Meskipun pasar properti di banyak daerah tetap stagnan, kenaikan tajam harga apartemen dan tanah baru-baru ini di Hanoi dan beberapa provinsi serta kota di utara telah mengejutkan para investor. Namun, fakta bahwa penawar tertinggi untuk sebidang tanah dengan harga lebih dari 100 juta VND/m2 di Thanh Oai (Hanoi) kehilangan uang muka mereka telah membuat banyak orang menyadari bahwa ini adalah taktik yang digunakan oleh spekulan untuk menaikkan harga.
Mengelola banyak transaksi penjualan kembali.
Dalam dokumen yang dikirim ke berbagai daerah pekan lalu, Kementerian Konstruksi mencatat bahwa pasar properti akhir-akhir ini berkembang pada lintasan yang tidak berkelanjutan dan mengandung banyak faktor risiko. Yang menjadi perhatian khusus adalah fenomena beberapa investor dan broker yang menyebarkan rumor, membeli dan menjual properti secara sembarangan, dan menciptakan kekacauan informasi untuk menaikkan harga properti demi keuntungan mereka sendiri.
Dokumen kementerian tersebut merujuk pada lelang tanah kontroversial di pinggiran Hanoi. Menurut lembaga tersebut, penawaran tertinggi yang memecahkan rekor, berkali-kali lipat lebih tinggi dari harga awal, telah berdampak negatif pada pembangunan sosial -ekonomi dan pertumbuhan pasar properti yang sehat.
Untuk mencegah situasi ini, Kementerian Konstruksi telah meminta Komite Rakyat provinsi dan kota yang dikelola pemerintah pusat untuk fokus pada pelaksanaan beberapa tugas. Ini termasuk memeriksa dan meninjau kegiatan bisnis properti dari perusahaan, investor, bursa perdagangan, dan makelar di wilayah mereka. Selain itu, instansi terkait perlu mengendalikan pembelian dan penjualan properti yang berulang, terutama di daerah, proyek, dan kompleks apartemen yang mengalami kenaikan harga yang tidak wajar; melakukan inspeksi dan investigasi, serta mengambil tindakan untuk mengoreksi manipulasi harga, spekulasi, dan pelanggaran hukum tanah, hukum bisnis properti, dan hukum terkait lainnya.
Segera setelah Kementerian Konstruksi mengeluarkan pengingat, Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa mengeluarkan Surat Resmi Nomor 9648 yang menginstruksikan instansi terkait untuk meninjau penyelenggaraan lelang hak guna lahan di wilayah tersebut guna memastikan kepatuhan terhadap hukum, transparansi, dan keterbukaan; segera mendeteksi dan menindak tegas kasus-kasus pelanggaran peraturan perundang-undangan dalam lelang hak guna lahan, terutama tindakan kolusi untuk memanipulasi pasar, menaikkan harga untuk menciptakan pasar yang tidak sehat yang tidak mencerminkan realitas demi keuntungan pribadi…
Menurut Bapak Tran Hoa Nam, Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi Khanh Hoa, untuk menstabilkan pasar properti lokal, provinsi tersebut akan terus mendorong pengembangan perumahan sosial, secara efektif melaksanakan proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya satu juta unit perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030" dan secara efektif melaksanakan "program kredit 120.000 miliar VND".
Sementara itu, Bapak Le Quoc Thanh, Wakil Direktur Dinas Keuangan Provinsi Khanh Hoa, mengatakan bahwa pada tahun 2025, provinsi tersebut akan melelang 41 properti (rumah dan tanah). Ini adalah lahan yang dikelola oleh Dana Investasi dan Pembangunan serta Dinas Manajemen Perkotaan kota Ninh Hoa, dengan tujuan untuk menghasilkan pendapatan dan menambah sumber daya untuk pembangunan.
Selain itu, Provinsi Khanh Hoa juga berfokus pada penyelesaian rencana tata ruang (skala 1/2.000) di tiga area yang strategis: Zona Ekonomi Van Phong (bagian dari distrik Van Ninh dan kota Ninh Hoa), kota Nha Trang, dan kawasan perkotaan baru Cam Lam. Setelah rencana selesai, proses penawaran dan pelelangan proyek-proyek baru dapat dilanjutkan.
