluarkan banyak dokumen untuk mengatasi kesulitan di pasar ini, seperti telegram dan arahan dari Perdana Menteri yang mendesak kementerian dan daerah untuk merestrukturisasi pasar properti. Namun, pasar ini, termasuk pasar perumahan, masih menghadapi kesulitan dan hambatan yang berasal dari prosedur hukum, ketersediaan lahan, dan modal investasi.

Permohonan tersebut ditolak karena kurangnya "lahan perumahan".

Beberapa prosedur administratif terkait investasi rumit dan menimbulkan hambatan; segmen pasar tetap tidak seimbang; dan kredit investasi di pasar ini masih membawa banyak risiko. Karena kesulitan-kesulitan ini, bisnis properti harus menghentikan proyek investasi dan konstruksi, yang juga menimbulkan kesulitan bagi kontraktor, pemasok material, dan banyak industri lainnya. "Hambatan hukum terkait tanah, seperti penentuan harga tanah, biaya penggunaan tanah, pembebasan lahan, atau peraturan tentang pemilihan investor yang tumpang tindih dengan peraturan tentang investasi, penawaran, dan tanah... merupakan hambatan utama bagi pemulihan dan pengembangan pasar perumahan," demikian penilaian lembaga peninjau.

Di Kota Ho Chi Minh, selain lebih dari 100 proyek real estat yang menghadapi kendala dan saat ini sedang dipelajari solusinya, Departemen Perencanaan dan Investasi baru-baru ini melaporkan kepada Komite Rakyat Kota tentang status persetujuan kebijakan investasi untuk proyek real estat di wilayah tersebut.

Oleh karena itu, dari 117 berkas proyek yang meminta persetujuan kebijakan investasi yang sedang diproses oleh instansi ini, 62 proyek tidak memenuhi syarat untuk menjadi investor proyek perumahan komersial karena mereka tidak memiliki lahan perumahan atau belum memperoleh seluruh lahan perumahan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Perumahan tahun 2014.

Oleh karena itu, Departemen Perencanaan dan Investasi merekomendasikan agar Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh tidak menyetujui rencana investasi tersebut karena tidak memenuhi peraturan Undang-Undang Investasi dan Undang-Undang Perumahan. Hal ini menimbulkan kekhawatiran di kalangan pelaku bisnis properti karena dapat menghentikan proses pelaksanaan proyek.

Tập trung gỡ khó cho bất động sản (*): Gỡ vướng về pháp luật đất đai - Ảnh 1.

Menghilangkan hambatan hukum akan mempermudah pelaksanaan proyek real estat dan mendorong perkembangan pasar. (Foto: HOANG TRIEU)

Menurut Nguyen Nhat Khanh, pemegang gelar Magister dan dosen di Fakultas Hukum, Universitas Ekonomi dan Hukum (Universitas Nasional Vietnam, Kota Ho Chi Minh), dari perspektif hukum, penolakan persetujuan kebijakan investasi terhadap 62 proyek tersebut sepenuhnya tepat. Namun, jika mempertimbangkan perspektif ekonomi dan perkembangan di pasar properti, keputusan ini memiliki beberapa aspek yang tidak sepenuhnya sesuai.

Karena pelaksanaan proyek perumahan komersial membutuhkan lahan yang cukup luas bagi perusahaan, namun pada kenyataannya, jumlah proyek dengan lahan hunian 100% atau sebagian lahan hunian tidak lebih dari 5% dari total jumlah proyek perumahan komersial di pasaran.

Oleh karena itu, peraturan ketat mengenai jenis penggunaan lahan yang disebutkan di atas menciptakan banyak kesulitan bagi bisnis yang berencana membangun proyek perumahan sosial. Jika hambatan ini tidak dihilangkan, ratusan ribu miliar dong yang diinvestasikan dalam proyek-proyek ini dapat "terhenti," mengakibatkan pemborosan modal investasi dan gagal menyelesaikan masalah pasokan perumahan.

