Pencegahan inflasi harga perumahan dan tanah yang tepat waktu

Dalam konteks pasar properti di banyak daerah yang masih terpuruk, kenaikan tajam harga apartemen dan tanah baru-baru ini di Hanoi dan beberapa provinsi serta kota di wilayah utara telah mengejutkan para investor. Namun, ketika pemenang lelang sebidang tanah senilai lebih dari 100 juta VND/m2 di Thanh Oai (Hanoi) membatalkan depositnya, banyak orang menyadari bahwa ini hanyalah tipuan para spekulan.

Kontrol pembelian dan penjualan kembali berkali-kali

Dalam sebuah dokumen yang dikirimkan ke sejumlah daerah minggu lalu, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa pasar properti belakangan ini berkembang di lintasan yang tidak berkelanjutan dan memiliki banyak potensi risiko. Khususnya, beberapa investor dan broker telah menyebarkan rumor, membeli dan menjual properti, yang menyebabkan kebingungan informasi, untuk mendongkrak harga properti demi keuntungan.

Dokumen kementerian tersebut menyebutkan lelang tanah yang menimbulkan kehebohan di kalangan publik di pinggiran kota Hanoi. Menurut lembaga tersebut, rekor harga tertinggi, yang berkali-kali lipat lebih tinggi daripada harga awal, telah memengaruhi perkembangan sosial -ekonomi dan perkembangan pasar properti yang sehat.

Untuk mencegah situasi tersebut, Kementerian Konstruksi meminta Komite Rakyat provinsi dan kotamadya di tingkat pusat untuk fokus melaksanakan berbagai tugas. Tugas-tugas ini meliputi inspeksi dan peninjauan terhadap aktivitas bisnis properti oleh perusahaan, investor, lantai perdagangan, dan broker di wilayah tersebut. Selain itu, otoritas perlu mengontrol pembelian dan penjualan properti secara berkala, terutama di area, proyek, dan gedung apartemen dengan kenaikan harga yang tidak wajar; melakukan inspeksi, pemeriksaan, dan mengambil tindakan untuk mengoreksi tindakan inflasi harga, manipulasi harga, dan spekulasi; serta menangani pelanggaran hukum pertanahan, hukum bisnis properti, dan hukum terkait.

Segera setelah Kementerian Konstruksi mengeluarkan surat peringatan tertulis, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa mengeluarkan Surat Perintah No. 9648 yang memerintahkan instansi terkait untuk meninjau penyelenggaraan lelang hak guna tanah di wilayah tersebut guna memastikan kepatuhan terhadap hukum, publisitas, dan transparansi; segera mendeteksi dan menindak tegas pelanggaran ketentuan perundang-undangan dalam lelang hak guna tanah, khususnya tindak pidana kolusi untuk memanipulasi pasar, menaikkan harga sehingga menciptakan pasar tidak sehat, tidak sesuai dengan kenyataan demi mencari untung yang besar...

Menurut Bapak Tran Hoa Nam, Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa, untuk menstabilkan pasar properti lokal, pemerintah daerah akan terus mendorong pembangunan perumahan sosial, melaksanakan secara efektif proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya satu juta unit apartemen perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030", dan melaksanakan secara efektif "Program Kredit VND 120.000 miliar".

Sementara itu, Bapak Le Quoc Thanh, Wakil Direktur Departemen Keuangan Provinsi Khanh Hoa, mengatakan bahwa pada tahun 2025, provinsi tersebut akan melelang 41 rumah dan tanah. Tanah-tanah ini dikelola oleh Dana Investasi Pembangunan dan Departemen Manajemen Perkotaan Kota Ninh Hoa untuk menghasilkan pendapatan dan menambah sumber daya pembangunan.