Sejumlah besar jasa perantara yang menjual tanah hasil lelang dengan harga selangit telah muncul di distrik-distrik pinggiran kota Hanoi. Foto: THUY LINH
Tingkatkan jumlah deposit dan kenakan denda yang berat.
Dari perspektif industri, Bapak Le Dinh Chung, Direktur Jenderal SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), berpendapat bahwa untuk mencegah spekulasi dan manipulasi harga, Negara perlu menetapkan kembali kerangka harga tanah yang sesuai, karena kerangka harga tanah lelang saat ini lebih rendah daripada harga pasar.
Selain itu, menaikkan jumlah uang muka menjadi 10%-20% dari luas lahan yang dilelang akan membantu meminimalkan spekulasi dan manipulasi harga oleh investor. Secara khusus, Bapak Chung menyarankan agar individu yang memenangkan lelang lahan tetapi kemudian tidak membeli lahan tersebut, peringkat kreditnya harus diturunkan atau dilarang berpartisipasi dalam lelang lahan lainnya. "Mengelola penetapan harga dan metode lelang sangat penting," tegas Bapak Chung.
Menurut Dr. Chau Hoang Than, Kepala Departemen Hukum Administrasi, Fakultas Hukum - Universitas Can Tho, agar lelang hak guna lahan dapat berjalan optimal dan efektif, keputusan untuk melelang lahan perlu dibuat secara seragam oleh Komite Rakyat provinsi. Perlu dilakukan peninjauan dan penentuan jumlah dan lokasi bidang tanah; serta pengembangan rencana lelang yang sesuai, menghindari pendekatan parsial yang menciptakan kelangkaan. Daftar bidang tanah yang akan dilelang secara efektif perlu ditinjau, diorganisir, dan dipublikasikan. Secara khusus, proses lelang harus menghindari kelebihan pasokan lahan ketika diumumkan secara massal.
"Terlalu dini untuk menyimpulkan bahwa fakta bahwa penawaran tertinggi berkali-kali lebih tinggi dari harga awal, seperti dalam lelang tanah di distrik Hoai Duc, Hanoi, menunjukkan ketidakstabilan, tetapi jelas ada manipulasi harga di daerah tersebut. Lebih jauh lagi, menetapkan harga awal yang terlalu rendah mungkin tidak secara akurat mencerminkan harga pasar pada saat lelang," komentar Dr. Chau Hoang Than.
Dari perspektif hukum, pengacara Nguyen Phuong Lien dari Firma Hukum SENLAW menyarankan bahwa untuk mencegah manipulasi harga dan ketidakstabilan pasar, harga awal yang sesuai dengan nilai pasar harus ditetapkan. Hal ini karena harga awal berfungsi sebagai dasar untuk menghitung uang muka, dan penawar yang menang tidak akan menerima uang muka mereka kembali jika mereka gagal membayar atau membayar jumlah penuh.
Menurut pengacara Lien, meskipun Keputusan 10/2023/ND-CP telah menetapkan peningkatan jumlah deposit untuk berpartisipasi dalam lelang tanah menjadi 20% dari nilai bidang tanah atau area berdasarkan harga awal lelang (empat kali lebih tinggi dari sebelumnya), hal itu belum efektif karena harga awal masih rendah. "Jika kita mempertahankan harga awal yang rendah, kita harus meningkatkan tingkat deposit lebih tinggi dari 20% saat ini, karena peserta lelang harus sangat siap secara finansial."
"Selain itu, solusi lain adalah meningkatkan denda administratif untuk tindakan tidak menandatangani kontrak penjualan aset lelang (meninggalkan deposit). Saat ini, tindakan ini hanya dikenakan denda sebesar 7 juta hingga 10 juta VND untuk individu (sesuai poin c, klausul 1, Pasal 23 Peraturan Pemerintah 82/2020/ND-CP)" - saran Ibu Lien.