Untuk menyelesaikan proyek-proyek tersebut, menurut pemegang gelar Magister Nguyen Nhat Khanh, diperlukan solusi hukum dan manajerial. Dari perspektif hukum, Majelis Nasional harus segera mempelajari dan mengubah peraturan tentang bentuk penggunaan lahan untuk pelaksanaan proyek perumahan sosial dalam Undang-Undang Perumahan, bergerak ke arah tidak hanya membatasi bentuk penggunaan lahan untuk proyek-proyek tersebut, melainkan juga lahan hunian seperti saat ini, tetapi memastikan kepatuhan terhadap perencanaan penggunaan lahan dan konstruksi setempat.

"Dari perspektif manajemen, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dapat memberikan dukungan awal kepada para investor dari 62 proyek ini dengan menyelenggarakan lelang proyek tata guna lahan untuk memilih investor yang memenuhi syarat untuk melaksanakan proyek perumahan sosial (jika mereka memenangkan lelang, negara akan mengalokasikan atau menyewakan lahan kepada mereka untuk melaksanakan proyek perumahan sosial) atau mengubah tujuan dari perumahan sosial menjadi perumahan sosial sehingga mereka tidak terikat oleh peraturan tata guna lahan," kata Ibu Khanh.

Banyak peraturan yang perlu diubah.

Dalam surat resmi "Usulan perubahan poin b, pasal 1, poin a, pasal 4 dan pasal 6 dari Pasal 128 rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) untuk menciptakan kondisi bagi investor untuk menyepakati perolehan hak guna lahan untuk jenis lahan yang sesuai dengan perencanaan untuk melaksanakan proyek perumahan sosial" yang dikirim ke Majelis Nasional, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengusulkan perubahan poin b, pasal 1, poin a, pasal 4 dan pasal 6 dari Pasal 128 rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) untuk menciptakan kondisi bagi pelaku usaha dan investor untuk menyepakati perolehan hak guna lahan atau hak guna lahan yang ada untuk jenis lahan yang sesuai dengan perencanaan tata guna lahan, perencanaan kota, dan perencanaan pembangunan untuk melaksanakan proyek perumahan sosial.

Bapak Chau juga menunjukkan bahwa peraturan pada poin b, klausul 1, pasal 128 rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah hanya mengizinkan perjanjian penerimaan hak penggunaan lahan untuk lahan perumahan, atau mensyaratkan adanya hak penggunaan lahan untuk lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya. Oleh karena itu, cakupannya lebih sempit daripada peraturan yang berlaku dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, sehingga gagal memfasilitasi akses investor terhadap lahan dan gagal menjamin hak dan kepentingan yang sah dari pengguna lahan saat ini.

Menurut Bapak Chau, jika peraturan ini disahkan, dalam 10 tahun ke depan, investor tidak akan lagi diizinkan untuk "bernegosiasi mengenai perolehan hak penggunaan lahan untuk perumahan dan lahan lainnya" untuk melaksanakan proyek perumahan sosial, dan oleh karena itu tidak ada investor yang dapat memenuhi syarat "memiliki hak penggunaan lahan yang ada untuk perumahan dan lahan lainnya" sebagaimana diatur dalam Pasal 6, Ayat 128 rancangan Undang-Undang Pertanahan yang telah diubah.

Mengenai kesulitan yang terkait dengan proyek perumahan yang sedang dibangun, pada lokakarya baru-baru ini tentang rancangan amandemen Undang-Undang tentang Bisnis Properti yang diselenggarakan oleh Komite Ekonomi Majelis Nasional dan Kementerian Konstruksi , Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, menyatakan bahwa di kota tersebut, banyak masalah muncul ketika proyek perumahan yang sedang dibangun mulai diperdagangkan. Secara khusus, pihak berwenang harus mengeluarkan persetujuan tertulis untuk proyek-proyek yang memenuhi syarat untuk menjual perumahan yang sedang dibangun, yang menyebabkan banyak komplikasi, terutama mengenai penerbitan sertifikat kepemilikan kepada pembeli perumahan komersial ketika merujuk pada ketentuan Undang-Undang Pertanahan.