Selain itu, Provinsi Khanh Hoa juga berfokus pada penyelesaian rencana zonasi (skala 1/2.000) di tiga area penting: Zona Ekonomi Van Phong (bagian dari Distrik Van Ninh dan Kota Ninh Hoa), Kota Nha Trang, dan Kawasan Perkotaan Baru Cam Lam. Setelah rencana tersebut rampung, tender dan lelang proyek-proyek baru dapat dilaksanakan.

Banyak jasa pialang properti yang tampaknya menjual tanah melalui lelang di distrik-distrik suburban Hanoi. Foto: THUY LINH

Peningkatan deposit dan denda berat

Dari sudut pandang orang dalam industri, Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Konsultasi dan Pengembangan Real Estat SGO Homes (Hanoi), mengatakan bahwa untuk mencegah perilaku spekulatif dan "inflasi harga", Negara perlu mendefinisikan ulang kerangka harga tanah yang sesuai. Saat ini, kerangka harga tanah lelang lebih rendah dari harga pasar.

Selain itu, tingkat deposit harus dinaikkan ke tingkat yang lebih tinggi, yaitu 10%-20% dari nilai tanah yang dilelang untuk meminimalkan spekulasi dan inflasi harga oleh investor. Khususnya bagi individu yang memenangkan harga tanah tetapi kemudian tidak membeli, Bapak Chung merekomendasikan untuk menurunkan skor kredit mereka atau tidak mengizinkan mereka berpartisipasi dalam lelang tanah lainnya. "Pengelolaan harga dan metode lelang diperlukan," tegas Bapak Chung.

Menurut Dr. Chau Hoang Than, Kepala Departemen Hukum Administrasi, Fakultas Hukum Universitas Can Tho, agar lelang hak guna lahan dapat berjalan efektif, keputusan lelang lahan harus dibuat secara konsisten oleh Komite Rakyat provinsi, dan jumlah serta lokasi bidang tanah dan kavling harus ditinjau dan ditentukan; rencana lelang yang tepat harus disusun untuk menghindari "penipisan" dan menciptakan kelangkaan. Daftar bidang tanah dan kavling perlu ditinjau, disusun, dan diumumkan agar lelang efektif. Khususnya, lelang harus menghindari kelebihan barang saat diumumkan secara massal.

"Kita tidak bisa terburu-buru menyimpulkan bahwa hasil lelang berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal, seperti lelang tanah di distrik Hoai Duc, Hanoi, yang tidak stabil, tetapi jelas terjadi inflasi harga di daerah tersebut. Mengenai harga awal yang ditetapkan terlalu rendah, hal itu mungkin tidak mencerminkan harga pasar sebenarnya pada saat lelang," komentar Dr. Chau Hoang Than.

Dari perspektif hukum, pengacara Nguyen Phuong Lien dari Firma Hukum SENLAW menyarankan bahwa untuk mencegah inflasi harga dan ketidakstabilan pasar, harga awal harus ditetapkan sesuai dengan harga pasar. Harga awal merupakan dasar perhitungan uang jaminan, dan jika pemenang lelang tidak membayar atau tidak melunasi seluruh harga lelang, uang jaminan tidak akan dikembalikan.

Menurut Pengacara Lien, meskipun Keputusan 10/2023/ND-CP telah menetapkan peningkatan uang jaminan saat mengikuti lelang tanah hingga 20% dari nilai tanah, luas tanah dihitung berdasarkan harga awal lelang (4 kali lipat dari sebelumnya), tetapi karena harga awal rendah, hal ini tidak efektif. "Jika harga awal tetap rendah, uang jaminan harus dinaikkan lebih tinggi dari 20% saat ini, karena peserta lelang harus sangat siap secara finansial."

Selain itu, solusi lain adalah meningkatkan denda administratif atas tindakan tidak menandatangani kontrak jual beli aset lelang (meninggalkan titipan). Saat ini, tindakan tersebut hanya dikenakan denda sebesar 7 juta VND hingga 10 juta VND untuk perorangan (sesuai Poin c, Klausul 1, Pasal 23, Keputusan 82/2020/ND-CP)" - saran Ibu Lien.