Sementara itu, Dr. Ho Quoc Tuan, Dosen dan Direktur Program Magister Keuangan & Akuntansi di Universitas Bristol, Inggris, mengutip pengalaman internasional yang menunjukkan bahwa satu-satunya alat untuk menjaga stabilitas di pasar properti adalah dengan menetapkan pajak yang wajar berdasarkan prinsip bahwa keuntungan dalam bisnis properti harus sama dengan keuntungan dalam bisnis barang dan jasa. Hal ini dapat mencegah inflasi harga atau fluktuasi harga buatan.
Lokasi penjualan lahan yang berada tepat di area lelang lahan di pinggiran Hanoi. Foto: THUY LINH
Lonjakan harga tanah yang besar kemungkinan tidak akan terjadi.
Bapak Bui Minh Thanh, Sekretaris Komite Partai Kota Ben Cat, Provinsi Binh Duong, mengatakan bahwa belakangan ini terjadi "demam" tanah lokal di daerah tersebut, terutama terkonsentrasi di sepanjang Sungai Saigon di kelurahan seperti An Tay, An Dien, Rach Bap… dan daerah di sepanjang Jalan Lingkar 4. Hal ini dibuktikan dengan ramainya orang yang melakukan transaksi di kantor notaris, dan pendapatan dari biaya penggunaan lahan juga meningkat secara signifikan dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Namun, Bapak Thanh percaya bahwa berkat Undang-Undang Pertanahan yang baru, spekulasi dan manipulasi harga telah berkurang secara signifikan. Selain itu, daerah tersebut juga secara ketat mengelola perencanaan penggunaan lahan dan zonasi fungsional, serta secara aktif menyebarluaskan informasi tentang perencanaan dan proyek real estat dengan status hukum yang jelas kepada masyarakat.
Bapak Nguyen Huu Nghia, Direktur sebuah perusahaan real estat di provinsi Binh Duong, juga mengakui bahwa jika pasar real estat mengalami lonjakan lagi, spekulasi dan manipulasi harga tidak akan merajalela seperti sebelumnya, karena dua alasan penting: pertama, Undang-Undang Pertanahan yang baru telah memperketat harga tanah di setiap daerah, sehingga membatasi kasus "membeli sebidang tanah seharga 10 miliar VND tetapi hanya melaporkan pajak sebesar 100 juta VND"; dan kedua, proses penilaian tanah untuk pinjaman bank telah menjadi jauh lebih ketat.
Sebelumnya, bank-bank membentuk unit penilai mereka sendiri, yang terkadang mengakibatkan nilai sebenarnya dari tanah tersebut lebih rendah daripada penilaian bank. Sekarang, dengan unit penilai independen, meskipun tidak sepenuhnya sempurna, prosesnya lebih ketat daripada sebelumnya.
Ungkapkan secara publik proyek-proyek yang tidak memenuhi syarat untuk diperdagangkan.
Di provinsi Binh Thuan, untuk mencegah spekulasi dan manipulasi harga seiring pulihnya pasar properti, Departemen Konstruksi telah merilis daftar 33 proyek properti yang masih belum memenuhi syarat untuk transaksi. Ini termasuk 17 proyek perumahan dan pengembangan perkotaan serta 16 proyek pariwisata dan resor, yang semuanya tidak memenuhi persyaratan untuk transaksi bisnis properti sebagaimana diatur dalam peraturan. Sebagian besar proyek ini berlokasi di lahan strategis di kota Phan Thiet dan distrik serta kota-kota sekitarnya.
Sebelumnya, 33 proyek ini telah ditegur oleh pemerintah provinsi karena para investor dan distributor beberapa proyek real estat di provinsi Binh Thuan menjual dan mengalihkan real estat melalui metode seperti reservasi, pemesanan, dan pendaftaran untuk mengumpulkan uang dari pembeli. Metode-metode ini tidak diatur oleh Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Usaha Real Estat, atau peraturan hukum terkait lainnya.
Sumber: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
Komentar (0)