Menurut Bapak Bui Xuan Cuong, Pasal 2, Ayat 25 dari rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Real Estat (yang telah diubah) menetapkan syarat bagi proyek perumahan dan konstruksi di masa mendatang untuk memiliki salah satu jenis dokumen penggunaan lahan berikut (keputusan tentang alokasi lahan, sewa lahan; perjanjian sewa lahan; sertifikat hak penggunaan lahan; sertifikat kepemilikan perumahan dan hak penggunaan lahan; sertifikat hak penggunaan lahan, kepemilikan perumahan dan aset lain yang melekat pada lahan...).

Sementara itu, menurut Undang-Undang Pertanahan yang berlaku saat ini, pengguna tanah berhak untuk mengalihkan, menyewakan, mensubsewakan, menghibahkan, menggadaikan, dan menyumbangkan hak penggunaan tanah sebagai modal ketika mereka memiliki sertifikat penggunaan tanah.

Dalam kasus di mana pengguna tanah diberikan penundaan dalam memenuhi kewajiban keuangan mereka atau kewajiban keuangan mereka dicatat sebagai hutang, mereka harus memenuhi kewajiban tersebut sebelum menggunakan hak mereka. Ini berarti bahwa jika seorang investor dialokasikan tanah tetapi gagal memenuhi kewajiban keuangan mereka terkait biaya penggunaan tanah, mereka tidak dapat menggunakan hak sebagai pengguna tanah sebagaimana diatur dalam hukum tanah, termasuk hak untuk mengalihkan hak penggunaan tanah.

Oleh karena itu, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengusulkan agar panitia penyusun meneliti dan menyesuaikan isi mengenai kondisi lahan untuk prosedur persetujuan proyek perumahan dan konstruksi yang sedang dibangun untuk tujuan bisnis, dengan menyatakan bahwa "investor harus telah memenuhi semua kewajiban keuangan dan memiliki sertifikat hak penggunaan lahan." Hal ini bertujuan untuk membatasi terjadinya masalah hukum pada langkah-langkah selanjutnya, terutama dalam penerbitan sertifikat kepada penduduk.

Memungkinkan penyesuaian terhadap perencanaan setelah pengalihan kepemilikan.

Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, menyatakan bahwa rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti, yang menetapkan prinsip pengalihan proyek properti—bahwa pengalihan seluruh atau sebagian proyek harus memastikan tujuan dan perencanaan proyek tetap tidak berubah—adalah "tidak menguntungkan." Ia berpendapat bahwa banyak investor, setelah mengakuisisi proyek, perlu melakukan penyesuaian pada perencanaan untuk memperbaikinya. Menurut Bapak Bui Xuan Cuong, penyesuaian proyek bertujuan untuk mengoptimalkan proyek, yang pada akhirnya meningkatkan koefisien penggunaan lahan dan mematuhi Undang-Undang Perencanaan Kota. Investor melakukan penyesuaian sesuai dengan peraturan, sehingga menimbulkan kewajiban keuangan tambahan. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengusulkan amandemen peraturan ini untuk menghindari konflik dengan Undang-Undang Perencanaan Kota selama pelaksanaannya, karena akan berdampak negatif pada kemajuan proyek setelah akuisisi.

Seminar "Menghilangkan Hambatan Hukum untuk Properti"

Pada tanggal 9 November, surat kabar Nguoi Lao Dong menyelenggarakan seminar bert名为 "Menghilangkan Hambatan Hukum untuk Sektor Properti" untuk mendengarkan dan mengumpulkan pendapat dari para tamu, sehingga dapat menemukan solusi untuk menghilangkan hambatan, melancarkan arus pasar properti, dan mendorong pertumbuhan ekonomi yang stabil dan berkelanjutan.

Komentar (0)