Bank tersebut tidak bisa dianggap sepenuhnya bebas dari kesalahan.

Apakah pengembang tersebut bermitra dengan bank?

Pada kenyataannya, banyak proyek, sebelum menjual rumah kepada pelanggan, telah menggadaikan seluruh proyek tersebut ke bank. Alih-alih melepaskan gadai sebelum menjual kepada pelanggan, pengembang tidak melakukannya dan belum melunasi hutang hingga hari ini, yang menyebabkan bank menyita rumah para penghuni. Bahkan di banyak gedung tinggi, setelah menjual rumah kepada pelanggan, pengembang terus menggadaikan rumah-rumah tersebut ke bank untuk meminjam uang untuk keperluan lain. Baru ketika mereka tidak mampu membayar hutang dan bank melakukan penyitaan untuk memulihkan pokok dan bunga, para penghuni menyadari kebenarannya. Oleh karena itu, sertifikat kepemilikan individu untuk setiap apartemen tidak dapat diterbitkan.

Sebuah gedung apartemen di Kota Ho Chi Minh menggunakan sertifikat kepemilikan penghuni sebagai jaminan untuk pinjaman bank.

Seorang warga yang rumahnya tiba-tiba disita bertanya: "Ketika individu meminjam uang, bank memeriksa aset jaminan dengan sangat cermat, memeriksa status hukum, nilai, dan dokumentasinya... Saya tidak mengerti mengapa pengembang dapat dengan mudah menggunakan apartemen yang sudah terjual sebagai jaminan dan tetap lolos dari prosedur bank?" Ini juga merupakan pertanyaan yang banyak diajukan orang ketika menyaksikan situasi paradoks ini.

Pada kenyataannya, menurut peraturan, ketika menandatangani kontrak pembelian properti dengan pelanggan, pengembang harus melepaskan hipotek jika properti tersebut dihipotekkan ke bank. Saat menyerahkan rumah kepada pelanggan untuk ditempati, rumah tersebut harus diperiksa dan dianggap memenuhi semua persyaratan. Setelah jangka waktu tertentu, pengembang bertanggung jawab untuk mendapatkan sertifikat kepemilikan (buku merah muda) untuk pelanggan. Itulah peraturannya, tetapi pada kenyataannya, banyak gedung apartemen, bahkan yang belum diperiksa dan dianggap memenuhi semua persyaratan untuk ditempati, atau bahkan yang tidak memiliki sertifikasi keselamatan kebakaran, atau proyek yang dibangun secara ilegal, masih dijual dan diserahkan kepada pelanggan. Secara khusus, praktik "menjual apartemen sebelum waktunya" adalah salah satu alasan yang menyebabkan risiko penghuni kehilangan tempat tinggal mereka. Lebih spesifik lagi, bahkan sebelum proyek selesai, dan bahkan sebelum prosedur diselesaikan, hanya dengan lahan yang tersedia, banyak pengembang mulai menjual. Pembeli dapat membayar sekaligus atau secara angsuran sesuai dengan kemajuan proyek. Dengan demikian, meskipun proyek tersebut secara resmi terdaftar atas nama pengembang, properti tersebut sebenarnya milik pelanggan. Dalam banyak kasus, bank menyadari bahwa pengembang telah menjual rumah-rumah tersebut kepada pelanggan tetapi tetap menutup mata, membiarkan pengembang menggadaikan properti tersebut untuk meminjam uang.

Pengacara Nguyen Mau Thuong, Wakil Direktur Firma Hukum Hoang Thu, mengatakan: "Ada kasus di mana pengembang telah menggadaikan properti terlebih dahulu, kemudian menjualnya kepada pelanggan tanpa sepengetahuan pelanggan. Ada juga kasus di mana pengembang telah menjual rumah kepada pelanggan, dan kemudian menggadaikan proyek tersebut ke bank untuk meminjam uang. Karena kontrak penjualan tidak terdaftar di lembaga mana pun tetapi hanya disimpan di perusahaan, bank tidak mengetahui apakah properti tersebut benar-benar telah dijual oleh pengembang. Ada juga kemungkinan bahwa pengembang sengaja menyembunyikan hal ini, ditambah dengan penilaian bank yang tidak memadai, yang menyebabkan pinjaman diberikan kepada pengembang meskipun apartemen-apartemen tersebut sebenarnya telah terjual."

"Selama pembangunan, pengembang kekurangan modal dan menggadaikan hak penggunaan lahan dan aset masa depan (rumah-rumah) kepada bank. Pembeli tidak tahu bahwa apartemen yang mereka beli digadaikan. Idealnya, bank yang memegang gadai seharusnya mengumumkan informasi ini secara publik agar masyarakat mengetahuinya. Pembeli baru menandatangani kontrak jual beli setelah pengembang melepaskan gadai tersebut. Namun di sini, pengembang mengabaikan hukum, dengan menandatangani perjanjian kerja sama atau perjanjian yang menjanjikan jual beli secara samar-samar. Sekarang setelah masalah ini terungkap, para pembeli menanggung semua kerugian. Jelas, fakta bahwa properti tersebut digadaikan kepada bank dan pengembang tetap menjualnya kepada pelanggan membuktikan bahwa pengembang telah menipu pelanggan. Pengembang harus bertanggung jawab secara pidana. Bahkan bank pun bertanggung jawab dalam kasus ini; bank tidak dapat dibebaskan," analisis pengacara Nguyen Mau Thuong.

Jika pengembang telah sepenuhnya mengungkapkan bahwa proyek tersebut digadaikan dan pelanggan tetap membelinya, maka pelangganlah yang bertanggung jawab. Sebaliknya, jika pengembang menyembunyikan fakta bahwa proyek tersebut digadaikan dan tetap menjualnya kepada pelanggan, maka pelangganlah yang menjadi korban. Jika sebuah apartemen telah dijual kepada pelanggan tetapi masih digadaikan, maka pengembanglah yang bersalah, dan bank juga bersalah karena penilaian yang tidak memadai. Dalam hal ini, pelanggan tidak bersalah dan terlindungi. Oleh karena itu, pemerintah harus menerbitkan sertifikat kepemilikan kepada pelanggan; pengembang dan bank harus menyelesaikan masalah tersebut sendiri atau membawanya ke pengadilan.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh

Para pemilik rumah harus diberikan sertifikat kepemilikan.

Menganalisis aspek hukum, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyatakan bahwa Undang-Undang Bisnis Real Estat tahun 2006 tidak seketat Undang-Undang Bisnis Real Estat tahun 2024, karena undang-undang tersebut hanya melarang pengembang untuk secara ilegal mengumpulkan dan menyalahgunakan modal dari pembeli dan pemegang hak sewa. Undang-undang tersebut juga mengizinkan proyek untuk dipasarkan setelah selesai dibangun atau di masa mendatang.

"Namun, KUHP menetapkan bahwa suatu aset tidak dapat diperdagangkan dua kali. Jika seluruh bangunan telah digadaikan ke bank, bangunan tersebut tidak dapat dijual kepada nasabah. Jika pengembang terus menjual properti yang digadaikan kepada nasabah, mereka melanggar hukum. Bank juga bersalah karena ketika menerima gadai, bank harus mengelola aset yang digadaikan; bank tidak dapat mengklaim ketidaktahuan tentang pengembang yang menjualnya kepada nasabah. Terutama jika aset yang digadaikan adalah properti hunian di masa depan, aset tersebut harus dipantau dengan cermat untuk memastikan dana pinjaman digunakan dan dicairkan untuk tujuan yang dimaksud. Dengan demikian, bank bersalah dan bertanggung jawab; sedangkan pembeli adalah pihak yang tidak bersalah, seorang korban," analisis Bapak Chau, menambahkan: "Jika pengembang sepenuhnya mengungkapkan bahwa proyek tersebut digadaikan dan nasabah tetap membelinya, nasabah bertanggung jawab. Sebaliknya, jika pengembang menyembunyikan gadai dan tetap menjual proyek tersebut kepada nasabah, nasabah adalah korban. Dalam kasus di mana sebuah apartemen telah dijual kepada nasabah tetapi kemudian digadaikan, pengembang bersalah dan bank juga bersalah." Ada juga kesalahan yang disebabkan oleh penilaian yang tidak memadai. Dalam hal ini, pelanggan tidak bersalah dan dilindungi. Oleh karena itu, negara perlu menerbitkan sertifikat kepemilikan tanah kepada pelanggan; pengembang dan bank harus menangani masalah ini sendiri atau saling menggugat di pengadilan."

"Kami telah menyampaikan rekomendasi tersebut sejak tahun 2013, tetapi hingga hari ini, hak-hak sah masyarakat masih belum dilindungi," tegas Bapak Le Hoang Chau.

Pengacara Vu Anh Tuan (Asosiasi Advokat Kota Ho Chi Minh) juga menegaskan: Merupakan tindakan curang bagi pengembang untuk menjual properti kepada masyarakat dengan menggunakan properti tersebut sebagai jaminan untuk pinjaman bank. Bank dan pembeli harus mengajukan pengaduan terhadap pengembang ke polisi dan memulai gugatan perdata terhadap pengembang di pengadilan untuk melindungi pelanggan mereka. Ketika bank menggugat pengembang, pembeli rumah, sebagai pihak dengan hak dan kewajiban terkait, hak-hak mereka akan dipertimbangkan dan diselesaikan oleh pengadilan. Lebih lanjut, jika pengembang diselidiki dan dituntut dalam kasus pidana, aspek perdata yang melibatkan bank dan pembeli rumah juga akan ditangani; tidak akan ada penyitaan properti pelanggan.

Diketahui bahwa hingga saat ini, terdapat sekitar 60.000 rumah di Kota Ho Chi Minh yang belum memiliki sertifikat kepemilikan. Banyak dari proyek-proyek ini melibatkan pengembang yang menggadaikan rumah warga untuk meminjam uang dari bank tetapi gagal membayar pinjaman, sehingga bank menahan sertifikat kepemilikan. Baru-baru ini, Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh juga mengadakan pertemuan untuk mempertanyakan Komite Rakyat mengenai tanggung jawabnya dalam mengelola gedung apartemen dan menerbitkan sertifikat kepemilikan. Dengan demikian, selain pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang dan bank, terdapat pula tanggung jawab dari pihak berwenang atas kelalaian dalam pengelolaan dan penegakan hukum, bahkan menunjukkan tanda-tanda menutupi dan membiarkan kesalahan. Oleh karena itu, perlu untuk memisahkan penanganan pelanggaran oleh pengembang dan bank dari penerbitan sertifikat kepemilikan kepada pembeli rumah.

Sumber: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm