'Api menguji emas,' menyaring pasar untuk siklus baru.

Pada akhir tahun 2023, pasar properti Kota Ho Chi Minh telah menghadapi hampir tiga tahun kesulitan dan tantangan, dengan penurunan baik penawaran maupun permintaan.

Banyak yang percaya bahwa gambaran keseluruhan, yang didominasi oleh warna-warna gelap, mungkin belum berakhir dan kemungkinan akan berlanjut hingga tahun mendatang.

Uji ketahanan api terus berlanjut.

Mengomentari pasar properti Kota Ho Chi Minh pada tahun 2024, Bapak Vo Hong Thang, Direktur Layanan Konsultasi dan Pengembangan Proyek di DKRA Group, meyakini bahwa dalam jangka pendek, pasar tersebut kemungkinan besar tidak akan mengalami perubahan positif dan akan terus menjadi "ujian berat" bagi investor, pembeli, dan semua pihak yang terlibat dalam pasar properti.

Pada tahun 2024, pasar properti akan berkembang dengan cara yang lebih berkelanjutan, aman, dan transparan.

Alasan dari situasi ini adalah kebijakan dan hambatan hukum membutuhkan waktu untuk memberikan dampak dan tidak dapat membawa banyak perubahan positif dalam jangka pendek, sehingga secara tidak sengaja meningkatkan tekanan pada pasokan baru yang memasuki pasar.

Lamanya waktu pelaksanaan proyek berkontribusi pada peningkatan biaya keuangan dan mengikis keuntungan investor dan bisnis properti. Meskipun harga jual utama yang tercantum tidak banyak berfluktuasi, investor secara tidak langsung tetap mempertahankan "diskon" melalui kebijakan seperti masa tenggang untuk pembayaran pokok/bunga, jadwal pembayaran yang diperpanjang, atau menawarkan diskon hingga 15% - 20% untuk pelanggan yang melakukan pembayaran lebih awal…

Sementara itu, di pasar sekunder, jika dilihat secara individual, masih akan ada kasus properti yang ditawarkan untuk dijual dengan diskon 10% - 20%, atau bahkan lebih dari 30% dari nilai kontrak awal.

Sebagian besar transaksi ini melibatkan pembeli yang menggunakan tingkat leverage pinjaman bank yang tinggi, hingga 70% - 80% dari total nilai properti, tetapi mengalami masalah arus kas setelah masa tenggang pembayaran pokok/bunga berakhir. Transaksi ini sebagian besar terkonsentrasi pada proyek pengembangan perkotaan skala besar yang berlokasi relatif jauh dari pusat kota.

Kepercayaan di kalangan pembeli belum pulih, meskipun suku bunga deposito terus mengalami penurunan. Mayoritas pembeli masih memilih untuk menabung di bank daripada berinvestasi di properti karena prospek pemulihan yang belum jelas.

Meskipun demikian, akhir tahun 2024 dapat dilihat sebagai awal dari siklus pertumbuhan lain untuk pasar properti.

Segmen properti residensial diperkirakan akan memimpin pemulihan pasar, terutama proyek-proyek di pusat kota besar atau daerah sekitarnya dengan jaringan transportasi regional yang berkembang dengan baik, kepadatan penduduk yang tinggi, dan permintaan perumahan yang konsisten tinggi.

Sebagai contoh, segmen apartemen di Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi sekitarnya (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) diproyeksikan akan mengalami peningkatan pasokan yang signifikan pada tahun 2024, diperkirakan mencapai sekitar 12.000 unit, yang sebagian besar terkonsentrasi di pasar Binh Duong dan Kota Ho Chi Minh.

Selain itu, seiring berlakunya arahan untuk menghilangkan hambatan hukum, tingkat pencairan investasi publik meningkat, dan suku bunga pinjaman/deposito tetap menunjukkan tren penurunan… semua ini berkontribusi pada perkembangan positif yang patut diperhatikan di pasar properti.

Standardisasi hukum dalam siklus baru

Masalah hukum dalam proyek dianggap sebagai salah satu hambatan utama di pasar properti secara umum, dan khususnya untuk proyek perumahan yang sedang dibangun. Masalah hukum mencakup hingga 70% dari hambatan yang dihadapi oleh proyek-proyek di pasar saat ini.

Menurut statistik dari Kementerian Konstruksi , di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh saja, diperkirakan ada 400 proyek yang menghadapi hambatan prosedural, dan hambatan ini telah berlangsung selama bertahun-tahun tanpa terselesaikan secara menyeluruh.

Pada tahun 2024, pasar properti Kota Ho Chi Minh kemungkinan besar tidak akan mengalami perubahan positif.

Karena alasan yang sama, banyak bisnis properti yang beroperasi di pasar telah dan bersedia untuk menghindari hukum, meluncurkan proyek penjualan sebelum menyelesaikan prosedur hukum, yang menimbulkan banyak risiko dan kerugian bagi pembeli maupun bagi bisnis itu sendiri.

Di masa depan, dengan disahkannya Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Usaha Properti yang telah diamandemen, serta implementasi kebijakan yang terkoordinasi untuk menghilangkan hambatan, dapat dikatakan bahwa kepatuhan hukum proyek tidak lagi menjadi "syarat wajib" tetapi secara bertahap akan menjadi "syarat yang mencukupi," prasyarat bagi suatu proyek untuk memasarkan produknya.

Hal ini akan berkontribusi untuk membuat pasar lebih transparan, menghindari proyek yang terhenti dan pelanggaran, serta memaksimalkan perlindungan hak-hak pembeli properti.

Saat ini, real estat hijau secara bertahap menjadi tren pembangunan yang tak terhindarkan tidak hanya di Vietnam tetapi juga di seluruh dunia . Ini bukan sekadar standar untuk segmen perumahan tetapi juga diterapkan pada banyak jenis real estat lainnya seperti kawasan industri, perkantoran, resor, dan lain sebagainya.

Pada COP26 (Konferensi ke-26 Konvensi Kerangka Kerja Perserikatan Bangsa-Bangsa tentang Perubahan Iklim), Vietnam berkomitmen untuk mencapai emisi nol bersih pada tahun 2050, menunjukkan kepedulian pemerintah yang tepat terhadap perlindungan lingkungan. Akibatnya, penerapan standar hijau dalam pengembangan real estat secara bertahap akan menjadi prasyarat dalam fase pengembangan setiap proyek real estat.

Yang terpenting, tahun 2024 adalah tahun penyaringan dan penyelesaian masalah yang ada di pasar untuk mempersiapkan siklus baru pengembangan pasar properti yang berkelanjutan, aman, dan transparan.

Warnamu

Sumber