Sementara itu, Dr. Ho Quoc Tuan, Dosen sekaligus Direktur program pelatihan Magister Keuangan & Akuntansi di Universitas Bristol, Inggris, mengutip pengalaman internasional yang menunjukkan bahwa satu-satunya alat untuk menstabilkan pasar properti adalah dengan menerapkan pajak yang wajar berdasarkan prinsip bahwa keuntungan dalam bisnis properti hanya setara dengan keuntungan dalam bisnis barang dan jasa. Dari sana, inflasi harga atau harga virtual dapat dicegah.

Titik perdagangan tanah tepat di lahan lelang di pinggiran kota Hanoi. Foto: THUY LINH

Demam tanah tidak mungkin terjadi

Bapak Bui Minh Thanh, Sekretaris Komite Partai Kota Ben Cat, Provinsi Binh Duong, mengatakan bahwa belakangan ini terjadi "demam tanah" di wilayah tersebut, terutama di sepanjang Sungai Saigon seperti di distrik An Tay, An Dien, Rach Bap, dan wilayah di sepanjang Jalan Lingkar 4. Hal ini ditunjukkan dengan banyaknya orang yang datang untuk bertransaksi di kantor notaris yang ramai, sementara pendapatan anggaran dari biaya penggunaan tanah juga meningkat lebih signifikan dibandingkan periode yang sama.

Namun, Bapak Thanh mengatakan bahwa berkat Undang-Undang Pertanahan yang baru, spekulasi dan inflasi harga telah menurun secara signifikan. Selain itu, pemerintah daerah juga secara ketat mengelola perencanaan tata guna lahan, zonasi fungsional, serta secara aktif menyebarluaskan informasi kepada masyarakat tentang perencanaan dan proyek properti dengan status hukum yang jelas.

Bapak Nguyen Huu Nghia, Direktur perusahaan properti di Provinsi Binh Duong, juga mengakui bahwa jika sektor properti "memanas" kembali, spekulasi dan inflasi harga tidak akan merajalela seperti sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh dua alasan penting: Undang-Undang Pertanahan yang baru telah memperketat harga tanah di setiap daerah, sehingga akan membatasi praktik "membeli tanah seharga 10 miliar VND tetapi melaporkan pajak sebesar 100 juta VND"; kedua, proses penilaian harga tanah untuk pinjaman bank menjadi jauh lebih ketat.

Sebelumnya, bank membentuk unit penilai sendiri, dan terkadang nilai aktual tanah lebih rendah daripada bank penilai. Sekarang ada unit penilai independen, meskipun tidak absolut, tetapi akan lebih ketat dari sebelumnya.

Mempublikasikan proyek yang tidak memenuhi syarat untuk diperdagangkan

Di Provinsi Binh Thuan, untuk mencegah spekulasi harga saat pasar properti pulih, Dinas Konstruksi telah menerbitkan daftar 33 proyek properti yang masih belum memenuhi syarat untuk transaksi, termasuk 17 proyek perumahan dan kawasan perkotaan serta 16 proyek wisata resor, yang tidak satu pun memenuhi syarat untuk transaksi bisnis properti menurut peraturan. Sebagian besar proyek ini berlokasi di lokasi "lahan emas" di Kota Phan Thiet dan distrik serta kota-kota sekitarnya.

Sebelumnya, 33 proyek ini "dibocorkan" oleh provinsi karena investor dan distributor beberapa proyek properti di Provinsi Binh Thuan melakukan penjualan dan pengalihan properti melalui bentuk kepemilikan, pencadangan, dan pendaftaran lokasi untuk mengumpulkan uang dari pembeli. Meskipun bentuk-bentuk ini tidak diatur dalam Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Bisnis Properti, dan peraturan perundang-undangan terkait.

Sumber: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm