Masalah hukum pertanahan

Laporan ringkasan mengenai isu-isu interpelasi yang dikirimkan oleh Sekretaris Jenderal Majelis Nasional Bui Van Cuong kepada para delegasi baru-baru ini menilai bahwa Pemerintah telah mengambil banyak tindakan dan menerbitkan banyak dokumen untuk mengatasi kesulitan di pasar ini, seperti telegram dan dokumen yang mendesak Perdana Menteri untuk meminta kementerian dan pemerintah daerah merestrukturisasi pasar properti. Namun, pasar ini, termasuk pasar perumahan, masih menghadapi kesulitan dan kemacetan akibat prosedur hukum, dana pertanahan, dan modal investasi.

Tidak disetujui karena kurangnya "lahan perumahan"

Beberapa prosedur administratif untuk investasi rumit dan menimbulkan hambatan, segmen pasar masih timpang, dan modal kredit yang diinvestasikan di pasar ini masih memiliki banyak potensi risiko. Akibat kesulitan ini, perusahaan real estat terpaksa menghentikan investasi dan pembangunan proyek, dan hal ini juga menimbulkan kesulitan bagi kontraktor, pemasok material, dan banyak industri lainnya. "Permasalahan hukum terkait pertanahan, seperti penetapan harga tanah, biaya penggunaan lahan, izin lokasi, atau peraturan pemilihan investor yang tumpang tindih dengan peraturan investasi, lelang, dan pertanahan... merupakan hambatan utama bagi pemulihan dan pengembangan pasar perumahan" - demikian penilaian lembaga penilai.

Di Kota Ho Chi Minh, selain lebih dari 100 proyek real estat yang menghadapi kesulitan yang telah dan sedang dipelajari untuk penyelesaian, Departemen Perencanaan dan Investasi baru-baru ini melaporkan kepada Komite Rakyat Kota tentang pelaksanaan persetujuan investasi untuk proyek real estat di daerah tersebut.

Dengan demikian, dari 117 berkas proyek permohonan persetujuan kebijakan penanaman modal yang ditangani oleh instansi ini, terdapat 62 proyek yang tidak memenuhi syarat sebagai penanam modal proyek perumahan komersial (NPT) karena tidak memiliki lahan perumahan atau tidak menerima pengalihan seluruh lahan perumahan sesuai ketentuan Undang-Undang Perumahan Tahun 2014.

Oleh karena itu, Departemen Perencanaan dan Investasi merekomendasikan agar Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh tidak menyetujui kebijakan investasi tersebut karena tidak memenuhi ketentuan Undang-Undang Penanaman Modal dan Undang-Undang Perumahan. Hal ini menimbulkan kekhawatiran bagi perusahaan real estat karena dapat menghambat proses pelaksanaan proyek.

Penghapusan hambatan hukum akan membantu proyek properti terlaksana dengan lancar, sehingga mendorong perkembangan pasar. Foto: HOANG TRIEU

Menurut MSc. Nguyen Nhat Khanh, dosen Fakultas Hukum, Universitas Ekonomi dan Hukum (VNU-HCM), dari perspektif hukum, tidak disetujuinya kebijakan investasi 62 proyek ini sepenuhnya tepat. Namun, dari perspektif ekonomi dan perkembangan pasar properti, terdapat banyak poin yang kurang tepat.

Sebab untuk melaksanakan Proyek Pedesaan Baru, badan usaha harus memiliki dana lahan yang cukup besar, namun pada kenyataannya jumlah proyek dengan 100% lahan perumahan atau sebagian lahan perumahan tidak lebih dari 5% dari total jumlah proyek Pedesaan Baru yang beredar di pasaran.

Oleh karena itu, peraturan ketat tentang tata guna lahan yang disebutkan di atas menimbulkan banyak kesulitan ketika perusahaan berencana membangun proyek NƠTM. Jika kita tidak menemukan solusinya, ratusan ribu miliar VND yang diinvestasikan dalam pelaksanaan proyek-proyek ini dapat "macet", menyebabkan pemborosan modal investasi serta tidak menyelesaikan masalah pasokan perumahan.

Untuk menyelesaikan proyek-proyek tersebut di atas, menurut Master Nguyen Nhat Khanh, diperlukan solusi hukum dan manajemen. Dari perspektif hukum, Majelis Nasional perlu segera mengkaji dan merevisi peraturan tentang bentuk-bentuk pemanfaatan lahan untuk melaksanakan proyek-proyek NƠTM dalam Undang-Undang Perumahan. Peraturan ini tidak membatasi bentuk-bentuk pemanfaatan lahan untuk proyek, melainkan hanya untuk lahan perumahan seperti saat ini, melainkan harus memastikan kepatuhan terhadap perencanaan tata guna lahan dan perencanaan konstruksi setempat.

"Dari perspektif manajemen, dalam waktu dekat, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh dapat mendukung investor dari 62 proyek ini melalui penyelenggaraan lelang proyek yang menggunakan lahan untuk memilih investor yang memenuhi persyaratan pelaksanaan proyek NƠTM (jika lelang dimenangkan, Negara akan mengalokasikan atau menyewakan lahan untuk pelaksanaan proyek NƠTM) atau mengalihkan peruntukan proyek NƠTM menjadi perumahan sosial agar tidak terikat oleh bentuk pemanfaatan lahan," - Master Khanh menyampaikan pendapatnya.

Banyak peraturan yang perlu direvisi

Dalam surat resmi "Usulan Perubahan Pasal 128 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) Pasal 128, ...

Bapak Chau juga mengemukakan, pengaturan pada butir b ayat 1 pasal 128 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) hanya mengatur tentang perjanjian menerima hak guna usaha atas tanah tempat tinggal atau harus berhak guna usaha atas tanah tempat tinggal atau tanah tempat tinggal dan tanah lainnya, sehingga isinya lebih sempit dibandingkan dengan pengaturan yang ada dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013, sehingga tidak menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk mengakses tanah, tidak menjamin hak dan kepentingan yang sah dan legal bagi masyarakat yang menggunakan tanah.

Menurut Bapak Chau, jika peraturan ini disahkan, dalam 10 tahun ke depan, investor tidak akan lagi diizinkan untuk "menyetujui penerimaan hak guna lahan perumahan dan lahan lainnya" dalam rangka pelaksanaan proyek Pembangunan Pedesaan Baru. Dengan demikian, tidak akan ada lagi investor yang memenuhi syarat "memiliki hak guna lahan perumahan dan lahan lainnya" sebagaimana tercantum dalam Pasal 128 Pasal 6 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah).

Terkait permasalahan perumahan di masa mendatang, dalam lokakarya untuk memberikan masukan atas rancangan Undang-Undang Bisnis Properti (amandemen) yang baru-baru ini diselenggarakan oleh Komite Ekonomi Majelis Nasional dan Kementerian Konstruksi , Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, mengatakan bahwa di kota ini, pembangunan perumahan bisnis di masa mendatang telah menimbulkan banyak permasalahan. Oleh karena itu, otoritas yang berwenang harus memiliki dokumen yang menyetujui proyek yang layak untuk menjual perumahan di masa mendatang, yang mengakibatkan banyak konsekuensi, terutama penerbitan sertifikat kepemilikan bagi pembeli properti jika mengacu pada ketentuan Undang-Undang Pertanahan.

Menurut Bapak Bui Xuan Cuong, Pasal 25 ayat (2) Rancangan Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diubah) menyebutkan syarat-syarat bagi pembangunan rumah tinggal dan bangunan yang akan dibangun di kemudian hari harus memiliki salah satu jenis dokumen pertanahan berikut (surat keputusan alokasi tanah, sewa tanah, perjanjian sewa tanah, sertifikat hak guna tanah, sertifikat hak milik rumah dan hak guna tanah, sertifikat hak guna tanah, hak milik rumah dan hak milik atas tanah lainnya, dan lain-lain).

Sementara itu, berdasarkan Undang-Undang Pertanahan saat ini, pengguna tanah diperbolehkan mengalihkan, menyewakan, menyewakan kembali, menghibahkan, menggadaikan, dan menyetor modal hak guna tanah apabila telah memiliki sertifikat.

Apabila pengguna tanah diperbolehkan menunda pemenuhan kewajiban keuangan atau memiliki kewajiban keuangan, ia wajib menyelesaikan kewajiban keuangan tersebut sebelum menggunakan haknya. Artinya, apabila investor telah dialokasikan tanah tetapi tidak menyelesaikan kewajiban keuangan terkait biaya penggunaan tanah, ia tidak dapat menggunakan hak-hak pengguna tanah sesuai ketentuan hukum pertanahan, termasuk hak pengalihan hak atas tanah.

Oleh karena itu, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh merekomendasikan agar komite perancang mempelajari dan menyesuaikan ketentuan mengenai kondisi lahan untuk prosedur persetujuan pembangunan perumahan dan konstruksi di masa mendatang dengan alasan "investor telah menyelesaikan kewajiban keuangan dan memiliki sertifikat hak guna lahan". Hal ini bertujuan untuk meminimalkan timbulnya permasalahan hukum pada tahap selanjutnya, terutama dalam penerbitan sertifikat kepada masyarakat.

Izinkan penyesuaian perencanaan setelah transfer

Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, mengatakan bahwa rancangan Undang-Undang Bisnis Properti menetapkan prinsip pengalihan proyek properti. Pengalihan sebagian atau seluruh proyek harus memastikan tujuan dan perencanaan proyek tidak berubah. Hal ini "tidak menguntungkan" karena banyak investor, setelah menerima proyek, perlu menyesuaikan perencanaan agar proyek menjadi lebih baik. Menurut Bui Xuan Cuong, penyesuaian proyek bertujuan untuk mengoptimalkan proyek, dan kunci terakhirnya adalah meningkatkan koefisien pemanfaatan lahan dan mematuhi ketentuan Undang-Undang Perencanaan Kota. Investor menyesuaikan diri dengan peraturan dan menanggung kewajiban keuangan tambahan. Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengusulkan revisi peraturan ini agar tidak bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang Perencanaan Kota selama proses implementasi. Jika tidak, hal ini akan memengaruhi proses implementasi setelah pengalihan proyek diterima.

Seminar "Menghilangkan hambatan hukum untuk properti"

Pada tanggal 9 November, Surat Kabar Nguoi Lao Dong menyelenggarakan seminar bertema "Menyelesaikan Hambatan Hukum di Sektor Properti" untuk mendengarkan dan menyerap pendapat para tamu, sehingga dapat menemukan solusi untuk mengatasi hambatan, melancarkan arus pasar properti, serta mendorong pertumbuhan ekonomi yang stabil dan berkelanjutan.

(*) Lihat Koran Lao Dong edisi 8 November

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm